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1、漳州招商开发区城市规划管理技术规定1222招商局开发区规划管理技术规定第一章总则第一条 为了规招商局开发区（以下简称开发区）规划管理，确保中华人民国城市规划法的贯彻实施，根据省实施中华人民国城市规划法办法、招商局开发区城市总体规划（修编）及其它有关规定，结合本区实际，制定本规定。第二条 本规定适用于开发区城市规划区围各项建设工程。第三条 编制控制性详细规划、修建性详细规划和城市设计应符合本规定。建设工程项目用地面积超过2万平方米的，须编制修建性详细规划或城市设计。用地面积在2万平方米（含2万平方米）以下的项目，需编制建设用地总平面规划。各项目建设，应按已批准的控制性详细规划、修建性详细规划、建

2、设用地总平面规划执行。建设用地总平面规划（修建性详细规划）设计文件编制要求见表表建设用地总平面规划（修建性详细规划）设计文件编制要求（试行）序号图纸图纸容图纸比例1规划说明书说明规划设计依据；用地现状条件分析；规划原则和总体构思；用地布局；空间组织和景观特色要求；道路和绿地、消防、环保系统规划；主要技术经济指标，一般包括：总用地面积、净用地面积、总建筑面积、分项建筑面积、建筑占地面积、平均层数、各类建筑容积率、建筑密度、绿地面积（居住区、小区、组团公共绿地面积单列）、绿地率、停车面积、停车位（地面、地下分开）、居住的总户数、总人口、建筑的退距、间距和层数、高度控制等。2建设用地位置图（区位图）

3、标明工程项目位于开发区中的位置以及和周围地区的关系。1：20003建设用地现状图标明自然地形地貌、现有道路、绿化、工程管线及各类用地建筑围、性质、层数、质量等，并标明用地红线图、道路红线、河道蓝线、绿地绿线及其他市政设施控制线。1：5004规划总平面图标明规划建筑、绿地、道路广场、停车场、河湖水面的位置和围，确定主要入口方向，区道路宽度、建筑物后退道路红线距离、建筑物之间距离、建筑层数、建筑高度、道路中心线交点标高、地下室围、地下室坡道出入口等，以及公用市政配套设施和消防设计，如：垃圾收集点、二级生化设施或化粪池、煤气站、变配电（所）、消防水池等的位置。1：5005重要地段的空间分析、城市设计

4、分析图表达设计意图，反映空间环境，视线分析，景观效果。1：200以上6道路交通规划图标明道路的红线位置、横断面，道路交叉点坐标、标高、停车场用地界线。1：5007竖向规划图标明道路交叉点、变坡点控制高程，室外地面规划高程。1：5008单项或综合工程管网规划图标明各类市政公用设施管线的平面位置，管径、主要控制点标高，以及有关设施和构筑物位置。1：500第四条 在开发区规划区，各类专业性用地建设项目应符合已颁发的各专业技术规及本规定的要求。第五条 本区建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，参照城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）进行分类，详见附录一。第六条 各类建设用地的划分

5、应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行。尚未经批准的详细规划的，按分区规划（或分区结构规划）和本规定附表一的规定执行。凡附表一中未列入的建设项目，应由开发区城市规划行政主管部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定适建围。凡需改变规划用地性质、超出附表一规定围的，应先提出调整规划，按规定程序和审批权限，报开发区城市规划行政主管部门批准后执行；特殊情况，须报开发区管委会批准。第七条 根据开发区现状，按照招商局开发区城市总体规划（修编），开发区规划区划分为三类建设区，以不同的控制指标进行规划建设管理。具体划分如下：A类建设区：南太武中心区城市建设用地规划红线建设区（不含旧村改造

6、建设区），以下简称A类区；B类建设区：一区、三区、四区城市建设用地规划红线建设区，以下简称B类区；C类建设区：除一、二类建设区以外的建设区，旧村改造建设区，以下简称C类区；第二章 建筑容量控制指标第八条 开发区规划区新建、改建、扩建的建筑工程，其建筑容量（建筑容积率和建筑密度）应按本章有关规定执行。工业项目同时符合国土资发（2004）232号文工程项目建设用地控制指标（试行）的规定。第九条 建筑用地面积大于2万平方米的成片开发的修建性详细规划，应按照招商局开发区城市总体规划、控制性详细规划，确定建筑总量控制指标。在不超出建筑总容量控制的前提下，区各地块的建筑容量可参照本规定附表二、三、四的规定

7、适当调整。第十条 建筑基地面积小于或等于2万平方米的用地，其建筑容量控制指标在经批准的有关规划设计中已确定的，应按已批准的规划执行（此规划设计指控规、修规、城市设计及总平面设计等）。尚未经批准的有关规划设计的，其建筑容量控制应按附表二、三、四执行。第十一条 附表二、三、四规定的指标中容积率、建筑密度为上限，绿地率为下限，适用于单一类型的建筑基地。对混合类型的建筑基地，建筑容量控制指标应将建筑基地使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和相应的建筑容量控制指标（按容积率上限，绿地率下限）换算成建筑容量综合控制指标。第十二条 对未

8、列入附表二、三、四的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托（简称文、教、卫建筑，下同）等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行，但不应超过附表二、三、四中相应居住建筑的控制指标。第十三条 在A类建设区中心地段及区建筑较密集或村建用地围等人口密集地区，其建筑容量可根据城市规划的具体实情按同类控制指标适当上浮10-20%。第十四条 基地原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地围进行扩建、加层。基地原有建筑的总建筑容量虽未超出其规定值，但申请扩建、加层对原总平及空间结构有较大改变的，亦不能进行建设。建筑的维修改造工程，不得超出原有建筑平面轮廓线

9、和高度线。否则，应视为加层或扩建。建筑加层、扩建改造，其建筑间距和退让应符合第三章、第四章的规定。第十五条 建筑基地未达到下列最小面积的，不得单独建设：低层居住建筑为300平方米；多层居住建筑、多层公共建筑为800平方米；高层居住建筑为3000平方米（建筑高度为9层至15层）；高层居住建筑为4000平方米（建筑高度为16层以上）；高层公共建筑为4000平方米（建筑高度大于或等于24米，小于50米）；高层公共建筑为5000平方米（建筑高度大于或等于50米）；建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一，且确实不妨碍城市规划实施的，开发区规划行政主管部门可予核准建设：邻接土地已经完成建设或为

10、既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；因开发区规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的；农村地区的村镇建设，因特殊情况，确实难以达到前款规定面积的。第十六条 规划区A类区的建筑基地为社会公众提供开放空间和绿地的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下，可按表（二）的规定增加建筑面积。但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的百分之二十。表（二）提供公共开放空间建筑面积补偿换算表建设项目的容积率每提供1平方米有效开放空间面积允许增加的建筑面积1.211.22.51.52.54.51.8 4.55.52.2 5.5以上2.

11、8 注:开放空间的条件和计算方法见附录四第十七条 开发区规划区的建设项目，必须建设与其相配套的机动车停车场（库）和自行车停车场（库）。停车场（库）设置指标按附表五执行，其中室外停车场（包括机动车、自行车）的车位数不低于核定标准车位数的15%，核定标准车位数为按总建筑面积换算成的最小标准车位数。第三章建筑间距控制第十八条 建筑间距除必须符合消防、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求外，应同时符合本章的规定。（见附录三）第十九条 低层、多层及中高层居住建筑的间距控制应符合下列规定：平行布置时的间距（包括两建筑夹角30）朝向为南北向的（建筑走向与东西向夹角小于或等于45，下同）其间距在A类区不小于南

12、侧建筑高度的1.1倍，在B类区不小于1.0倍，在C类区不小于0.8倍。朝向为东西向的建筑走向与南北向夹角45的建筑，下同其间距在A类区不小于较高建筑高度的1.0倍，在B类区不小于0.9倍，在C类区不小于0.7倍，且最小间距不应小于6米。垂直布置时的间距（90两建筑夹角60）在A类区不小于较高建筑高度的0.8倍，B类区不小于0.7倍，C类区不小于0.6倍，且最小间距不应小于6米。多层居住建筑的山墙宽度必须小于或等于15米；若大于15米，其间距按平行的控制。既非平行也非垂直布置时的间距（指30两建筑夹角60）两幢建筑最窄处间距在A类区不小于南侧（或较高）建筑高度的0.9倍，B类区不小于0.8倍，C

13、类区不小于0.7倍。多层、中高层居住建筑的山墙间距不小于6米；低层居住建筑的山墙间距不小于4米，同时须满足消防间距或通道要求。山墙不得有任何形式的窗洞，若有卫生间、楼梯间或其他非重要房间在山墙开启窗洞，则其间距应适当增加。第二十条 与一类居住用地的低层独立式住宅相邻的建筑之间的间距，在A类区不得小于其南侧建筑高度的1.5倍，在B类区不小于1.4倍，在C类区不小于1.3倍。第二十一条 在符合第十八至第二十条规定的前提下，南北向平行的低层居住建筑之间的最小间距为6米，低层与其北侧多层或中高层建筑的最小间距为9米。第二十二条 一类居住用地的建筑间距宜在同型布置方式时的建筑间距要求上，提高1020%。

14、第二十三条 高层居住建筑与高层或非高层居住建筑的间距应符合以下规定：平行布置的间距南北向布置南侧为高层时，A类区不小于南侧建筑高度0.6倍，且最小间距为30米；在B类区不小于0.5倍，且最小间距24米；C类区不小于0.4倍，且最小间距为20米。南侧高层建筑高度超过60米时，则高度每增加5米，间距增加1米。东西向布置时，在A类区不小于较高建筑高度的0.4倍，且最小间距为20米；在B类区不小于0.35倍，且最小间距为18米；在C类区不小于0.3倍，且最小间距为16米。较高建筑的高度超过60米时，则高度每增加5米，间距增加0.8米。若北侧为高层居住建筑，其间距按南侧中高、多、低层居住建筑控制，但最小

15、间距为13米。南侧为板式高层建筑（长度大于32米）时，其间距应根据其对北侧建筑的遮挡程度，做适当增加。垂直布置的间距，其间距在A类区不小于较高建筑高度的0.3倍，在B类区不小于0.25倍；在C类区不小于0.2倍。且最小值为13米。较高建筑的高度超过60米时，则高度每增加5米，间距增加0.5米。山墙间距按消防间距计算。但山墙有窗洞的，其间距应不小于13米。第二十四条 文、教、卫建筑之间的间距，其间距须在同型布置方式时的居住建筑间距要求上提高10-20%，同时须满足各专业规要求。第二十五条 非居住建筑（文、教、卫建筑除外）的间距，可在同类型布置方式时的居住建筑间距的要求上减少10-20%，同时须满

16、足各专业规要求。第二十六条 非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定：非居住建筑位于居住建筑南侧的，其间距按第十八条至第二十三条控制。文、教、卫建筑位于居住建筑北侧的或东西侧（含山墙），其间距按第二十四条控制。非居住建筑（文、教、卫建筑除外）位于居住建筑北侧的，按第二十五条控制；位于居住建筑东西侧时（包含山墙），按第十八条至第二十三条控制。第二十七条 建筑间距与建筑高度计算规则详见附录四。第四章建筑退让第二十八条 沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、铁路、海岸、河道、山体两侧以及电力线路保护区围的建筑物，其退让距离除必须符合消防、防讯和交通安全、景观、环保等方面的要求外，应同时符合本章的规定。

17、建筑退红线指标分为后退用地红线和后退城市道路红线两种。建筑控制线还包括退让绿地规划绿线、海岸河道规划蓝线、电力规划黑线、文物保护规划紫线等。第二十九条 沿建筑用地红线的建筑物，其离界距离按以下规定控制，但离界距离小于消防间距时，应按消防间距的规定控制。各类建筑后退用地红线距离按表（三）规定的建筑物高度的倍数控制，且不得小于最小距离。界外是居住建筑的，除须符合表（三）后退距离的规定外，同时须符合第三章的有关规定。界外是公共绿地的，各类建筑的最小离界距离按本条第（一）项非居建筑的离界距离控制。地下建筑物的离界距离，不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部距离）的0.7倍，且其最小值为

18、3米。住宅建筑的退距应计算底层架空层的建筑高度。第三十条 沿城市道路两则的建筑物，其后退红线除应符合表（四）的控制指标外，还应符合第五章有关规定。第三十一条 有下列情况之一的，在满足消防、交通要求的前提下，经规划行政主管部门核定，其后退距离可适当缩小。中心区的商业街，按此规划控制有困难的。旧村建筑街道上的扩建或改建工程。为了保持原有街道空间的延续性，在经批准规划中未按上述指标控制的道路上的建筑工程。第三十二条 新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其面临城市道路的主要出入口后退道路规划红线的距离，除经批准的详细规划另有规定外，不得小

19、于10米，并应留出临时停车或回车的场地。第三十三条 道路交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离，除应符合表（四）的规定外，多、低层建筑不得小于5米，高层建筑不得小于10米（均自道路规划红线直线段与曲线段的连接线算起）。第三十四条 建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属设施等构件不得逾越道路规划红线。地下建筑物后退道路规划红线的距离，按二十九条第（四）项的规划执行。第三十五条 沿穿越村镇、城镇的公路两侧兴建建筑工程，可按村镇、城镇规划进行管理，但建筑物后退公路规划红线的距离不得小于5米。第三十六条 沿铁路两侧兴建建筑工程应符合以下规定：铁路两侧的建筑、构筑物（水塔、烟囱等）、危险品仓库和厂

20、房与轨道中心的距离须经规划主管部门审核后确定。在铁路道口的附近进行建设的，须符合铁路道口管理的有关规定。第三十七条 在电力线路保护区围不得新建建筑物。电力线路保护围规定如下：架空电力线路保护区，指电力线边线向外两侧延伸并垂直于地面所形成的两平行线的区域。一般地区各级电压的架空电力线路，其每边向外侧延伸的距离：110千伏 5米35110千伏 10米154330千伏15米市区和城镇人口密集地区架空电力线路保护区的区域可略小于上述规定，具体标准由城市规划管理部门会同电力管理部门规定。电力电缆线路保护区，指地下电力电缆线路向外两侧延伸所形成的两平行线的区域。其每边向外侧延伸的距离应不小于0.75米。第

21、五章 建筑物的高度控制第三十八条 建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外，应同时符合本章规定。第三十九条 在有净空高度限制的设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。第四十条 沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下列规定：沿路一般建筑的控制高度（H）不得超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的.5倍，即：H1.5（W+S）。沿路高层组合建筑的高度，按下式控制：AL（W+S）式中：A沿路高层组合建筑以1：1.5即（56.3度）的高度角在地面上投影的总面积，L建筑基地沿道路规划红线的长度，W道路规划红线宽度，S沿路建筑的后退距离。计

22、算方法见附录四附图。二区、开发区一区招商大道以北、昆仑路以东原则不得设立烟囱。如应工艺需要在满足景观、环保要求的前提下不得高于10米。第四十一条 建筑物临接两条以上道路的，可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。建筑物直接临接或其面前道路临接广场、河道、电力线路保护区的，在计算控制高度时，可将广场、河道、电力线路保护区的二分之一宽度计为道路规划红线宽度。第六章 建筑绿地控制第四十二条 各类建筑基地的绿地面积占基地总面积的比例（以下称绿地率）必须符合省城市园林绿化管理条例规定的指标，同时满足附表二、三、四中绿地率的要求。第四十三条 计算绿地率的绿地面积，包括建筑基地的集中绿地面积和房前屋后、街坊道

23、路两侧以及规定的建筑间距的零星绿地面积。建筑基地的集中绿地面积，在居住用地中应不少于用地总面积的10%，在体育、医疗卫生和教育科研设计用地中应符合有关专业规定，在其他类别用地中不少于5%。居住区的集中公共绿地不应少于1公顷；小区居住的集中公共绿地不应少于0.4公顷；居住组团每块集中绿地面积应不少于400平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑间距围之外。沿城市道路两侧的绿化隔离带不得作为集中绿地计算。第四十四条 一个街区的集中绿地可按规定的指标进行统一规划，统一设计，统设，综合平衡。在符合整个街区集中绿地指标的前提下，可不在每块建筑基地平均分布。第四十五条 位于规划区C类区的建筑基地，确

24、实难以达到规定绿地指标的，经规划行政主管部门同意，可将屋面地栽绿化面积（每块面积不得小于100平方米）折算成地面绿地面积。其折算公式如下：F=MN式中：F地面绿地面积，M屋面地栽绿化面积，N有效系数见表（五）。表（五）绿地系数折算表屋面标高与基地地面的高差（单位：米）有效系数（N）小于、等于1.50.5大于1.5，小于、等于5.00.3大于5.0，小于、等于12.00.2大于12.0，小于、等于18.00.1大于18.00第七章市政管线及公用设施控制第四十六条 道路及其隔离带、河道和绿化属城市市政公用设施围，开发区规划局分别以道路及其隔离带红线、河道蓝线和绿地绿线为标记进行统一规划管理。第四十

25、七条 城市道路分为快速路、主干路、次干路和支路四等级，公路进入城市规划建成区即成为城市道路的组成部分。第四十八条 道路绿化规定：道路绿化面积应根据道路性质确定，具体城市道路绿化与绿地率的计算按城市道路绿化与设计规CJJ75-97规定执行。绿化选栽应符合行车视距的要求。第四十九条 市政道路设计中应设置方便残疾人通告的无障碍坡道及标志，并应符合城市道路和建筑物无障碍设计规的规定。第五十条 在城市道路上空建设建、构筑物时，城市主干路最小净高为5.5M；通行其它机动车最小净高为4.5M。第五十一条 凡在规划道路上申请通行机动车的道路开口要符合下列规定：主干路上中间分隔带断口间距不宜小于300M，严格控

26、制主、次干道路边开口。在城市道路交叉口围开机动车道口，其开口位置在城市主、次干路的，机动车道口道路中心线至道路红线的距离原则上不小于70M；在支路上的，其距离原则上不小于30M。一个建设项目在机动车道上开设路口，当相邻道路为两条或两条以上时，应在最低一级的道路上开口，并尽可能远离交叉口。第五十二条 在规划区，公交停靠站、始发站、停车场应统一规划，控制用地，主、次干路公交站宜采用港湾形式。第五十三条 建筑物之间因交通需要或提供城市公共通道，架设穿越城市道路或跨越地界连接相邻建筑物的空中人行廊道的，应报规划局批准。并应符合下列规定：廊道的净宽度不大于6M。廊道不得设置商业等妨碍交通畅通的设施。符合

27、城市交通和消防要求。第五十四条 各类管线设置应符合下列要求：必须与城市管线衔接；各类管线原则上应采取地下敷设的方式，宜布置在人行道或非机动车道下，并应根据各类管线的不同特性和设置要求综合布置，符合城市工程管线综合规划规GB50289-98及有关专业规的规定。第五十五条 住宅小区、住宅建筑、办公建筑等可根据人员、建设规模选择设置必要的邮政设施，并在规划、设计时充分考虑。单元信报箱：即在楼房单元进口处的墙壁上设置与户数相对应的信报箱。集群式信报箱：幢以上建筑的，在适当位置设置信报箱。信报间：幢以上的宜在小区出入口设置信报间。办公建筑或其它类建筑可设置信报收发室。建设单位须将拟建邮政设施容、建设地点

28、报规划局审批，并应符合下列要求：符合行业建设规和城市景观要求，并应具有地方特点；不得妨碍城市交通和破坏地下管道；不应挤占城市绿地；第五十六条电信系统应能满足终期容量，电缆暗管应留有备用管。其中：住宅楼，每个住户终期按至少对线设置；办公和商业楼，每个开间终期线按对线设置。第五十七条综合管线总平面规划设计按下列规定：总用电量在10000KVA以上（含10000KVA）的应单独或在建筑物建开闭所；10000KVA以下的配建变电室，一般要求设在主体建筑物，开闭所和变电室的净高应满足4.5M；当室采用干式变压器时，净高不少于3.9M，建筑面积在60-160M2/间。住宅小区永久性供电配套设施用房面积，详

29、见下表 其他公共建筑或用电单位等在考虑留有公用环网开关或开闭所位置时，用户应自留配电房位置，大小视其容量而定。电信容量在300门以上时，应在建筑物设交接箱间；在600门以上时，应预留电信专用机房，一般设在地面一层或二层。超过4000门以上的需设置模块局，电信交接箱或电信机房不宜与配电室相邻。有线电视系统应在设计时予以考虑，并在建设时留出暗管。其中住宅建筑，每个住户有线电视宜按2个终端设置，办公或商业建筑每个开间不少于1个终端设置。有线电视终端容量超过500户的，应在建筑物设置一个电视分前端间，每个小区设置不少于一个电视分前端间，分前端间宜设在地面一层。有线电视终端超过50户的，设置一个放大器箱

30、，且不宜与配电室相邻。除旧村居住区采用雨污合流制外，其余城区均采用雨污分流制。位于城市污水处理厂吸纳围以外的，直接排放河或其它水体的，工业污水应进行自行处理达标后方允许排放，其余生活污水排放按有关规定执行。第五十八条 在电力线路保护区围不得新建建筑物、构筑物（电力设施配套建、构筑物应报规划局和电力主管部门审批）。规划区各种电力管线原则上应埋设在地下。规划区110千伏以下等级的线路要采用电力电缆，不得明线架设。尚不具备条件的，经规划主管部门批准可采用临时架空线路，但具备落地条件后，须改为地下埋设。新建架空电力线路不得跨越储存易燃、易爆物的仓库等区域，一般不得跨越房屋，特殊情况需跨越时应报开发区规

31、划局审批，并应采取安全措施。市政道路规划设计中应明确路灯照明设计专用变压器的安装位置。第八章建筑与城市环境控制第五十九条 在招商局开发区规划区围进行各项建设工程，应符合招商局开发区总体规划和详细规划以及城市设计中城市空间环境的要求。市政设施和公共建筑应按有关专业规提供方便残疾人使用的通道及设施。第六十条 各类建设工程在编制建设项目总平面规划、城市设计和建筑设计方案时，应绘制城市坐标和周边相邻地段30M-50M围的现状地物地貌，并研究与相邻空间环境协调以及与城市基础设施的连续。成片开发的建筑，应与相邻建筑协调。建筑立面及色彩方案，应进行多方案比较。符合方案竞选要求的应进行方案竞选，并报规划局审批。第六十一条 城市主、次干路两侧，中心区的建筑，在立面上安装各种空调器及其它建筑设备时，必须统一协调设计、