土地估价师《土地估价实务》练习试题.docx

1、土地估价师土地估价实务练习试题2021年土地估价师土地估价实务练习试题(1)单项选择题1.既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是( )。A.环境因素B.宗地基础设施条件C.城市规划限制D.土地使用年限2.计算主次干道影响距离一般采用公式( )。A.d=2s/1B.d=s/2C.d=s/1D.d=2s13.土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用( )估算土地价格。A.收益还原法B.市场比较法C.剩余法D.成本逼近法4.预期收益原则可以在( )估价方法中得以应用。A.成本法和剩余法B.剩余法C.模型估价法D.剩余法和收益还原法5.在土地分等中，与土地质量呈负相关关系的因子

2、有( )。A.区域人口密度B.区域农业人口人均耕地C.城镇商业活动强度D.城镇非农产业产出效果答案：B B D C B6.决定城市土地利用价值的重要因素是( )。A.经济发展状况B.交通状况及通达度C.人口密度D.区位7.城镇土地分等的对象是( )A.城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地B.土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地C.城市市区、建制镇镇区土地D.城镇建成区和近郊区范围的土地8.对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是()。A.将因素两两之间都进行比较B.某一因素权重有可能是零C.为使结果更准确，可结合特尔斐测定法D.可在因素集合中设置一虚

3、拟目标9.在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为15、10、20，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为12、21，则对应上述两个商服中心，该评价单元的商服繁华度作用分值为()。A.33B.45C.48D.7810.已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和20.则采用极值标准化进行标准化后得到的指标值为()。A.45.5B.53.3C.54.5D.61.5答案：D C B C A11.利用收益还原法求算地价时，下列中()不是总收益产生的形式。A.土地租

4、金B.房屋租金C.房地出租的租金D.企业经营收益12.一般而言，以下还原利率的是( )。A.承租土地使用权还原利率B.土地还原利率C.建筑物还原利率D.综合还原利率13.房地出租中，( )的费用计算与建筑物重置价无关。A.管理费D.维修费C.保险费D.房屋折旧费14.承租土地使用权只能按合同租金的( )及租期估价。A.现值B.差值C.终值D.金额15.某商住楼，出租房屋的年收益以10%递增，其1992年，租金收益为500万元，1993年由于修路，使该处客流下降，年收益为450万元，在进行土地估价时，该商住楼1993年的总收益为()万元(假设其收益为客观收益)。A.450B.475C.500D.

5、550答案：B C A B D16.运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域()。A.只要在同一个城市即可B.需在同一供需圈内C.要相邻D.需在同一级行政区内17.比较案例成交地价每平方米400元，对应使用权年期为40年，而待估宗地出让年期为30年，该市土地还原率为8%，则修正后待估宗地地价为()元/。A.300B.377.6C.420.3D.423.718.当地价指数的基期不固定时，若要利用其进行期日修正，应先将其指数调整到( )后，再进行修正。A.环比指数B.综合指数C.定基指数D.条件指数19.若情况修正系数协议为0.50，招标为0.73，拍卖

6、为0.9，1996年、1997年、1998年的地价指数分别为1.12、1.15、1.20，某交易案例为1997年协议方式的交易，成交价800元/，如要评估待估土地1998年的拍卖价格，则修正后的交易案例价格为( )元/。A.1029.18B.1380.00C.1440.00D.1502.6120.在剩余法的基本公式中“地价=开发后的不动产售价一开发成本一利润一利息一税金”中，利息是指( )。A.不动产售价的利息B.开发成本的利息C.贷款利息D.场地取得费及开发费的利息答案：B B C D B2021年土地估价师土地估价实务练习试题(2)多项选择题1.以下对土地的分析中正确的是()。A.土地有比

7、较完整的市场B.土地价格高低不由生产成本决定C.土地价格形成时间长且相对比较困难D.资本有机构成的提高导致地价呈上升势态2.定级单元界线一般采用( )。A.行政界线B.城镇中的铁路C.交通道路(工业定级中)D.土地权属界线或权属单位内部的土地类型界线3.根据城镇土地分等定级规程，初步划分土地分等的方法有()。A.剖面图法B.总分频率图法C.数轴法D.AHP法4.确定客观收益一般要考虑()等条件。A.从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益B.收益必须是持续且有规律产生的收益C.收益是安全可靠的收益D.收益是在现状下实际取得的收益5.只有交易案例资料满足()条件时

8、，才适用市场比较法。A.数量足够B.与待估土地有替代性C.可靠性D.合法性答案：1、BCD 2、A B D 3、B C 4、A B C 5、A B C D6.以下表述错误的有()。A.实质租金常由纯租金及租赁不动产所需的各项费用构成B.支付租金包括制定契约时所收取的具有预租金性质的保证金C.实质租金=支付租金+保证金X月(年)利率D.支付租金=实质租金十保证金X月(年)利率7.以下适用剩余法进行评估的有()。A.待拆迁改造的再开发房地产的估价B.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价C.现有新旧房地产中地价的单独评估D.学校、公园以及公益设施的评估8.根据城镇土地分等定级规程，下

9、列城镇土地分等因素中属于必选因素的有()。A.区域经济发展水平B.城镇土地投人产出水平C.城镇集聚规模D.区域综合服务能力9.剩余法中计算开发商的合理利润可以采用()来计算。A.不动产总价的一定比例B.预付总资本的一定比例C.建筑费用的一定比例D.建筑费和专业费的一定比例10.成本逼近法不适用于()。A.新开发土地估价B.建成区域或已开发的土地估价C.工业用地估价D.商业及住宅用地的估价答案：6、B D 7、A B C 8、A C D 9、A B 10、B D单项选择题11、求取土地收益及确定( )是收益还原法的关键。A.经营费用B.土地租金C.投资利率D.土地还原率标准答案：D解析：用收益还

10、原法求取土地价格的关键是求取求取土地收益和合理确定土地还原率。12、应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的( )。A.给与需求原则B.报酬递增与递减原则C.替代原则D.协调原则标准答案：C解析：这是替代原则在收益还原法中求取客观收益的用法。13、确定还原率可采用安全利率加上( )调整值的方法。A.通货膨胀B.利息C.贷款利息率D.风险标准答案：D解析：安全利率加上风险值调整确定还原率，还原率=安全利率+风险调整值。14、从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的( )获利率

11、。A.资本B.土地C.项目D.房屋标准答案：A解析：从纯理论上讲，还原率等于获取纯收益具有同等风险和资本的获利率，也是采取安全利率加上风险值调整确定还原率的原因。15、收益还原法求得土地价格通常称为( )。A.收益价格B.比准价格C.积算价格D.地租价格标准答案：A解析：收益价格是收益还原法求得的土地价格。16、 ( )理论和生产要素分配理论事收益还原法的理论依据。A.地租B.区位C.级差地租D.剩余价值标准答案：A解析：收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素分配理论。17、土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用( )表现的收益。A.货币形式B.实物形式C.地价形式D.地租形式

12、标准答案：A解析：有形收益是可以用货币形式表现。18、下面对土地估价描述不正确的是( )。A.土地估价依据的理论和方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致B.同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生深刻的影响C.同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大D.土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来标准答案：C解析：同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的政府土地政策对地价产生深刻的影响19、土地价格水平由同一供需圈内具有( )的替代性土地的价格所决定。A.相同区域B.相同性质C.相同级别D.相同用途标准答案：B解析：土地估价中的替代原则可概括如下：土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定。20、土地估价涉及的供需原则并不以( )为基础。(2002年真题)A.替代原则B.预期收益原则C.变动原则D.竞争原则标准答案：A解析：供需原则是以预期收益原则及变动原则和竞争原则为基础的。