关于闲置房问题的探析及建议.docx

1、关于闲置房问题的探析及建议关于闲置房问题的探析及建议摘要：近年来，很多人都在关心房价的上涨，却忽略了一个极其重要的问题，那就是房屋的大面积空置。房屋的空置率上升不仅意味着住房资源被闲置、浪费，也意味着房价的进一步扭曲，是影响中国房价走向的一个被忽略的巨大因素。首先，本文通过对当前国内城市和农村的房屋闲置率的分析，发现目前房屋空置对资源的大量浪费，并通过经济学的有关模型来解释该现象对房价市场的巨大危害。其次，本文在探究闲置房出现原因的同时，指出了当我国解决闲置问题存在的某些问题，并对该现象提出了合理的政策建议。提出了房屋托管银行，拉动旅游经济等创新的思想。最后，本文通过对房地产行业的反思，展望了

2、闲置房拉动经济增长的美好前景。关键字：闲置房 空置率 分析 政策1当前国内房屋空置率的现状和原因1.1农村闲置率及代表现象2012年8月，某镇部分行政村对该地农村闲置房屋进行了实地调查。为确保调查工作的真实性和代表性，选择了具有代表性的5个行政村为调查对象，其中既有经济强村，又有欠发达村。同时综合考虑人口规模、经济状况、基础设施等情况，确定有代表性的村。调查内容包括闲置旧房数量、质量、闲置时间以及处分闲置房情况等。村名甘草掌村苏家岭村大掌村苹路村大洼村闲置房占总房比率41%38%44%12%31%总户数10521035316135房屋实际利用比率71%56%51%78%66%迁走未拆户数314

3、651932建新不拆旧户数182012111从调查结果看，农村闲置房现象是极为严重的，造成的原因也多种多样。其中有进城工作的，有长期在外打工做生意的，有利用宅基地分配制度的便利，一家几代多出拥有房屋却并不一定使用的等等情况。而这些闲置房的存在给农民个体和集体组织都带来了不同方面及不同程度的负面影响。1.2城市闲置率及代表现象参照1.1中农村闲置房的调查结果，城市闲置房的面积更加不容乐观，笔者通过对10个代表性居民区的走访，记录不同级别小区夜晚的亮灯数，以及向当楼物业走访等形式了解，发现房屋的闲置率大小与该楼建成时间的早晚成正比，也就是说越新的楼闲置问题越严重，一些新建成的楼甚至使用入住率都不超

4、过30%，但是售楼处的售出率却早已超过80%。这显现出了一个明显的问题，即许多城市住房并未达到预想的使用用途，而是成为了投资者的工具。不仅是居民楼闲置问题严重，商用写字楼等公用的楼宇闲置问题也不容小觑。笔者通过对天津市市内六区甲级写字楼的走访，发现其中空置率在20%以下的写字楼屈指可数，尤其更有许多成为了阴森僻静的荒楼，例如南开区海益国际科技区，整栋楼大约35层，只有一家商户入驻，其他楼层均属于未装修状态，显然该楼建好后从未被使用过。虽然盖楼的出发点是好的，却因为没有考虑全面，没能达到预期的效果。2分析闲置房的种种缺点2.1资源不能最大限度利用，对真正需要住房的人造成空间挤压从经济学角度来讲，

5、我们所追求的是效用的最大化。资源有限，需求无限，如何让有限的资源满足更多的需求是我们的目的。同样的，在中国的传统观念中，土地房屋是财产最重要的组成形式。然而在中国这样一个人口基数庞大的国家，解决土地使用效率低的问题更是迫在眉睫。当下的中国，贫富差距较大，类似“房姐”、“表哥”的典型事例屡见不鲜。大批的商品房被购买成为了囤积财产的形势，而真正需要住房的民众却一房难求，造成了空间挤压。2.2浪费土地，土地利用率差从宏观角度来讲，土地是每个国家修养生息的资本，就像被存入银行的定期存款，如果滥用浪费，不知珍惜，终究是会花光的。那么只有将我们的存款花在最有用的地方，“勤俭持家”，日子才能细水长流。闲置房

6、从某种意义上来说就好像我们白花的钱，既没有成为替人遮风挡雨的房屋，也没有用来耕作农务造福人类，总体上说是全民形式的浪费。2.3房屋囤积，投机炒作，房价波动最近几年，炒房的风潮席卷全国，投机者将预测房价当做茶余饭后的谈资，凡是有能力购买第二套房的人们都想来借此机会赚上一笔。每当看到房价飞涨，身边的人因此得利，自己也眼红地跟着囤积房子去了。笔者甚至觉得大家好像掉入了一个怪圈，一旦赚够了钞票，脑袋里头一个想法就是将它换成房子，来减少物价飞涨带来的冲击。结果房子的需求像个永远填不完的黑洞，房价越涨越快，物价也跟着越涨越快，最后只留下了大片大片的闲置房，浪费土地的同时还促使房价波动，变成了赤裸裸的恶性循

7、环。2.4扰乱供需平衡，搅乱房地产市场决策商品的价格是由供求关系决定的，大量房屋闲置等于减少了住房的有效供给，会在有效供给与有效需求之间形成一个缺口，导致供不应求的局面，必然推动房价的上涨，甚至导致房价的失控，恶化民生。在房子的消费需求与使用需求大大的不一致时，也就造成了房地产决策的紊乱，一方面现有的房屋或许早已可以满足民众的使用需求，但消费需求却居高不下，房地产开发商是否该继续开发建造新的商品房，成为了一个扑朔迷离的问题。一味的开发新的土地，却出乎意料的变成了一座座荒楼或者烂尾楼。都造成了严重的浪费。2.5扰乱信贷市场与房地产行业息息相关的便是金融银行业了，房屋购买是相对来讲较大的经济开支，

8、这之中就需要信贷等机构的杠杆作用。一方面许多投机者看准时机却没有足够的财力，便会依靠信贷来投资房子。另一方面由于空间挤压带来的房价飞涨使买房的压力越来越大，许多经济条件较差的人不得不采取贷款的方式获得住房，于是造成了买房贷款的激增，一大批“房奴”应运而生，社会矛盾被激化，而这些款项或许有更好的投资方式却只能成为住房贷款，成为了金融行业的资源浪费。3对闲置房的反思3.1房地产是否已过热？近两年来,我国掀起了一场关于房地产是否已经过热,是否存在泡沫的大辩论, 从数据上看, 中国的住房消费增长一直赶不上住房投资和施工面积的增长。这意味着每年房地产都制造了大量的“过剩存量”, 因此中央高层领导及一些经

9、济学家认为泡沫严重, 所以用“看紧土地, 管好信贷”从源头上对于房地产和土地制度进行宏观调控。 而建设部、地方政府和开发商出于捍卫自身利益, 则认为没有泡沫, 并且出台了一些报告进行反击,认为房地产市场购销两旺,发展健康。说泡沫论是危言耸听。而争论双方的焦点都集中在房地产规模是否过大, 空置率是否过高上。商品房的空置量大小对场开发、投资机构及个人投资都有很大影响。目前, 不少咨询机构都在作这方面的市场调研, 以指导微观市场。3.2空置率到底如何计算？对于我国商品房空置率到底有多少,现在有十几种说法。主张泡沫严重的一方声称,当前我国商品房空置率已高达 30%多, 远远高于10%的国际警戒线。而认

10、为房地产没有泡沫的一方则提出空置率还不到 5%(有的甚至说只有 2.7%), 远远低于国际警戒线。原因是双方各取所需, 所采用的计算方法分子分母都不相同。有人用的是从销售角度统计的商品房空置面积的概念, 而有人用的是从使用性的角度定位的商品房空置率的概念。由于采用的是不同的数据标准, 使最终的结论产生很大的差异。高的是用空置面积除以当年商品房竣工面积,建设部则是把空置面积除以前三年竣工面积之和，空置率就降到了 12.3%。而有的人甚至认为是应该除以城镇所有房屋面积总和, 则空置率就低到不足 5%了。于空置面积的算法也大不相同, 很多业内人士认为空置房应指目前已竣工验收, 取得建设管理部门颁发的

11、交付使用许可证书,尚未售出的全部商品房。而建设部是把竣工一年以内的房屋作为待销房, 竣工一年以上三年以内的商品房作为滞销商品房, 竣工三年以上的房子才作为空置积压房。这就使空置面积降低了几倍。至于大量虽已建成但由于种种原因未能通水通电, 未通过人防消防等验收手续, 还没有拿到竣工验收单的房子和烂尾楼就更不算了。这种风马牛不相及的算法无法统一,得出的数字谁也难以置信。要弄清楚关于房地产空置率问题,第一国内空置率体系到目前还没有建立。国外空置率是全部可用住房和其他商品用房出售和出租总量多少作为分母,把待售、待租的住房作为分子, 这样计算出空置率。目前和国外一样建立空置率体系还有难度, 现在所谓的空

12、置率是没有科学依据的。建设部有明确定义, 商品房空置积压面积是指经过竣工验收后空置时间在三年以上的商品房。对这样的算法不少人并不认同。而且有经济界人士及业内专业人士提出, 目前采用的商品房空置面积的数据只反映了市场上商品房增量面积的变化, 而缺少对存量面积空置量的控制, 不能全面地反映出房地产市场的真实状况。商品房的空置量只统计销售面积而不包括租赁市场上存在的大量空置房是不合理的, 以此作为政策调控的依据难免有缺失。3.3空置房面积到底有多少很多专家已经指出, 我国现在的空置率与国外的空置率不是一个概念, 按现在的各种计算方法根本反映不了全社会到底有多少空房, 也就难以作为解决问题的依据。由于

13、统计口径不统一,以及开发商及各部门故意掩盖现实, 缩小空置房数字,所以公开公布的数字是大大缩小的。正确的方法应该是建立两个统计体系, 一个是全社会房屋总量中有多少未被使用的闲置房 ( 包括未售出的全部商品房,已售出未入住的空住房, 社会存量房屋中可出租出售和闲置的全部房屋), 反映社会所有存量房屋的闲置状况(闲置率或称空住率);另一个是有多少已建成尚未售出的全部商品房, 反映房地产市场销售状况(空置率)。两个数字同时统计, 互相比较, 才能真实反映房屋空置状况。因为现在有大量已售出的房子也空在那里, 社会闲置房空住房的情况可能比商品房空置的情况更严重, 更危险。某专家曾提出，要重视基础信息的准

14、确性。现在房地产的统计数据该统计的没有统计进去且统计口径混乱, 相当不准。比如现在没有经过房地产开发公司开发的单位自建房全国每年有上亿, 但均未统计。大量农村建房也没有统计,商品住房占全部竣工住房的比例只为 40%。现在市场上卖的毛坯房, 每年装修产值为6000 万, 同样也没有进入统计。所以只统计商品房的空置量, 并不能全面反映全社会房屋的空置情况。由于产业范围划分的不清晰, 导致了统计数据不全面, 导致决策失误。由于目前房地产信息披露的平台还没有建立起来, 相关的土地、技术指标、销售等方面的数据也就无法公开和透明, 不仅购房者无法获知他们想知道的有关房地产项目的基本数据, 就是开发商也无法

15、通过正常渠道清楚其他开发方面的数据。掌握客观准确的房地产数据, 无疑是理清房地产市场分析源头、出台调控政策的重要依据。一直以来, 房地产基础信息的不对称, 不但使买家惶惑, 也使经济专家、行业管理运行部门乃至政府决策者大为头痛。3.4楼市数字黑洞有多黑？（楼市销售数据不准确）各利益集团政出多门，口径不一;概念不同结果不一; 算法不同差距巨大;为表政绩肆意篡改;为了利益隐瞒实情;等等造成房地产业统计数据扑朔迷离的真相。很多开发商造假“楼盘销售进度表”。一位在地产开发行业混了近 10年的人士说, 售楼处里挂的楼盘销售进度表都是开发商精心设计出来的, 不管消费者什么时间去看,表上永远是密密麻麻贴满“

16、已售出”的字样,之所以这样做是为了显得自己的楼盘十分走俏, 而且还可以等“大客户”上门,避免遇到团购整层或数层的大客户时无法提供相应的物业。一般被开发商标为“已出售”的大多都是较好的房源, 这样可以先卖差房, 留下好房,还可以留到现房或准现房时加价出售。假销售还可以用来骗取银行按揭贷款。而即使按照建设部规定的口径把空置房都统计了,也不能反映出社会拥有的全部空房量,它不包括社会原有存量住房、单位自建房、居民自建房、住宅合作社建房和大量农村建房中的空房量。经济界及房地产业界人士并提出, 现在已售出的商品房中, 也有大量住宅并没有人住; 很多用于投资的商业用房、商住房空置; 已售的房改房也有很多房子

17、在空置。“空住房”的大量出现使我们对原来空置房的定义必须有一个新的内涵,即竣工后没有销售出去或者销售出去但没有人住的房子。3.5房地产是否应作为增长GDP的主力军？世界上没有任何一个国家是靠房地产业发展强大起来的, 因为房地产是消耗财力物力,资源,土地,能源,环境最大的产业,一栋不大的建筑就要消耗几万,几十万吨建筑材料,不但建设时要消耗大量能源、水资源、运输力量和钢铁、铜、铝、水泥等材料,建成后几十年使用期中消耗的更多。所以房地产是消耗型产业,并不能提高国力。必须量力而行,严格控制建设规模。所以过去经济一出问题, 国家首先要压缩基建规模, 停建楼堂馆所。超出国家承受能力,透支国家和人民的财力水

18、平搞房地产,就将会产生灾难性的后果。而现在我们的官员们却把房地产业作为中国最佳的寻租场所和增加 GDP 的途径, 比股市圈钱来得还要快。依附在房地产业上的一些利益集团都在极力为房地产鼓吹, 宣传房地产业是支柱产业。现在开发量还在急剧扩大, 房价还在上涨, 潜藏着极大危机。当一个城市的主要财富是以土地、房产来支撑时, 必然会带来很大的风险。不动产基本上没有任何特殊性, 制造起来很快、很便宜, 但建成后, 在几十年几百年的使用期中, 都将长期消耗各种社会资源, 成为家庭和社会的长期负担。其真正价值, 与当地居民的人均收入、劳动力价格、建筑材料价格是密切相关的。有关数据表明, 当一套 70 平方米的

19、新建房屋价格是当地人均年收入的 5 倍以上时, 就已经进入警戒线了, 达到 10 倍时已是相当严重的泡沫化。从长远来说, 这样的价格在其他因素(利好出尽、利空必至)的打压下, 必然存在理性回归的动力, 任何政府的优惠政策或商业上的奇迹都抵挡不住, 除非以破坏当地整体经济持续性发展为代价。我们看到灾难正在一步步逼近, 必须引起高度重视。4对闲置房的处理建议4.1房屋普查，摸清底细对方抓药通过上文的描述我们可以看出，计算口径的不统一、闲置面积的界限不清，都导致了所测闲置率的不准确，我们欠缺一个科学的测算闲置率的体系。但另一方面，我们也应反思，即使我们有了健全的测算体系，也搞清了空置面积的最大范围，

20、我们能十分精准地将它测算出来吗？答案当然是不能肯定的。当下，我们的测算通常采取的是十分传统的方式，也就是挨家挨户的进行统计，这其中还存在着种种不真实的因素，况且，这种方法还费时费力，测出来的也不准确。即使这样，这种排查方法也是站在极少数，更多的是从房地产机构处得到的数据，它只代表销售出的面积，统计口径是不准确的。综上，找到一个可以省时省力，又相对准确的方法就极为必要。笔者认为我们可以采取许多一线城市曾采用过的方法，通过监控房屋的水电使用情况来判断空置率的情况，这种方法在上海某地区使用过，效果也是十分理想的。另外，还可以在物业方面统计每个地区的房屋使用情况，只要每个物业区都留心该地的情况，相信这

21、并不是一个多难的工作。针对得出的相对准确的结果进行符合世界情况的分析，对方抓药，才能得出有效的管理办法。4.2合理投资房地产，避免盲目在政府调控调查的同时，我国的房地产体系也应进行适当的规范调整，虽然房地产行业利润颇丰，政府也应对此进行一定的管制和引导，避免盲目投资的发生，不然一边开发商继续盲目的开发土地，一边房子的需求始终填不满，大量的楼宇被建造达不到预想的入住率，成为荒楼的同时不仅造成土地浪费，其中的装修、水电维护、物业费用都造成了后期无形的浪费。投资建楼时更要考虑长远，是否该楼可以确确实实的被使用，建造该楼的成本是否花费的合适，建造的楼宇周边环境是否适合该楼的用途。考虑好再投资，不要盲目

22、。而当前我国的闲置率早已大大超过了国际警戒线，与其继投资建设新楼，不如想办法将闲置房逼向市场，平抑房价，有助于市场均衡价格的稳定。4.3变为公租房，成为保障性住房，并拉动经济增长闲置房的现象这样普遍，我们又该如何处理这些闲置房呢？在西安市，随着城中村改造，一些拆迁户分到的住房出现了闲置，西安市政府把这些房源收储起来，并与房主一次性签订了 8-10 年合同，其间房主享受免征营业税、中介费等优惠政策。随后，政府将这些房子以略低于市场价的价格出租给低收入人群，同时给予每月每平方米 5 元的补贴，最高可获补贴 300 元。目前，西安市已经收储了几万套这样的房子作为公租房，还计划再收储更多的房源，让更多

23、的低收入百姓，享受到这项住房优惠政策。这项政策对我们是有极大的借鉴意义的，一方面它处理了闲置房，避免了大量的土地浪费，另一方面，这项政策为大批类似年轻在外打拼的学生、外来务工人员、低收入无力购房者解决了燃眉之急，并且也为闲置房房主省去了各种费用。并且，这种方法使保障性住房增加，类似于一种变相的社会福利，可以减小社会矛盾，避免一些麻烦发生。从财政学角度考虑，这种政策可以促使公共品增多，使社会福利更趋向于最大化，一方面使社会供给增多可以缓冲房价的急速上涨，另一方面，无论出租者出租者和租房者都可以为这项政策减少自己的支出并获得更大福利，实在是不可多得的良策。4.4构建房屋银行，升级房屋中介，闲置房屋

24、托管（创新点）如今在国内的很多一二线城市都出现了一种新的生意形态房屋托管。所谓的房屋托管服务，就是由专业的服务公司对空置房屋进行管理，包括出租、收租、清洁、维修等，而房主在将空置房委托给专业公司之后，从第二个月起就能每个季度拿到固定额度的租金，彻底避免了房主受租房收租等繁琐事情打扰，简单讲，其更像是传统租房中介的升级版。据有关人士介绍，事实上，超过 80%的空置房房主愿意与托管公司合作，理由有两个：一是收益有保证，虽然少一些，但是每个月都有固定收益，若自己运作，未必每个月都有收益；二是，省心省事，大多数房主都有本职工作，不可能经常因为出租房的问题而脱岗解决。这种房屋托管的行业应是得到政府的扶持

25、，在利民便民的同时，处理了被购买却闲置的房屋，使闲置房拉动经济增长。房屋托管机构就类似于一个银行，房子类似于货币，房主将多余的房屋存入银行，既可以从中得到利息即房屋的租金，又可以避免整日挂念房子因缺乏维护而遭到损坏。而房屋银行又可从中赚取差价，利润丰厚，房屋中介得以升级。使房屋像货币一样流通起来，为人们创造更多的利益，减少浪费。4.5盘活景区闲置房用于发展旅游经济不仅仅要对城市发达地区进行闲置房的处理，农村和其他地区闲置房的问题更是需要一个合理的解决方式。并且笔者认为，城市和农村应该采取分开治理的方式，因为我们看到城市的这些方法在农村似乎并不适用。而当下一种新兴的旅游方式正恰恰为我们的农村闲置

26、房提供了一条新的出路。如今，由于生活观念的改观，许多城市人在承受长期的生活压力时，渴望拥有良好的解压方式，吃粗粮、做食疗无一不体现当下人对于从高楼大厦回归自然风光的渴望。加之近些年，十一长假和五一长假的缩短，许多远途的旅行不再被允许，“农家乐”等新的短途旅游的方式就吸引了大家的注意。而农村的闲置房就大可用来成为这种新兴旅游的载体。合作社统筹管理的“托管式”农家乐就是典型的成功例子。由于合理的收集和管理，闲置房宅照样“生金”。这样的经营模式盘活了农村的闲置房产。密云县古北口镇司马台村是密云县新兴的民俗旅游村之一，发展民俗旅游条件得天独厚。前年8月，司马台民俗村正式开村，村民把自家闲置房委托给村旅

27、游合作社，由对方进行日常的旅游经营、管理。托管期间，房屋卫生、旅游接待、日常看护等一概事宜，均由合作社负责。游客纷至沓来，节假日期间，各民俗接待户家中更是爆满。另外，对于度假公寓的利用也应在考虑之中，买一套度假公寓，极少人有时间常去，每去一次都要花上大半天打扫卫生，度假兴致全无。而这些度假别墅装修成本高，耗费财力大，却不能得到较好的利用。那么为何我们不能建立一个机构将这些私人的度假别墅统计起来，推出景区闲置度假房，既可提高度假区接待能力，又能盘活闲置资产。更关键的是，这类度假房会更便宜，不需很高的成本。并且大批量的度假衍生产品也可以因此需求增大，拉动该产业经济的增长。综上，对于农村闲置房及度假

28、房我们应注重的是以向旅游业引导为主，以其他城市管理闲置房的方法为辅，闲置房的问题才能得到更好的解决。在带动旅游度假产业的发展时，还能改善当地民生，处理闲置房，是一箭双雕的好办法。4.6出台更严厉的政策规定，限制闲置房（借鉴国外）相比于以上消化闲置房的各种方法，并不能从源头上减少闲置房的数量。那么想要根治闲置房的增长趋势，减少买而不用的投机行为，就必须出台更为严厉的政策，向闲置房开战。我们可以借鉴国外，尤其是欧洲的一些做法。这些国家的房价都被控制的相对稳定。荷兰奈梅亨市政府向无房者免费提供私人闲置房，这在欧洲并不少见。荷兰法律允许人们入住闲置一年以上的空房，而空房业主也愿意在政府的协调下无偿提供

29、这些住房，因为如果他们希望自己房屋中突然出现的“不速之客”搬走，必须证明其住房的闲置时间还未超过 12 个月。瑞典针对闲置房的措施则更为有力，为遏制闲置房数量上升趋势，除了加强租赁服务外，瑞典政府甚至将无人居住的住房推倒。政府出此下策是因为闲置房的增加，提高了政府保护下的租赁房屋的价格，使得公共支出激增。通过这些措施，荷兰和瑞典成为了欧盟国家中房屋闲置率最低的两个国家，均不超过2%。 此外，英国、意大利、法国、丹麦和德国也采取了强有力的措施，向闲置房开战。在德国，业主必须使空房得到重新利用，在房屋闲置率超过 10%的市镇，当地政府还会推倒那些无法出租的住房。 法国、意大利和英国的法律则针对闲置

30、房业主出台了一系列处罚措施。在法国的一些城市中，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳的罚金为房款的10%，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推。 丹麦政府则在50多年前就开始对那些闲置 6 周以上房屋的所有者进行罚款。 除欧盟的一些国家外，其他地区的一些城市也对闲置房采取了相应措施。在美国亚特兰大，租房者不仅不用付房租，还能因为租住在偏远地区而得到补偿。在该城市一些地区，甚至还有业主出钱让人租住其房屋以逃避因房屋闲置而面临的处罚。此外，美国的克利夫兰和巴尔的摩等城市与德国和瑞典一样，也将空置房推倒。这也是针对这一全球性问题出台的最严厉措施。我国人口众多，土地资源更稀缺，更需要提高住房与土地的

31、利用率。但是，由于法律对投机行为的抑制作用缺位，使得“禁止炒房违宪”这样的奇谈怪论也出来了。正因为环境宽松，在许多城市，尽管一些楼盘的房屋已经销售一空，居住者却寥寥无几，投机性住房大比例的出现，导致了大量住房的闲置。我国近年来的房地产投资增速很快，但房价却连年飙升，追根溯源，在于大量住房被投机者囤积沉淀下来，这些存量住房绝大部分是闲置的，不仅造成了住房的浪费，也因为减小了住房的有效供给而推高房价、推高房屋租金。同时，由于大量住房被囤积闲置，政府必须拍卖更多的土地建房，造成土地资源被快速蚕食。在这种情况下，我们应该借鉴欧美的严厉处理闲置房的做法，向闲置房开战，把闲置房逼出来，推向市场。如果做到了这一点，仅闲置房盘活这一项就足以平抑房价，避免房价的持续非理性上涨，并且，由于住房使用效率的提高，也能大大减轻政府的住房保障压力，同时，由于闲置住房盘活减少了对现有土地的征收，减少了拆迁行为，也能够减少社会矛盾，使我们这个社会更加和谐。