中庙业主大会议事规则和管理规约.docx

1、中庙业主大会议事规则和管理规约中庙碧桂园滨湖城业主大会议事规则（讨论稿） 第一章 总则 第一条 根据人民国物权法、国务院物业管理条例、省物业管理条例、市物业管理若干规定和市业主大会和业主委员会指导规则等相关规定，特制定中庙碧桂园滨湖城业主大会（以下简称业主大会）议事规则。 第二条 业主大会由中庙碧桂园滨湖城全体业主组成。业主大会选举的业主委员会负责执行业主大会的决定，依法履行业主大会赋予的职责。 第三条 业主大会代表和维护中庙碧桂园滨湖城物业管理区域全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域的公共秩序，努力创建和谐社区。 第四条 业主大会、业主委员会积极配

2、合中庙街道办事处依法履行自治管理职责，接受中庙街道办事处的指导和监督。积极配合公安机关，共同做好维护物业管理区域的社会治安等相关工作。 第五条 物业管理区域基本情况 一、业主大会名称：中庙碧桂园滨湖城业主大会 业主委员会办公地址： （待定） 二、物业类型：住宅、商业 三、物业管理区域概况：物业管理区域包括在中庙街道围的中庙碧桂园滨湖城碧波环城、碧湖翠柳、翠堤春晓、凤鸣芷岸、凤栖湖畔、湖光翠色、蓝湖郡、林风沐渌、林溪苑、琼林、云林水岸共11个苑区。 （一）项目名称：中庙碧桂园滨湖城 （二）占地面积： 2331亩 （三）总幢数： 909栋 （四）物业管理区域建筑物总面积：819120.74平米 其

3、中：物业管理用14套，1523.99平米。 第二章 业主大会 第六条 业主大会决定下列事项：（一）制定、修改业主大会议事规则、物业管理规约和业主委员会工作规则； （二）选举或更换业主委员会委员、候补委员； （三）确定或者变更物业管理式、服务事项、服务标准和收费案； （四）选聘、解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）申请改建、重建建筑物及附属设施； （七）改变共有部分用途； （八）利用共有部分进行经营及所得收益的分配、使用与管理； （九）对违反物业管理规约及侵害广大业主公共利益的行为，授权业主委员会向人民法院提起诉讼； （十）在本议事规则第二十二条规定的特定条件下，授权业主委

4、员会终止业主委员会委员资格；（十一）决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项；（十二） 法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的物业管理区域的其他有关共有或共同权利的重大事项。涉及（五）、（六）、（七）事项的决议，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。第七条 业主大会的形式：业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见和电子信息化形式以及法律允的其他式。业主大会会议形式由业主委员会（筹备组/换届工作小组）在召开业主大会会议前确定。业主大会会议应当有物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。物业管理区域可以

5、以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面或者数据电文委托书，载明委托事项、委托权限及期限。业主代表所代表的权限为受托代表权限之和。第八条 业主大会的通知：业主大会的召开时间、地点等容以书面和电子信息化等形式进行通知，可采取以下一种或多种送达式： 1、当面送达，业主本人当面领取，或专人送达，交由业主签收；2、按照业主最近一次提供的联系地址、通讯式发送，或投入本物业所在地各户业主的信箱或者房屋；3、小区各出入口宣传台；4、中庙碧桂园滨湖城业主微信平台文字形式推送。投入信箱或者房屋时，由属于本物业管理区域的两人以上业主或者居民委员会工作

6、人员证明。会议通知同时在物业管理区域显著位置公告不少于7日并报中庙街道办事处备案。第九条 业主大会的表决式：采用书面征求意见和电子信息化形式召开业主大会的，在15日收集业主签名的书面意见或通过电子平台业主发送的文字形式意见进行统计，统计结果经业主委员会（筹备组/换届工作小组）汇总后，在物业管理区域公告，公告期15日。采用集体讨论形式议事的，由业主/业主代表当场签名表决，经业主委员会（筹备组/换届工作小组）统计汇总，当场公布表决结果。第十条 不愿参加业主大会业主投票权数的处理：已送达通知，业主在规定的时间不参加业主大会，不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，其投票权数计入参加会议表决的多数

7、票。业主不按规定缴存物业管理费、专项维修基金等费用，只有表决权、没有被选举权。 第十一条 业主投票权数的计算：业主大会业主投票权数根据物业管理区域实际拥有专属部分数计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。业主代表的专有部分建筑物面积权数按业主获得的房产证或其他政府认可的建筑物面积数计算。第十二条 业主大会会议采用书面征求意见形式讨论召开的，业主大会参会人数以表决签名的业主数计算。业主大会会议采用集体讨论形式召开的，参会业主以实到业主和业主代表所代表的表决权数确定。 第十三条 业主大会原则上每一年召开一次定期会议

8、。具体召开时间以召开业主大会的公告为准。 第十四条 有下列情形之一的，业主委员会应当立即组织召开业主大会临时会议： （一）经20%以上业主提议。业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在6个月不得以同一容提议召开业主大会会议进行表决； （二）业主委员会委员缺额人数超过委员总数50%的； （三）物业管理区域发生物业服务企业停止服务以及其他重大紧急物业管理事件需要业主共同决定的。 第十五条 业主大会会议召开程序： （一）会议筹备 业主委员会（筹备组/换届选举小组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况。 （二）发布公告业主大会召开会议前15日，由

9、业主委员会（筹备组/换届选举小组）将会议的时间、地点、容以书面形式向物业管理区域全体业主公告，同时邀请中庙街道办事处派员参加，并认真听取其意见和建议。（三）征询意见或投票表决采用书面征求意见形式进行表决的,业主委员会（筹备组/换届选举小组）应在投票日期15日前发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事容书面征询物业管理区域业主意见或投票表决。采用集体讨论形式进行表决的，业主委员会（筹备组/换届选举小组）应在表决日期15日前将业主大会议事容在小区书面公示，以便业主了解并表决。（四）召开业主大会业主委员会（筹备组/换届选举小组）根据规定召开业主大会，并依据第九条、第十条、第十一条、第十二条的规

10、定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。（五）通报大会决议 业主委员会（筹备组/换届选举小组）应在3日将征询意见和投票统计结果在物业管理区域进行通告。业主委员会（筹备组/换届选举小组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。 第三章业主委员会 第十六条业主委员会除履行市业主大会和业主委员会指导规则第三十四条职责外，同时履行下列职责： （一）拟订选聘物业服务企业的案并做好前期准备工作，报业主大会决定； （二）拟订业主委员会的年度财务预算案、决算案，报业主大会决定； （三）拟订业主大会议事规则和物业管理规约修改案，报业主大会决定； （四）拟订物业管理区域的有关公共秩序和环境卫生维护等管理案，报业主大

11、会决定； （五）拟订物业管理区域物业共有部分和共用设施设备的使用、收益案，报业主大会决定； （六）拟订专项维修资金使用、再次筹集案，报业主大会决定； （七）拟订改建、重建建筑物及其附属设施的案，报业主大会决定； （八）协助物业服务企业做好物业管理区域公共秩序的维护； （九）对违反物业管理规约的行为进行处理； （十）其他细则按业主委员会工作规则执行。 业主委员会依法作出的决定，对全体业主具有约束力，全体业主必须共同遵守；持不同意见的委员、业主不得抵制业主委员会决定的贯彻执行，不得干扰业主委员会的正常工作。 第十七条 业主委员会设委员11名，候补委员9名。其中主任委员1名，副主任委员2名。主任委员

12、、副主任委员在委员中选举产生。业主委员会任期五年，委员可以连选连任。业主委员会任期，业主委员会委员出现空缺时，由候补委员按照得票多少依次递补。得票相同的，业主委员会经征询得票相同的候补委员本人意见后决定递补式及最终递补人选。第十八条 业主委员会会议按下列规则召开： （一）业主委员会定期召开例会，经三分之一以上委员提议或者主任委员认为有必要的，应在7日召开业主委员会会议； （二）会议由主任委员负责召集，主任委员因故不能召集或者不召集的，由副主任委员负责召集。主任委员、副主任委员均因故不能召集或者不召集的，由半数以上的成员共同推选一名委员召集和主持； （三）业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管

13、理区域公告业主委员会会议的容和议程，听取业主的意见和建议，并将会议通知及有关材料送达每位委员； （四）业主委员会候补委员应按要求列席会议，候补委员可以参加会议事项的讨论并发表个人意见，但没有事项的表决权； （五）委员因故不能参加会议的，须提前1日向业主委员会召集人说明； （六）业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定应当经全体成员过半数通过； （七）做好会议书面记录，由出席会议的委员签字后存档；（八）业主委员会作出的决定，应在3日以书面形式向全体业主进行公告。 第十九条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料: （一）业主大会议事规则、物业管理规约、业主委员会工作规则； （二）业主大会和

14、业主委员会的决定； （三）本届业委会依法选聘物业服务企业情况； （四）专项维修资金的筹集、使用情况； （五）物业共有部分的使用和收支情况； （六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位处分情况； （七）经营性物业租赁合同； （八）每半年公示一次业主大会和业主委员会活动经费的收支情况； （九）其他应当向业主公开的情况和资料。下列事项应当在3日在物业管理区域公告： 1、业主大会会议决定； 2、业主委员会决定。 第二十条业主委员会委员任期有下列情形之一的，其业主委员会委员资格自动终止。在发生此种情况时，业主委员会应在物业管理区域予以公告：（一）不再具备业主身份的；（二）丧失履行职责的民事行

15、为能力的；（三）被依法追究刑事责任的；（四）以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞呈的;（五）业主本人、配偶及其近亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的。第二十一条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主委员会经审议可决定终止其委员资格:（一）不履行委员职责或长期委托他人履行委员职责的；（二）利用委员资格谋取私利的；（三）拒不履行业主义务的；（四）侵害他人合法权益的；（五）连续三次以上无故缺席业主委员会会议的；（六）因疾病、经常外出等原因难以履行职责的；（七）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。业主委员会审议决定是否终

16、止业主委员会委员职务时，应当允该委员提出申辩，并记录归档。 第二十二条 业主委员会主任委员或副主任委员资格终止的，业主委员会应立即召开会议，重新选举产生主任委员或副主任委员。 主任委员、副主任委员应当依法履行业主大会、业主委员会的决定，因拒不履行决定造成损失的，由责任人承担。 第二十三条 业主委员会任期届满三个月前，应当成立换届工作组组织召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。 业主委员会需自任期届满之日起十日，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。第二十四条 业主委员会未能组织换届选举的，原业主委员会应当于届满前三十日以书面形式告知中庙街道办事处。中庙街

17、道办事处应当责令业主委员会限期组织换届选举工作。原业主委员会在届满后十日，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物账目交由中庙街道办事处暂时保管。在新一届业主委员会产生前，中庙街道办事处代行业主委员会的职责。新的业主委员会产生后，中庙街道办事处应当将档案资料、印章及其他财物账目等及时转交给业主委员会。 第二十五条 业主委员会集体辞职或业主委员会人数不足总数的二分之一时，应当及时以书面形式告知中庙街道办事处。中庙街道办事处应宣布业主委员会工作暂时停止并督促、监督召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。在宣布业主委员会工作停止的十日，原业主委员会需将其保管的档案资料、印章及其他属于业

18、主大会所有的财物账目交由中庙街道办事处暂时保管。 第二十六条业主委员会委员应加强相关法律法规及业务知识的学习，积极参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履行职责的能力。 第二十七条 业主委员会工作经费用于下列开支：（一）业主大会、业主委员会的会议开支费用；（二）必要的日常办公等费用；（三）业主委员会委员是公益性岗位，不得领取工资类报酬，由业主大会决定给予工作性补贴（包括交通费、通讯费等）。 业主委员会每年接受全体业主工作考核，并可根据考核情况享受适当的物质和精神奖励。（四）经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。秘书的报酬由业主委员会在业主大会同意的预算讨论确

19、定。（五）经业主大会同意，业主委员会可以聘请兼职财务人员，负责处理业主委员会财务工作。财务人员报酬由业主委员会在业主大会同意的预算讨论确定。以上工作经费应首先从共有部分、共用设施设备经营收益中支出，费用不足时也可由业主分摊，由业主委员会或委托物业服务企业收取。业主委员会工作经费的收支情况应当每半年在物业管理区域公告，接受业主及中庙街道办事处监督。第二十八条 授权业主委员会对经业主大会批准的，利用业主共用部分从事的经营活动，收支及财务账目由业主委员会自行管理或聘请会计师事务所进行管理，并应每半年在物业管理区域向全体业主公告。 第四章附则 第二十九条 本议事规则未尽事项由业主大会补充。法律、法规另

20、有规定的从其规定。 第三十条 本议事规则经业主大会会议通过后生效。 中庙碧桂园滨湖城业主大会筹备组 2018年9月20日中庙碧桂园滨湖城物业管理规约(讨论稿) 第一条 为维护本物业管理区域全体业主、物业使用人在物业管理中的合法权益，促进管理、维护、养护物业管理区域物业共有部分和维护相关区域的环境卫生、公共秩序等活动能正常持续进行，建设管理有序、服务规、秩序良好、环境优美、文明和谐的物业管理区域，根据有关法律法规，制订本规约。 第二条 物业基本情况：物业管理区域名称：中庙碧桂园滨湖城物业管理区域坐落：市市中庙街道物业服务用房建筑面积为 1523.99 平米。物业管理区域包括在中庙街道围的中庙碧桂

21、园滨湖城碧波环城、碧湖翠柳、翠堤春晓、凤鸣芷岸、凤栖湖畔、湖光翠色、蓝湖郡、林风沐渌、林溪苑、琼林、云林水岸共11个苑区。 第三条 本物业管理区域，实行由业主大会依法选聘物业服务企业，双依据物业服务合同共同对物业共有部分进行管理、维修、养护，并维护相关区域的环境卫生和公共秩序的物业管理模式。 第四条 根据有关法律、法规规定和商品房买卖合同约定，业主享有以下共有部分的共有权： （一）由单幢建筑物的相关业主共有的部分，包括该幢建筑物的业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、分线间、走廊通道、房屋主体承重结构等部位（包括基础、外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）以及该幢建筑物的业主共

22、有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气管路、消防设施、邮政信箱、避雷装置等设备。 （二）由物业管理区域全体业主共有的部分，包括全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋等。 第五条 共有部分的管理、经营与收益分配： （一）属于全体业主或相关业主的共有部分，禁止任单位、个人侵占、处分或者改作他用； （二）业主对共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务； （三）利用物业共有部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并经业主大会或者相关业主、业主委员会共同决

23、定后，按照物业服务合同约定委托物业服务企业统一实施。 （四）经业主大会决定，业主委员会利用业主共用部分从事的经营活动，收支及财务账目由业主委员会自行管理或聘请会计师事务所进行管理，并按业主大会议事规则的规定向全体业主公告。利用物业共有部分经营所得收益，主要用于以下用途： 1、业主大会、业主委员会的工作经费、业主委员会执行秘书的报酬、业主委员会兼职财务人员或会计师事务所的报酬； 2、本区域经业主大会或业主委员会同意的，非物业管理职责围的公共事宜开支； 3、部分补充专项维修资金；4、部分（不大于15%）用于弥补物业服务费的不足。 （五）物业服务企业违反物业服务合同约定，从履约保证金中抵扣的违约金，

24、属于全体业主所有。 （六）业主委员会应当至少每半年在物业管理区域公布业主共有部分物业经营所得收益的收支情况，接受业主大会、业主的监督。 （七）业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施维修资金的，不得享有经营物业共有部分业主所得收益的分配。 （八）业主转让建筑物的专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 第六条业主在物业管理活动中依照人民国物权法、国务院物业管理条例、省物业管理条例、市物业管理若干规定以及相关法律、法规、规章政策的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。 第七条本物业管理区域设立一个业主大会。业主大会由本物业管理区域的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管

25、理活动中的合法权益。 第八条 业主委员会依法选聘物业服务企业，其合同期限不得超过本届业主委员会任期。 业主大会选聘物业服务企业之前，业主委员会应当按照本物业管理区域业主大会议事规则对选聘式、具体实施者、物业服务合同主要容等进行公示。第九条 物业服务企业的选聘可以采取以下式：1、依法采取公开招标式。由业主委员会委托招标代理机构办理实施招标活动的相关事宜；2、采取谈判协议式。业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要容在物业管理区域显著位置公示，业主委员会根据多数业主意见对公示容调整后，提请业主大会投票表决；3、续聘原有物业服务企业。业主委员会应将续聘意见及拟

26、签订的物业服务合同的主要容在物业管理区域显著位置公示，并提请业主大会投票表决。 第十条 因物业服务企业突然撤离等原因，业主大会无法及时另聘新物业服务企业的，在另聘新物业服务企业之前，业主委员会可以请求中庙街道办事处指定物业服务企业临时代管不超过半年。临时代管期间的物业服务费用，按照临时代管前的物业服务合同约定的物业服务费用标准执行，并由全体业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担。第十一条 物业服务费采取包干制式，按业主专有部分面积大小共同负担，并按照物业服务合同约定足额交纳，接受业主大会、业主委员会的监督。 第十二条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带

27、交纳责任。 业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双约定；物业服务企业应当将服务项目、服务质量、服务标准进行公布。 第十三条 在物业使用和维护中，遵守相关法律、法规政策规定和本规约约定及业主共同决定，按照有利于物业使用效能发挥、秩序良好以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、房屋装饰装修、环境卫生维护、环境保护等面相邻关系。 第十四条 本物业管理区域的业主、物业使用人应当遵守相关法律、法规政策规定和本建筑区划住宅使用说明书的约定，并按照下列规定使用物业： （一）按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业专

28、有部分，不得擅自改变物业专有部分使用性质； （二）进行室装饰装修时，遵守建设部住宅室装饰装修管理办法和市建筑装饰装修管理暂行办法的规定，在工程开工前，应当事先告知物业服务企业，并与其签订室装饰装修管理服务协议；遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻房屋的使用安全；主动配合物业服务企业依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查。 （三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分。施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或物业使用人日常生活造成的影响。中、高考前两、全年上午12：00-14:30、下午19:30-次日晨8:00时间段

29、，不得从事敲、凿、锯、钻等产生重噪声的施工。 （四）因装饰装修房屋影响物业共有部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状，造成相邻业主财产损失的，应承担相应的赔偿责任。 （五）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置或预留位置明显不合理而无法使用的，按照有关规定或者物业服务企业指定的位置安装，并应确保安全。 （六）合理使用水、电、气、信息、环卫等共有设施设备，不擅自拆改相关管线、设备。 （七）使用电梯，应遵守本物业管理区域电梯使用管理规定。 （八）停放车辆，应遵守本物业管理区域车辆停放有关规定。 （九）阳台封闭后应不影响相邻关系并与建筑整体色调、造型相协调。 （十）法律

30、、法规政策的其他规定。 第十五条 业主、物业使用人在使用物业中，除应当遵守法律、法规政策规定外，不得从事下列危及建筑物安全或损坏他人合法权益的行为： （一）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等。 （二）对房屋的外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建。 （三）占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、物业服务用房、非机动车库以及属于业主共有的停车场（库）等共有部分。 （四）损坏或擅自拆除、截断、改变、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共有设施设备。 （五）搭建建筑物、构筑物。 （六）不

31、按规定堆放物品、倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物。 （七）违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或超负重等物品和排放有毒、有害、危险物质及敞放、饲养家禽家畜，影响公共环境、破坏绿地、毁绿种菜等。饲养信鸽、宠物的，应遵守政府相关管理规定，不得影响环境卫生，不得在楼顶、屋面、楼宇间等公共场所违章搭建鸽笼犬舍。 （八）践踏、占用绿化地、损坏、涂划园林建筑小品。 （九）影响市容观瞻或本物业外观的乱贴、乱挂、乱写、乱画、乱刻、乱涂、设立广告牌等。 （十）随意停放车辆，鸣喇叭或以其他式制造超过规定标准的噪音。 （十一）擅自在房屋建筑的外墙上安装遮帘、遮蓬、花架等其他结构，不按指定位置安装空调外机且不进行滴水处理。 （十二）使用电梯时超载、运载粗重物品，在轿厢吸烟、贴、涂画或损伤壁、弃掷垃圾。 （十三）危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为。 （十四）公共区域禁止儿童、宠物随地大小便，禁聚众赌博。 （十五）架空层禁止堆放杂物。 （十六）从建筑物向外抛掷物品、垃圾等危险行为。（十七）法律、法规、规章政策禁止的其他行为。 第十六条业主、物业使用人同意按照下列规定维修养护物业： （一