企业管理手册设备设施管理手册.docx

1、企业管理手册设备设施管理手册（企业管理手册）设备设施管理手册设备设施管理手册第壹章设备设施通用管理制度壹、设备设施安全管理1、工程部（设备设施管理部门）应建立健全设备台帐。2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准，设备的操作、保养、维修由工程部（设备设施管理部门）转业技术人员实施；关联专业人员必须具备相应的资质、上岗证。3、智能控制、消防、电梯、供水设备管理试行24小时值班制度；为经主管部门领导许可，非值班人员壹律不得进入值班室及设备运行间。4、设备运行、维修、保养必须严格按照关联作业指导书进行，且做好相应的安全措施和技术措施，谨防事故发生。5、设备管理、运行、维修人员应全面了解和掌握设备运行

2、规律，贯彻“预防为主”方针，防止安全事故发生。6、值班室、设备运行间应按规范要求，配备合格的消防器材及关联警示标志。7、值班室、设备运行间等工作场地，严禁吸烟。8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及附属设施应始终保持清洁卫生，严禁堆放杂物及搭晾衣物。9、设备运行间应保持通风、照明良好，应急灯始终完好，门窗开启灵活五破损，且有防鼠、防蛇、防小动物进入的关联措施。10、每年年底前，工程部（设备设施管理部门）对所管物业项目的设备设施维护保养情况进行壹次拉网式大检查，对检查中发现的问题制订下壹年年度设备设施保养计划、年度设备设施大中修计划。二、设备设施检查管理1、每季度（或每月），工程部经理组织专业

3、人员对年度计划落实情况进行监督检查，发现问题及时督促整改，且填写季度/月度设备设施检查记录。2、每天（或每周），由设备专业主管人员对所管辖设备的运行情况进行全面检查，发现异常或事故隐患时及时排除，重大问题及时向工程部（设备设施主管部门）、管理处主任汇报；同时应按要求如实填写关联设备日检记录。3、设备责任人必须保证设备安全运行，每天对设备安全情况、线路、零部件等进行巡视检查，发现鼓掌隐患及时排除，确保安全。三、设备设施值班管理1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，不得干和工作无关的事宜。2、严格按照作业指导书及岗位职责要求，进行巡视检查，准点操录各设备运行数据，认真填写设备运行记录、交接班记录

4、。3、密切监控设备运行情况，发现事故隐患后及时处理。当班人员无法处理时，应及时方案上壹级主管协调处理。4、交接班规程（1）值班人员按统壹安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不值班时，必须提前办理请假手续，返回后及时销假。（2）交班时，交班人员必须20分钟作好交班准备。（3）接班时，接班人员必须提前15分钟到达值班岗位准备接班。（4）交接班时主要于做好“五交”-交安全、交纪录、交工具、交场地卫生、交设备运行状态”。交班后，双方于交接班记录上签字确认。（5）下列情况下不得交接班：没有完全达到“五交”规范要求时。接班人未到岗，交班人不准下班。接班人员有酒醉现象或其他神志

5、不清情况而未找到顶班人时。交接过程中发生故障，应停止交接，有交班人负责处理事故。接班人协助。四、设备设施维修保养管理1、各物业公司壹律不许自行对高压供电设备进行维修保养，如遇此类设备出现故障，应报请专业供电主管部门处理。2、各物业公司所有特种设备设施（如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械消防系统、安防系统机械维修检查等）壹律实行外委维护保养。对于外委项目维保，工程部应指派专人监督维修保养质量；每次外委项目实施作业前，外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。3、维修（1）检查中如发现设备设施存于隐患或性能恶变，维修主管应提前备好关联备件，预订维修时间实施作业。

6、（2）如于预定维修时间施工影响业户正常生活，则需报经管理处主任同意后方可实施，且提前告知辖区内业户。（3）维修主管应督导维修人员按时作业。（4）施工前，维修人员应备好工具及备件，提前携至作业现场。（5）维修完毕后，工程部应就维修情况进行检查，填写设备设施维修记录。4、保养（1）实施保养计划前，各维修班长应制订材料采购且报批，提前组织维修保养材料。（2）正式施工前，维修人员应准备好操作工具、协调关联部门创造保养条件，提前携至作业现场；施工时，应先按安全要求悬挂警示牌，做好安全防护措施，要求关联人员做好配合。（3）保养完毕后，保养人员应如实填写设备设施保养记录5、紧急事故处理（1）接到紧急故障请求

7、，工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修；重大故障，应同时向管理处主任、公司主管领导方案。（2）到达现场后，工程部主管应查见现场、了解故障原因，制订抢修方案。（3）实施抢修前，严格按照安全规范做好防护措施，且要求关联人员予以配合。（4）维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确认故障原因时，切不可盲目乱动，应集中商议，找出最佳方案；如属特种设备，应请求有关单位配合支援，且按中华人民共和国国务院令（第373号）特种设备安全监察条例执行。（5）故障处理完毕后，应做好事故起因分析，制订相应防范措施。（6）每次紧急故障处理完毕后，工程部经理应如实填写出书面方案上报关联部门。五、设备设施大中修、更新、改造管

8、理1、工程部（设备设施主管部门）根据设备使用情况提出设备中修、大修、更新、改造的实施方案，上报物业公司领导审核后，交友小区/大厦业主委员会审批（业主委员会应按规定向全体业主公示，征求意见）。2、实施方案获得业主委员会批准后，按关联规定申请或续筹物业专项维修资金。3、资金筹集到位后，工程部负责方案实施。4、工程部竣工后，工程部组织关联人员进行验收确认，且按规定办理款项支付签字手续（按西安市物业管理条例规定，须由业主委员会全体成员签字）。六、设备资料管理1、物业验收交接应移交有关机电设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验方案、说明书等（弱电设备仍应移交程序软件备份盘等），物业公司档

9、案室专柜保管。2、工程部（设备管理部门）建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台帐、设备运行管理资料和维修资料等。机电设备档案主要包括：设备台帐、随机资料图册、设备设施维修记录表、设备报废审批表。3、智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班记录、巡视检查和保养记录，必须留有值班、巡检和维保人员的签名。4、所有记录按月整理、装订成册，归档管理。对某些特种设备，应定期对设备管理记录内容进行分析，掌握设备运行情况。5、借阅、查找设备管理记录应按规定办理登记手续，且及时归仍。第二章变配电设备设施管理制度壹、供电系统管理制度除严格执行设备设施通用管理制度外，仍应执行以下规定：1、建立健全变配电运行制度

10、、电器维修制度，加强日常维护维修。2、电器线路符合设计、施工技术要求。3、停电、限电应提前24小时向使用该部分负荷的业主发出停电通知；对于突发性的停电事故应先了解停电原因，且向业主做出解释。4、禁止乱拉、乱接供电线路，严禁超负荷用电；对临时施工工程、业主装修等要制订临时用电管理措施。5、发生特殊情况（如短路、火灾、地震、水灾等）时，必须按规定及时切断电源，且采取相应措施。6、按时检查配电室的温度、湿度是否达到安全标准。7、做好配电房的防水、防鼠、防潮工作，堵塞漏洞。8、值班员必须加强变配电设备设施日常巡视：（1）巡视要求变配电室值班电工每班巡视配电柜、电容柜不少于2次。变配电室值班电工应按规定

11、的频次进行检查、巡视、监控，且做好关联记录。对于巡视中发现的问题，值班电工应及时采取整改措施加以解决。（2）巡视内容变压器油位、油色是否正常，密封出是否漏油。变压器运行是否过载、超温（油浸湿变压器温度不得超过85%）。有异常响声和气味。密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况（功率因数补偿低于0.9时，因及时调整），严禁变压器、开关超载运行。单相、三相电压是否于额定值的10%范围内。各种接头是否有过热或烧伤痕迹。防鼠设施是否完好。接地线有无锈蚀或松动。各种表示牌、表示物是否完好。安全用具是否齐全，是否存放于规定位置。（11）值班员应如实填写交接班记录、配电室运行记录。（12）建立健全各类供

12、电设备档案。二、变配电设备设施作业指导书1、安全注意事项(1)操作人员应严格按照规程操作，保证设备正常运行。(2)作高压设备设施时，必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、棉布工作服、使用绝缘工作杆（或设备专用工具），站于高压绝缘垫上工作；绝缘安全工器具必须符合电力部门关联标准（参照国家电网公司电力安全工作规程。）(3)于室内高压设备设施上工作，应于工作场地俩侧及对面悬挂“止步，高压危险！”标示牌。(4)操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴线手套、避免正向面对操作设备。(5)严禁操作带电高压设备。(6)操作带电低压设备时，必须具备以下条件：有工作许可有监护人（必须2人之上工作）。所有工器具材料齐全（绝缘平口

13、钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝刀、电工胶等）且符合安全要求。(2)电流互感器不得开路，电压互感器不得短路，不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。(3)倒闸操作前，电梯应降至基站。2、配电室安全保证措施(1)组织保证措施于电气设备上工作，保证安全的组织措施为：工作票制度于电气设备上工作，应填写用工作票或按命令执行：填用工作票的工作为：高压设备及线路上工作需全部分停电者；低压设备及线路上的工作需将高压设备停电或部分停电者；高压室内二次接线上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者。工作票签发或命令发布人（工作领导）所负的安全责任：工作的必须性和安全性；工作票上所填安全措施是否正确完备；工作负责人和工作班人员是

14、否适当和足够，精神状态是否良好。工作负责人（监护人）所负的安全责任：正确安全的组织工作；工作前应将工作责任、停电范围、安全措施和工作时间等详细向工作人员交代清楚，且结合实际进行安全思想教育；工作负责人应检查工作票所载安全措施是否正确、完备和值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件。工作许可人（值班员）应负责检查工作票上所写各项安全措施是否完备及符合现场条件，且正确执行；负责检查停电设备有无突然来电的可能。工作许可制度施工人员于完成施工现场的安全措施后，仍应：会同监护人到现场再次检查所做的安全措施，以手触试，证明检修设备确无电压。对监护人指明带电设备的位置和注意事项。和监护人于工作票上分别签名。

15、完成上述手续后，施工人员方可开始工作；监护人、施工人员任何壹方不得擅自变更安全措施，施工人员不得变更有关检修设备的运行接线方式。工作中如遇特殊情况需要变更时，应事先取得对方的同意。工作监护制度施工人员经许可开始工作后，监护人应对施工人员的安全加以监护。监护人必须始终于工作现场，及时纠正违反安全的动作。工作期间，监护人因故必须离开工作地点时，应指定能胜任的人员临时代替，离开前应将工作现场交代清楚，且告知施工人员；原监护人返回工作地点时，也应履行同样的交代手续。监护人除担任监护工作外，不得兼做其他工作。监护人于全部停电时，能够参加施工作业。但于部分停电时，只有于安全措施可靠、人员集中于壹个工作地点

16、且不至误碰导电部分的情况下，方可参加施工。监护人如发现施工人员违反安全的规程、危及施工人员安全的情况，应及时提出改正意见，必要时可暂时停止工作，且立即方案上级领导。工作间断、转移和终结制度工作间断时，工作班人员从工作现场撤出，所有安全措施保持不动，工作票仍由工作负责人保存；间断后继续工作，无需通过工作许可人，由工作负责人带领全班工作人员回到工作地点继续工作。于未办理工作票终结手续以前，高压运行工不得将检修设备合闸送电。于工作期间，若有紧急需要，值班员可于工作票未交回的情况下合闸送电，但应先将工作班全体人员离开工作地点的确认，通知工作负责人，于得到工作负责人能够送电的答复后，且拆除临时遮拦、接地

17、线和标示牌，恢复常设遮拦、清理现场后方可合闸送电。检修工作结束以前，若需将设备试加工作电压，可按下列条件进行：全体工作人员撤离工作地点；收回工作票，拆除临时遮拦、接地线和标示牌，恢复常设遮拦；工作负责人和值班员进行全面检查无误后，由值班员进行加压试验。工作班若需继续工作时，应重新履行工作许可手续。于同壹电气连接部分用同壹工作票依次于几个工作地点转移工作时，全部安全措施由值班员于开工前壹次做完，不需要再办转移工作手续，但工作负责人于转移工作地点时，应向工作人员交待带电范围，安全措施和注意事项后方可开工。工作完毕后，工作班应清扫、整理现场。工作负责人应先周密检查，待全体工作人员撤离工作地点后，再向

18、值班员讲清所修项目，发现的问题、试验的结果和存于的问题等。且和值班员共同检查设备状态，有无遗留物件，是否清洁等，然后于工作票上填明工作终结时间，经双方签名后，工作票方可终结。只有于同壹停电系统的所有工作票结束，拆除所有接地线、临时遮拦和标示牌，恢复常设遮拦后，方可合闸送电，严禁自行停送电。(1)技术保证措施于全部停电或部分停电的电气设备上工作，必须完成下列措施：停电验电装设接地线悬挂标示牌和装设遮拦。上述措施由高压运行工执行。对于无经常值班人员的电气设备，由断开电源人执行，且应有监护人于场。3、操作程序(1)电力变压器停电操作程序：先关闭无功补偿器，且断开隔离开关。依次断开各出线低压负荷开关。

19、断开低压侧进线总开关。断开电力变压器温度控制器。断开电力变压器高压侧开关。验电。装设接地线。悬挂标示牌和装设遮拦。(2)电力变压器送电操作程序拆除标示牌、拆除遮拦。拆除接地线。合上电力变压器高压侧开关。合上电力变压器温度控制器。合上低压侧进线总开关。依次合上各出线低压负荷开关。合上隔离开关，打开无功补偿器。观察指示灯、电压、电流表工作是否正常。(3)发电机送电操作程序确认油位、水位及蓄电瓶电压。关键部位注润滑油（保养时用此条应删除）。闭合发电机控制电源。启动发电机。闭合发电机出线总电源开关。依次闭合各负荷开关。观察指示灯、电压、电流表工作是否正常。(4)发电机停电操作程序：依次断开各出线低压负

20、荷开关。断开发电机出线总电源开关。关闭发电机控制电源。关闭发电机组(5)低压配电柜停电操作程序：断开各支路开关。断开总进线开关。验电。悬挂接地线。于总电源开关处悬挂“有人工作，禁止合闸”标示牌。(6)低压配电柜送电操作程序：拆除接地线。拆除标示牌。合上总进线开关。合上各支路开关。观察指示灯、电压、电流表工作是否正常。(7)倒闸操作程序1、倒闸操作必须根据值班负责人命令，受令人复诵无误后执行。发布命令应准确、清晰、使用正规操作术语和设备双重名称，即设备名称和编号。发令全过程和听令方案时均要做好记录。2、倒闸操作由操作人填写操作票，每张操作票只能填写壹个操作任务。3、停电拉闸操作必须按照开关负荷侧

21、刀闸、电源侧刀闸顺序依次操作，送电合闸的顺序和此相反；严禁带负荷拉倒闸。4、下列项目应填写操作票内：(1)应拉、合的开关和刀闸。(2)检查开关和刀闸。(3)检查接地线是否拆除。(4)检查负荷分配。(5)切换保护回路和检验是否无电压。5、操作票应用钢笔或签字笔填写，票面应清楚整洁，不得任意涂改。操作人员和监护人应分别对所填写的操作项目签字确认。6、操作前应核对设备名称、编号和位置，操作中应认真执行监护复诵制。必须按操作顺序操行，每操作完壹项，做壹个记号“”，全部操作完毕后进行复查。7、倒闸操作必须由俩人执行，其中壹人对设备较为熟悉者作监护；特别重要和复杂的倒闸操作，由熟练的值班员操作，值班负责人

22、或主管负责监护；严禁俩人同时进行倒闸操作，以免发生事故。8、操作中发生疑问时，不准擅自更改操作票，不准随意解除闭锁装置，应立即向值班负责人或主管方案，弄清楚后再进行操作。9、于发生人身触电事故后，为解救触电人，可不经许可即行断开有关设备的电源，但事后必须立即方案上级。10、操作票应先编号，按照编号顺序使用，作废的操作票应注明“作废”字样，已操作的要注明（或盖章）“已操作”字样，上述操作票保存三个月。三、变配电设备设施保养规程变配电设备设施每年至少保养1-2次。1、高压开关柜保养规程（1）高压开关柜保养规程于高压开关柜停电保养前24小时，以书面形式告知业主计划停送电起止时间。停电前做好壹切准备工

23、作（工具、安全措施、关联手续等）。由维修主管统壹组织实施。（2）保养程序实施电力变压器停电操作程序。断开高压各分路开关。断开高压主进线开关，将进线开关置于冷备用状态（断开隔离刀闸或装置）。保养项目：母线是否变形和损坏，有无放电现象。直流屏装置（电瓶、充放电装置、检测装置、报警装置等）是否正常。紧固螺栓，紧固馈线缆。避雷装置是否完好。主触头是否完好。检查灭弧罩（室）是否烧黑和损坏。清洁柜内灰尘。合闸机构是否灵活。检查且紧固各线路端子、仪表接线。检查柜内照明装置。接地装置不宜超过4欧姆。（3）之上项目保养完毕后，拆除安全装置，闭合负荷开关，逐级送电，且观察各分路供电是否正常。（4）保养人员如实填写

24、设备设施保养记录。2、低压柜（控制柜）保养规程（1）准备工作于配电柜停电保养前24小时，以书面形式告知业户计划停送电起止时间。停电前做好壹切准备工作（工具、安全措施、关联手续等）。由维修主管统壹组织实施。（2）保养程序实行分段保养。保养项目：母线是否变形和损坏。有无放电现象。紧固螺栓，紧固供馈主线缆。主触头是否完好。检查灭弧罩（室）是否烧黑和损坏。清洁柜内灰尘。合闸机构是否灵活。紧固各线路端子。检查各仪表接线是否牢固。电容器接线及接地装置是否良好，检查电容器有无胀肚现象。检查测量仪表、计量装置是否良好。（3）之上项目保养完毕后，拆除安全装置，闭合负荷开关，逐级送电，且观察各分路供电是否正常。（

25、4）保养人员如实填写设备设施保养记录。四、发电机使用管理制度除严格执行设备设施通用管理制度外，仍应执行以下规定：1、发电机房应做好防水、防潮工作。2、经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否符合发电机运行要求，储备适当油量以满足发电机满负荷运行（根据各项目情况自定最小满负荷运行时间）3、发电机每月空载试运行1-2次，运行时间约15-20分钟；平时应将发电机置于“手动”状态（酒店等特种物业，按合同要求执行）。4、发电机起动时，操作人员应检查启动条件（冷却水、机油、柴油、电瓶电压等）是否具备，启动送新风设备。发电机首次投运时，应做全面检查。5、每次运行、保养完毕后，如实填写发电机运行记录和设备设施

26、保养记录。6、发现漏油、漏水现象应及时处理。7、冬季发电机保养，冷却系统应加防冻液。五、发电机组作业指导书1、启动前的准备（1）全面检查柴油机各部分是否正常。（2）检查水箱水位。（3）检查机油油位。（4）检查燃油是否充足，检查油箱开关及有无渗漏。（5）检查蓄电池电压是否正常，蓄电池内液体是否足够。2、启动及运行（1）启动电机连续工作时间不宜超过10秒；如壹次启动不成功，应于2分钟后再次做第二次启动，第三次无法启动应检查原因。（2）试运行时，可用手动启动。（3）启动后应调整数据（电压380-400V、频率50HZ）。（4）运行期间应仔细巡视观察，且做好各项记录。3、停机确认市电正常后，方可进行“

27、停机”操作。（1）停机前应先依次断开发电机所供的负荷。（2）空载运行5分钟后方可停机。（3）停机后，将开关转至“手动”状态。第三章暖通设备设施管理制度壹、锅炉房管理制度1、安全管理除严格执行设备设施通用管理制度外，仍应执行以下规定：（1）配备人数必须合乎关联规定。（2）未经注册、登记、年检及存于缺陷的锅炉，不准投入运行。（3）所有管道要涂有标志色，且标出介质流动方向；所有阀门应标出开闭方向、工作状态。（4）应有防冻、防潮措施。（5）保持通道畅通。（6）排污设施无故障。（7）锅炉房平面布置图、系统图、运行规程及安全作业指导书等制度上墙。（8）锅炉运行发生故障危及安全时，应立即停炉进行检修，必要时

28、上报公司主管领导、上级主管部门；严禁设备故障运行。2、运行规程除严格执行设备设施通用管理制度外，仍应执行以下规定：（1）司炉工负责锅炉及附属设备的运行、定时巡检（每小时1次），按规定填写燃气/燃油锅炉运行记录。（2）巡回检查路线（以天然气锅炉为例）：锅炉本体及燃烧机安全附件管道阀门风机房循环泵房水处理及除氧补水、除氧泵软水箱。（3）巡检内容主要包括：1 锅炉及附机的控制操作系统是否正常。2 压力、供回水温度、水位、排烟温度于规定范围内。3 安全附件、保护装置和仪表灵敏可靠，无泄漏现象。4 受压部件可见部位无鼓包、渗漏；炉内燃烧情况良好，无漏水漏气声。5 锅炉外壳、前后烟门及人孔、手孔完整牢固、

29、无破损。6 管道、阀门无泄漏，阀门开启灵活。7 燃烧器运转有无异常响声，风机运行是否正常。8 循环泵运转正常，无异常现象。9 锅炉房照明良好，道路通畅，消防设施、可燃气体报警装置正常。10 软水箱储水充足。如有下列情况，司炉人员应增加巡检次数：设备存于某些暂时不影响安全运行的壹般缺陷时。新改装、长期停运或新检修后的设备投入运行时。设备运行中发现可疑现象时。（4）定期维修保养锅炉、燃烧器及附属设备。3、作业指导书（1）运行前准备司炉工于操作运行前必须熟悉自控装置说明书和锅炉运行说明书。天然气/油供给管道应达到标准压力，燃气/燃油系统无泄漏（如为燃油锅炉，应确保日用油箱油量充沛）。锅炉给水系统正常

30、，软水水质达到标准、水位量达到规定值（热水锅炉应排尽空气），如实填写锅炉房水处理记录。锅炉运行控制柜是否能正常工作。锅炉受压元件的检查：锅炉炉墙、安全附件、保护装置及仪表。给水、回水、出水及供汽系统阀门管件。天然气/油管道及阀门。准备工作：调整阀门到启动状态。向锅炉注水，达到规定数值。开启循环泵。检查水箱水位达到满水位值。系统检漏、排气，达到工作压力。（2）正常运行循环泵运转正常后，合上锅炉电控箱电源，按下锅炉电控箱启动按钮，锅炉即进入自动点火程序，开始正常燃烧。司炉工根据工程部（设备设施主管部门）的动力高度命令调整锅炉出水温度（各物业公司根据各自实际情况确定高度令发布人、不同天气下出水温度）。（3）关机停炉1 正常停炉将燃烧机负荷降为最低后按“停炉”按钮，燃烧器