现代化物流立体综合仓库新建投资项目可行性研究方案.docx

1、现代化物流立体综合仓库新建投资项目可行性研究方案现代化物流立体综合仓库新建投资项目可行性研究方案目 录第一章 444555555666678899999项目概况11 项目名称12 建设单位13 建设地点14 建设规模15 项目功能16 投资估算及经济效益评估第二章 项目建立的必要性21 有利于建立一个完善的现代汽车流通体系22 有利于土地资源的最大化利用23 有利于拉动地区的经济发展第三章 项目背景31 物流园区的发展背景32 项目的提出33 宏观政策影响第四章 主要建设内容及规模第五章 场址选择及工程方案51 场址选择52 工程方案第六章 项目总体布局61 总平面布局62 功能区布局 963

2、 绿化布局10第七章 环境影响评估 1010101111111112121212121315151571 化工类液态物料溢出污染防治72 化工类产品大气污染防治措施73 固态废弃物治理措施74 水污染的控制措施第八章 安全与消防设施81 安全设施82 消防设施第九章 投资估算第一十章 财务分析及评价101 评价依据102 评价指标103 经营分析第一十一章 结论和建议111 结论112 建议第一章 项目概况11 项目名称：安徽宣城汽车物流园建设项目12 建设单位：江苏XXX投资有限公司XXX集团名下全资子公司江苏XXX建工有限公司成立于1984年，是一家集地基与基础、钢结构、装饰装修、机电设备

3、安装、消防设施及市政公用工程为一体的综合性建筑企业。2009年元月，公司升级为房屋建筑工程施工总承包壹级资质。公司下设镇江、扬州、南京、苏北、宣城等分公司，另有钢结构、机电设备安装等多个全资子公司。公司注册资本8000万元，年施工能力20亿元，拥有员工3000余人，其中各类高、中、初级职称的技术人员300余人。公司各类大中型施工机械和配套设备齐全，并具备完善的质量、环境和职业健康安全管理体系及生产、后勤保障体系，先后通过ISO9001：2000质量体系、ISO14001环境管理与OSHMS18000职业健康安全管理国家三体系认证。公司业务遍及江苏、安徽等地。XXX集团下属安徽XXX房地产开发有

4、限公司成立于2006年11月，位于宣城市昭亭南路101号五楼，注册资金8000万元人民币，是一家集开发、建设、经营、建筑材料销售为一体的多元化公司，房地产开发二级资质，是宣城市具有较强综合实力的房地产开发企业。由上可见，XXX集团具有雄厚的综合实力和多年实际经验，且对安徽省的经济形势和政府政策有着深刻的了解。宣城市汽车物流园的项目可以进一步促进公司的产业升级，做到地方、政府和企业多赢。13 建设地点：安徽省宣城市14 建设规模：141占地面积50-60亩；142 新建现代物流立体综合仓库20000平方米，综合办公楼3000平方米；143 添置大型集装箱运输车辆40台。15 项目功能 提供汽车零

5、配件的批发与现场交易、会展、电子商务订单交易、仓储配送、流通加工、信息发布与撮合成交、货物中转、金融结算等服务于一体的综合型物流服务平台。1.6 投资估算及经济效益评估 项目总投资为1亿元。项目建成后，可实现年营业收入2465万元，每年上交税收779万元，财务内部收效率为6.7%（税后），投资回报期为7年。第二章 项目建设的必要性21 有利于建立一个完善的现代汽车流通体系汽车行业作为安徽省的重点行业之一，规模较大，但布局较散，已不适应现代汽车企业发展的步伐。宣城市汽车物流园建成后，将会成为宣城市乃至安徽省规模较大、功能齐全、现代化的汽车零部件交易市场。凭借宣城便捷的交通优势、经营优势及网络资源

6、优势，把广大的生产厂商、配件供应商以及配套服务商紧密的联系在一起，形成集团化的经营优势，实现政府、厂商、市场经营者真正意义上的多赢。22 有利于土地资源的最大化利用，提升单位土地效益 时至今日，土地资源已经成为制约地区发展的瓶颈之一。因此，提升单位面积的土地产出成为政府出让产业用地的基本要求，规模化、高效益、集聚型的汽车物流园充分反映了政府的效益要求，引导和强化产业的集群化发展，正日益受到各地政府的广泛重视。 因此，宣城汽车物流园作为高集聚型汽车物流服务区，对提升地区的产业用地效益具有重要的意义。23 有利于拉动地区的经济发展 通过项目形成区域商贸、物流的集聚，吸引汽配及相关产品在宣城汽车物流

7、园集聚、交易、流通和中转，带动宣城的产业升级和就业的提升，为安徽甚至全国的汽配及相关产品提供一个交易和流通平台，并提供相应的物流加工、中转和集疏运服务，促进宣城商贸、物流产业的发展和区域竞争力的提升。第三章 项目背景31 物流园区的发展背景 从发达国家物流行业发展来看，其物流成本占GDP的百分比，美国约为10%，日本为14%，英国为10.6%，法国为11%，德国为13%。物流业的发展主要得益于稳定的经济增长、发达的信息技术、宽松的法制环境和经济的全球化、区域化和集团化。专业的管理队伍和先进的计算机网络与通信手段，使物流服务不断向快速便捷、优质高效、成本低廉的目标迈进。 随着现代经济发展，企业除

8、注重技术、产品、市场和客户开发能力外，更加注重维持稳定而有效的供应链，使产品的服务更贴近用户，建立即时供应系统，实现零库存等物流战略。物流战略已成为现代企业，在通过加强资源管理和技术改造等措施降低成本潜力被极大挖掘后，充分挖掘的“第三利润源”-物流利润和提高服务水平的重要因素。 我国的物流业和企业物流战略还处于初期阶段，随着更多企业积极进行理论探索和实践尝试，我国物流产业发展步伐必将加快。32 项目的提出 在建筑行业和房地产开发行业有着丰富经验的XXX集团，一直在考虑与时俱进和产业升级的问题，公司多年来一直留意开发物流园的商机。我们调研了江汽集团、安凯股份、合肥昌河、芜湖奇瑞、安徽华菱等整车企

9、业，对安徽省整车企业及零部件供应情况做了细致的研究分析。分析表明以江淮汽车、安凯股份、芜湖奇瑞、合肥昌河、安徽华菱等整车厂为依托开发汽车物流园项目，具有巨大的市场空间。汽配主要分为五大类，包括：1）车身及其零配件（车门、车顶、车窗、轮胎、汽车表盘等）；2）底盘以及零配件（前后桥、变速器、万向节、传动轴、分离器、悬挂系统、减震器等）；3）汽车电子（车体控制装置和车载电子控制装置，包括发动机控制电子、转向控制器、汽车记录仪，车载娱乐电子，车载通信电子）；4）发动机以及零配件（油泵、活塞、气缸、点火器、喷油嘴、曲轴滤油器等）；5）通用件（车体轴承、皮套座椅、标准件、紧固件、油管等）。据资料显示，在汽

10、车产业的利润中，制造业仅占 30%40%，流通及售后服务领域占 60%-70%，其中汽车行业整车与配件的产值规模比例约为1：1.7。以2010年为例，2010年全年，江淮汽车、安凯汽车、昌河汽车、佳通轮胎等企业物流总量达到9.2 12.4万辆运次，运输费用总支出约为4.6 6.2亿元之间。基于市场调研信息，公司决定利用XXX在建筑和房地产开发方面的雄厚实力，抓住这个商机，在宣城投资建设汽车物流园。33 宏观政策影响 331 近年来，借力国家“中部崛起”战略的强劲实施，安徽省以独有的“承东启西”的地理位置优势，得到快速发展，形成以长江一线为“发展轴”，合肥、芜湖为“两核”，滁州、宣城为“两翼”的

11、“一轴双核两翼”的产业布局。强大的区域经济必将带来繁荣的物流，加上安徽省汽车行业的蓬勃发展，汽车物流园有着巨大的商机。大力发展港口物流、仓储等现代服务业，是安徽省“十二五”规划的重点内容之一，这将推动政府在相关项目的招商引资和布局建设上提供更多的优惠政策和便利条件。 332 政府提出的稳定和提高居民的收入水平，减轻企业负担，有利于带动汽车生产和消费市场。第四章 主要建设内容及规模41 占地面积50-60亩；42 新建综合仓储20000平方米，综合办公楼3000平方米； 43 园区道路、装卸场、绿化及其他配套设施；第五章 场址选择及工程方案51 场址选择：建设地址为安徽宣城。52 工程方案：建筑

12、结构的选择和确定，以满足仓储要求为前提，同时兼顾其它各有关专业。结合相关仓储实际情况，对不同要求的建筑物采用合理的结构类型，做到适用、经济、美观、造型简洁、色彩与环境相协调。根据不同需要，荷载较大的设备基础采用桩基础，其它建筑物根据地质资料及实际荷载情况采用天然基基础。对填土进行分层填筑，分层碾压，不得乱抛大块石，以免给桩基础的施工和基础的不均匀沉降带来不利影响。第六章 项目总体布局61 总平面布置 611 严格执行消防、安全卫生等要求，进行合理布置；612 严格遵循国家颁布的有关规范、规定和标准等；613 严格贯彻节约用地、少占耕地、节省投资原则。62 功能区布局根据仓储区特点和消防要求，整

13、个项目功能区由南北仓储区和公路装卸区及辅助区三 部分组成，功能分区较明确。在南区西端布置配套设施，如综合楼、空压站、污水处理等。停车场将根据需要局部改造成汽车装卸区。项目功能区地形较为平坦，自然标高5.56.5m，设计地面标高为7.1m。道路中心标高为7.1m，功能区地面雨水排入道路，经道路雨水管道用泵提升排入园区下水管网，功能区内污水，用污水管排入污水处理站处理后达标排放。南北仓储区道路设计为环形道路，道路宽为7m，共设5个出入口，保证消防畅通。 道路选用城市型水泥混凝土，路面结构采用C30混凝土，厚16cm，干结碎石厚15cm，大块石厚30cm，基层素土夯实。63 绿化布局区内绿化主要以种

14、植草坪为主，适当种植一些灌木。绿化率达到15%。第七章 环境影响评估本项目的一般性物流品种基本不会对环境造成任何污染，在此仅对化工类液态或固态产品可能对环境造成的影响制定如下防治措施：71 化工类液态物料溢出污染防治711采用技术先进、安全可靠的装卸设备，加强操作管理，避免人为意外事故。设置围栏，在装卸作业前用专用围栏布设在储罐周围，一旦发生溢出事故，可防止物料扩散。712 配置专用回收设备器材。区内设安全机构和必要的监视设施，监视装卸作业情况，一旦发生事故及时采取有效对策。72 化工类产品大气污染防治措施721 为防止化工类产品物料泄漏对大气造成污染，主要是提高储运系统的密闭性。在储运工艺设

15、计中采用性能可靠的液体装卸臂，保持阀门、法兰片的连接密封。722 对毒性较大和极易挥发的液体储存，储罐内加氮封保护，氮封压力要求不超过400mmH2O。装罐过程中也采用氮封保护，并且先充氮再进料。凡需氮封的设备，均考虑采用自动式压力调节阀，控制储罐内氮气压力400mmH2O。所有废气排放点排出的废气均统一回收，经冷冻回收后，方能排放。723 储罐更换液态化工产品时，务必先将罐内物料放净，并视产品的化学特性不同，用溶剂或清水洗罐，不允许利用物料的易挥发性，靠打开储罐顶部检查口自然气化。73 固态废弃物治理措施垃圾由环保部门统一接收处理，库区设备维护时产生的少量废弃物采用人工清理的办法及时妥善清理

16、。74 水污染的控制措施741加强回收工作，在污染易出现处设置滴漏盘或滴漏桶，把滴漏出来的物料回收利用。742在仓储区、装车台、装桶间等处设污水回收系统，将洗罐水、初期雨水和冲洗水回收排至污水处理站处理。污水处理站设计能力40m3/h，采用物化处理和生化处理相结合的处理工艺。743项目区内的生活污水经管道收集后排入污水处理站，与生产污水一道经生化处理达标后排放。第八章 安全与消防设施81 安全设施811项目区内的所有重要部位，均应安装监控设施，实行全面监控。812特别对于化工类产品的监管，应严格到位。液态化工储罐均设有现场液位计、压力表、温度计、雷达液位显示仪、高、低液位报警仪等，便于随时了解

17、储罐内物料储存情况，防止储罐内液体溢出。储罐进出口管线还设有金属软管与系统柔性连接，防止储罐沉降时，局部管道系统因出现应力超值而破裂。储罐储藏区及泵区易泄漏物料处根据物料易燃、易爆或有毒有害的不同性质设有可燃气体报警器或有害气体报警器，当设备或管道泄漏可及时报警，消灭事故苗子。813所有仓储物品，严格按照标准分区、分类摆放。82 消防设施821设消防泵房一座，内设消防泵四台，三用一备，稳压设施一套，一旦发生火情，启动消防泵供水。另设泡沫罐二个，为库区提供泡沫液。库区设固定式泡沫灭火系统。在需用泡沫灭火的储罐上设泡沫发生器。冷却水灭火系统采用稳高压系统。库区设固定式冷却水系统。室外消火栓系统经冷

18、却水系统减压后成独立的低压系统。库区内消防主干管呈环状布置，沿道路设置室外地上式消火栓。库区内道路边侧和建筑物内按规范配置一定数量的推车式灭火器和手提式灭火器。822整个库区建设有环型消防通道（3.5米宽），仓储区消防出口3个，建设泄漏处理池1个；并且安装防雷接地系统（项目全区网式接地系统、防静电接地系统）。823仓库将拥有消防设施为：消防水罐2座（储存能力400吨），配备2台37KW离心式清水泵；水池1座（储存能力3000吨），配备2台15KW离心式清水泵；贮罐压力式空气泡沫比例混合装置1台（泡沫液贮罐容量2000L），配备1台37KW离心式清水泵；PZ型消防泡沫炮8门，PZ型消防清水炮8门

19、；消火栓6座（其中2座为泡沫）；1211灭火器（2KG）28具，手提式干粉灭火器（5KG）12具，推车式干粉灭火器（35KG）5具。第九章 投资估算91 投资估算：项目总投资1亿元，其中：序号工程项目或费用名称投资估算（万元）1土地款5002前期工程费用1443基建工程建设47954安装工程11875物流信息系统投入12006机械设备及运输车辆10007不可预见费用3008管理费用1909流动资金1000总计10316第一十章 财务分析及评价101 评价依据 1011 公路、水运建设项目可行性编制办法； 1012 国家产业政策及相关法律、法规； 1013 建设项目经济评价方法与参数。102 评

20、价指标 项目计算期11年，其中建设期1年，运营期10年。营业税及附加税率，其中装卸作业为3.33%，仓储等服务收入为5.55%，综合税率为3.5%；所得税税率暂按33%计。根据上述评价依据以及本项目特点，本次研究中经济评价指标选用财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、静态投资回收期和投资利润率四项评价指标。103 经营分析 1031 收入分析：物流园可以采用全部租赁、全部出售或者部分租赁、部分出售的方式。为了简化估算，这里假设为纯租赁方式。项目收入来源有设施租赁收入和辅助服务收入。根据目前租金水平，物流园区设施租金标准暂定为80元/（平方米*月），假设园区设施平均出租率为70%，

21、则50亩租赁收入为 50*667*70%*80*12/10000 = 2241万元。辅助服务收入约为租赁收入的10%，为224万元。1032 营业成本估算：预定雇佣员工40人左右，按人均2.5万元/年计，共100万元/年。物流园区信息系统的日常维护与换代升级预计为80万/年。其他费用估算为100万/年。1033 评价结果：项目财务内部收益率为6.73%；在基准收益率为6%时，项目财务净现值为331万元；项目投资利润率为14.06%；项目投资回收期为7年。从上述指标可以看出，仅就建设、维护及服务收入而言，物流园建设的财务效益一般。但由于园区项目建设本身是一项公益性很强的工程，其建设意义主要反映为

22、支持和促进宣城经济发展的社会效益上，特别是直接反映为进入园区的物流企业服务效果上。根据目前物流企业的运作经验，成功的物流服务企业平均投资利润率可维持在10%以上。按照宣城汽车物流城的建设规模，园区企业每年将上交可观的所得税。由于物流服务，入园企业效率提高产生了企业经济效益。同时，物流园区建设公司在上述状态下，也能够保证投入资产的保值增值。因此，宣城汽车物流园项目具有较好的投资建设前景，具有较强的实施可行性。第一十一章 结论和建议111 结论：宣城汽车物流园项目符合宣城市政府制订的城市发展规划和产业发展政策，有利于推动区域经济增长和提升地区产业竞争力，有利于推动区域现代物流业发展。 该项目技术可行，经济效益和社会效益良好。112 建议： 1121 切实落实项目建设资金，以确保项目的建设进度。1122 严格按照基本建设程序办事，对项目的建设投资、进度和质量予以有效的控制，把好项目质量、进度、投资控制关，确保建设目标的顺利实现。1123 加强现场调度和管理，科学合理的安排施工计划，保证工期目标和质量目标的顺利实现，减少对周围环境的影响。1124 加强项目建设的监督、检查和管理，确保工程质量和资金效益。