新建住宅楼可行性实施报告.docx

1、新建住宅楼可行性实施报告第一章 总论第一节 项目提要一、项目名称：滨江豪庭一期二、项目建设地点：海口市府城镇冯村车田坡三、项目开发商：海南昌海投资有限公司四、项目性质：新建住宅楼五、项目概况滨江豪庭项目是由海南昌海投资有限公司投资兴建的房地产工程。项目总占地111732（167.6亩），开发总建筑面积345296。该项目分两期开发，本报告主要对一期项目进行可行性研究。一期项目总建筑面积201778，其中住宅建筑面积188642，商铺建筑面积6612，会所建筑面积6524。建设13栋住宅，建筑容积率为3.2，建筑占地面积为62580，建筑密度17.5，绿地率35.67，停车位2100个，总户数为

2、2120户。六、建设单位海南昌海投资有限公司成立于1994年，注册资金人民币2000万元，注册地址海口市海府路1号，法定代表人王广良。公司制定了以房地产开发经营为主，兼营商业、装饰工程和建筑材料等贸易业务，适度发展相关产业的经营方针，逐步成为一家具有核心竞争力的房地产开发企业。1998年以来，公司长期经营位于海口市海秀路核心商业圈地段东升楼项目及其他项目近万平方米的物业，投资管理的物业包括商铺、公寓、写字楼和仓储出租等。其中商铺约2000，写字楼约4000，其他物业约4000。绝版的繁华地段和稳定的物业出租率，使公司获得了长期稳定的资金流和高额的投资回报率，为公司的持续健康发展奠定了良好的基础

3、。公司成立以来，坚持与时俱进，锐意改革创新，积极推进企业的改制步伐。建立了比较完善的法人治理结构，规范高效的管理系统，使公司逐步摆脱了原有的经营模式和管理体制，建设成为以资本为纽带，资产经营与跨行业经营兼容，按照现代企业制度运行的房地产经营投资管理型企业。公司将“和谐”提升至企业品牌战略的高度，倡导“和谐生活，自然舒适”的品牌核心观念，并将这一理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户等过程中。公司秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，弘扬“奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明”的企业文化理念，将诚信奉为立企之本。低调务实、规范诚信、专业高效的行事作风让公司获得了广泛的市场肯

4、定和客户信赖，逐渐形成了自身的优势和发展潜力。公司在多年的实际工作中，不断积累总结经验，研究掌握房地产开发建设的规律，加强内部管理，建立起标准化、科学化、系统化的质量管理体系，在“循法尚德、诚信经营”的理念下取得了长足的发展。未来公司将凭借准确的战略规划、优秀的管理能力、专业的市场运作和品牌影响力，实现员工、企业、合作伙伴和中国房地产行业的多赢局面。公司将继续发挥并依托自身良好的资源优势，开发出更多的企业形象，以最佳的经济效益和社会效益回报社会各界的关心和支持，为海南的经济建设做出应有的贡献。七、组织管理公司下设：人力资源部、法律事务部、计划财务部、综合办公室、市场开发部、投资项目部，具体领导

5、和管理该项目整个开发过程。公司管理团队由房地产开发经验丰富、专业素质一流的人员组成。八、环境保护本项目属高档居住小区，是以生态环境为主题，绿化率达35.67%。建筑材料选用环保节能型材料，给排水和电气设备选用节能型设备和材料。生活污水和雨水分流，生活污水经化粪池处理后排入市政污水管道。公共厨房污水经隔油池后再进入室外污水管网。雨水直接排入市政雨水管网。九、项目实施进度安排本项目2010年6月开工，预计工期24个月，即2012年6月完工并经验收合格后即可交付使用。十、项目总投资经测算，本项目一期所需的资金50313.20万元，其中房地产开发成本为42928.21万元，房地产开发费用为7384.9

6、9万元。企业自筹21000万元，占总投资的41.74%；申请银行贷款25000万元，占总投资的49.69% ，不足部分来源于房产预销售款。贷款年利率为5.40%，贷款期限为3年，本金分8000万、10000万、7000万于2011、2012、2013年三次还清。详见附表四及附表十。十一、一期资金筹措（一）申请国内金融机构贷款25000万元；（二）企业自筹资金21000万元；（三）预售房款4313.20万元。十二、社会效益1、可以调整海口房地产市场布局结构，建设现代化大城市。2、有利于促进海口房地产市场消费的多元化发展。3、有利于打开本地房地产市场向外地扩展的新局面。4、带动海南省其他相关产业的

7、发展。5、有利于调整产业结构，增加社会就业。第二节 可行性报告依据一、委托方提供的各项原始资料及有关数据；二、琼山籍国用(2000)第01-1755号土地证；三、海南省房地产业协会和海南省房地产估价师协会统计的相关数据；四、海口市房产局、海口市统计局相关数据资料；五、海南省相关定额。第二章 项目背景第一节 建设项目的有利条件一、自然条件该项目位于海口市。地处热带北缘，属亚热带季风气候，全年暖热，雨量充沛。自然景观条件良好，其特点是：日照时间长、辐射能量大、雨水充足、干湿季变化大、多台风。年平均气温23.6，最高平均气温38.9、最低平均气温2.8。年平均日照时数2239.8小时，年降雨量169

8、1.7mm，年平均相对湿度为81%。常年主导风向为东南风和东北风，全年平均风速3.2m/秒，年平均大风日数172天（六级以上）。本区域受台风影响较大，处于台风走廊范围；台风季节为69月份，台风风力一般为7级，最大风力可达1012级；年平均有2.5个台风影响本海区。二、配备设施完备本项目为功能齐全的居住小区，水电等设施配套完善，具备良好的建设条件。目前该小区附近生活服务配套设施齐全，已成为成熟的生活区，配套一应俱全，人气聚集，已经形成了浓郁的居住氛围。而且，本设计在小区入口、住宅、商场入口及庭园内等处均考虑有无障碍坡道。三、符合国家政策该项目符合国家产业政策，对海口房地产市场消费的多元化发展起到

9、了积极的促进推动作用。第二节 项目建设的必要性海南省是一个拥有较好自然资源的省份，全省拥有的亚热带土地面积占全国的42%，同时还有较好的气候、降水等自然条件，适合发展热带农业和旅游业。近年来，海南省旅游业的蓬勃发展，海南良好的地理环境、潜力巨大的旅游资源，吸引不少岛外购房者和投资者前来购房置业。海南建省办经济特区二十年以来，全省能源、交通、通讯和房地产业得到迅猛的发展。尤其是经历了房地产泡沫经济低谷多年后,海南房地产行业已经步入了稳健成熟的发展轨道。近几年来海南省不断夯实经济基础,经济发展速度已明显回升,经济环境也大为改善。粤海铁路的建成通车,进一步改善了海南的交通条件,岛内外经济交流会更快捷

10、,更方便。优越的自然条件,加上日益改善的投资环境、逐步规范的市场机制、稳中有升的商业氛围和置业群体日趋成熟的消费理念,吸引了一批又一批岛外人士前来海南购房置业。随着中国加入WTO，以及海南投资环境和人居环境的进一步改善，加上“博鳌亚洲论坛”由概念变成现实，海南的房地产投资逐渐升温，一方面过去积压的房地产项目纷纷处置完成，另一方面设计新颖、品质独特的新楼盘陆续上市，目前海南房地产投资、楼盘消费需求回升，楼市日趋兴旺。看一个城市的房地产后劲，关键要看这个城市能否得到长足发展。细数海口城市发展的5大利好，可以看出房价向上突破的可能性在增强。这5大利好是：1、建设国际旅游岛。海南建设国际旅游岛，运用国

11、家批准的旅游开放新政策，对加快改革开放步伐，实现经济持续快速增长有着关键性、突破性的作用。海南房产的大量客户在内地，旅游业的大发展，将会大大刺激海口的旅游地产。2、建海口综合保税区，这在全国是第四家。海口综合保税区西移至老城工业开发区内，将在地理位置上与海南西部工业走廊连成一体，有利于扩大产业聚集和辐射效应，从而加快海南实现新兴工业省的目标。同时，马村港接近国际航线主干道，有利于海南省扩大对外开放和加快北部湾经济圈发展，加快海口构建东南亚地区重要的国际航运中心，经济的发展必然带来房产的需求。3、东环轻轨铁路的建设。轻轨铁路的修建受益最大的无疑是旅游业和房地产业，发达的城市轨道交通，将带动了整个

12、城市经济的发展，也带来了无限的价值空间。4、航天城建设。航天城建在文昌，众多的科技人员和保障人员将会在省会城市买房；5、琼州海峡跨海大桥选址确定，预计2012年开工。随着琼州海峡跨海工程的建设，以海口为中心的6小时经济圈可达广州、桂林、南宁，12小时经济圈可达武汉、上海，运输时效性提高明显，由此引发了大海口格局下的众多命题，如未来的产业、经济、社会趋势，到海口买套房居住将会越来越热门。由此可见，具有全新超前设计理念，充分表现其相应潜在客户群生活方式的滨江豪庭项目的开发正适应了海南房地产发展的需要。第三章 市场情况分析与需求预测第一节 2009年海口房地产市场情况简析一、2009年海南房地产宏观

13、销售统计据海南省统计局最新公布数据显示，前三季度，全省房地产开发投资逾190亿元，与去年同期相比增长4.7成，房屋销售面积约346万平方米，销售额逾208亿元，同比分别增长近3成和4.3成。三项增长均远超全国平均水平。前三季度，全省房地产开发投资190.61亿元，同比增长46.7%。从海口、三亚销售价格指数看，1至9月份，海口新建房销售价格累计同比上涨1%，三亚累计同比上涨0.5%。三亚投资规模最大，达72.78亿元。今年1至9月，三亚市房地产开发投资累计完成72.78亿元，同比增长28.7%。海口市居第二，累计完成投资52.23亿元，同比增长9.8%；琼海市居第三，累计完成23.39亿元，同

14、比增长97.9%；其它投资超十亿元的市县还有陵水县和万宁市，投资规模分别达11.2亿元和10.38亿元。其中海南省陵水县的同比增幅高达361.2%，在全省各市县中增长最快。2009年1-11月，海南完成房地产开发投资248.57亿元，同比增长48.1%，同比涨幅居全国第三位，商品住宅完成投资226.37亿元，同比增长60.1%，同比涨幅居全国第二位。另外，1-11月，海南商品房销售面积435.65万平方米，同比增长42.9%，商品房销售额276.96亿元，同比增长71.4%。其中，11月，海南完成房地产开发投资28.96亿元，环比下降0.14%；商品住宅完成投资26.35亿元，环比上涨2.25

15、%；商品房销售面积48.18万平方米，环比上涨16.72%；商品房销售额42.48亿元，环比上涨61.03%。二、海口：海口销售价格同比上涨9.6%，居全国第五位11月份，海口房屋销售价格同比上涨6.7%，同比涨幅比上月扩大2.8个百分点，环比上涨2.9%，环比涨幅比上月扩大1.7个百分点；三亚房屋销售价格同比上涨2.4%，同比涨幅比上月扩大0.8个百分点，环比上涨0.9%，环比涨幅比上月扩大0.7个百分点。新建住宅方面，海口新建住宅销售价格同比上涨9.6%，居全国第五位，环比上涨4.7%；三亚新建住宅销售价格同比上涨1.5%，环比上涨0.9%。二手房方面，11月份，海口二手住宅销售价格同比上

16、涨2.9%，环比上涨0.4%；三亚二手住宅销售价格同比上涨4.9%，环比上涨0.7%。对于90平方米及以下的房屋销售价格，11月份海口新建住宅价格指数同比上涨2.5%，环比持平；新建商品住宅价格指数同比上涨2.5%，环比持平；新建普通住宅价格指数同比上涨2.4%，环比持平。三亚新建住宅价格指数同比上涨0.9%，环比上涨1.0%；新建商品住宅价格指数同比上涨0.9%，环比上涨1.0%；新建普通住宅价格指数同比上涨1.5%，环比上涨1.1%。三、三亚：开发资金充裕，但新开工面积下降前三季度，三亚房地产开发投资完成72.79亿元，增长28.7%。其中，住宅完成投资69.71亿元，同比增长26%。房屋

17、施工面积459.61万平方米，同比增长24.6%；房屋竣工面积61.31万平方米，同比增长24.9%。商品房销售面积78.37万平方米，增长16%；商品房销售金额86.15亿元，增长26.5%。前三季度，三亚市房地产施工面积459.6万平方米，增长24.6%。其中，新开工面积83.3万平方米，同比下降21.7%，原因有三：一是房地产新开工项目不足；二是已动工大项目仍处在开发周期内；三是去年同期凤凰水城和亚龙湾公主郡两大项目二期工程同时开工，直接拉动去年当月新开工面积大幅上升。商品房竣工面积61.3万平方米，同比增长24.9%。 2009年三亚市房地产开发资金一直较为充裕，前三季度，房地产开发到

18、位资金124.2亿元，同比增长48.8%，资金到位率为170.6%。整个11月三亚商品房签约总套数1636套，总签约面积177505.74平方米，总签约金额达28. 1亿元， 平均签约价格15826.33元/平方米。截止至09年11月30日，三亚商品房在售数量有37045套，可售房源面积3576308.29平方米。三亚市场9-11月份销售迅速上涨“金九银十”到来之际，三亚市场再现疯狂，9月份，三亚商品房销量约600套；10月份，上升到约950套；11月份三亚商品房销量彻底“疯狂”，环比增涨约700套，今年11月三亚商品房总成交1651套，与10月份相比环比增加78%；销售面积178500.7平

19、方米，比10月份增加89706.48平方米，增长幅度高达101%。从目前来看，三亚楼市活动频频，购房人气趋旺，预计12月份三亚楼市将继续延续近几个月来的火爆，掀起年末新一轮成交高峰。四、三亚和海口市场表现步调不一分地区来看，三亚在进入“金九银十”的黄金销售季节后，销售量持续上涨，三亚温暖冬季的效应日趋明显。海口地区则在进入9月份后，销售量有一个迅速的增涨，10月后略有下降，而11月份后又开始反弹，海口市场的回暖，有相当一部分是属于本地购买力，也就是说，在持续连续三年的房价不断上涨后，本地一部分购买力开始接受房价上涨的现实，开始陆续购房置业。五、三亚、海口平均成交价格连续上涨11月份，海口房屋销

20、售价格同比上涨6.7%，同比涨幅比上月扩大2.8个百分点，环比上涨2.9%，环比涨幅比上月扩大1.7个百分点；三亚房屋销售价格同比上涨2.4%，同比涨幅比上月扩大0.8个百分点，环比上涨0.9%，环比涨幅比上月扩大0.7个百分点。六、海南东海岸线全线启动，遍地开花从三亚地区来看，公寓楼销售均价在1.2-1.5万元左右/平方徘徊，依然领军海南；位于陵水境内的四个典型一线海景代表项目（清水湾、福湾、富力湾和红磡香水湾）都开始赶上三亚，公寓楼成交均价逼近1.2万元/平方；万宁兴隆地区公寓楼销售均价已经接近5000元/平方；琼海万泉河地区楼盘销售均价也逼近5000元/平方，甚至还有部分项目销售价格达到

21、7000元/平方（代表楼盘为万泉豪庭三期）；文昌清澜开发区城市销售均价达到4500元左右/平方，一线沿海项目销售均价达到6500元/平方；海口西海岸地区项目销售均价达9000元左右/平方，海甸岛地区项目销售均价达7500左右/平方；综上所述，海南东海岸线已经进入全面开发的发展阶段，而且发展日趋城市，价格上扬速度飞快，海南房地产业迎来飞速发展。七、海口：购房入户政策初步完成 激活市场在今年3至4月份，海口市政府相关领导频频在不同场合上表示，海口将重启“购房入户”政策，但一直未有正式文件出台。11月，购房入户政策有了进一步进展，据有关人士获悉，目前海口市购房入户政策的初步草案已完成，将争取尽快出台

22、。本次购房入户草案，制度日益完善，高考移民问题等将得到解决，有海口业内人士分析，购房入户政策草案完成，将会改善海口商品房购房空置率问题，有利于激活市场，进一步促进海口楼市增长。八、国际旅游岛催热海南楼市销售海口楼市近期的火热，与海南建设国际旅游岛得到了国家的大力支持，海南国际旅游岛规划纲要已经获得国务院的批准。据相关资料显示，在海南建设“国际旅游岛”的战略刺激下，目前已有上百家地产企业陈兵海南。如今，从海口到三亚595公里的黄金海岸线上,投资几十亿、上百亿元的旅游地产项目星罗棋布，其中，不乏国内一线及上市地产公司，投资总额超过1000亿元。所以国际旅游岛进一步提升了海南房产的热度，也是09年“

23、金九银十”销售黄金周以来，海南楼市得以火爆的主要因素。 九、旅游旺季 全面推动海口楼市热销当步伐迈进冬季的时候，北方早已冰封千里，海南，这时候迷人宜居的环境气候优势全面体现。据海口各景区处了解，目前每天至少接待游客3000人，而三亚风景区每天的游客量保持在13000人左右。进入11月后，每天的游客量都在增加，现在的游客量几乎是夏季的两倍。并且目前全国各地在海南的会议增多、旅游团队增多，使得海南酒店客房及家庭旅馆入住率几乎达到饱和，尤其到了周末，甚至出现一房难求的现象。第二节 优质资源依然是主要卖点在海南地区，项目所处地区，海景资源优越或周边自然环境优越的项目，其销售价格与销售数量都在相比之下，

24、领先于其他地区项目，尤其以海景资源为其先，海景资源非常优越者，其销售价格越贵，大部分靠近海边的项目，也大打海景资源作为项目卖点。上述现象也从一个侧面证明了海南目前的地产市场主要还处于一个以卖自然资源为主的初级阶段。低总价产品去化速度较快，海南房地产市场，在依托海南发展大政策，及国内各个城市工业化日趋严重的影响下，对于海南地产认可的客户日与剧争，来琼购房的客户也逐日增加，其中不乏有部分中高端需求客户，受岛外地区高房价驱赶，开始将目光瞄准海南的城市开发的项目。第三节 房地产市场未来预测海口未来5年住房总需求量为1154.59万平米，据市场调研和海口本地房地产现状情况的综合分析，本着集约利用土地的原

25、则，预测规划期内（2008年-2012年）住房总需求量为1154.59万平方米，建设各类住房14.14万套。其中商品房的建筑面积为964.38万平方米，建设套数为10.72万套；经济适用房建筑面积172.8万平方米，建设套数为3万套；廉租住房建筑面积17.41万平方米，建设套数为0.42万套。2009年住房建设需求为：商品住房建设20833套，建筑面积187.5万平方米；经济适用房建设5763套，建筑面积33.17万平方米；廉租住房建设613套，建筑面积2.54万平方米。海口明年计划建商品房193.47万平米明年规划土地供应量为127.13公顷，其中商品住房土地供应量为109.88公顷，经济适

26、用房土地供应量为15.98公顷，廉租住房土地供应量为1.27公顷。2009年住房建设计划为229.25万平方米，其中商品住房建设计划为193.47万平方米，经济适用房建设计划为33.24万平方米，廉租住房建设计划为2.54万平方米。在住房用地供应空间布局上，2009年住房用地供应主要分布在长流起步区、金牛岭周边地区、府城等地块。重点发展中低价小户型商品房、经济适用房、廉租房、经济适用房保障海口市低收入家庭、旧城（含城中村）改造拆迁户的住房需求。廉租住房保障海口市城镇最低收入家庭住房需求，在财政许可的情况下，兼顾部分低收入家庭的住房需求。中低价位、中小套型普通商品住房满足海口市中低收入和中等收入

27、家庭住房需求。其他商品房满足中等以上收入及外来、流动人口市场住房需求。重点发展满足居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房和廉租住房，明确新建住房结构比例。规划期内（2008年-2012年），单套建筑面积在90平方米以下的住房总建筑面积达到新建住房总建筑面积的70%；年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租住房的建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70。此外，还要加强商品房开发建设管理、深化销售制度改革，建立并完善在限套型、限房价基础上的竞地价、竞房价的中低价位、中小套型普通商品房的“双限双竞”的开发建设模式和用地招标出让办法，积极推进中低价

28、位、中小套型普通商品房用地招标出让，落实住房开发项目套型结构比例的规定。房地产开发用地2年未开发则无偿收回使用权土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发者，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发者，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或投资额不足1/4，且未经批准终止开发建设连续满一年的，按闲置地处置。（一）项目发展条件分析项目表现有以下几个优势：（1）稀缺性：目前，该区域的开发供应量不大，项目周边的绿色佳园已是该区域的成功开发案例。但该楼盘已接近尾声，其余均为小型项目，稀缺效应明

29、显（2）环境优势：地块位于南渡江边，有其独特的环境资源优势-滨水，环境宁静幽雅，自然资源丰富。（3）区域优势：处于南渡江区域的“一带两中心”的核心地带，与规划中的新区府行政中心一路之隔，具有政府“政治、经济中心”的优势效应。（4）发展优势：随着滨江西路的开通，东部高速公路、美兰国际机场的发展效应将提升该地块未来的土地价值、发展优势和升值空间。（二）项目周边楼盘信息:序号项目周边楼盘销售均价1枫丹白露7000元/2碧水名城6300元/3滨江帝景6200元/第四节 海口滨江板块发展优势1、政府支持，滨江板块发展前景辉煌2008年作为海口市政府重点投资规划项目，北起长堤路，南至南渡江大桥，全长12.

30、5公里，堪与西海岸滨海大道媲美的滨江路正式开通，标志着南渡江沿岸的发展进入了一个新的发展时期。滨江路使南渡江两岸的交通优势、地理位置优势和景观资源优越凸显。2009年“滨江新城”规划的出台，预示着滨江板块的开发进入了实质性的操作阶段，政府准备投资100个亿打造“滨江新城”。“滨江新城”被定位于海口市东南部区域公共服务中心、南渡江畔新型生态居住区，“滨江新城”将建成为休闲居注、旅游购物、康体娱乐、商务办公等功能齐全的新城区，海口东南部的城市副中心，发展前景辉煌。省委、省政府等众多省级行政中心相继搬迁到南渡江沿岸，凭借着丰富的江景资源以及政府支持，区域前景相当看好，滨江地产将成为海口一个新的地产板

31、块。2、滨江板块，海口最具居住价值和投资价值的地产板块。人们对海景充满了向往，然而经常居住在海边的人知道，住在海边问题多多。海风里带有丰富的盐成分，房屋经常受海风的侵袭，外墙容易被腐蚀，房间比较潮湿，家具、衣物、地板等经常发霉，对人身体非常不好。因此居住在江边，将是另一种最佳的选择，根据政府规划要求，滨江地带的土地将作为高档住宅用地，人们在享受丰富江景的，感受气候宜人的热带风光的同时，不会遇到居住在海边的种种麻烦。滨江板块将是海口最具居住价值的版块。 “滨江地产”发展刚起步，房价还在低位运行，随着海口城市的发展，南渡江两岸的开发建设，“滨江地产”价值将会一路走开，如今的“滨江地产”将是海口最具升值潜力的地产。3、实力开发商进驻、加快滨江板块发展政府在加快发展南渡江两岸开发建设的时候，众多大型企业也看好“滨江板块”的发展前景，大举进入开发“滨江地产”。广物地产的滨江帝景项目及海甸岛项目，绿色佳园，联华国际，枫丹白露等一些大型房地产企业和房地产项目落户南渡江两岸，加快了“滨江地产”的发展，粗略计算，现在以及未来滨江新城的开发总量将超过200万平方米。第五节 国家批准建设国际旅游岛，掘金海南2010年1月4日，国务院发布关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，这意味着海南国际旅游岛的建设上升为国家战略。海南概念的股市和楼市风声再起，象海南的温度一样袭击了投资者。