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1、 据券商研报，平阳国土收储的单价为84.7万元/亩，综合开发成本估计在55万元/亩，对应净利润大约在16亿元，按协议将全归新湖中宝所有。此外，西湾项目北片6000多亩围垦区也在推进中，预计在两三年后达到土地收储标准。 值得注意的是，由于旗下楼盘热销，新湖中宝三季报预收款项高达36.6亿元，预计四季度会部分结算收入。券商研究员认为，新湖中宝最新一期股权激励计划设定的行权条件之一，是2012年度扣除非经常性损益前的净利润不低于23亿元，随着44亿元土地收储金进账及部分房产项目确认收入，公司2012年业绩达标是大概率事件。 在一级土地步入收获季之后，新湖中宝二级市场的发展图景也豁然开朗。根据以往案例

2、，介入一级土地开发的房企，往往会顺势主导二级土地开发，由此大幅摊薄土地成本。今年11月，在完成启东一级土地项目后，新湖中宝通过竞拍顺利摘获6幅地块，显示出一二级土地开发联动的优势。 一直以来，新湖中宝合理控制节奏，在低谷期攻城略地，现有二级土地储备1300多万平方米，多集中于温州、嘉兴、镇江、沈阳等二三线城市，且土地成本较为低廉，有望持续受益城镇化战略的东风。【出处】上海证券报【作者】【2012-12-17】 新湖中宝（600208）3.95亿转让禾兴大酒店 新湖中宝（600208）公告，公司、公司全资子公司嘉兴新国浩与嘉兴购物中心达成股权转让协议，拟以3.55亿元将公司持有的禾兴大酒店90%

3、的股权转让给嘉兴购物中心，并以0.4亿元将嘉兴新国浩持有的禾兴大酒店10%的股权转让给嘉兴购物中心。 新湖中宝表示，禾兴大酒店旗下资产系公司资产重组前资产。此次股权转让符合公司既定战略，通过股权转让有利于公司专注于地产业务，集中资源做大做强主业规模。【出处】证券时报【作者】【2012-12-12】 新湖中宝（600208）斩获44亿资金 或为实现股权激励计划 新湖中宝表示目前这笔钱如果进账顺利将计入年度财务报表。而记者发现，如若没有这笔钱，公司2012年的股权激励计划很难实现 日前，新湖中宝发布公告称该公司子公司将获得超44亿元的土地收储款，而此举将厚增公司业绩，缓解了公司对资金的渴望。而有分

4、析师认为，一直以来资本市场对于公司今年能否达成股权激励计划的行权条件表示怀疑，此次交易意味着公司达成行权条件成为大概率事件。44亿或全部落入腰包新湖中宝2011 年1 月收购了温州利得公司，此后大力推进平阳西湾南片土地收储工作，同时对北片进行开发。分析机构认为2012年和2013年平阳的土地转让业务将渐入收获期。日前，新湖中宝发布公告称子公司平阳利得与平阳县国土资源管理局就售出平阳西湾海涂围垦项目海域使用权签订收储合同，被收储土地计348.75万平方米，即5231亩，总价44.3亿元。本公司与章烈成、章雷系平阳利得股东，其中本公司持有51%股权，章烈成、章雷合计持有49%股权。平阳利得可分配利

5、润在人民币20亿元（包含本数）以下的部分全部归本公司所有；可分配利润超过人民币20亿元以上的部分，双方按股权比例分配，即公司可得该部分利润的51%，章烈成、章雷可得该部分利润的49%。来自申银万国的分析认为，被收储土地计5231 亩，总价44.3 亿元，合84.7 万元/亩，该机构预计利得公司综合开发成本（含工程、财务成本、税等）在55 万元/亩，从而对应净利润大约在16 亿元，未触发20 亿元的分配条件，土地出让收入全归上市公司所有。新湖中宝证券事务代表高莉告诉记者，目前这笔钱如果进账顺利的话将计入年度财务报表。温州平阳西湾项目是新湖中宝顺应国家城镇化发展趋势的重大项目之一，该项目致力于打造

6、集人居、商务、休闲、生态于一体的现代化滨海新城，是温州县域城镇化的重要载体，预计总开发面积806万平方米，本次收储地块为项目南片区域。分析人士表示，此次平阳土地收储将大幅增厚公司本年业绩。或为实现股权激励计划“随着企业综合实力的不断增强，新湖中宝不再满足于单一业务经营的模式，逐渐向地产、矿场等领域扩张的势头非常明显，其试图通过多元化的发展模式进一步提升企业的整体实力。此次新湖中宝出售资产或与加大房地产领域投资有一定关联。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受采访时表示。新湖中宝近年来一直沿着“地产+矿产+金融”的模式发展，中投顾问房地产行业研究员殷旭飞介绍，商业贸易在其主营业务收入中占比最高，

7、且主要来自浙江地区；而房地产在公司主营业务收入中占比逐渐提高，但是缺乏稳定性。今年继6月13日公司以6.4亿元价格协议收购贵州省纳雍县沙子岭煤矿探矿权和旧院煤矿探矿权后，公司9月6日再公告以总价款不超过7.5亿元的价格收购万泽矿业持有的西北矿业34.4%的全部股权。值得注意的是，此次收购的西北矿业已连亏多年，其中2010年亏损0.36亿元，2011年亏损0.14亿元。此外，公司控股子公司南通新湖置业有限公司、南通启阳建设开发有限公司竞得启东市6幅地块，合计竞买价格为5.11亿元。这样大规模的操作会不会引起公司资金链产生问题？值得注意的是，2012年前三季度，新湖中宝实现归属上市公司的净利润为4

8、.12元，同比下滑近27%。其中非经常性收益为1.82亿元，在扣除非经常性损益后，该公司净利润仅为2.3亿元。此外，公司的负债率在三季度已经达到72%，而公司的经营现金流为负3.25亿元，同比下滑425%。为何上市公司显示盈利，但上市公司的经营现金流为负？对此，该公司证券事务代表高莉表示对此不知情。但尽管如此，记者发现如若不是44亿元进账，该公司高管层2012年的股权激励计划就可能无法实现。新湖中宝2010年12月公布了为期四年的股权激励计划，激励对象包括董事长林俊波、赵伟卿副董事长、总裁等多位董事和副总裁。新湖中宝授予激励对象29985万份股票期权。其中在业绩方面，对2012年的业绩要求是2

9、012年度扣除非经常性损益前的净利润不低于23亿元，扣除非经常性损益前加权平均净资产收益率不低于12%；2013年度扣除非经常性损益前的净利润不低于35亿元，扣除非经常性损益前加权平均净资产收益率不低于12%。【出处】证券日报【作者】张 敏【2012-12-10】 新湖中宝（600208）子公司西湾项目被44亿收储 新湖中宝（600208）土地一级开发迎来收获期。12月7日，新湖中宝下属子公司平阳县利得海涂围垦开发有限公司与温州平阳县国土局签署收储合同，平阳国土局将收储平阳利得位于西湾海涂围垦区南片的5231.35亩土地，收储单价为1270.34元/平方米（合84.69万元/亩），收储总价为4

10、4.3亿元。 新湖中宝称，此次收储标志着西湾项目又向前推进了一大步。协议签署将使公司获取西湾项目前期开发收益，持续增加公司盈利能力。 温州平阳西湾项目是新湖中宝旗下最大的土地一级开发项目，位于平阳县东海岸鳌江与飞云江之间，用海面积共计803.4公顷，计划整体用于建设平阳接轨温州、服务鳌江中心区的高档海滨生态新城。西湾项目分南片、北片两期工程实施，目前南片围垦工程已完工，北片围垦工程正在建设中。此次收储地块为项目南片区域。 西湾项目围垦工程完工后，平阳政府通过以先收储后挂牌的形式出让围垦土地的使用权，平阳利得或由平阳利得指定的新湖中宝所属子公司以公开竞价方式参与竞拍。也就是说，新湖中宝在西湾项目

11、上都能获得两块收益：一块是土地被收储之后，公司将按约定收取围垦土地的收储金；另外一块则是土地招拍挂出让后，利润部分公司可与政府按约定比例分成。 据悉，平阳利得原本由几个自然人股东共同出资成立，于2000年与温州平阳县水利水电局签署围垦开发西湾海涂项目合同书，以政府特许经营方式取得西湾海涂围垦项目，并获得围垦许可证。由于平利得公司股东后续开发资金不足，在2011年1月新湖中宝通过收购和增资的方式，获得平利得公司51%的股权。在西湾项目推进中，新湖中宝负责资金、管理、建设等工作，为项目建设的主要贡献方。 同时，新湖中宝与平阳利得自然人股东章烈成、章雷签署可分配利润分配协议。平阳利得可分配利润在20

12、亿元以下部分全部归新湖中宝所有；可分配利润超过20亿元以上部分，双方按股权比例分配，即新湖中宝可得该部分利润51%，章烈成、章雷可得49%。 新湖中宝（600208）子公司将获44亿元土地收储款新湖中宝公告，公司下属子公司平阳县利得海涂围垦开发有限公司与平阳县国土资源管理局签署收储合同，平阳国土将收储平阳利得位于西湾海涂围垦区南片的5231.35亩土地，收储单价为1270.34元/平方米，收储总价为44.3039亿元。公告显示，此次收储是根据此前双方关于平阳西湾海涂围垦项目开发建设协议书的约定而为，平阳利得应在今年12月25日前，将上述资料全部交给平阳国土并办理相关交接手续，平阳国土在收储协议

13、签订之日后12个月内，将收储总价款支付给平阳利得。新湖中宝表示，本次收储标志着新湖中宝温州平阳西湾项目又向前推进了一大步。温州平阳西湾项目是新湖中宝顺应国家城镇化发展趋势的重大项目之一，该项目规模大、设计起点高，是温州县域城镇化的载体。由温州平阳县域总体规划可以看出，平阳县未来的城镇空间将呈组团式布局，而西湾围涂区块则是城镇临江面海的组团之一。预计总开发面积806万平方米，计划开发周期13年。【出处】中国证券报【作者】【2012-12-08】 新湖中宝（600208）力推温州平阳城镇化项目 12月7日，新湖中宝下属子公司平阳县利得海涂围垦开发有限公司与平阳县国土资源管理局签署收储合同，平阳国土

14、局将收储该公司位于西湾海涂围垦区南片的5231.35亩土地，收储单价为1270.34元/平方米（合84.6893万元/亩），收储总价为人民币44.30亿元。 公司有关人士表示，本次收储标志着新湖中宝温州平阳西湾项目又向前推进了一大步。温州平阳西湾项目既是浙江省沿海围涂区域的重要组成部分，也是平阳向滨海拓展的重要空间。该项目是新湖中宝顺应国家城镇化发展趋势的重大项目之一，规模大、设计起点高，是温州县域城镇化的载体。【出处】上海证券报 【作者】【2012-11-30】 新湖中宝（600208）子公司3.3亿元竞得沈阳市一地块 新湖中宝（600208）周四盘后公告称，其全资子公司沈阳新湖房地产开发有

15、限公司竞得沈阳市2012-057号地块，总价为3.31亿元。 公告显示，该地块位于沈阳于洪区川江街东（长桥胶带厂），出让土地面积53641.75平方米；规划用地性质为居住、商业；容积率不大于2.5；建筑密度不大于35%；绿地率不小于30%；商业比例不高于20%；用地使用权出让年限为居住70年、商业40年。 公司称，此次竞拍成功有利于增强公司在沈阳的项目储备和赢利能力，做大做强公司房地产主业。【出处】全景网【作者】【2012-11-27】 新湖中宝（600208）子公司取得资管资格新湖中宝（600208,）27日公告，公司子公司新湖期货有限公司收到证券会关于核准资产管理业务资格的批复，核准新湖期

16、货资产管理业务资格，经营范围变更为：商品期货经纪、金融期货经纪、期货投资咨询、资产管理。【出处】每日经济新闻【作者】【2012-11-09】 新湖中宝（600208）江苏拿地新湖中宝（600208）的控股子公司南通新湖置业有限公司、南通启阳建设开发有限公司竞得启东市6幅地块，合计竞买价格为51120万元。此次竞得的土地位于江苏启东市寅阳镇，总土地面积为349,964平方米。新湖中宝称，本次竞得地块系公司启东一级开发项目的一部分。公司启东项目于2010年动工，目前已进入一级开发转二级开发阶段，该项目也是公司顺应国家城镇化政策的重要项目之一。项目竞拍成功将进一步提升公司综合竞争力，有利于增强公司的

17、项目储备和赢利能力，优化公司在长三角的项目开发布局，做大做强公司地产主业；同时也将实现公司土地一级开发收益，提升公司经营业绩。 新湖中宝（600208）5.11亿竞得6地块新湖中宝（600208）今日发布公告称，近日，控股子公司南通新湖置业有限公司、南通启阳建设开发有限公司竞得启东市6幅地块，合计竞买价格为51120万元。本次竞得地块位于江苏启东市寅阳镇，总土地面积为349964平方米。【出处】证券日报【作者】 新湖中宝（600208）押宝启东 5.1亿拿下6幅地块钟情于土地一级开发的新湖中宝（600208）动作频频。新湖中宝今日公告显示，该公司旗下2家控股公司近日拿下启东市6幅地的土地一级开

18、发权，这6幅地块总面积达35万平方米，耗资5.1亿元。新湖中宝此次竞得的地块位于江苏启东市寅阳镇，其中有4块地为纯住宅用地，2块地为商住两用。据悉，新湖中宝此番竞得地块属于公司启东一级开发项目的一部分。新湖中宝启东项目2010年已经动工，目前已进入一级开发转二级开发阶段。公司方面称，此次项目竞拍成功，将会优化其在长三角的项目开发布局，同时也将实现公司土地一级开发收益。事实上，新湖中宝启东项目进展并不顺利。启东项目包含200万平方米的商住用地，根据该公司原计划，启东项目2011年计划出让80万平方米，2013年出让其余120万平方米。而实际上，该项目2011年并未实现出让，2012年的出让也因故

19、推迟。新湖中宝方面曾解释称，延迟出让是因为前期开发量已经可以满足“招拍挂”的需要，但由于涉及土地出让指标问题才没有入市。值得一提的是，另一家房企恒大地产（03333.HK）在启东布局的“巨无霸”项目海上威尼斯，今年年中已经入市销售，恒大对该项目定位目标为50-60亿元。因此，有业内人士对未来新湖中宝启东项目的销售感到担忧。一级土地开发一直受到新湖中宝追捧。早在三年前，公司就介入一级土地开发，包括天津静海项目、大连金州项目、启东圆陀角项目及温州平阳项目。不过，从新湖中宝发布的业绩报告看，真正落定的项目只有温州平阳及启东圆陀角项目。同时，一级土地开发除了令新湖中宝土地储备量大增以外，至今未给公司创

20、造充分的收益。然而，一级土地开发并非绝对的“金矿”，资金链趋紧的民企涉足该领域，也会面临多重风险。深圳综合开发研究院旅游与地产中心主任宋丁对记者表示，其中一个风险就是政府违约风险。他举例称，如果地块未来只是用于储备用地，政府用其自有资金偿还给房企，那么一旦政府资金紧绷，欠款风险自然加大。“在土地一级开发过程中，地方政府的强势地位是绝对的，而且一旦遇到拆迁不顺利，也会推迟整个项目的完工时间，这会长期占用房企大量资金。”宋丁说。除此之外，开发成本问题亦不容忽视。宋丁表示，近年来土地一级开发成本水涨船高，启动项目的第一期往往动辄十数亿，对普通型房企是个考验。他说：“由于开发周期较长，受到宏观经济形势

21、、楼市调控政策的叠加影响，地块出让价格和规模具有不确定性。”【2012-10-24】 新湖中宝（600208）年内或有千亩土地被收储 编者按：随着房地产市场的逐渐企稳，上市房企的三季报呈现向好的发展趋势。招商、万科三季报业绩颇为亮丽。在整个行业转暖的背景下，地产周刊将通过挖掘公告背后的新闻、分析区域市场的涨跌、解读公司投资动向的意图等方法，在“价值再挖掘”栏目中，不定期地为读者呈现有价值的地产公司。 面对一级土地开发这个诱人的大蛋糕，民营房企也当仁不让，纷纷进入抢食。 新湖中宝10月12日发布公告称，控股子公司平阳利得公司与浙江温州平阳县人民政府签订平阳西湾海涂围垦项目开发建设协议书，双方就平

22、阳西湾海涂围垦项目的建设及后续开发等事宜达成了协议条款。虽然公告未透露该项目的具体金额，但是记者从平阳县发改委方面获知，该项目的“体量”达750亿之巨。 更令人惊讶的是，这个项目在今年内，就可能有千亩土地被当地政府收储。 分解750亿： 相当于公司总市值的3.45倍 一个750亿的大单，相当于新湖中宝2011年全年营收66.88亿的1121%，相当于新湖中宝总市值217亿的3.45倍。即使按照12年的开发周期进行平摊，也相当于公司去年营收的86%。 记者在浙江省发改委官方网上发现，平阳西湾项目不仅是平阳县目前单体规模最大的民间投资项目，更是推动滨海新城和昆鳌新城联动开发、促使滨江片和西湾连成一

23、体的造城项目。 项目分南北片同时开发，南片工程开发时限为2012年到2020年共8年，投资350亿元，其中基础设施投入57亿元，项目开发投入293亿元；北片工程开发时限为2012到2024年共12年，投资400亿元，其中基础设施投入87亿元，项目开发投入313亿元。 目前，南片围垦工程已完工，北片围垦工程正在建设中。西湾项目围垦工程完工后，平阳政府通过以先收储后挂牌的形式出让围垦土地的使用权，平阳利得或由平阳利得指定的新湖中宝所属子公司以公开竞价方式参与竞拍。 对于750亿的资金来源，新湖中宝证券事务代表高莉向记者表示，公司将通过相关渠道进行融资，另外，有部分项目将以分包、合作的形式引入其他有

24、实力的开发商一起开发。 政策动向： 平阳县年内或收储千亩土地 记者调查获悉，新湖中宝获得的平阳西湾项目实际上早在10年前就已开始填海围垦，目前南片的2000多亩土地已达到出让标准。记者从平阳县有关渠道获悉，今年年内，南片的2000多亩土地中，将有一半土地进入政府收储，进入招拍挂程序，这可能令公司在该项目上的收获进程大大加快。 按照一般情况，如此大体量的一级开发项目开发周期动辄几年，业绩确认也往往相应延后，但事实上，新湖中宝在2011年1月通过收购方式获得平阳利得这个项目公司时，平阳西湾这个填海围垦项目已进行了10年之久，公司在该项目上的收获进程将大大加快。 记者了解到，平阳利得公司原本由几个自

25、然人股东共同出资成立，于2000与温州平阳县水利水电局签署围垦开发西湾海涂项目合同书，以政府特许经营方式取得西湾海涂围垦项目，并获得围垦许可证。由于利得公司股东后续开发资金不足，在2011年1月新湖中宝通过收购和增资的方式，获得利得公司51%的股权。 正由于前期开发已达十年之久，因此在收购完成仅一年后，西湾项目南片的2000多亩土地已完成围垦，达到出让标准。这对于上市公司来说，无疑是捡了个现成的便宜，一级土地开发的业绩确认周期将大大缩短，且能自行控制计入利润的节奏。 有知情人士告诉记者，新湖中宝在南片土地出让中更倾向于自己拿地进行一二级联动开发，但不论是谁最终拍得地块，新湖中宝在西湾项目上都能

26、获得两块收益： 值得注意的是，在新湖中宝今年公布的新一轮股权激励计划中，行权条件设定为“2012年度扣除非经常性损益前的净利润不低于23亿元”，按照总股本625885.78万股计算，每股收益大概要在0.37元左右。而目前市场给予公司的全年业绩预期普遍在0.26元-0.27元，有券商分析师认为，由于新一轮股权激励的对象人数更多且以公司新人为主，为了留住新人达到行权条件，公司必定会在年末冲刺业绩。新湖中宝内部人士向记者透露，平阳西湾项目将是公司冲刺业绩的“重头戏”，市场对公司普遍的业绩预期并没有给予南片土地入市足够的估计，如果能够按照计划顺利实施，那么达到行权条件基本无虞。【2012-10-22】

27、 三问新湖中宝（600208） 求解涉矿谜团 区域龙头房企新湖中宝（600208）再次加入掘金游戏。这次的搭档是连续三年亏损的西北矿业。 今年9月初，新湖中宝宣布以不超过7.5亿元收购万泽矿业持有的西北矿业34.4%股权。此次收购为新湖中宝去年宣布涉足金矿失败后的再度尝试。 近年来，新湖中宝一直试图寻找具有投资价值的矿产资源。然而公司在涉矿之路上，走得并不顺畅，矿业短期内很难带给公司可观的收益，巨额的前期投资反而还会吞噬公司利润。再加上主营业务房地产遭遇行业冬天，新湖中宝地产业务收入大幅下滑，主业“造血”能力出现颓势。矿业对于新湖中宝而言，犹如一朵“带刺玫瑰”。 10月12日，新湖中宝另一纸公

28、告告知投资者，公司一年前收购的内蒙古自治区四子王旗德日存呼都格区煤矿探矿权无法进行变更，该项探矿权转让协议将终止。“煮熟的鸭子飞了”的故事在新湖中宝身上再次上演。 从收购西北矿业股权，到与内蒙古煤矿失之交臂，新湖中宝近来在矿业方面的动作，不禁让投资者产生诸多疑问。 疑问一： 为何高溢价收购西北矿业股权？ “我们主要看中西北矿业在甘肃丰富的金矿资源，董事会对此次投资也是经过了慎重的考虑。”一位新湖中宝证券部人士告诉记者。 此番新湖中宝7.5亿元重金收购净资产为4.6亿元的西北矿业股权，其中6.6亿元为股权转让款，8947.7万元为债权转让款。根据记者测算，西北矿业34.4%的股权所对应的账面价值为1.58亿元，换言之，新湖中宝此次收购，溢价高达4倍。 多次易主 股东来去匆匆 然而资产成色如何，则值得商榷。 位于兰州的西北矿业，目前注册资本为6.25亿元，主要经营有色金属资源及其相关产业的收购、兼并和投资，有7家子公司。西北矿业拥有或持有合作权益的探矿权43个，采矿权1个，面积2168.19平方公里。这些矿藏大部分位于中国三大重要成矿带之一的秦岭-祁连-昆仑多金属成矿带中西段。 根据天健会计师事务所出具的甘肃西北矿业集团有限公司2012年1-7月审计报告显示，西北矿业已经连续三年亏损，今年1至7月的净利润为-0.18亿元；而在2010年，该公司报亏0.36亿元