金华市房地产市场调研报告.ppt

1、金华市房地产市场调研报告金华市房地产市场调研报告第一部分 宏观背景篇第一部分 宏观背景篇第二部分 市场分析篇第二部分 市场分析篇第三部分 地块状况第三部分 地块状况报告框架报告框架第一部分 宏观背景篇 第一部分 宏观背景篇 金华概况金华概况经济环境经济环境城市规划城市规划宏观背景 宏观背景 金华概况金华概况金华市为省辖地级城市，以境内金华山得名。金华市东西直线距离为 151 千米南北直线距离为 129 千米，城市面积为 10918 平方千米。下辖“二区三县四市”，分别为婺城区、金东区、义乌市、永康市、东阳市、兰溪市、武义县、浦江县及磐安县 金华市位于浙江省中部，东衔沪甬温三个港口城市，西临浙江

2、西部及闽赣皖三省，地理位置优越。金华市金华市区域位置区域位置人文底蕴人文底蕴城 市历史“金华古称婺州，因 地处金星与婺女两星”争华之处 而得名。公元前 222 年，秦王朝在此置会稽郡乌伤县，南朝改置金华郡以后，一直是郡、州、路、府治所。1985 年撤地设市，料行市管县体制，历史名人骆宾王、宗泽、宋濂、李渔、黄宾虹、邵飘萍、严济慈、吴晗、艾青、施光南等等名胜凤光金华现有全国重点文保单位处，其中市区有唐法隆寺经幢、婺州瓷铁店窑址、宋元名刹天宁寺和太平天国侍王府处，国家级风景名胜区双龙洞为主，包括冰壶洞、朝真洞等胜迹，文化成就2007 年 4 月 13 日被国务院批准为国家历史文化名城，金华火腿、具

3、有年历史的婺剧等项民间传统技艺和艺术已被列入国家非物质文化遗产目录金华市历史悠久，人文气息浓厚，自然风光优美，是一个宜居城市。正因为金华市历史悠久，人文气息浓厚，自然风光优美，是一个宜居城市。正因为其人文及自然因素，金华市被评为其人文及自然因素，金华市被评为中国最佳居住城市中国最佳居住城市之一。之一。对内交通对内交通 三横三纵三横李渔路、人民路、现 330 国道（规划改为城市道路）三纵八一街、双龙街、东市街内环路将金华市三区：江北、江南和金东最繁华的内城区连接起来外环路连接金华市区四周的开发区和产业园及风景区迎宾大道由城区内的繁华路段八一路向北延伸至本项目北面的尖峰山金华金华市区交通网络完善市

4、区交通网络完善趋于完善，城市规划区内与规划区外交趋于完善，城市规划区内与规划区外交通便捷性加强，通便捷性加强，带动了城市规划区外房地产市场的快速发展带动了城市规划区外房地产市场的快速发展。交通设施交通设施对外交通对外交通 高速公路杭金衢高速义乌金华市杭州衢州甬金高速，使金华市和周边各县级市形成了 10分钟交通圈金丽温高速永康金华市金华温州甬金高速东阳义乌金华市金华宁波诸永高速绍兴诸暨市温州永嘉县普通公路0303 省道杭金线义乌金华市金华杭州路况得到改善，交通行驶条件进一步提高G330G330 国道永康兰溪金华市温州-寿昌S45S45 省道兰溪金华市304304 公路铁路金椒线金华椒江华东地区重

5、要交通枢纽金甬线金华宁波金千线新安江千岛湖浙赣线浙江江西金温线丽水温州金华交通便利金华交通便利,历来就有“四省省衢”之称，作为历来就有“四省省衢”之称，作为浙中交通枢纽浙中交通枢纽，境内浙，境内浙赣横穿东西，金温、金千铁路纵贯南北，赣横穿东西，金温、金千铁路纵贯南北，330 国道、国道、03 省道、省道、45 省道省道在城区交汇，地理位置的重要性使金华成为在城区交汇，地理位置的重要性使金华成为东部与江西等中西部重要连接东部与江西等中西部重要连接点点，起到，起到承东接西承东接西作用。作用。2006 年底金华人口统计年底金华人口统计金金华市区华市区94.4婺城区63.8金东区30.6义义乌乌112

6、.6永永康康65.8东东阳阳76.2常常住总人口住总人口498.9金金华占全省总人华占全省总人口比例口比例10.01%人口状况人口状况447.94449.19449.91451.7454.13456.891.3491.9892.1892.2192.1692.210501001502002503003504004505002001年2002年2003年2004年2005年2006年总人口（万人）市区（万人）金华市金华市人口增长缓慢人口增长缓慢，而金华市区人口增长更低，甚至出现负增长，主，而金华市区人口增长更低，甚至出现负增长，主 要是因为金华市区经济发展对外部吸引力不大，要是因为金华市区经济发展

7、对外部吸引力不大，外来人口少外来人口少。金华市人口只金华市人口只占整个浙江省的占整个浙江省的 10.01%，比重较低；而金华市区人口只，比重较低；而金华市区人口只占金华市的占金华市的 18.9%，低于义乌市人口。，低于义乌市人口。婺城区及金东区作为金华中心区域，人口数量有限，低于义乌、永康、婺城区及金东区作为金华中心区域，人口数量有限，低于义乌、永康、东阳等县市，对金华市区房地产市场发展带来了障碍。东阳等县市，对金华市区房地产市场发展带来了障碍。金华市 GDP 总值发展较快，增幅保持在 10%以上，表明金华市经济发展迅速。但 05 年后整体增长速度放慢。人均 GDP 值增长曲线与全市 GDP

8、发展类似，到 06 年底，人均 GDP 达到了 26974 元。但 05 年以后，人均 GDP 增速放慢金华经济平稳增长，为当地房地产市场业健康发展提供了良好的经济环境，购买能力得到增强。宏观背景宏观背景 经济环境经济环境546.4597.27680.39798.981055.361228.57978.3810.10%10.30%12.90%15.50%16.20%14.00%13.30%02004006008001000120014002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%1

9、6.00%18.00%国内生产总值(亿元)增长率1226813356151681777321703233022697410.10%10.30%12.50%15.20%15.90%13.50%12.70%0500010000150002000025000300002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%人均国内生产总值(元)增长率GDP 总值及人均总值及人均 GDP人均可支配收入发展人均可支配收入发展金华市01-06年人均可支配收入发展11264

10、124451397015378103851780612.60%8.46%10.48%11.77%10.55%15.78%050001000015000200002001年2002年2003年2004年2005年2006年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%可支配收入增长率人均可支配收入逐年上升，人均可支配收入逐年上升，人民生活水平得到提高，潜在消费能力得人民生活水平得到提高，潜在消费能力得到增强，对房地产市场而言将是有利因素。到增强，对房地产市场而言将是有利因素。人均可支配收入发展看，发展速度起伏不断，人均可支配收入发展

11、看，发展速度起伏不断，0204 年呈持续增速年呈持续增速趋势，而趋势，而 05 年有一定幅度下降，到年有一定幅度下降，到 06 年又有较大幅度的上升。从发展年又有较大幅度的上升。从发展看，看，基本保持较快的发展速度。基本保持较快的发展速度。三产结构发展三产结构发展8.80%55.60%35.60%7.90%55.50%36.60%7.10%55.90%37.00%6.60%53.10%40.30%6%53.40%40.60%5.50%53.90%40.60%0%20%40%60%80%100%2001年2002年2003年2004年2005年2006年金华市01-06年三产比重第一产业第二产业

12、第三产业第一产业比重逐年减小，第三产业增加值增速明显高于第二产业，第二产业增加第一产业比重逐年减小，第三产业增加值增速明显高于第二产业，第二产业增加值对金华经济发展影响缩小，三大产业比重表明金华整体的值对金华经济发展影响缩小，三大产业比重表明金华整体的城市化发展速度较慢城市化发展速度较慢。第一产业在第一产业在 GDP 的比重逐年下降，但其的比重逐年下降，但其 06 年仍达到了年仍达到了 5.5%，第一产业所占比，第一产业所占比重过大影响到金华经济的快速发展；第二产业所占比重在重过大影响到金华经济的快速发展；第二产业所占比重在 05 年有较大的下降，而后年有较大的下降，而后逐步缓慢上升；第三产业

13、所占比重逐年上升。虽然第三产业比重上升，但由于第一逐步缓慢上升；第三产业所占比重逐年上升。虽然第三产业比重上升，但由于第一产业所占比重太大，且二产发展缓慢，表明产业所占比重太大，且二产发展缓慢，表明金华工业经济发展较慢金华工业经济发展较慢，影响到金华整，影响到金华整体经济的发展速度。体经济的发展速度。金华市与周边主要城市比较金华市与周边主要城市比较金华杭州宁波温州台州GDP 总值（亿元）1228.5734412864.491834.381467人均GDP（元）26974518713873324349.7330136.74人均可支配收入（元）1780615049158822171619953三产

14、比重三产比重1:10:81:10:8.81:10:81:15.6:11.91:7.3:5.4城市化水城市化水平平0.220.620.390.210.27通过比较通过比较,可看出金华市在浙江全省而言可看出金华市在浙江全省而言,城市化水平较低城市化水平较低,就全省而言就全省而言,处于中等偏下水平处于中等偏下水平,但从其人均但从其人均 GDP 值及人均可支配收入看值及人均可支配收入看,其其城市城市化速度发展潜力较大化速度发展潜力较大,消费潜力较大消费潜力较大.市区与周边主要县市比较市区与周边主要县市比较 义乌市整体经济发展最快，其不管义乌市整体经济发展最快，其不管 GDPGDP 生产总值、人均生产总

15、值、人均 GDPGDP 生产总值还是人均生产总值还是人均可支配收入均是最高的。可支配收入均是最高的。金华市区虽然金华市区虽然 GDPGDP 总值比永康市高，但由于人口因素，其人均总值比永康市高，但由于人口因素，其人均 GDPGDP 值最低，而值最低，而且从金华市全市人均且从金华市全市人均 GDPGDP 值看，市区低于全市水平，表明值看，市区低于全市水平，表明市区经济发展在全市市区经济发展在全市经济中仍处于一个偏低水平。经济中仍处于一个偏低水平。金华市区（含金东区）义乌永康备注人均 GDP（美元）324062914061金华市人均 GDP26974 元，折合美元 3384 元GDP（亿元）235

16、.9 亿352 亿170 亿.人均可支配收入（元）178062000016874宏观背景宏观背景 规划发展规划发展金华城市发展以南北为主对本项目十分利好，对于城北以浙师大、体育会展金华城市发展以南北为主对本项目十分利好，对于城北以浙师大、体育会展中心为特色的综合区发展方向以及周边地块和交通规划对本项目有很大的提升作用中心为特色的综合区发展方向以及周边地块和交通规划对本项目有很大的提升作用金华市城市总体规划规划区范围城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域，总面积 2044 平方公里，涵盖金东区、婺城区。城市用地发展方向以内城区为依托，向南、北发展为主，适当向东、

17、东北发展城市总体布局一个核心区六大功能区核心区：一环以内的内城区，是全市金融贸易、商业服务、行政文化、娱乐休闲中心六大功能区：城北：以浙师大、体育会展中心为特色的综合区 城南：以湖海塘高级休闲居住为特色综合区 城东：以金东区公共中心为特色的综合区。城西：以十里长湖公园为特色的综合区。城东北：以仙桥交通枢纽、物流仓储中心，区域性市场和一类工业为主导功能的产业园区 城西南：以市工业园区和高新科技园为主产业园区城市空间发展战略以内城区为核心，沿三江六岸，沿交通轴线向外滚动发展，由风景区、郊外休闲绿地、自然林地组成的楔形绿地向外延伸至中心区构成具有弹性的开放式空间发展框架。本项目相关规划本项目所在区域

18、在规划中被定位为以浙师大、体育会展中心为特色的综合区，南面浙师大区域为教育科研用地，本项目北面包括本项目一部分在内为双龙洞风景区。东面为城郊公园，西面为居住和部分商业行政用地。从交通规划来看未来将有五条公路从本项目周边或直接从本项目穿过，包括迎宾大道、金罗路、在建的环景路、金兰北路等，而杭金衢高速距离本项目只有一千米左右第二部分 市场分析篇第二部分 市场分析篇一级市场分析一级市场分析二级市场分析二级市场分析市场分析市场分析 一级市场一级市场土地供应土地供应 年份年份位置位置总供应（万总供应（万）商业类（万商业类（万）住宅类（万住宅类（万）容积率容积率 1.01.0 以以下 下 容积率容积率 1

19、.01.0 以上以上2005 年城市规划区内57.1417.270.8339.04城市规划区外8.50.478.03经济开发区3.883.88合 计69.5217.740.8350.952006 年城市规划区内45.8517.950.03327.867城市规划区外29.430.5228.91经济开发区2.072.07合 计77.3517.950.55358.84706 年金华市区土地出让相比年金华市区土地出让相比 05 年有所增加。从市区各区域土地出让看年有所增加。从市区各区域土地出让看，城市规划区内土地出让有所减少，而城市规划区外土地出让有大幅度，城市规划区内土地出让有所减少，而城市规划区外

20、土地出让有大幅度增加，金华市区外括速度比较快。从土地性质看，商业土地出让基本维增加，金华市区外括速度比较快。从土地性质看，商业土地出让基本维持原状，而住宅类土地出让增加，其中以容积率持原状，而住宅类土地出让增加，其中以容积率 1.0 以上的地块增加最以上的地块增加最多。多。（容积率（容积率 1.0 以下土地主要是指以别墅产品为主，容积率以下土地主要是指以别墅产品为主，容积率 1.0 以上土地主要是以公寓产品为主）以上土地主要是以公寓产品为主）土地开发土地开发 年份年份位置位置已开发（万已开发（万 ）商业类（万商业类（万 ）住宅类（万住宅类（万 ）容积率容积率 1.01.0 以下 以下 容积率容

21、积率 1.01.0 以上以上2005 年城市规划区内43.9313.810.8329.29城市规划区外7.290.476.82经济开发区4.554.55合 计55.7714.280.8340.662006 年城市规划区内13.617.530.0336.047城市规划区外16.430.5215.91经济开发区2.072.07合 计32.117.530.55324.02706 年金华市土地开发以城市规划区外发展最快，而城市规划区内土地开发年金华市土地开发以城市规划区外发展最快，而城市规划区内土地开发速度相对放慢。从住宅用地看，由于容积率速度相对放慢。从住宅用地看，由于容积率 1.0 以下供应量小，

22、该类土地基以下供应量小，该类土地基本开发完毕。本开发完毕。（容积率（容积率 1.0 以下土地主要是指以别墅产品为主，容积率以下土地主要是指以别墅产品为主，容积率 1.0 以上土地主要是以公寓产品为主）以上土地主要是以公寓产品为主）土地市场判断土地市场判断金华市区城市外扩速度提高城市外扩速度提高，城市规划区外的土地供应和开发量体都大幅度增加。金华市区土地供应主要是以公寓类产品用地为主，其次是商业类用地，别墅产品 用地近两年几乎无供应量体入市，市场中别墅用地较稀缺市场中别墅用地较稀缺。金华市区近两年未开发土地量达到 58.99 万，其中公寓产品用地达到了 45.11 万 ，占到未开发土地量的 76

23、.5%，其余未开发土地主要是商业用地，可见金华市 区房地产市场中未来公寓产品竞争将会异常激烈未来公寓产品竞争将会异常激烈，而别墅产品由于量体有限，将别墅产品由于量体有限，将 是市场受欢迎产品。是市场受欢迎产品。市场分析市场分析 二级市场宏观面二级市场宏观面165.05217.14294.12504.95516.1412.1519.7119.5637.2754.6770.52109.67115.46121.794.00%23.50%31.60%28.20%40.10%25.20%5.30%66.80%90.50%8.70%29.40%46.70%48.90%5.50%01002003004005

24、006002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%固定资产投资额（亿元）房地产开发投资额（亿元）固定资产投资额增长率房地产开发投资额增长率516.1519.71504.9519.5637.2754.6770.52115.46121.79109.67165.05217.14412.1294.1211.85%17.16%18.59%17.11%22.37%23.43%21.72%01002003004005006002000年

25、 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%固定资产投资额（亿元）房地产开发投资额（亿元）房产投资占固产投资的比重固产及房产投资额及变化曲线固产及房产投资额及变化曲线固产及房产投资额及变化曲线固产及房产投资额及变化曲线固产投资与房产投资固产投资与房产投资 金华市固定资产投资在 04、05 年达到高峰，但其发展速度最快出现在 03 年。金华市房地产投资在 04、05 年达到最大，而后有所降低，从其发展速度看 01 年的增幅最大，在 02-04 年整体增幅保持较稳定。05 年后，金华市的固定资产投资及房

26、地产开发投资速度逐步放慢。598.83198.74785.31241.28553.96265.59376.82239.57290.6270010020030040050060070080010206年金华商品房施工竣工表0206年金华商品房施工竣工表商品房施工面积商品房竣工面积185.24159.39221.42191.87219.49185.43176.74152.23254.06224.620501001502002503002002年 2003年 2004年 2005年 2006年0206年金华商品房销售表0206年金华商品房销售表商品房销售面积商品住宅销售面积从金华市的商品房的施工面积

27、可以看出，在 02-04 年之间是金华市房地产发展最快的期间。金华市区在 06 年达到了商品房销售最大，有力的去化了市场中的产品量。03-04 年金华市区商品房的销售量体位于近 5 年的前两位，说明了在 03-04年 之间金华市区市场供求都比较活跃。供应与需求供应与需求空置面积空置面积02-05年金华市区与周边县市空置面积比较 （单位：万）15.4515.2510.5220.9013.0112.6212.9248.252.171.330.171.390.140.690.240.060.161.950.1801020304050602002年2003年2004年2005年金华市中心义乌市永康市东

28、阳市武义县由于在 03-04 年，市场活跃，所以金华市区空置面积在 04 年达到最低，而后随着市场的 发展缓慢，土地的大量供应，05 年金华市区空置面积大幅度上升，金华市区商品房存量 较大，市场压力较大。与周边县市比较看，金华市区空置面积较高，近两年空置面积只比武义县少，但远远 高于义乌市和永康市，表明金华市区房地产市场发展相比义乌、永康两市有所落后。02年05年金华市中心空置面积 (单位：万)15.4515.2510.5220.905101520252002年2003年2004年2005年空置面积市场分析市场分析 二级市场微观面二级市场微观面 根据金华市区房地产市场的发展情况，可以将金华市区

29、划分为三大板块：江北板块；江北板块；江南板块江南板块；金东板块、仙源风景区板块、城北板块。；金东板块、仙源风景区板块、城北板块。江北板块：主要是指金华江、义乌江以北区域,往北到环城北路，东到二环路江南板块：主要是指金华江以北，武义江以西等区域金东板块：主要是指金东新城区及金东经济开发区区域范围仙源风景区板块：主要是指仙源风景区范围，城北板块：主要是指环城北路外围区域，北到浙江师范大学江北板块江北板块江南板块江南板块金东板块金东板块仙源风景区板块仙源风景区板块金华江金华江义乌江义乌江武义江武义江城北板块城北板块板块划分板块划分江北板块江北板块(3200)金东板块金东板块(3400)江南板块江南板

30、块(3500)仙源风景区板块仙源风景区板块城北板块城北板块(2500)江北板块江北板块板块介绍 江北板块包括了金华市老城区范围及其延伸区域，该板块是金华市发展最早同时也是发展最成熟的二大板块之一。该板块主要依托老城区的商业、生活、交通等条件配套而发展，加上金华江的优势，使得该区域市场发展较快，客户接受度也较高。楼盘名称楼盘名称产品形态产品形态开盘时间开盘时间建筑面积建筑面积均价均价主力面积主力面积客源客源销售率销售率金发金发 盈丰轩盈丰轩高层、多层05.11150002850100-139以武义，衢州以及金华本地人为主。75%时代广场 时代广场 （怡和雅苑）（怡和雅苑）高层06.350000景

31、观房：7000非景观房：5000115-214金华市区机关单位、事业单位等人员，还有部分当地私营老板 47%凤凰家园凤凰家园多层06.1055600270086-139金华当地的工薪阶层及部分武义等地客户 80%春江花园春江花园独栋、联体、叠加、多层04.6200000独栋 300 万联排 288 万叠加 100-150 万多层：3500独栋 410联排 330叠加 210-260多层 138在外创业回金华置业占很大比例，还有部分义乌人 50%金海岸人家金海岸人家多层、高层05.1150000多层 2800高层 3800多层 96-113高层 64-139金华工薪阶层 51%四季东升苑四季东升

32、苑多层07.4800002500108-110金华本地工薪阶层占绝大比例、少量武义等地人60%产品形态产品形态 本板块产品主要以公寓产品形式出现，基本为多层和高层产品，另外还有部分的联排、叠加排屋和独栋别墅存在。板块内无纯别墅楼盘，多为混合性小区。主力面积主力面积 由于受区域市场价格的影响，板块内公寓产品的面积主要以中大面积段产品为主小面积段产品相对较少，产品面积主要 130-140 为主。对于联排以 360 左右为主，叠加排屋而言以 200-260 为主，独栋别墅面积在 400 以上。价格水平价格水平 本板块是金华市发展最早也是最成熟的板块之一，加上其生活、商业配套齐全，所以板块的价格相比而

33、言较高。公寓产品的整体价格水平达到 3200 左右，而板块内公寓产品的最高价格达到了 7000 元/。另外板块内的叠加及联排产品价格在3500-4500 元/。而独栋产品价格最高，在 7000-8000 元/左右。板块总结板块总结销售状况销售状况 板块内产品中，公寓产品整体的去化速度相对别墅产品而言去化较快。但从板块争议看，去化速度一般。这主要和金华整体市场有关，由于市场在 03-04 年左右发展很快，使得市场饱和度较高，所以使得产品的去化速度逐步放慢。别墅由于市区客源的有限，必须对外区域产生吸引，所以整体去化也很慢。客源状况客源状况 板块内公寓产品的客源主要是金华市区的工薪阶层为主，一些高档公寓产品的客源主要是金华市区的公务员、事业单位人员等，另外还有部分武义，衢州的客户。对于别墅产品的客源中，叠加及联排产品中金华市区客户较多，另外还有部分义乌和永康，而独栋别墅产品则义乌、永康等地客户居