物业管理企业经理企业部门经理管理员资格考试大纲.docx

1、物业管理企业经理企业部门经理管理员资格考试大纲物业管理企业经理资格考试大纲 物业管理企业部门经理、 管理员资格考试大纲物业管理企业经理资格考试大纲 第一部分物业管理概论 一、物业与物业管理基本概念 了解物业管理的产生与发展，物业管理协会的组成与作用，物业管理市场的涵义；熟悉物业管理的基本内容，物业管理涉及的有关部门、组织机构的职责与相互关系；掌握物业的含义与分类，物管理的含义、性质及基本特点，物业管理的基本环节，物业管理的委托方式与经营方式，异产毗连房屋与单一产权房屋情况下参物业管理的各相关机构、 组织之间的关系。 二物业管理与房地产开发 了解物业管理在房地产开发中的位置与作用，物业管理早期入

2、的必要性；熟悉物业管理在规划、设计、施工阶段的参与方式、职责与要点，物业接管验收的标准；掌握竣工验收与接管验收的区别，接管验收的内容及双方责任。 三物业管理企业 了解有关公司的基本概念，物业管理公司设立的条件和程序，IS09000质量认证体系的基本知识；熟悉物业管理企业的组织形式与机构设置，物业管理企业员工的培训方式、基本内容与要求，物业管理企业财务管理的基本内容与要求；掌握物业管理企业的权利与义务，物业管理企业经理的必备知识与必备能力，物业管理企业的财务核算、财务监督、财务分析的基本方法。 四业主大会与业主委员会 了解业主大会的召开程序、业主委员会的性质及其在物业管中的地位和作用，业主委员会

3、和物业管理企业的关系；熟悉业、非业主使用人、业主大会的权利与义务，业主委员会的组成运，业主委员会选聘物业管理企业的标准与方法；掌握业主委员会的权利与义务、业主公约、物业管理委托合同的详细内容，物业管招标程序和招标书的编制。 五房屋修缮管理 了解房屋的损坏原因，房屋修缮管理的内容，房屋日常养护的内容，白蚁的预防和灭治；熟悉房屋修缮工程的分类，房屋完损等级的标准及评定方法，房屋日常养护的考核标准，装饰装修管理的基本要点；掌握房屋修缮责任的划分，房屋完损等级的分类，危房的鉴定与管理。 六房屋设备管理 了解房屋设备的构成与分类，房屋设备管理的基本内容与要求，房屋设备的保养与维修要求，各类设备的档案资料

4、要求；熟悉各类设备的验收程序与要点各类设备的特点、管理要点与管理方法；掌握给排水、供电、供暖设备的管理职责划分。 七物业管理综合服务 了解物业管理综合服务的概念、特点、运作形式与管理，环卫作的日常操作及管理，绿化的基本知识，居住区道路的规划要求，车辆道路管理的重要性，物业管理与保险的关系，保险合同的基本知识；熟悉环卫管理的基本要求和措施，绿化管理、治安管理、消防管理、车辆道路管理的基本内容与要求，治安管理机构设置与基本制度，高层建筑消防管理，不同物业车辆道路管理的特点，物业管理常保的险种；掌握绿化评价指标，治安管理中常见问题的处置，消防管理规章制度的制定，消防设施、器材的配备，各类车辆管理与停

5、车场管理要点，各类保险责任的划分。 八住宅小区物业管理 了解住宅的功能要求，住宅小区社会主义精神文明建设的基本内容和形式；熟悉住宅小区的物业管理特点、目标和原则，住宅小区物业管理经费的来源及物业管理服务收费原则；掌握不同产权性质的住宅管理要点，住宅小区物业管理达标考核程序与标准，物业管理服务费的费用构成与测算方法。 九经营性物业管理 了解经营性物业管理的模式与基本内容，写字楼物业、零售商业物业的分类及要考虑的因素；熟悉写字楼物业、零售商业物业租客选择时要考虑的因素，经营性物业的市场营销与保险；掌握写字楼物业、零售商业物业租金的确定与租约谈判，经营性物业管理各项费用的构成与测算方法。 十物业管理

6、的法制建设 了解法制建设对物业管理的重要性，法律关系三要素，物业管理的法规体系；法律责任的种类；熟悉物业管理法律规范的层次，物业管理法制建设的内容及各有关主体的权利、义务；掌握物业管理内、外部管理制度和管理方法的制定，物业管理违约行为的处理方式。 第二部分物业管理法规 本书内容为国家和部分地方政府发布的有关物业管理的各项法律、法规、政策、行业技术标准与规范，以及重要的领导讲话。这些是物业管理企业规范物业管理行为、提高物业管理水平的指南和依据。因此，对本书内容应考人员应有普遍的了解。本书分为上、下两册。 上册 上册包括三部分内容。第一部分为国家法规，第二部分为部分地方政府法规；第三部分为重要的领

7、导讲话。考试内容和重点为第一部分国家法规。第一部分分三大类，其要求如下： 一、法律类 这部分内容包括全国人大常委会通过公布施行的中华人民共和国公司法、中华人民共和国保险法、中华人民共和国经济合同法、中华人民共和国民法通则。要求应考人员对这4种法律要有基本的了解，并且熟悉物业管理实施过程中涉及到的相关法律条文。 二行政法规类(一) 这部分内容包括：国务院住房制度改革领导小组关于贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的决定的通知(1994年8月20日)、国务院力、公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组国家安居工程实施方案的通知(1995年2月6日国力、发第6号文发布)及14个建设部令和1个公安部令。其

8、中要求了解：国务院关于深化城镇住房制度改革的决定(1994年7月18日国发第43号)、建设部实施国家安居工程的意见(1995年3月8日建房第110号)、建设部令城市房屋便器水箱应用监督管理办法(1992年4月17日第17号)、建设部令建设工程质量管理办法(1993年11月16日第29号)、建设部令城市公有住房管理规定(1994年3月23日第34号)、建设部令城市房地产开发管理暂行办法(1995年1月23日第4l号)。要求熟悉：建设部令城市商品房预售管理办法(1994年11月15日第40号)、建设部令城市房屋租赁管理办法(1995年5月9日第42号)、建设部令建筑装饰装修管理规定(1995年8月

9、7日第46号)，建设部、公安部令城市居民住宅安全防范设施建设管理规定(1996年1月5日第49号)、建设部令城市房地产中介服务管理规定(1996年1月8日第50号)、公安部令租赁房屋治安管理规定(1995年3月6日第24号)。要求掌握；建设部令城市危险房屋管理规定(1989年12月21日第4号)、建设部令城市异产毗连房屋管理规定(1989年11月21日第5号)、建设部令城市房屋修缮管理规定(1989年7月8日第11号)、建设部令公有住宅售后维修养护管理暂行办法(1992年6月15日第19号)、建设部令城市新建住宅小区管理办法(1994年3月23日第33号)，其中城市新建住宅小区管理办法要求全面

10、掌握。 三行政法规类(二) 这部分内容包括国务院各有关部门及建设部各相关司局发布的部门规章(除部令外)。要求在普遍了解的基础上，熟悉深圳经济特区住宅区物业管理条例、住宅工程初装饰竣工验收办法(1994年6月16日建监字第392号)、商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)(1995年9月8日建房第517号)。掌握城市住宅小区竣工综合验收管理办法(1993年11月13日建法第814号)、城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法(1996年2月9日计价费第266号)、关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知(1996年9月5日建教培字第41号)、全国优秀管理住宅小区

11、标准(1995年3月11日建房第120号)、全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)达标办法的通知(1996年4月1日建房物字第008号)、商品房购销合同示本(1995年6月29日建房第386号)、关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知(1997年4月3日建房字第65号)、全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则的通知(1997年4月16日建房物字第011号)。 下册 下册内容为行业技术标准与技术规范。在普遍了解的基础上，重点为房屋接管验收标准、危险房屋鉴定标准、房屋完损等 一房屋接管验收标准 熟悉新建房屋和原有房屋质量与使用功能的检验标准；掌握新建房屋和原有房屋接管验收应具备条件与接管

12、验收的程序，交接双方的责任。 二危险房屋鉴定标准 熟悉危险构件鉴定标准；掌握危险房屋鉴定标准与危房及危险点的处理。 三房屋完损等级评定标准 熟悉房屋完损等级标准；掌握房屋常用结构和完损等级分类，房屋完损等级评定方法。 四房屋修缮范围和标准(试行) 熟悉房屋修缮标准；掌握房屋修缮工程分类与修缮范围的界定。 五房屋修缮技术管理规定(试行) 熟悉房屋查勘鉴定、工程监督、技术档案的一般要求；掌握修缮设计或修缮方案的内容，工程验收和技术责任制的一般要求。 六房屋修缮工程施工管理规定(试行) 熟悉房屋修缮工程施工组织与准备、施工调度与现场管理、质量管理与安全生产的一般要求；掌握房屋修缮工程承接任务与施工计

13、划、竣工交验的一般要求和程度，各级技术岗位的主要职责。 七、建筑内部装修设计防火规范 熟悉单层、多层、高层、地下民用建筑防火规定；掌握装修材料的分类和分级，民用建筑防火的一般规定。 第三部分房地产开发经营与管理 一房地产投资概述 了解房地产投资风险、投资组合的概念，投资风险类型及其对房地产投资者行为的影响；熟悉房地产投资特性及其对物业管理工作的影响；掌握考虑时间因素的资金等效值的计算。 二、房地产开发的程序与管理 了解城市规划与房地产开发的关系，政府调控房地产市场的手段和方法；熟悉国有土地使用权的获取方式和在新、旧区进行房地产开发的特点；掌握房地产开发的主要程序。 三房地产开发项目评估 了解房

14、地产开发项目可行性研究的内容与步骤，房地产开发项目不确定性分析的手段与方法，房地产开发项目评估报告的内容及写作要求；熟悉折现现金流方法、财务内部收益率法在房地产开发项目可行性研究中的应用；掌握各经济评价指标的经济含义及计算方法。 四、房地产开发的建设过程 了解房地产开发项目建设的基本程序，工程建设项目竣工验收的工作内容，工程建设承包合同的形式与一般合同条款，工程建设招标投标的方式及过程，工程建设招标投标的计算方法；熟悉建设过程中工程项目管理的主要内容以及工期、成本、质量的控制方法。 五、房地产开发项目的资金融通 了解房地产开发过程中融资的重要性和金融杠杆的作用，抵押贷款的利息计算和偿还方式；熟

15、悉房地产投资的融资渠道及融资方式，融资前开发商的准备工作及融资协议的一般内容，房地产开发项目融资的步骤及工作过程；掌握金融机构对房地产投资放贷的评判标准。 六房地产市场 了解房地产市场运行的一般规律，市场营销的形式与手段；熟房地产市场的含义、功能和特点；掌握代理机构的运作方式及佣金收取方式。 七收益性物业的经营管理 熟悉收益性物业管理的特点与工作内容；掌握制定租金方案时应考虑的影响租金的因素，收益性物业管理运营成本内容。 八建筑技术基本知识 了解建筑装饰材料的种类，建筑设备的类型；熟悉建筑工程施工图的识图方法，房屋不同装修标准对建筑装饰材料的要求，建筑的主要结构形式和基本构造，房地产测量的主要

16、图件房地产开发项目设计概算的编制方法；掌握建筑面积计算规则。 物业管理企业部门经理、管理员资格考试大纲 第一部分物业管理概论 一物业与物业管理基本概念 了解物业管理的产生与发展，物业管理市场的涵义；熟悉物业管理的委托方式与经营方式，物业管理涉及的有关部门、组织机构的职责与相互关系，异产毗连房屋与单一产权房屋情况下参与物业管理的各相关机构、组织之间的关系；掌握物业的含义与分类，物业管理的含义、性质及基本特点，物业管理的基本内容与基本环节。 二物业管理与房地产开发 了解物业管理在房地产开发中的位置与作用，物业管理早期入的必要性；熟悉物业管理在规划、设计、施工阶段的参与方式、职责与要点，物业接管验收

17、的标准；掌握竣工验收与接管验收的区别，接管验收的内容及双方责任。 三、物业管理与房地产开发 了解有关公司的基本概念，物业管理公司设立的条件和程序，企业财务管理的基本内容与要求，IS09000质量认证体系的基本知识；熟悉物业管理企业的组织形式与机构设置；掌握物业管理企业的权利与义务，物业管理企业部门经理、管理员的必备知识与必备能力要求，物业管理企业员工的培训方式、基本内容与要求物业管理企业的财务核算、财务监督、财务分析的基本方法。 四业主大会与业主委员会 了解业主大会的召开程序、业主委员会的性质及其在物业管理中的地位和作用，业主委员会和物业管理企业的关系；熟悉业主、非业主使用人、业主大会、业主委

18、员会的权利与义务。业主委员会的组成与运作，业主委员会选聘物业管理企业的标准与方法，物业管理招标程序和招标书的编制；掌握业主公约、物业管理委托合同的详细内容。 五房屋修缮管理 了解房屋的损坏原因，熟悉白蚁的预防和灭治，房屋修缮工程的分类；掌握房屋修缮管理和日常养护的内容及日常养护的考核标准，装饰装修管理的基本要点，房屋修缮责任的划分，房屋完损等级的分类、标准及评定方法，危房的鉴定与管理。 六、房屋设备管理 了解房屋设备的构成与分类，房屋设备管理的基本内容与要求，各类设备的档案资料要求，熟悉各类设备的验收程序与要点，房屋设备的保养与维修要求；掌握各类设备的特点、管理要点与管理方法，给排水、供电、供

19、暖设备的管理职责划分 七物业管理综合服务 了解物业管理综合服务的概念、特点、运作形式与管理，物业管理与保险的关系，保险合同的基本知识，物业管理常保的险种；熟悉绿化的基本知识，居住区道路的规划要求，治安管理机构设备与基本制度；掌握环卫管理、绿化管理、治安管理、消防管理、车辆道路管理的基本内容与要求，环卫的日常操作，绿化的评价指标，治安管理中常见问题的处置，高层建筑消防管理及消防管理规章制度的制定，消防设施、器材的配备，各类车辆管理与停车场管理要点，各类保险责任的划分。 八住宅小区物业管理 了解住宅的功能要求，住宅小区社会主义精神文明建设的基本内容与建设形式：熟悉住宅小区的物业管理特点、目标和原则

20、?住宅小区物业管理经费的来源及物业管理服务收费原则；掌握不同产权性质的住宅管理要点，住宅小区物业管理达标考核程序与标准，物业管理服务费的费用构成与测算方法。九经营性物业管理 了解经营性物业管理的模式与基本内容，写字楼物业、零售商业物业的分类及要考虑的因素；熟悉写字楼物业、零售商业物业租客选择时要考虑的因素和租约谈判，经营性物业的市场营销与保险；掌握写字楼物业、零售商业物业租金的确定。 十、物业管理的法制建设 了解法制建设对物业管理的重要性，法律关系三要素，物业管理的法规体系，法律责任的种类；熟悉物业管理法律规范的层次，物业管理法制建设的内容及各有关主体的权利、义务；掌握物业管理内、外部管理制度

21、和管理方法的制定，物业管理违约行为处理方式。 第二部分物业管理法规 本书内容为国家和部分地方政府发布的有关物业管理的各项法律、法规、政策，行业技术标准与规范，重要的领导讲话。这些是物业管理企业规范物业管理行为、提高物业管理水平的指南和依据。因此，对本书内容应考人员应有普遍的了解。本书分为上、下两册。 上册 上册包括三部分内容。第一部分为国家法规，第二部分为部分地方政府法规，第三部分为重要的领导讲话。考试内容和重点为第一部分国家法规。第一部分国家法规分为三大类，其要求如下： 一法律类 这部分内容包括全国人大常委会通过公布施行的中华人民共和国公司法、中华人民共和国保险法、中华人民共和国经济合同法、

22、中华人民共和国民法通则。要求应考人员对这4种法律要有基本的了解，并且熟悉物业管理实施过程中涉及到的相关法律条文。 二行政法规类(一) 这部分内容包括：国务院住房制度改革领导小组关于贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的决定的通知(1994年8月20日)、国务院办公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组房改领导小组国家安居工程实施方案的通知(1995年2月6日国办发第6号文发布)及14个建设部令和1个公安部令。其中要求了解国务院关于深化城镇住房制度改革的决定(1994年7月18日国发第43号)、建设部实施国家安居工程的意见(1995年3月8日建房第110号)、建设部令城市公有住房管理规定(1994年

23、3月23日。第34号)、建设部令城市房地产开发管理暂行办法(1995年1月23日第4l号)。要求熟悉建设部令城市房屋便器水箱应用监督管理办法(1992年4月17日第17号)、建设部令建设工程质量管理办法(1993年11月16日第29号)、建设部令城市商品房预售管理办法(1994年11月15日第40号)、建设部令城市房屋租赁管理办法(1995年5月9日第42号)、建设部令建筑装饰装修管理规定(“1995年8月7日第46号)、建设部、公安部令城市居民住宅安全防范设施建设管理规定(1996年1月5日第49号)、建设部令城市房地产中介服务管理规定(1996年1月8日第50号)。要求掌握建设部令城市危险

24、房屋管理规定(1939年12月21日第4号)、建设部令城市异产毗连房屋管理规定(1989年11月21日第5号)、建设部令城市房屋修缮管理规定(1989年7月8日第11号)、建设部令公有住宅售后维修养护管理暂行办法(1992年6月15日第19号)、建设部令城市新建住宅小区管理办法(1994年3月23日第33号)、公安部令租赁房屋治安管理规定(1995年3月6日第24号)，其中城市新建住宅小区管理办法要求全面掌握。 三行政法规类（二） 这部分内容包括国务院各有关部门及建设部各相关司局发布的部门规章(除部令外)。要求在普遍了解的基础上，熟悉深圳经济特区住宅区物业管理条例、住宅工程初装饰竣工验收办法(

25、1994年6月16日建监字第392号)、关于城市商业网点建设问题的函(国办函1993第33号)、城市区域锅炉供热管理办法(建城第599号)、关于加强电梯管理的暂行规定(1994年11月建计第667号)和实施细则(1995年3月30日建计第167号)。掌握城市住宅小区竣工综合验收管理办法(1993年11月1013日建法第814号)、商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)(1995年9月8日建房第517号)、城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法(1996年2月9日计价费第266号)、关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知(1996年9月5日建教培字第41号)

26、、全国优秀管理住宅小区标准(1995年3月11日建房第120号)、全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)达标办法的通知(1996年4月1日建房物字第008号)、商品房购销合同示本(1995年6月29日建房第386号)、关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知(1997年4月3日建房字第65号)、全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则的通知(1凹7年4月l6日建房物字第011号)。 第二部分地方法规总体上不列入全国统一的考试大纲的范围。各地在物业管理企业部门经理、管理员的培训中，应增加当地政府颁布的物业管理的相应法规内容，并可列入当地考试范围。 下册 下册内容为行业技术标准与技术规范。这

27、些都是物业管理企业部门经理、管理员在工作中必须遵照执行的。因此，这部分内容是考试的重点。在普遍了解和熟悉的基础上，要求掌握的重点如下： 一房屋接管验收标准 新建房屋和原有房屋接管验收应具备的条件、应提交的资料、质量与使用功能的检验标准及交接双方的责任。 二危险房屋鉴定标准 危险构件鉴定标准、危险房屋鉴定标准与危房及危险点的处理。 四房屋修缮范围和标准(试行) 房屋修缮工程分类与修缮范围的界定，房屋修缮标准。 五房屋修缮技术管理规定(试行) 房屋查勘鉴定、修缮设计或修缮方案的内容，工程监督、工程验收、技术档案、技术责任制的一般要求。 六房屋渗漏修缮技术规程 屋面、墙体、厕浴间、地下室渗漏修缮工程

28、的一般规定、主要技术标准和质量要求，各类防水材料进场检验项目。 七房屋修缮工程施工管理规定(试行) 房屋修缮工程承接任务与施工计划、施工组织与准备、施工调度与现场管理、技术交底和材料构件验试，质量管理和安全生产的一般要求，竣工交验的程序与标准，各级技术岗位的主要职责。 八民用房屋修缮工程施工规程 重点为民用房屋各类修缮工程的一般规定。 九房屋修缮工程质量检验评定标准(试行) 重点为房屋修缮工程质量检验的质量评定等级、评定方法及主要检验项目。 十建筑内部装修设计防火规范 装修材料的分类和分级，民用建筑防火的一般规定，单层、多层、高层、地下民用建筑防火规定。 第三部分房屋结构构造与识图 本书包括两

29、部分内容，第一部分是房屋构造，第二部分是建筑识图。要求通过学习本书，使学员了解房屋建筑构造的基本原理，熟悉房屋建筑各组成部分的构造，能识读一般房屋施工图。 一、房屋建筑构造概述 了解房屋建筑的类型；掌握房屋建筑的等级 二、基础与地下室 了解基础的类型；掌握房屋建筑等级。 三房屋骨架中墙、柱、梁、板的构造 了解隔墙和玻璃幕墙的构造和做法；熟悉墙体的类型和构造；掌握承重墙与非承重墙的区别。 四其他构件的构造 了解楼梯和电梯的一般构造知识；熟悉阳台的结构形式，屋顶的作用、类型及组成；掌握屋顶的防水和保温构造措施。 五。房屋中门窗、地面、装饰和水电安装的构造 熟悉门窗的分类和构造的一般知识，楼地面的基

30、本构造，吊顶的构造和做法；掌握水电安装构造的基本做法。 六变形缝和抗震构造措施 了解变形缝的种类及作用；熟悉伸缩缝、沉降缝及抗震缝的构造措施和做法；掌握民用建筑抗震构造措施。 七。建筑防火构造措施 了解耐火等级与面积、长度、层数的关系及防火间距；熟悉建筑防火的一般知识；掌握安全疏散、防火分隔、防火构造要求及高层建筑防火知识。 八建筑施工图的概念 了解投影的基本概念；熟悉建筑施工图的内容；掌握建筑施工图的图形、符号和常用图例，看图方法和步骤。 九怎样看建筑总平面团 熟悉建筑总平面图的内容，掌握建筑总平面图的看固方法。 十怎样春房屋的建筑图 了解工业建筑平面图的看图方法；熟悉建筑图的内容和组成；掌

31、握民用建筑图和建筑结构详团的看固方法，平面图、立面图和剖面团的概念，剖面团和断面图的区别。 十一怎样看房屋的结构图 了解基础施工图和地质勘探图的看图方法；熟悉结构图的内容和组成；掌握主体结构图看图方法和建筑图和结构图的综合看图方法。 十二怎样看构筑物施工图 了解各种构筑物的看图方法；熟悉构筑物的概念。 十三怎样看建筑电气施工图 熟悉电气施工图的一般概念，熟悉电气外线图和系统图，电气施工平面图和电气配件大样图。掌握电气施工图和图例和符号。 十四怎样看结排水和煤气管道施工图 了解给排水和煤气管道的安装详图；熟悉给排水和煤气管退施工图的概念。给排水和煤气管道施工图的看图方法；掌握给排水和煤气管道施工图的图例和符号。 十五怎样看采暖和通风工程图 了解采暖和通风施工详图；熟悉采暖和通风工程图的看图方法；掌握通风和采暖工程的概念，采暖和通风工程回图例。 十六建筑施工图的学习和审核 了解建筑施工图的特点，各类专业之间的关系；熟悉建筑制图标准；掌握建筑模数制和建筑定位线，各类施工图的学习和审核方法。 十七绘制施工图的知识 了解施工图绘制的基本知识。