房地产市场调研报告范本.docx

1、房地产市场调研报告范本房地产市场调研报告范本 2004年至2005年是北京及至全国房地产最不平静的时期，房地产市场在这一时期经历了各种政策调控。从03年121文件的出台，到监察部和国土资源部日前发出的8.31大限，即 在 04 年 8 月 31 日 前今年各地必须将经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的历史遗留问题处理完毕；国务院关于项目资本金比例从 20%提高到 35 %以上的通知；银监会对房产信托监管力度的加强；央行出台并实行了再贷款浮息制度、实行差别存款准备金率制度和提高存款准备金率制度三项政策以 调整控制过热行业包括房地产行业在内的固定资产过快投资增长，控制通胀；05年3月，国务院办公厅下

2、发的关于切实稳定住房价格的通知（“老国八 条”）；05年月七部委下发关于稳定住房价格的八条意见（ “新国八条”）；预售制度的取消争议；以及二的二手房交易营业税征收的细则明确、个人所得税征征停停等等等等，将京城房市搅得沸沸扬扬，观望之声四起。 北京的东部一直是北京房地产界的一个议论之地、争论之地、也是争议之地，但更是希望之地。“两轴两带多中心”，“京津冀腹地、环渤海经济圈”、“三轴三带两绿 心”，“北京中心的东移”，“大七环的建设”，京东板块的现状与发展，成为一大热点，各大媒体、专家、学者、政府部门、企业、市民对此的关注，引发了众多 关于京东的话题。根据北京市统计局资料显示，2005年1-9月份

3、北京市房地产的总体开发量和成交量较上年同期都有不同程度的下降，根据北京市统计局统计 数据， 1-9月，北京市房地产开发投资完成908.5亿元，同比增长4.4%，低于上年同期15.9个百分点，占全社会固定资产投资的比重为 53.4，低于上年同期4.8个百分点。其中，商品住宅开发投资完成455.5亿元，同比下降3.4；1-9月，全市商品房买卖成交21万 套，2604.6万平方米，同比分别下降13.2、8.7：其中，商品现房买卖成交7.4万套，939.8万平方米，同比分别增长18.8和 27.8；商品期房预售成交13.6万套，1664.8万平方米，同比分别下降24.1、20.6；1-9月，全市商品期

4、房买卖平均价格7372元 /平方米，同比上涨了1460元/平方米，涨幅为24.7。2005年1-10月份北京市固定资产投资总额为1951亿元，较上年增长11.9%，消费 指数为101.5，房地产投资总体增长幅度低于固定资产投资增长幅度，成交价格增长幅度高于消费水平的增长幅度。而作为北京“编外郊县”的燕郊，从行政隶 属关系来看，燕郊属于河北省，但从区域发展脉络来看，燕郊已俨然同北京融为一体。目前在此置业的买家80%来自北京，北京市的经济发展状况对燕郊经济开发 区在很大程度上有着较强的影响和参考意义。 新华恒机构是以京东地区发展大势为依托，京东地区房地产成长为基础而发展起来 的房地产营销服务机构，

5、基于此，新华恒机构一直致力于京东地区的房地产的现状及其发展趋势研究。为深入调研京东地区房地产市场和消费状况，新华恒机构在经 过精心准备后，重点针对京东地区的通州和燕郊展开了大规模、较全面的房地产市场项目现状和消费行为的市场调研工作，并对市调结果进行了详细的分析。本次市 场调研共向燕郊和通州地区发放消费市场问卷3000份，收回2896份，占总问卷数的96.53%，其中有效问卷2633份占总问 卷数的87.77%；对近百个项目进行了调查，主要包括楼盘基本信息、价格、销售进程、周边生活便利程度等。 第一部份 北京东部地区宏观环境及规划分析 沿着东长安街向东，从天安门广场出发，经建国门、国贸，21公里

6、处是通州，出通州上京哈 高速，往东9公里便是燕郊，更得“天子脚下，御驾行宫”之美称。两地处在环渤海经济圈、京津冀腹地的核心位置，北京东扩计划的浮出水面，处在东扩线路上的关键地位，其发展前景不可限量。 燕 郊燕郊开发区依托信息产业部等国家部委，先后引进了信息产业部第45、39、53研究所及多家科研单位，而且已云集了来自美国、加拿大、日本、法国以及 港、澳、台等20多个国家和地区的490多家企业。目前，美国惠普、日本富士纷纷落户，石家庄神威药业、北京汉王制造有限公司、协和药业等知名企业以及有 国际背景的亚星数码科技燕郊开发区的国内生产总值、工业销售收入、出口创汇分别保持了年均45%、37%和75%

7、的高速增长，步入了良性发展的轨道。 2005年1-7月，燕郊开发区工业销售收入、出口创汇和财政收入分别完成16.63亿元、1776万美元和1.01亿元，同比分别增长了22.4%、 22.4%和60.3%。 根据燕郊开发区的总体规划，至2010年将发展成占地50万平方公里，人口20万，固定资产投资 年递增10%。八通线向东延至燕郊的方案已提上日程，目前正在审批阶段，如果审批成功，工程有望在2008年前后开工。这将为燕郊的发展和两地房地产市场 的融合创造出良好的条件。大七环的修建又将燕郊纳入了大北京城的范围之中。昔日皇苑行宫，今朝国际新城，燕郊的发展日新月异，正进入全面发展的快车道。 通州今年19

8、月份，通州固定资产投资69.4亿元，同比增长17.3%。房地产投资完成36.6亿元，同比下降 11.4%；北苑高架桥、北关高架桥、运河治理等重大工程投资力度较大。在2005年初，北京空间结构进行调整，北京城市总体规划赋予通州“首都城市发展 新区”功能。作为北京重点发展的新城之一，通州是一个面向区域的可持续发展的综合性服务新城。并确定通州新城的发展目标为：区域服务中心、文化产业基地、 滨水宜居新城。从北京中心东移及通州交通主干线的京通快速北苑环岛、北关环岛的扩改，两广路延长线兴建、北关地铁修建的提议，运河环境的整治，通州作为北 京的副中心，各种城市功能逐步完善，城市化的进程将加快步伐。 第二部份

9、京东地区房地产市场概况 从 2005年1-9月京东地区房地产市场国家宏观政策的影响，一向备受关注的房地产投资增幅继续回落。 房地产开发投资总量较上年有所下降，或增幅下降，由 于对房地产市场价格下跌的预期，持币观望仍是房地产消费市场反映的主角。市场在此次市调中，我们分别对通州房地产项目的物业类型、物业档次、现行价格、物 业管理情况、销售情况进行了分析。 2.1物业类型 从物业类型的市场情况来看，从普通住宅、公寓、别墅、假日酒店各种物业类型均有涉及。根据取样调研分析，物业类型分布大致如下表：2.1.1通州物业类型： 通州区域普通住宅所占比例较大，超过60%，如加上通州区域内各行政村自建的众多小产权

10、房在内，这个比例还会有增加对CBD区域人员的入有较大的吸引作 用。 2.1.2燕郊物业类型： 据市场调研，燕郊目前的在售物业，以普通住宅为主，占取样物业的49%，占住宅物业的78%，燕郊的别墅在占比较大。 2.2物业分布 在对京东地区物业分布的调研中，住宅分布大 多向交通干道集中的特点，新的现象是向新区发展。象燕郊地区，东部潮白河区域的发展以休闲宜居为主，以燕顺路为引导线，从京哈高速出口向北延伸。通州则沿 城铁沿线向东南及通州南部发展，向东则过东关大桥在运河东岸的南北方向呈向心状建设 2.2.1燕郊 2.2.2 通州 从上图来看，京东地区的通州和燕郊都是以普通住宅为主的生活居住区。高档的生活区

11、在发展的过程当中逐渐在区域当中增加， 特别是燕郊区域，高档物业如东方夏威夷、美丽乡村的入市，对拉动燕郊高档物业的发展起到了一定的作用。从普通住宅当中的分析来看,高层物业是今后东部地区 的一个发展趋势,生活观念的改变以及日益稀缺的土地资源,特是中心城区土地资源的日益减少,高容积率、优质物业管理、高收入阶层入住的物业必将是北京东部 地区发展的一场重头戏。 2.3物业价格 自2004年8.31大限之后，土地严格按照“招、拍、挂”的 方式土地作用权，开发商取得开发用地进一步受到严格限制，土地成本提高，部份建材价格涨幅较大，市场新盘放量下降，虽然在1-9月期间有阶段性的交易下 降，但京东地区购房需求持续

12、旺盛，房价也一直稳步攀升，。据统计，京东地区房地产售价同比上涨 物业的销售价格是体现物业水 平和区域发展程度的一个重要标志，从这次市场调研当中可粗略看出，通州的物业单价大都在3500元/m以上，物业均价在3800元/m的物业占据了通 州大部份房地产市场，通州的多层住宅越来越成为一种稀缺产品，板楼的青睐度一直高于塔楼，多层的青睐度一直大于高层。而燕郊物业的整体均价相对于通州的物 业价格低1000元/m左右，多层物业的价格在2800元/ m左右。北京消费群体对燕郊的青睐，来源于价格的敏感占有较大因素，其次就是燕郊物业居 住密度较低，低密度的居住空间，对于在北京CBD或泛CBD区域工作的群体来说，在

13、心理上有一定的空间释放感。 2.4物业管理水平及收费情况分析 部份在售物业情况一览表 物业名称 物业类别 物业单价 物业体量 物业费 开发商 物业公司 星河皓月 多层 2950 40 08 住达房地产开发有限公司 燕达物业管理人限公司 美林新东城 多层高 层 2880 14 未定 美林房地产开发集团有限公司 未定世纪名苑 普宅 2850 7 05 三河市龙太房地产开发有限公司上瑞物业 天子庄园 别墅/普宅 2300-2500 13 0.7-1.1 京郊房地产开发公司 三河市天子物业管理有限公司 北欧小镇 多层/高层 2700 17 05-11 中建华远房地产开发有限公司 中建华远物业 意华田园

14、都市 普 宅 2600 14 0.69-1.28 燕郊意华房地产开发公司 意华物业管理公司 东方夏威夷 别 墅 7000 29 2.38-3.98 三河兴达房地产开发有限公司 第一太平戴维斯 新圣得花园 别墅 7100 6.4 2.5 三尖市 鼎盛投资集团有限公司 圣得物业管理公司 欧陆豪庭 多层 1750 18 0.26 香河县城镇房地产综合开发有限公司 香河尚新物业管理有 限公司 育龙香苑 高层 2700 10 09 北京育龙房地产开发有限责任公司香河育龙物业管理有限公司 BOBO自由城 多层 高层 4280 18 0.98-1.68 北京永泰宠基房地产开发公司 香港中原物业管理有限公司

15、本岸 高 层 3700 28 1.76 伯雅集团 北京久居雅园物业管理公司 世纪星城 高层 4580 86 1.75 北京顺华 房地产开发有限公司 北京东光物业管理公司 苏荷雅居 高层 4600 11 1.84 北京顺开房地产开发公司 北京顺开物业管理公司 时尚街区 多高层 4300 30 0.98-1.72 北京住总集团、北京景新世纪房地产开发有限公司 园景时尚物业管理公司 瑞都公园世家 高层多层 3900 80 1.6 北京东杰房地产开发有限公司 瑞都物业管理公司 瑞都国际 高层 4500 26.4 1.85 北京瑞景房地产开发有限公司 北京瑞景物业管理有限公司 当代名筑 多层/高层 41

16、00 12 1.1-1.58 北京筑高房地产开发有限公司 北京名筑物业管理有限公司 武夷时代 多层/高层 3550 8.1 1.28 北京武夷房地产开发有限公司 北京武夷物业管理有限公司 水岸长桥 高 层 4380 11 1.7 北京中博房地产开发有限公司 均豪物业管理有限责任公司 桃花岛 多 层 3850 21 0.98 欣达园房地产开发有限公司 北京悦豪物业管理有限公司 柳岸芳园 高层 4300 未定 北 京贵源房地产开发有限公司 未定 河畔丽景 高层 3400 12.5 1.38 维盛宾房地产开发有限公司 通运达物业 管理有限公司 新华联锦园 多层 3680 20 1 北京新华联房地产开

17、发公司 西果园物业管理公司 在水一 方 高层 3980 18 1.48 北京黄海房地产开发公司 均豪物业管理有限公司 从上表中来看，燕郊多层物业费在0.5 元到0.8元之间，高层物业费在1元至1.3元之间，别墅物业费在2.元至4元之间；通州多层物业费在0.7元至1元之间，高层物业费在1.5元至1.8 元之间，别墅物业费在2.5元至8元之间不等。根据对在销楼盘的对比分析，楼盘品质和物业管理公司的不一,物业费的标准也呈现多方面的现象,多层物业费主 要集中在0.5至元至1元之间,高层物业费用主要集中在1元至1.8元之间,超过2元物业费的以高档公寓和别墅为主： 部份楼盘营销主题 东 方夏威夷 那片海的

18、别墅 星河皓月 百万平米欧洲小镇，百万平米超大社区，尽享欧陆生活 美林新东城 美林深处的欧洲 意 华田园都市 生活就是度假、家在田园中，田园有都市 天子庄园 生活的理想，就是理想的生活 BOBO自由城 一波未平一波又起 世 纪名苑 好房子自己会说话/引领京东住宅潮流之典范 本岸 阳光板楼 世纪星城 新城超薄板楼 苏荷时 代 年轻 轻轨 轨迹多端 时尚街区 城铁零距离 瑞都公园世家 引领通州公园地产 瑞都国际 家住瑞都国际，购物家 乐福 当代名筑 城铁非一般空间 武夷时代 武夷时代，盛情绽放 水岸长桥 成熟CBD水岸社区 桃花岛 江南 低密庭台建筑/从今天起，做一个快乐的岛主 柳岸芳园 天地灵秀

19、聚人生/身临一种境界，唯我天地； 领略一种视野，预约未来；成 就一种喝彩，淡定天下 第三部份 消费结构情况分析 京东地区的房地产消费群体主要集中 在北京以东的商圈范围内。燕郊的80%购房者来自北京的京东地区，从一早一晚930公共汽车的拥挤程度就能看出结果，其他如山西的一些投资客也占有一定的 比例。通州的购房群相对复杂一些，但大部份购房者还是在CBD区域工作，根据此次对市场的抽样调查结果显示，大部份的被调查对象都有在近期购房的愿望，对 价格的心理预期也有不同程度的上升。 根据调查显示，准购房者中以 26-35 岁的比例最高，达 到 47，36-45岁之间的购房者达到33%； 25 岁以下的人群，

20、达到 13%，因此， 25-35 岁的青年人士依然是房产市场的主角，这是由他们所处的生命周期和经济能力相适应的。 33.3 被访者的家庭结构 家庭结构统计情况、 从上图可以看出，在被访者总体中，燕郊两口之家的比例达到了 56% ，超过总体的一半；三口之家的比例位居第二，两者之和达到了85%；单身的比例则最低 仅为 5% 。从燕郊的购房群体来看，今后的二至三年之内，与幼儿相关的产业如幼儿园、中小学校长、游乐园相应的较强的需求量；主力购房群体两个区域大体 相当，均占到80%强。商品房逐渐成为生活的必需品，而其昂贵的价值，一般要花费消费者的一生或半生积蓄，所以与单身相比家庭户的购买力更强，其中两代、

21、 三代同堂的表现的更为迫切。 3.4 被访者家庭年收入分布 被访者家庭年收入分布情况 从 上图可以看出，家庭收入在 6-10万的被访者占据了所有被访者的一半以上，收入在10-14万的被访者占比较大，燕郊达到17%，通州达到28%，收入 在 14 万元以上的比例为燕郊为7%，通州占比为15 。中等收入的家庭作为购房主体继续支撑着市场。 4. 购房需求 特征分析 4.1 面积需求 被访者面积需求。本次调查结果显示，61-120 的需求比例最高，燕郊占到总体的 72 ，通州占到总体的74%；燕郊对大户型的需求略高。小面积的需求主要是单身购房者的意向较多，投资客对小面积独有青睐。 4.2 套型需求 被

22、访者户型需求分布情况 个人私密性要求越来越高；一次 购房终身享用的思想根深蒂固，单身一族的增加使得一室套成为时代的宠儿；另外，由于跃层、复式在设计上突破小面积的实现，其总价过高的劣势相对被弱化，相反其私密性好、动静分区分明、视野开阔、楼中楼的优点突现在消费者面前，尤其是一些追求时尚、收入较高的年轻群体及多次置业者较为接受，可能成为新宠。 4.3 理想的购房区域 被访者意向购房区域分布情况 燕郊的燕顺路至 潮白河区域是燕郊今后的发展重点区域，目前在此地段的项目较为集中，如燕京新城、意华田园都市、星河皓月、世纪名苑、美林新东城，规划建设中的鼎西区、潮 白人家等众多普通住宅，以及在此区域汇集众多的别

23、墅项目如东方夏威夷、和安家园（达观）、华堂高尔夫及其别墅以及燕园渡假村等其他多种形态物业的增加，将 此区域的升值空间大幅提升，购房意向占比达到57%。中心城区因为是行政商业及学院集中区域，对此区域的购房意向占比达到32%，而对南部区域及东部区域 仍然持保守态度。 4.4年龄与楼型特征的要求的分析 被访者年龄段对楼型特征要求情况 根据本次调查结果显示，25 岁以下的准购房者对小高层的接受程度明显高于其他年龄段，并且处于各个楼型需求中的峰值，这和他们的个 性特征有极大的关系，因为他们多是八十年代出生，一般为独生子女，享用着家庭的最佳资源，追求时尚和变化，而小高层在某种程度上迎合了这种需求； 而 2

24、6-35 岁的准购房者中需求最多的是多层，这主要是因为这个年龄段的人群基本上是七十年代出生的，一般有兄弟姐妹，比较传统，寻求家庭的稳定、经 济的独立和事业的成功。随着购房者年龄的增长，对多层的需求变得越来越强烈。在 46-55 岁之间的准购房者中，对多层的比例甚至达到了八成以上。相比 之下，各个年龄段对高层的需求普遍偏低，而对别墅的需求则集中在 36-45 岁之间的人群，这主要是因为本年龄段的人群一般家庭稳定，事业上比较成功， 已经有至少一套住房，收入较高，有提高生活品质的要求和能力。 4.5区域性楼型需求比较分析 区域性楼型比较分析情况 通过对燕郊和通州两地分区域楼型对比分析，多层和小高层的

25、需求比例仍然最高，只是在不同的区域，消费者的楼型需求有所不 同。 在通州，对高层的需求比例大于多层，而在燕郊则以多层的需求占比居多。从对以前年度对两地的楼型需求分析显示京东地区对高层的 需求呈现逐步上升的过程，特别是燕郊地区，由于高层住宅的稀缺，对高层方面楼型的需求增长幅度显得较通州要高。燕郊地区对别墅的需求略高于通州，这与地域 性的因素有较大联系。就通州区域来看，对别墅的需求区域主要在远郊等地，如运河以东至潮白河区域，目前在此区域形成的几大别墅如运河岸上的院子、尚东庭、 珠江国际城、运通花园、枫露皇苑等，而中心城区和地铁以南区域的别墅需求状况不太旺盛，尽管目前南部区域有天地美墅、世爵源墅 ，

26、但销售状况并不理想。 重点楼盘展示 通州瑞都国际 开 发 商： 由首都机场下属的北京瑞景房地产开发有限公司开发 项 目定位：瑞都国际的瑞都景园号称通州新地标 ，集住宅、商业、金融、写字楼、休闲等配套齐全的高尚社区。 项目位置：位于地铁以南区 域，在轻轨九棵树站， 建筑面积：总建筑面积为26.4万平方米，以板式小高层住宅为主。 商业配套：主要体现在国际大型连锁零售巨 头家乐福的进驻，并以此作为一个宣传主题。 户型结构：户型从50m2280 m2的一居到六居，户型多达二十种。主力户型定位在 三室二厅130平方米。 宣传渠道：户外看板、擎天柱、报纸、工地围档、城铁车票、网络等立体交互式的广告宣传。

27、交 通： 八 通轻轨九棵树站，多条公交线路在小区周边。 燕郊新圣得花园 开 发 商： 由三河市鼎盛投资集团有限公司开 发； 项目定位：居住、休闲、度假、办公、娱乐为一体的独栋、联排别墅； 项目位置：燕郊燕顺路区域与中心城区交叉集中居住地 段； 建筑面积：占地面积133400平方米，总建筑面积为63536平方米，以独栋、联排别墅； 商业配套：主要以京客隆、天客 隆、新世纪商场 ； 交 通： 930多条支线经过。 燕郊星河皓月 开 发 商： 住 达房地产开发有限公司 项目定位：花园洋房式板楼 项目位置：位于燕郊燕顺路潮白河边。 建筑 面积：总建筑面积为386200平方米，阳光板楼为主。 商业配套：

28、小区内有体育公园、商业中心、双语幼儿园、物业会所。 媒 体推广：媒体推广以户外擎天柱、道旗、路牌、网络、报纸等， 4.6 购房目的分析 被访者购房目的情 况 4.7 不同年龄购房目的分析 被访者不同年龄购房目的分析 从 年龄与购房目的的交叉分析可以看出： 25 岁以下的人群主要是为满足其定居和结婚的要求，两者之和达到 75% ，他们基本 是首次 置业； 26-45 岁的人群的置业目的集中在改善居住，定居的比例也较大，他们有较强的购买力，处于事业发展的黄金阶段，需求增长较为强劲； 55 岁 以上的人群需求较弱，样本中较少，不具有代表性，所以这里没有列出，这主要是因为他们基本已经置业，生活已经很稳

29、定了。 5.购房者价格需求分析 房价是调节房产市场的有力杠杆，随着房价的升高，购房者对价格的心理承受能力逐渐增强，但需要找到其心理承受的边缘分界线，在一定区域超过某一价格后，更多的消费者会选择放弃。 5.1 可以承受的最高单价 根据新华恒机构统计数据显示，京东地区商品房均价燕郊为 2750元 / 平米，通州为3800元 / 平米。而京东地区家庭年收入在 6-10 万的占到 了 50% 以上，面对不断上涨的房价，购房者不得不面临更大的经济压力，尤其是对那些解决基本居住问题的消费者。随着价格的不断上扬，其心理承受能力虽 然会逐渐增强，但需有序有度。 被访者购房意向单价分布情况 调查的结果显示，承受

30、单价在 1500 2500元的选择比例最高，占93% ，价格的敏感系数在目前的房地产消费市场当中比较大，同时也体现当前的消费群体对价格的快速上涨呈现一 定的对抗情绪；单价在 3500-4000及以上的被访者尚有3%的选择比例 说明当前购房群体的心理承受能力有所增强，同时国民经济总体的快速发展使得 人均收入也在不断增长，支撑了这种房价看涨的预期。 被访者付款方式选择分布 市场价格的不断 上涨，户型面积偏大，使得总价普遍较高，消费者在选择付款方式上选择余地很小，大多数的消费者很难承受得起一次性付款，选择按揭的比例高达 78% ，按 揭时间主要是 10 年、 15 年和 20 年；分期付款的比例也达

31、到了 12.3.% ，一次性付款的比例最低，仅为 9.7% 。 5.4 被 访者对京东区域市场房价的评价 被访者对京东房地产市场房价的评价 高昂的房价让大部分的购房者感觉 无奈，超过六成的被访者认为京东地区的房价高，超过三成的被访者认为，认为价格适中的比例仅为 2.2% 。 6、对今后一年房价变 化变化的评价 今后一年内京东地区房价变化情况分析 从被访者的数据统计显示，认为在今后一年内价格上涨 的群体占到85%，特别是认为价格会上涨10%以上的人群比例较大，占到被除数调人群的35%。 7.媒体接触习惯及媒体影响7.1 媒体接触 媒体接触分布情况7.2 广告宣传和推荐活动的影响力分析 媒体影响力情况 可以看出消费者会通过广告宣传和推荐活动等途径来了解房产供给信息、积累信息，并在一定程度上依赖这些信息，但这些信息在消费者购房决策过程中起到决定作用 的不会高于12% ；参考作用的达到56% ；基本上没有作用的达到了9% 。所以宣传在市场竞争中的作用不容忽视。 结束语 2005 年京东地区的房地产市场的局势相当微妙，从3月份的淡季不淡到金九银十如期未至，关于房地产市场的观望走出与否的议论颇多，一方面三环以里新项目批建停 止，拆迁量显著下降，一手房交易量变幻无常；另一方面房价继续攀升，部分商品房项目销售进程明显放缓，有的开发商对市场上长升预期心理的增加，在成本允许 的情况