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1、资产评估26章例题及答案第二章第三节货币时间价值理论例题：1. 将10000元存入银行，年利率为 5%三年后终值是多少？2. 某公司计划4年后进行技术改造，需要资金 120万元，当银行利率为 5%公司现在应存入银行多少资金？第三章第一节市场法例题：例1 :某企业因严重的资不抵债而进行破产清算， 其中有一套机器设备需拍卖。 评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为 2006年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为 2006年8月。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的 30%求待估资产的评估值？分析：待

2、估资产与参照资产仅存在市场交易条件的差异资产评估值=365.2 X (1 30% )=255.64 (万元)例2:某待估资产为一机器设备，年生产能力为 150吨，评估基准日为 2005年2月1日。评估人员收集的信息：从市 场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为 210吨，市场成交价格为 160万元。将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设 备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。分析：待估资产与参照物差异仅在生产能力指标上评估值=160X 150/210=114.29(万元)例3:待估资产年生产能

3、力为 90吨，参照资产的年生产能力为 120吨，评估基准日参照资产的市场价格为 10万元，该类资产的功能价值指数为 0.7。求待估资产评估基准日的价值？分析：待估资产与参照资产仅存在生产能力的差异资产评估值=10 x ( 90 - 120 )0.7 = 8 .18 (万元)例4:某待估资产居住用房，面积为 58怦，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为 2003年5月1日。待估房屋附近，于2001年5月曾发生过交易，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、 面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。 2003年居住用房价格与 2001年

4、相比上升了 9.3%。资产评估值=58000 X (1+9.3 % )=63394(元)例5 :待估资产为某机器设备，其生产时间为 1990年，评估基准日为 2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为 2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为 1995年。经调查了解，待估资产已使用年限为 7.5年，待估设备的尚可使用年限为 13年。参照资产已使用年限为 8年，尚可 使用年限为15年。试估算待估资产的市场价值 ？1 待估资产成新率=待估资产尚可使用年限 / (待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限)X 100% =13

5、- (7.5+13) =63%2 参照资产的成新率 =15 - (8+15) X 100%=65%3 资产评估值=参照物成交价格X(评估对象成新率 /参照物成新率)评估值=124000 X (63%- 65%)=120184.62(元)例6:为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场价格，在其附近调查选取了 A B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，资料如下：项目可比实例A可比实例B可比实例C成交价格5000 元 / m5200 元/ m5500 元 / m2成交日期2005年9月1日2005年8月1日2005年8月1日交易情况+ 2 %+ 5 %3%房地产状况-8 %4 %+ 6%交

6、易情况的正(负)值表示可比实例成交价高(低)于其正常市场价格的幅度；房地产状况中，正(负)值表示可比实例房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。该类写字楼的市场价格 2005年8月1日到2005年10月1日之间基本保持不变。试利用上述资料测算该写字楼 2005年10月1日的正常市场价格。比准价格=可比实例成交价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X房地产状况修正系数1 交易情况修正：可比实例A的交易情况修正系数：100/ (100+2) =100/102可比实例B的交易情况修正系数：100/ (100+5) =100/105可比实例C的交易情况修正系数：100/ (100-

7、3 ) =100/972 交易日期修正：价格保持平稳，修正率为 0%修正系数都为100/1003 房地产状况修正：可比实例A的交易情况修正系数：100/ (100-8 ) =100/92可比实例B的交易情况修正系数：100/ (100-4 ) =100/96可比实例C的交易情况修正系数：100/ (100+6) =100/1064 计算比准价格：实例 A=5000X 100/102 X 100/100 X 100/92=5328.22 元/ m2实例 B=5200 X 100/105 X 100/100 X 100/96=5158.73 元/ m; 实例 C=5500 X 100/97 X 1

8、00/100 X 100/106=5349.15 元/ m5 资产评估单价=(5328.22+5158.73+5349.15 ) /3=5278.70 元/ m例7:评估时点某市商品住宅的成本市价率为 150%已知被估全新住宅的现行合理成本为 20万元，则其市价为：资产评估价值=20 X 150%=30(万元)例&某被评估企业的年净利润为 1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为 20倍，则该企业的评估价值为：该企业的评估价值=1000X 20=20000 (万元)第三章第二节收益法例题：练习1:某设备预计能用4年，未来4年预期收益通过预测分别为 150万元、155万元、170万元

9、、160万元，折现率为8%,其评估值是多少？524.33万元练习2:某企业尚能继续经营 6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出 6年预期收益均为 900万元，折现率为8%请估算该企业的评估值。P妙18%1 1(1+8% 6= 900 4.6229=4160.59R(1 r)i1111 10%141 10% 514 I =49.28+85.74=135 1 :_第三0%第1三节成本法例题什10%严02万元练习3:假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为 1200万元，折现率为4%请估算该企业的价值。评估值=1200/4%=30000 (

10、万元)练习4:某企业为了整体资产转让，需进行评估。现收集的有关资料如下：该企业多年来经营一直很好，在同行业中具有较强的竞争优势；经预测被评估企业未来5年预期净利润分别为： 100万元，110万元，120万元，140万元，150万元，从第6年起，每年收益处于稳定状态， 保持在150万元的水平上经调查， 在评估基准日时，无风险报酬率为9%,风险报酬率为5 %，资本化率为12%。1. 折现率=5%+9唏14%2. 前 5 年收益现值=100/ (1 + 14% + 110/(1 + 14%)2+120 / (1+14%)3+140/(1+14%)4+150/(1 + 14%)5=414.15 万元3

11、.6年以后的收益资本化：150/12%=1250万元4.6年以后的收益折为现值：5.整体资产评估值 =414.15+649.2仁1063.36 万元练习5:某收益性资产预计未来五年收益额分别是 12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为 10%分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营 50年条件下的评估值。1. 永续经营条件下的评估值A 1+ r (1 r)n12 . 15 13 11 14 141 10% 1 10% 2 1 10% 3 1 10% 4 1 10% 5 10% 1 10% 5=49.28+86.93

12、=136.21 万元2. 经营50年条件下的评估值P 世 1 1i丘(1+r) r(1+r) L (1+r12 15 131 10% 1 10% 2 1 10% 3练习1:重置购建设备一台，现行市场价格每台50万元，运杂费1万元，直接安装成本 8000元，其中原材料 3000元,人工成本5000元。根据统计分析计算得出安装成本中的间接成本为每人工成本 8元，试计算该机器设备的重置成本?直接成本=500000+10000+8000=518000 元间接成本=5000X 8=40000元重置成本=518000+40000=558000 元练习2:某厂2004年购置一设备，评估基准日为 2007年，

13、该设备帐面原值为 30000元，其中设备的购置价为 20000元,运杂费为4000元，安装费为6000元，已知2004年和2007年该类设备定基物价指数分别为 120%和150%，安装费的环比指数为100%，运杂费环比指数为 130%，该设备的重置成本是多少？重置成本=20000 X( 150 %/ 120% )+ 6000X 100%+ 4000X 130%= 36200练习3:评估某企业5年前购建的家用电器生产线，其年产量为 20万台，目前市场上同类新型生产线价格为 300万元,其设计生产能力为 25万台/年，规模经济效益指数为 0.8，该生产线的重置成本是多少？300 =250.95万兀

14、25丿练习4:重置全新的一台机器设备价格 5万元，年产量为5000件。现知同类被评估资产年产量为 4000件，其重置成本是多少？(生产能力与生产成本成线性关系)4万元练习5:被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备 1997年1月购进，2002年1月评估。该设备的重置成本为 500000元，尚可使用5年。根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作 8小时，该设备实际每天工作5小时。该设备的实体性贬值为多少？1. 资产利用率=5X 360 X 5/5 X 360 X 8=62.5%2. 实际已使用年限=5X 62.5%=3.125 (年)3. 总使用年限=3.125+

15、5=8.125 (年)4. 资产的实体性贬值 =500000 X( 3.125 - 8.125 )=193207.69 (元)例6 :一台机器，重置成本为 150万元，已使用两年，其经济使用寿命为 20年，现该机器数控系统损坏，估计修复费用为16.5万元，其他部分工作正常，计算该机器的实体性贬值。1. 可修复部分实体损耗=16.5万元2. 不可修复部分实体损耗 =(150- 16.5 )X 2/20=13.35万元3. 实体性贬值=16.5+13.35=29.85 万元练习7:某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需 6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为 3名。假定被评估控

16、制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为 6000元，被评估控制装置尚可使用 3年，所得税率为33%适用的折现率为10%根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。1. 年超额运营成本：(6-3) X 6000=18000(元)2. 年超额运营成本净额： 18000 X (1-33%)=12060(元)3. 年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额 ：12060 X (P/A , 10% 3)=12060 X 2.4869=29991.44 (元)练习&某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为 10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销

17、售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产 7万台(销售价格及其他条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。评估师根据经验判断，电视机行业的功能价值指数为 0.6。7000(9.27%100000100%练习9:如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为 2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至 1900元/台，即每台损失毛利 100元。经估算，该生产线还可以继续使用 3年，企业所在行业的平均投资报酬率为 10%试估算该生产线的经济性经济性贬值 =(100 X 100000) X( 1-33%)X

18、( P/A, 10%, 3) =1666.19( 万元)第四章机器设备评估例题：例1 :某台机床需重估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价 5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了 20%铁路运价近两年提高了 1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为 40%调试费用上涨了 15%试评估该机床原地续用的重置全价。解：机床采购重置全价= 5X (1 + 20%)= 6万元2 运杂费重估价=0.1 X 2= 0.2万元3 安装费重估价=0.3 X (1 + 40%)= 0.42万元4 调试费重估价=0.1 X

19、 (1 + 15%)= 0.115万元综合以上各项，该机床原地续用的重置全价为：6 + (0.2 + 0.42 + 0.115) = 6.735 万元例2.某企业2001年自制一台专用机床，成本为 90万元，其中钢材占40%铸铁占20%人工费占30%间接费占10%2007年，按现行技术条件更新这台机床，由于采用新的生产工艺，钢材和铸铁可节约 20%工时节约10%通过市场调查得知，2007年与2001年相比，钢材价格上涨了 80%铸铁价格上涨了 50%工资成本上涨了 100%间接费按工时分摊的额度上升了 40%试估算2007年该专用机床的重置成本。解：钢材成本=90X 40%( 1-20%)X(

20、 1+80% =51.84 万元铸铁成本=90 X 20%x( 1-20%)x( 1+50% =21.6 万元人工成本=90X 30%X( 1-10%)x( 1+100% =48.6 万元间接费用=90 X 10%X( 1-10%) X( 1+40% =11.34 万元机床的重置成本 =51.48+21.6+48.6+11.34=133.38 万元例3.现对某企业的A设备进行评估，其年生产能力为90吨，由于市场上没有与 A完全相同的设备，选择与A具有相同性 质和用途的B设备作为参照物，其年生产能力为 120吨，现行成本为20000元。且知该类设备功能与成本之间呈线性关系。估算A设备的重置成本。

21、A设备的重置成本 =20000X( 90- 120) =15000元例4.对某企业一套年产 60万吨的生产线进行评估， 其账面原值为1500万元，评估时选择与其相似的仙剑生产线作为参照物，该生产线年生产同类产品 80万吨，现行成本为 3000万元。根据被评估资产所在行业的经验数据，该类生产线的功能价值指数为0.7。试估算该企业生产线的重置成本。被评估生产线的重置成本 =3000 X( 60- 80 ) 0.7=2453万元例5:被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备 1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为 800000元，其残值为6000元，尚可使

22、用6年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作 8小时，该设备实际每天工作 5小时。估算该设备的实体性贬值 .资产利用率=5X 360 X 5/ (5 X 360 X 8) =62.5%实际已使用年限=5X 62.5%=3.125 (年)总使用年限=3.125+6=9.125 (年资产的实体性贬值 =(800000 6000) X 3.125/9.125=271917.81( 元)例6.被评估设备购建于1992年，原始价值30000元，1997年和2000年进行两次更新改造，主要是添置一些自动化控制 装置，投资分别为 3000元和2000元。2002年对该资产进行评估，假设从 1992

23、年至2002年每年的价格上升率为 10%该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为 6年，估算该设备的实体性贬值率。1 估算设备复原重置成本投资日期原始投资额价格变动系数(复原)重置成本1992 年300002.60 (1 + 10% )10780001997 年30001.61 (1 + 10% )548302000 年20001.21 (1 + 10% )22420合计 85250计算刀(复原重置成本X投资年数)投资日期复原重置成本投资年限 复原重置成本X投资年数1992 年78000107800001997 年48305241502000 年242024840合计852508089903 计算加

24、权投资年限加权投资年限=808990 - 85250 =9.5 (年)4 计算实体性贬值率实体性贬值率=9.5 -( 9.5+6 ) X 100% =61%例8.被评估设备为一储油罐，已经建成并使用了 10年，预计将来还能再使用 20年。评估人员了解到，该油罐目前正在维修，其原因是原储油罐因受到腐蚀，底部已出现裂纹，发生渗漏，必须更换才能使用。整个维修计划大约需要花费 35万元，其中包括油罐停止使用造成的经济损失、清理布置安全工作环境、拆卸并更换被腐蚀底部的全部费用。评估人员已经估算出该油罐的复原重置成本为 200万元，试用修复费用法估测油罐的实体性贬值率。解：可修复部分实体性贬值： 35万元

25、；不可修复部分实体性贬值率： 10/(10 + 20) X 100%= 33.3%;不可修复部分实体性贬值额( 200-35 ) X 33.3%= 54.945万元；油罐实体性贬值率：(35 + 54.945) - 200 X 100%= 45%例9.某一生产控制装置拟进行评估，其正常运行需 7名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为 4名。假设被评估控制装置与参照物在运营成本的其他支出项目方面大致相同，操作人员人均年工资为 12000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为25%适用的折现率为10%试测算被评估控制装置的功能性贬值额。(1) 计算被评估控制装置的年超额运营成本额

26、 ：(7 4) X 12000= 36000 元(2 )测算被评估控制装置的年超额运营成本净额 ：36000 X (1 25%)= 27000 元(3)功能性损耗额：27000 X (P/A , 10% 3) = 27000 X 2.4869 = 67146.3 元例10.某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产 1000万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲置。经评估，该生产线的重置成本为 1500万元，实体性贬值额为 300万元,功能性贬值额为150万元，规模经济效益指数为 0.8，试求该生产线的经济性贬值额。经济性贬值率=1=5

27、2j40 100%(11,000 丿经济性贬值额=(1500-300-150 )X 52%=546万元例11.被评估生产线年设计生产能力为 10000吨，评估时，由于受政策调整影响，产品销售市场不景气，企业必须每吨降价150元以保持设备设计生产能力的正常发挥。 政策调整预计会持续 3年，该企业正常投资报酬率为 10%试根据所给条件，估算该生产线的经济性贬值额。经济性贬值额=(150 X 10000) X (1 33%) X (P/A , 10% 3)=1005000 X 2.4869=2499335 元例12.某生产线额定生产能力为 1000件/月，已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬

28、值率为 15%在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在 750件/月的水平上。假设已知其更新重置成本为1000000元，这类设备的生产规模效益指数 X=0.7。估算此生产线运行于 750件/月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。(1) 更新重置成本 =1000000元(2) 实体性贬值 =1000000 X 15%=150000(元)(3) 功能性贬值=0(4) 经济性贬值率 =1- ( 750/1000 ) X 100%=18.24%(5) 经济性贬值额 =(1000000-150000) X 18.24%=155040(元) 资产评估价值 =

29、1000000-150000-155040=694960( 元)第二节 不动产评估的市场法例1：有一待估宗地，剩余使用年限为 40年，还原利率为6%现搜集到A、B、C D四宗地交易实例，具体情况见下表，表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为： 当容积率在1.52之间时，容积率每增加0.1 ,宗地地价比容积率为 1.5时增加2%该城市从1998年到2002年，每年地价指数上升 1%试根据上述条件评估待估宗地 2002年1月的评估值。宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素剩余年限标的2002.101.70

30、040A22002001.1-1%1.60-1%38B24002001.101.8+2%040C23002001.101.70039D21002000.1-2%1.60-1%38P=P X交易时间修正X交易情况修正X容积率修正X区域因素修正X个别因素修正X年期修正(2) 时间修正： A=B=C=100 (1+1%)/100=1.01 D=1.012(3) 交易情况修正系数 A=100/(100-1)=100/99 B=C=100/100 D=100/(100-2)=100/98(4)容积率修正系数:容积率1.51.61.71.81.92.0修正系数100102104106108110A=104/102 B=104/106 C=104/104 D=104/102(5 )区域因素修正： A=C=D=100/100 B=100/(100+2)=100/102(6) 个别因素修正系数： A=D=100/99 B=C=100/100(7 )年期修正：1 - 1-6% KA=KD= , ,1 -