西环楼宇自控系统维护保养方案 2.docx

1、西环楼宇自控系统维护保养方案 2维护保养方案定期维护保养服务内容1. 前言 22. 说明 23. 定期维护保养合约样本： 33 预防性维护 94 矫正性维护 125 品质提升计划 216 系统升级更新计划 237 工作研讨 238 控制策略提高 249 维护保养质量系统 2410 合同价格 241. 说明我公司定期维护保养服务是指双方维护保养合同签定后，由我公司派遣经验丰富的工程师，每年两次，即换季期间，对西环广场楼宇监控系统(BMS)进行系统性的定期检查及维护保养，除定期保养外的其它时间，我公司由专业工程师负责本项目的应急服务。此类服务的主要工作任务为：a. 制定计划，安排并负责实施系统的系

2、统性定期检测及维护保养，以降低突发故障；b. 提出备品备件订购计划；c. 制定应急预案，以防止突发事件造成严重影响；d. 紧急情况下到达现场处理突发问题；接下来各章节将详细描述我们的此类型维护保养计划。系统定期维护保养合约样本:列出合约样本以供业主及相关人员审核拟定。可操作性维护方法 :提出积极和参与性维护及运作计划。提高系统效能品质计划 :除维护系统正常运作，在维护过程中更提出不断提高系统品质的方案。2. 西环广场BMS系统定期维护保养协议范本定期维护保养合约样本：甲方：西环广场地址：西直门外电话： 传真：联系人：乙方：注册地址: 北京办事处地址：电话： 传真：联系人： 电话：依据中华人民共

3、和国合同法的有关规定，甲乙双方授权代表经平等友好协商，同意由乙方就位于西直门外（以下简称“设备所在地”）的楼宇自控系统设备（以下简称“系统设备”）提供定期维护保养服务（以下简称“服务”）。现双方就有关事宜达成如下协议，共同遵守。 第一条 合同有效期本合同有效期自20年份年月份月日期日起，至20年份年月份月日期日止。期满前一个月双方经协商一致可以将合同有效期续延，否则本合同将于有效期满后自行终止。第二条 服务范围甲方依据本合同提供以下维护保养服务：2.1定期维护保养服务乙方派专业工程师，每年两次（即换季期间），每次2-3周，每日正常工作时间到设备所在地对系统设备进行系统性维护保养。以上所称正常工

4、作时间指每周一到周五上午九时至下午十七时三十分，法定节假日除外。乙方承诺于每次服务后就当次维护保养情况向甲方提交工作报告，供甲方参考。定期维护保养服务的具体子系统范围见本合同附件一。除定期维护保养外，乙方一名工程师负责系统应急处理。2.2紧急维修服务及一般性故障处理服务在本合同有效期内，在非乙方现场服务时间，如遇到中央监控系统死机、网络通讯中断、DDC无法正常控制等重大情况，甲方提出要求，在接到甲方书面或电话通知后，乙方将在2小时之内做出响应，4小时之内到现场提供紧急服务；一般性故障处理，在接到甲方书面或电话通知后，乙方将在4小时之内做出响应，8小时之内到现场提供维修服务。 我公司公司紧急叫修

5、专线电话：联系人手机2.3 备品备件供应 2.3.1 甲方如需备品备件，甲方应向乙方采购，具体事宜双方将另行签署备品备件采购协议。（或甲方可与乙方友好协商签订由乙方承包并免费更换损坏设备及部件合同）2.3.2 对于乙方或第三方生产的已经更新换代不能提供相同型号的产品，乙方应提供可以替代的新产品信息，供甲方选择采购。2.4 特殊服务内容下列情况下，乙方可以根据甲方的要求决定提供特殊服务，具体服务费用由双方另行协商决定：（1）天灾、地震、政府行为等不可抗力事由造成的系统设备损坏。（2）非乙方之过失所造成之系统设备损坏。（3）系统设备赖以运行的工作环境较缔约时发生改变，且该改变非乙方于缔约时所能合理

6、预料。 （4）其他维护保养服务范围之外的事宜。2.5 培训在定期维护保养服务中，乙方向甲方指定操作人员提供现行使用的系统、设备的管理、操作以及设备故障排除等方面的现场培训。2.6 服务要求2.6.1 对定期检测维护过程中发现的以及甲方运行操作中发现的设备问题进行处理，清除存在的问题。2.6.2 进行定期维护保养前应根据本项目情况制定详细计划书，计划书中应列明检测的内容、使用方法及进度安排，征得甲方管理人员同意后再行实施。2.6.3 每次定期维护及每月巡视之例行工作完成后提交报告，由甲方进行验收、签字。2.6.4 在进行服务中注意保护甲方的设备、设施和环境，文明服务，尽量减少对客户和甲方的影响，

7、遵守甲方有关规定。2.6.5乙方在对设备及器件故障进行修理时，要采取必要的措施使故障对整个BMS监控系统的影响减少到最小。2.6.6根据最新的系统软件程序，提供中央电脑、控制盘软件的升级方案。第三条 甲方责任3.1在乙方提供服务期间内，协助乙方协调配合其他相关部门事宜，为乙方的工作提供方便。3.2 提供设备的相关图纸及资料供乙方参考。3.3 对乙方所进行的各项服务进行查收并出具书面确认报告。3.4 按合同规定按时支付合同款项。3.5 根据乙方就设备管理、故障的处理等方面相关建议，采取必要妥当的保护措施以避免软件程序、数据文件损坏或丢失。3.6 提供现场办公场所及必要的办公设施，如电话、传真、对

8、外通讯网口等。3.7 在乙方定期服务过程中，进行现场设备的检查测试。第四条 合同价款及支付方式4.1合同价款本合同维护保养服务费总价为人民币_元，由甲方以电汇形式汇至以下乙方的注册地址和账号，并于每次付款后及时向乙方提供银行电汇回单：地 址： 帐户名称： 银行名称： 帐号： 4.2 付款方式4.2.1 合同签定并收到乙方提供的相等金额的发票后七(7)日，支付合同总额之20%，即RMB 为预付款。4.2.2 甲方应在乙方每次定期维护保养结束并收到乙方提供的相等金额的发票后七(7)日内以电汇方式向甲方支付合同总价的40%即RMB 。4.3延期付款如甲方未能在上述规定的期限内支付价款，乙方有权暂停服

9、务并保留按当时同期银行存款利率要求甲方支付利息的权利。4.4其他特殊服务的付款方式由双方另行协商决定。第五条 不可抗力任何一方因中华人民共和国合同法所规定的不可抗力原因而不能履行全部或部分合同义务的，对另一方不承担任何责任。但受不可抗力影响的一方应尽快将所发生的事件通知对方，并在事件发生后的十五(15)日内将有关部门出具的不可抗力事件的证明寄交对方。如不可抗力事件之影响超过九十(90)日，任何一方有权终止本合同，甲方应立即向乙方支付乙方在本合同终止前已实际履行部分的价款。不可抗力包括但不限于天灾、动乱、暴动、冲突、非暴力反抗、武装冲突、战争（无论宣布与否）、恐怖活动等不可预见之事件。第六条 软

10、件许可甲方承诺如有使用乙方所提供之软件的情形，应遵守乙方或其供应商之标准软件许可规定，并按照乙方提供的使用说明进行操作。甲方不得反向编制、拆解或反向操作乙方提供的任何软件。乙方及其供应商保留上述软件所包含的所有知识产权及该软件的所有权。如甲方对软件的使用超出许可范围，必须事先得到乙方的书面同意并另行支付费用。第七条 有限责任本合同任一方依据法律或本合同所承担的赔偿责任应以其过失或产品瑕疵所造成的直接损失为限，任一方均不对他方或任何第三方由此而衍生之利润损失，营业机会损失或其他间接或附随之损失负责。任一方基于本合同所承担的赔偿责任应以不超过本合同总金额为限。第八条 知识产权和保密8.1 乙方在履

11、行本合同的过程中所形成的任何智力成果的知识产权归乙方所有，未经乙方书面同意，甲方不得使用或向第三方提供。8.2 任何一方对在履行本合同时从对方获取的技术或商业信息负有保密的义务，未经对方同意，不得向任何第三方披露该保密信息。第九条 适用法律和仲裁9.1 本合同适用中华人民共和国法律。 9.2所有有关本合同的解释和履行的争议将通过友好协商解决。如果争议未能在双方协商开始后六十(60)天内解决，则任何一方可将争议提交位于北京的中国国际经济贸易仲裁委员会（“仲裁委员会”）根据其当时有效的仲裁规则仲裁。双方将共同选定或委托仲裁委员会指定一(1)名中、英文流利的仲裁员作为独任仲裁员进行仲裁。仲裁裁决是终

12、局的，对双方均具有约束力。第十条 合同的变更和终止10.1 有关本合同内容的任何变更均应由双方共同认可，并应以书面形式确认。 10.2在本合同执行过程中，如出现以下情况之一者，任何一方均有权解除本合同：（1）一方违约，并在接到另一方书面通知后三十(30)日内仍未改正；（2）一方在支付期限届满时丧失支付能力；（3）一方被宣告破产、解散、清算、停业或无力偿债；（4）不可抗力事件持续超过九十(90)日。10.3即使本合同到期或在任何情形下终止，一方基于本合同对另一方到期应付的款项须立即予以支付。第十一条 通知和地址根据本合同发出的所有通知或书面通讯将根据各方的以下地址发送至各方的授权代表。以下信息如

13、有变更，则变更方应提前通知另一方，否则该变更不发生效力。甲方：地址：电话：传真：电子邮件：收件人：乙方：姓名：地址：电话：电子邮件：收件人：第十二条 完整之合同本合同为双方当事人对于本合同标的之所有合意，并取代双方当事人先前就本合同标的以书面或口头形式所作之任何协议，以及所有其它相关的通讯联系。本合同除以书面方式并经双方当事人授权之代表人签署外，不得变更。第十三条 其它本合同由双方授权代表签署并盖章，正本一式四份，双方各执两份。本合同的附件是本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等效力。甲方：授权代表：公章： 年 月 日乙方：授权代表：公章： 年 月 日附件一：我公司提供维护服务的系统范围1

14、、 空调系统；2、 新风系统；3、 污水系统；4、 冷源系统；3 预防性维护3.1 电脑/网络管理 信息科技已经成为今日监控系统的核心，尤其需要大量资料传输的大型控制网络系统。因此若无适当的管理软件，有效管理这些最新科技产品，将是一般维修人员的极大挑战。正如我们在西环广场的BMS系统，我们提供高度可信的网络系统，包括服务器、工作站、打印机，现场控制器。这些分布在不同的控制室、各楼层机房，经由交换式集线器、网络接口卡等设备连接在以太网上。为了有效遏制电脑病毒和不当使用的后果，必须具备完善的管理系统以确保电脑/网络安全、网络效率，并利用维修工程师执行集中监管。我们在本项目中已包含服务器、工作站、网

15、络接口这些主要设备的一套完善的管理方案，见后。3.2 电脑管理在CONTINUUM工作站是本系统主要的人机界面，提供接近现场的操作及管理用途。然而这些电脑潜藏着不当使用或违反规定操作的风险。为了协助维护人员有效地管理这些资产并快速发现问题，我们在本项目中提供以下管理策略：表3-1电脑平台管理策略服务器 防毒-借助与Windows相兼容的杀毒软件,查毒杀毒,借以防护数据库资料 密码-设定多重级别密码以管制使用。操作工作站Operator Stations 防毒-借助与Windows相兼容的杀毒软件,查毒杀毒,借以防护数据库资料 密码-设定多重级别密码以管制使用。3.3 定期检测计划目的：使维护工

16、程师了解BMS监控系统、DDC控制器，传感器、开关、阀门、执行器等现场元件位置而无遗漏，以方便维护及紧急维修。A. 若有新来的工程师，通过此程序亦可很快熟悉现场，而有效执行维护保养工作B. “预防重于治疗”，及早发现问题，避免问题产生，使BMS系统维持良好运作。我公司将根据系统的分布情况，作出本年度的系统性检测计划，在业主同意的情况下，根据时间安排每半年一次，逐个楼层、逐个DDC的定期检测，包括与其他系统（如照明系统）的相关连动测试。定期系统设备维护周期及检测方法见表3-2。表3-2定期维护周期维护周期维修服务对象Service maintenanceequipment硬件检查Hardware

17、 Checking软件检测Software Checking管理核查Management Investigation备注Remark每季度four/ Year每半年Twice/ Year每一年Once/YearCONTINUUM服务器、工作站、打印机、网络接口CONTINUUM sever, workstation, printers, network communication interface检查各设备、盘的显示灯及显示值Check all equipment lighting and displayed value.通过网络计算机及CONTINUUM系统软件，进行功能检测并排除不正常情

18、况。Through network computer and CONTINUUM system software test functionality and de-bug abnormal controllers记录设备运行情况Keep the record of the equipment operating.DDC控制器DDC Controllers检查各DDC控制器的显示灯及显示值Check all DDC lighting and displayed value.DDC监控功能测试Monitoring and Controlling functionality Testing记录设备

19、运行情况Keep the records of the equipment operation.现场设备Field Devices传感器、各类开关、阀门、执行器功能检测Functionality testing and checking for each field device such as Sensors, Switches, Valve and Actuators 业主人员需重点检查现场设备，我公司工程师指导。4 矫正性维护 4.1 系统网络修复西环广场的DDC控制器采用手拉手的BUS，本身具有较高的安全性。当任何网络故障发生时，维护人员应快速确认问题源头，以快速恢复服务器/网络正常功

20、能，以维持数据库的完整性及连续性。结合对日常使用者的基本训练和我公司友善的CONTINUUM管理软件，以及我公司工程师的通力合作，本系统将提供高效的使用及最佳维护功能。4.2 系统功能校正4.3 本系统是依据业主所提供的要求来设计与规划整个系统的监控功能。即便在这种标准的工程运作模式下，依据我们的经验，仍可能会有以下情况发生：1. 原设计只提出功能要求，但在工程验收后可能因参数及资料改变或增加，或必须在控制逻辑上更正，因而会造成设备运转效果不佳。2. 因现场环境或用途改变，造成原设计监控要求无法满座实际需要。业主依实际使用之需求有增加或修改部分控制功能的要求时，依据修改工作量的大小，双方协商是

21、否收取一定费用。但我公司将会持续以使用者与业主的立场来考量系统的完整性与实用性，若系统发生了功能需要调整或校正时，我们将以负责的态度与业主的立场为业主解决问题。因为我公司深知只有不断进步的系统才能符合客户不断成长的需求而我们的技术也才能永远领先。表4-1系统功能校正表项次Item校正内容Description校正步骤Method Statement of Calibration校正结果Result执行者Person in Charge附注Remark正常OK异常FAIL服务器工作站校正步骤 METHOD STATEMENT FOR CENTRAL EQUIPMENT - SERVER /WOR

22、KSTATIONA环境 Environment温湿度Temp. & Humidity确认现场环境温度值介于10-32，湿度值介于20%80%。Verify ambient temperature to be within 10 to 32and relative humidity within 20% to 80%.电源Power检验交流电源为22010VAC。To check the A.C. power switch and strapped for 220V A.C. operation.接线端子Terminal检测连接控制器之网络接线断是否连接于CONTINUUM服务器之接线座上。Ch

23、eck the control bus wiring with the depluggable connectors connected to PC computer sockets.B服务器/工作站 Server/ Workstation 设置安装SETUP UTILITY1中央监控电脑包含一片多重检测工具程序磁盘。The PC includes a Diagnostics diskette with various utility programs. 2屏幕显示开机系统功能测试，当开机系统功能测试完毕后屏幕上将出现系统支持菜单。A PC title screen appears as th

24、e system performs power-on system tests. On Completion of power-on system test, a system support menu appears. 3.按下CTRL和ALT及ENTER键后，选择安装工具项。Hold down CTRL and ALT and press ENTER to select the Setup Utility. 4当安装菜单出现，使用箭头键来选择和改变时间和日期为当前值，参考电脑操作手册内容，设定其它参考值。A setup menu appears. Use arrow keys to sel

25、ect and change the time and date to current values. Match any other parameters.(Refer to PCs operation manual) 诊断DIAGNOSTICS UTILITY1当载入系统程序前，先执行诊断功能，当安装执行完成后，诊断菜单出现。Use the Diagnostic Utility before loading system software. On completion of the Setup Utility, a Diagnostics menu appear.2服务器与工作站设备Ser

26、ver & Workstation Equipment系统配置匹配。Match system configuration.) 处理器 Processor Pentium ？)内存容量Memory ？MB ) 硬盘容量Hard disk ？GB ) Serial Port串口接头数量 ) Mouse鼠标 ) Video显示器 VGA)Keyboard键盘 104 Key选择屏幕底部的RUN并按下ENTER。然后选择ALL确认此项检测无错误。按Ctrl Break停止并按ENTER来自动执行系统配置测试。然后转回诊断菜单。选择屏幕底部的QUIT并按下ENTER。Select QUIT at the

27、 bottom of the screen and press ENTER.C服务器/工作站开机程序SERVER WORK STATION (CONTINUUM) 1.冷启动COLD START (POWER ON/OFF)a.开启电脑后，屏幕上显示ROM BIOS版本号，和存储器状态信息。Turn PC power key switch ON. The PC displays title information. ROM Bios version, and memory status message. b.启动Windows，CONTINUUM签入信息显示。Windows starts an

28、d the CONTINUUM sign-in displays. 操作员身份按“A”键。Enter A for operation ID 使用Tab键移至密码区。Use Tab to move to the password field 操作员密码按“A”键。Enter A for operator Password 按“ENTER”键完成签名。Press ENTRY to complete sign-on 打印机安装步骤METHOD STATEMENT FOR CENTRAL EQUIPMENT - PRINTER A安装打印机SET UP PRINTER安装打印机墨盒。Install t

29、he printer ribbon cartage.接好打印机连线Connect the printer cable. 接通电源。Connect the power cable.启动打印机并进行自测试来确认打印机功能。Switch on the printer and run the self diagnostic to verify the printer function. BMS系统控制器的测试步骤METHOD STATEMENT FOR BMSS CONTROLLER PANEL TESTING 安装（与其他厂商之界面）INSTALLATION(Interfacing with other trade) 1.应完成控制器及附件的安装。The installation of BMS controller panel and accessories should be completed.