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1、物业案例整理 提醒一：公共局部的产权归所有的业主 【宋妍妍】:主要是第六章和我们的讨论相关。在产权和管理两方面，对业主和业委会意义最大，我们先谈在产权方面，两位觉得哪些方面和业主息息相关的，最好为我们加一些事例和具体的阐述。 【宋安成】:产权方面，?物权法?明确规定了不动产登记制度，就是不动产的设立、变更、转让包括消灭必须依法登记，不登记就不发生效率，房子买了不方法过户手续就不是你的。 【宋妍妍】:开始过户之后就要受到法律的保护？ 【宋安成】:是的，有一个强制性的规定。 登记的意义在于什么呢？我处理过一个案例，也是很有意思的。一位开发商把一个别墅卖给了一个公司，大概96年卖的，一直没有办理过户

2、手续，开发商后来关门了，这个公司后来也不去方法，也不交物业管理费，物业公司就要打官司了，这个开发商关门了，没有登记过。从事实的角度来说肯定是属于下一家公司，谁买的属谁。现在把这个事情，按照现在的?物权法?规定，就属于产权不明确的状态，因为没有走这个程序，法律规定明确，不办理登记的不发生效力。如果物业公司去打官司不受理，你无法说明这个房子是他的。产权登记的重要性可见一斑。这对国家掌握房地产总体的情况，一些分布、一些老百姓的居住情况是不利的，无法统计。 【宋妍妍】:从产权登记使这个人享受权利来讲，刘总，给业主哪些提醒。 【刘生敏】:各地对房地产的登记是不一样的，建设部有一个叫做“房屋权属登记管理方

3、法，建设部97年公布，01年又修订了，各地执行的不一定是建设部的这个，都是各地地方的法规。比方说上海，是上海市房地产登记条例，是上海人大的，比方上海是房地合一的房地产权证，建设部是房屋所有权证和土地使用权证，是两个证，绝大多数的省市是两证的，只有少数几个城市是两证合一的。这里面，?物权法?对这个问题有一个解决的方法，今后国家要出台一个统一的不动产的登记方法，在?物权法?当中已经明确的提出了。按照我的想法，我们?物权法?在10月1日，应该要实施，要实施有一个不动产的登记方法要出来，现在的时间较紧，里面留了一割尾巴，有一条说“本法实施之前的，仍然按照各地的登记方法执行。这是房地产登记方面的一个内容

4、。 业主，现在有一个问题，比方涉及业主大会的共有产权，上海规定不给业主大会发产权证的，而且也不给业委会发，只是在房地产登记册上注记，说公共局部是属于全体业主的，在房地产的交易所有一个专门的登记册，在上面注明，这样注明业主拿不到证据的，除非再去查询，这样在统一性方面可能会有规定，业主大会应该可以办出这样的证，既然你不懂产要登记，不登记不能对抗他人，不登记是不行的。我们也遇到一个案例，虹口区的学府花苑，我们给业主委员会建议，根据上海业主委员会的规定，登记到业主大会的名下，现在规定是不发证，但是可以登记的，我们提出这个建议。业主委员会和业主代表讨论之后业主代表都不愿意，好似认识不到产权的重要性，这都

5、是近100万的房子，现在有不少小区都是物业管理卖掉的，而且法院判决还说卖得对。 【宋妍妍】:这里我们可以说对业主的提醒一，要注意公共局部的产权，是归所有的业主所有，一定要明确自己这局部的权益。 【刘生敏】:是，要查询清楚，最好办理一下登记，即使现在没有发证，但是有规定，明确可以登记。但是目前99%的小区物业管理用房，没有去办理这个手续的。我们经常讲业委会要去办，而且不花钱的，但是业委会就是很多都不去，我是想不通这个问题的。提醒二：共有权益不该为少数人所有 【宋妍妍】:产权方面还有什么是业主需要注意的？ 【宋安成】:我接着刘总的话说，业主的产权意识不强，?物权法?明确规定，业主的建筑物区分所有权

6、。什么概念呢？业主对自己的专有局部享有所有权，对专有局部以外的，比方对楼梯、绿化，享有共有和共同管理的权利。业主对第一块的意识到了，共有局部，但是对楼道、道路、绿地，我觉得它没有意识到是他的。包括一些别墅，有的邻居从两层改成三层影响他的采光至少影响到了通风，他都不去管，这样等于其他的业主占了其他的公共局部，他不管。业主对所有权的认识方面，应该加强，起码专有局部以外的共有局部要加强。刘总刚刚提到的，业主不愿意去给物业管理办产权，不愿意行使自己的权利，这样会留下很多的漏洞，开发商就想行使这个权利，把物业管理租出去，把绿化改成车位，你不去管，导致自己的权利受到侵害。 【宋妍妍】:我们可以细化一些来谈

7、，比方车位，地面车库的经营权、收益怎么分包括绿化这里，是否可以具体展开来谈呢？ 【宋安成】:车位，?物权法?当中专门有一条的，有三款，74条当中有3款。我个人有一些理解，首先明确建筑区划，也就是地上的车位，根本上是归业主所有的，我认为这点没有争议，根本都是属于业主的。有争议的是地下车库，还有一些可能架空层的车位。 【宋妍妍】:这也是属于公共区域。 【宋安成】:地下是否属于公共区域，从?物权法?来讲很难界定。有这么一句话“建筑区划内规划用于停车的车库应该以出租或者出售的方式来约定这是否属于公共的部位需要法律进行明确。现在来讲，即使?物权法?有这个规定还是有争议的。比方通过出售、附赠、出租等方式约

8、定，是在出售房子的时候就约定还是业主入主到达一定的比例约定还是成立业委会之后约定？都不明确。现在你有时候没有权利约定，开发商一开始卖的时候就把产证办好了，已经是他的了，他也没有分开，这个很难说再去约定，这条如何实施还是一个问题。 【刘生敏】:74条的理解网上也是众说纷纭，大家的理解不一样，我谈谈自己的认识。它把车位车库界定为两类，一类是规划明确的车位、车库，这类规划明确，现在划了框的，不是后面增加或者是临时划的，也就是这个依据是什么？我们去查规划图纸，图纸上面定型的，一个一个的车位，上面甚至有植草砖，这种是专门停车的，是规划好的，这个规划是我们规划部门在审批它工程的时候就明确了，它必须要配置这

9、么多车位才允许他造这个房子的，这是一类。这类写了规划用的车位车库，是肯定要满足业主的需要，这是首先第一条。第二条，归属是可以附赠、就是约定，但这里头，第一条满足之后，仍然还可以出售给业主以外的人。比方说业主全部每个人都有车位了，多的车位它就可以，当然现在还没有到达，将来的小区可能不排除有多的。从字面理解是这样的意思，但是一般目前不存在这种说我小区的车位比业主户数多，这种是不太可能的，后面第二条我们就可以理解了，“出售、附赠、出租，只能对业主。或者是业主的租赁户。第三款是什么意思呢？占用了道路和公共场地的车位，这个是肯定包括有规划的或者没规划的，包括道路临时占用的。因为道路本身是业主的，公共场地

10、也是业主的，所以肯定是公有的。这里面涉及到一些收益明确了，只要道面、道路、公共场地停放的，还有我们现在上海住宅物业管理规定，架空层，上海明确这是属于全体业主的，架空层的车库也是业主的，这些收益明确了，肯定是业主的。这是我对这条的理解，两种分类方法，一种是规划内的车库车位，一种不是规划的车库车位。第二种，属于占用业主功用道路和场地停放的。还有一种也是地面道路的，但是是规划的，不是占用共有道路的，这两种有交叉的。比方我规划的可以，规划在架空层，可以规划在道路边，都可以的，草地里面。 【宋安成】:规划在草地方面都是业主的，占用公共场地。 【刘生敏】:是否这局部是全体业主所有的？不一定，比方别墅区，每

11、家每户肯定有一个和两个车位的。 【宋妍妍】:这还是自有局部。 【刘生敏】:这也是规划的，不能说它是地面停车位就属于全体的业主，所以别墅区的业主向我提出这个问题，别墅里面停车，原来是不收费的，现在别墅区域停车现在要收费。我就说你停在哪里？他说就是我门口的车位，我说你门口的车位是否是别墅的小院子，他说不是的。 【宋安成】:是什么别墅？ 【刘生敏】:假设是独幢的，小花园不在里面，在外面，又是规划好的，有植草砖的，我就告诉他界定方法就是看产权证，产权证你土地的区域是否包括了你车位，划出去车位了没有，或者是产权证附属栏当中标注的。 【宋安成】:别墅的独栋的，建了50栋别墅，一家用地到底是哪块不是很明确，

12、不是周围三平米之内都是你的。 【宋妍妍】:是的，有几个别墅每块都是自己的地，没有公共面积。 【刘生敏】:是的，我们现在不动产登记有问题造成的。比方我们现在土地使用权，一定的建筑面积要对应一定的土地面积，据我所知，他们现在房地部门为了防止这种争执，上海的房产产权证的登记，据他们讲土地面积都不写了，只写房屋的建筑面积，土地最多就是分摊，这些户分摊多少？不写了，就是共有多少，分摊多少不写了，这就违反了一些规定，至少是土地管理法，必须要对土地有一个归属。我觉得他们内部的规定，属于违规的。你必须要把土地写清楚。 【宋妍妍】:有了?物权法?，政府部门也需要在这些方面理顺清楚。 【刘生敏】:是的。 【宋妍妍

13、】:之前有很多小区反响，有很多一楼的住户，在自己的院子里种蔬菜，现在有了?物权法?，这种是否侵犯到其他业主的权利？ 【宋安成】:肯定的，你说的那种肯定是高层、多层的底楼，下面的地是全体业主的，你自己种花、种菜是不对的。 【宋妍妍】:业主向法院提出了上诉，现在来说是侵犯了?物权法?。 【宋安成】:是的，83条当中对任何丢弃垃圾、饲养动物、违章搭建、侵占通道等损害他人权利的行为，业主有权向人民法院直接提出诉讼。 【刘生敏】:?物权法?当中还有一个内容是物权的保护，对侵害自己权益，包括里面有一个共有权，就是你一个人占有是不行的，侵害之后你可以要求他排除妨害，消除这种状况，恢复原状。在我们?物权法?当

14、中专门有一节，对?物权法?保护的措施，那几条而且每条分别写了，最后专门写了一条，以上各种方式还可以同时用。比方赔偿损失、同时消除妨害之类都有。我们?物权法?这个写得很细。 【宋妍妍】:这段讨论的提醒就是，一个是有关车库的使用包括别墅社区，如果车库停在自己规定的土地外要交公共的车费，如果是再生的小区内就不收费。另外一个提醒就是底楼住户种花种菜侵害了其他人的共有权，除此之外，还有什么是在公共局部需要业主注意的呢？ 提醒三：违章搭建有违物权法 【宋安成】:现在比拟头疼的问题，比方说违章搭建的问题，这个大家可能都有所关注。现在上海每年政府都出台禁止违章搭建的法规或者是规定，每年都会有的，但是屡禁不止。

15、一个可能是有执法部门的执法力度在里面，比方执法不到位。根本的原因，从?物权法?的角度来讲，业主对自己的权利意识不强，比方他搭建，从大的方面会影响小区的品质，搞得好一些还好，不好就不协调，或者影响你的采光、通道、出入也会收到影响，对违章搭建?物权法?也明确的禁止。而且是配合一些行政法规，因为行政法规是违章建筑要拆，现在从物权法的调整角度，调整平等之间的角度再去调整，业主可以改、可以诉讼，违章搭建问题，?物权法?还是做了比拟清晰的界定。但是我觉得违章搭建，有一个什么问题呢？有时候需要有关部门认可，那些是违章搭建？行政部门认可，是不是规划上没有的都是违章搭建？这样就不需要认可，没有规划的你建了就是违

16、章搭建。 【宋妍妍】:有关违章搭建，我也想替业主问一下，违章搭建究竟是哪个部门需要负责？一些业主感觉是物业公司负责，但物业公司认为我只是行使大致的管理权，这个应该是属于政府的部门。 【宋安成】:物业公司是不能管的，物业公司有一个报告的义务，就是谁谁搭建了，是房地局处理。从物业公司的性质来讲，不可能有执法权，我聘你管理物业，你来为我效劳，保安、保洁，公共秩序的维护，不能让我的业主违章搭建，这个不是你的权利，是政府机关的权利，这个可能刘总会有不同的理解。 【刘生敏】:上海有一个明确的规定，有一个上海市城市执法局。实际上就是以前的城管大队，现在是规格级别上升了，对它的权限划清楚确，有一个文件，对物业

17、管理方面有明确规定。违章搭建这块，是归这个口子当中管的，小区里面的违章搭建搭建，包括破坏绿化，上海市政府规定是他们管的。里面相当于把房地部门的一块单独给他了，我觉得这个也不是违反法律规定，政府的职能划分，是有这个权限的。但里面有一个问题，因为房地产还是一个专业的管理，我感觉到把它划归城市执法部门，专业能力是有限的。 【宋妍妍】:同时它也管其他的市容市貌。 【刘生敏】:是的，摆摊、设点都管的，包括外面灯箱装修影响市容市貌都管的，违章搭建这块，还涉及到房屋的管理技术问题，因为城市执管部门还是要坚决是否是违章搭建，这又是多头管理，鉴定的还是另外一个部门，我觉得里面是有点问题的。 【宋安成】:因为我去

18、年处理了一个其他的城市的案例，比拟乱到底谁去执法？ 【宋妍妍】:我听下来觉得是这样一个流程，物业公司发现违章待建先报告房地局，房地局再指挥管理局，再执行，是这样吗？ 【宋安成】:有的地方还是规划局来执行的，这个也是有道理的，上海是刘总说的市政来做的，外地有些不一样的，执法部门是不一样的。执法局不是各个省都有的，上海也是刚建的。像山东省可能没有执法局，可能就是房地局去拆了。 【刘生敏】:是的，关于产权还有一个概念比拟重要，就是我们说的建筑物区分所有权，这个概念，这次?物权法?没有对很多概念拿出一个定义来，包括我们一些地意权、用于物权，包括建筑物区分权，没有说“本法所称的建筑物区和所有权指什么，这

19、种没有出现，以前新的名词出来要有所界定的。各个?物权法?的权利，不是一句话、一个概念所能定义的，所以说我们现在看?物权法?的时候，可以看到，建筑物区分所有权是有一章，就是第六章整个下面几条规定，都是建筑物区分所有权的一个概念、内涵，都包括了。比方第70条是一个表述，说业主对建筑物内的住宅、经营型用房等专有局部，享有所有权，对专有局部以外的共有局部享受共有和共同管理的权利。它没有说这个权利是叫建筑物区分所有权，没有这样的表述，我刚刚讲了原因，后面几条也是这个概念内部的，不是这条就定义了。从这条可以看出，业主的建筑区分所有权分两局部，一个是对专有局部的所有权，第二个是专有局部以外的共有局部，享有的

20、共有和共同管理的权利，这是两局部。而且第二局部我们可以注意到，它拿出一个共有和共同管理，这是两个并列的权利。实际上共有是包括共同管理的，但它这里为什么把它拿出来呢？我理解就是为了突出业主共同管理的权利和义务，因为不可能只有权利没有义务。比方和共同管理的权利拿掉，直接写享有专有局部之外的共有局部享有共有的权利，也包括共同管理的权利，所以我们业主应该重视对专有局部共有局部的、共有的权利和共同管理的权利，你都要重视。这里面，我学习这条的时候，我得出这么一个结论。还有第71条，也明确了，我们业主对专有局部的，占有使用、收益、处分，是一个完整的所有权的权利，但是在行使这个专有局部的所有权的时候，不得损害

21、其他业主的权利，这里涉及到什么？业主，你不能够把你家里的承重羟或者是不承重墙随便的敲掉，不能你觉得这是我自己的局部，想怎么敲就怎么敲。第72条，也是有一个创新的提法，后面的半句话说不得以放弃权利、不履行义务。对专有局部以外的共有局部，比方电梯，我不坐，我就不支付费用，或者说这个道路我不走，那我就不付那个维修的费用，这里面就明确了，你还有义务管理。 【宋妍妍】:这里就有提醒三了：违章搭建肯定是违反物权法的，业主一定要注意。提醒四：1楼住户照例要交电梯运行费 【宋妍妍】:比方住在一楼的住户，肯定是不交电梯费的，二楼的用户是不是一定要交电梯费呢？ 【宋安成】:这个观点我是反对的，一楼的用户不交电梯费

22、，现在不一定都是这么操作的。这个观点争议很大，电梯是全体的业主所有的。 【宋妍妍】:像刘总解释的，公共局部，你不享有这个权利，也不承当这个义务，正好是这样的一个案例。 【刘生敏】:这个是矛盾，有关底层交不交电梯费，目前房地局有一个规定，应该算是指导性文件，也就是说不遵守也没有事。 【宋妍妍】:没有什么法律效力。 【刘生敏】:底层的住户，目前是这样的，设施的更新改造，底层的业主是要承当费用的，但是日常的费用，现在是不付的，这个是矛盾的。我也赞成宋律师的观点。 【宋妍妍】:底层的住户也需要交电梯费？ 【刘生敏】:我认为本身就应该交。 【宋妍妍】:但是单从个人的角度来说，这个电梯我没有用到，为什么要

23、交呢？ 【刘生敏】:那么二楼、三楼都可以不交。我七楼不交也可以，为什么？我不坐，我每天锻炼身体。 【宋安成】:这是一个什么问题呢？因为区分所有不是像那种自己的专有东西，我用多少可以很明显，公共局部你有多少、怎么用没有方法界定，就像夫妻共同财产，你妻子挣得多或者是丈夫挣得多无法说，家电谁买的，不能这样讲。另外小区配电梯，产权界定是很清楚的，属于全体业主的，像上海的规定就自相矛盾，维修的时候要拿钱，你正常的更新、维修，但是电梯使用不拿钱。 【宋妍妍】:还有一个矛盾，很多的电梯间有分众投放的广告，这个广告收益的划分一楼的住户是要参与的。 【刘生敏】:是的，上次一个外地的房地局的局长到上海来，和我谈起

24、一个事。他们房管局和物价局出了一个文件，不同楼层的业主，交的电梯费还不一样，高层的用电梯比拟多，多出一些钱，还出了一个物价局的文件，我当时就提出一个问题，不对啊，为什么？这户就我住了一个人，但是楼上住了五、六个人，你怎么能这样收费呢？你还要把人数考虑进去，种种因素考虑进去，你标准无法定，这里?物权法?规定这个，也还是很有意思的。还讲了一个，业主如果转让这种专有局部，包括住宅和经营型用房，转让的时候共有局部要一并转让，这个是?物权法?72条的第二款规定的，创新的不能以放弃权利不履行义务，同时要转让住宅的话，共有局部是随之转让的，不能说我收益权还保存，电梯的广告费我不卖，只卖我的房子，这点也明确了

25、。 提醒五：共同场所界定分别看 【宋妍妍】:在产权方面，是不是主要就是这些问题？ 【宋安成】:我认为还有刚刚没有提到的，小区的道路和绿地的问题，还有一个是公共场所公共设施，道路绿地争议不大，属于公共业主。最大的争议，我们这次有专门的讨论，就是公共场所。现在有个规定，建筑区划内的公共场所、公共设施和物业管理属于业主共有。公共场所如何界定？我的理解，我认为公共场所是相对独立的使用功能，比方电影院，饭店是普通的概念，我们现在谈的是法律意义上的公共场所的概念，现在最关键的是会所是否算小区的公共场所，我自己倾向于算公共场所的。为什么呢？会所如果不算公共场所，小区没有公共场所，绿地不能算公共场所，是一个配

26、套，道路不能算公共场所，我认为是包括进去的。 【刘生敏】:我理解，现在的住宅、大厦就是办公楼，现在适用?物权法?包括物业管理条件，公共场所比方大堂，这个肯定属于公共场所的，现在碰到的办公用房的公共的局部，产权纠纷比拟大，这局部我们认为根据现在的?物权法?就明确了。整层你有多大的空间，是属于公共场所的，人可以随便去的，就应该属于全体业主所有的。其他的公共场所怎么理解呢？道路、绿化，这条是列入公共场所里面的，除此包括车库没有算的、车库是除外的，应该都是属于公共场所的会所这块，如果作为私人的产权，是不纳入到公共场所的。 【宋妍妍】:没有小区的会所是怎样规定产权的要查。很多小区的会所是对全国业主开放，

27、但是游泳池收什么费用，如果你不缴纳费用的业主就不能进去。 【宋安成】:这个我和刘总的观点不太一致。 【刘生敏】:公共场所后面还有一个公用设施，公用设施还有一个配套设施，公共场所、公用设施、配套设施怎么划分？现有的规定，比方1997年上海居住物业管理条例里面，对这些就明确规定。公用设施是水电气、电信、说白了，比方共有事业管理部门管理的这些行业，设施包括邮局什么的，这些明确了，属于业主共有的。配套设施呢？就是包括我们会所、包括变电站，配套的居委会用房、配套的商场、配套的会所、这是一个规划的时候都要有的，这个产权，是明确的。谁买，就是谁的。它是一样和小业主有产权证的，这个概念，我们刚刚也是争论，我会

28、所也是共有的，其实这个是明确的，像变电站都是公用设施。 【宋妍妍】:宋律师觉得会所是属于业主共有的对吗？ 【宋安成】:为什么我和刘总的观点不一样，你仔细看这条，是为了界定产权的。你不能先界定产权这个是你的就是你的，这就不用界定了。比方这个会所、房子建好了，看这条来套，是谁的，不能说开发商办了产权就是他的。 【宋妍妍】:如果开发商有单独的决定，这个会所是谁的，他就规定是谁的。 【宋安成】:不行，我认为这个会所给全体的业主使用就应该是共有场所，这个会所是很复杂的，没有我们想象的简单，像上海有八大配套，有的会所就是这样的归能，规划当中，政府当中也有图书设施等等，是非常复杂的，到底做什么用的，会所不是

29、我们想象的那么简单，是八大功能都兼备的，起码一些娱乐、体育，还有包括一些政府共建、居委会，是很复杂的。我认为这个会所产权证办在开发商的头上不对的，违法了最初的目的。比方要配套图书馆就配备到会所里面，不能说是开发商的，你不能说办了产证就是我的，我觉得会所应该分开看。如果规划的会所没有这个归能，规划商用，就是桑拿房，那规定是谁的就是谁的，但如果会所承当了配套的功能比方做居委会、图书馆、为老百姓健身用的，还有一些变电站什么的。 【宋妍妍】:这就归全体业主所有。 【宋安成】:我是这么认为的，应该分开看。 提醒六：业主共有东西不是越多越好 【刘生敏】:另外提醒一下网友们，小区里面并不是说属于业主共有的东

30、西越多，对业主越有利。比方说现在所说的公用设施属于全体业主所有，但在我看来，一些东西，我们业主最好是能不能就不要。为什么？你获得了这些房屋、这些东西，更新、改造都要你业主承当的。比方说我们碰到一个小区，小区外面有一个大喷泉，晚上灯火通明的，这个费用谁出？业主说这个喷泉当然是我们的，为什么我们买的时候图纸什么我们看到这个漂亮才买的，最后算费用的时候不得了，物业公司天天叫亏损，外面的水井、绿化，其他的小区也在里面，因为是在外面，这种情况下，我们认为这就不应该属于业主的。 【宋妍妍】:提醒六，不是共有局部越多越好，要考虑到今后的使用费用。 【刘生敏】:是的，像一些外面的绿化业主不愿意出这个钱，最后喷

31、泉停掉。像上次太阳都市花园有一个神牛广场，被开发商推掉了，业主抗议，现在又恢复了原状，就在复兴东路、河南南路那边，开发商又出钱了，本身推平了，那个是业主委员会、业主有意见的。我们这个景致很漂亮，开发商是想推掉做停车场。提醒七：小区管理方式有新的选择 【宋妍妍】:有哪些是业主及业主委员会需要关注的事呢？ 【宋安成】:?物权法?有一个突破，就是规定了业主可以自治管理，这个物业管理条例也有规定，但是?物权法?明确还是一个巨大的进步。业主可以聘请专业的物业公司，物业效劳企业来管理，也可以自治管理。这是一个突破，我认为由于这条的规定，未来物业管理的概念，可能有所改变。现在物业管理的概念，根据国务院的物业

32、管理条件，业主聘请物业管理企业管理才算，但是现在有了?物权法?不应该是这样的概念，包括业主的自治管理、物业公司的管理包括以后可能会有专门的职业经理人管理。什么概念呢？我这个小区可以让物业公司来管，也可以聘请职业经理人去管理，一个月给你多少钱，也可以退休的热心业主来管，是多种并存的局面我想会慢慢的开展起来。业主自治管理，从现在来看还是障碍比拟大的，以前有一个别墅区，业主希望自治管理，后来发现我聘请人我如何签劳动合同？我还必须要归一个公司，怎样去找一个专业的维修公司，是有的，但是对小区进行全方位维修还是没有，税收如何解决？物业公司收了都要交费的，税务局是否愿意？自治管理，现在来看还有相当多的障碍，但是起码有三种模式业主可以选择，这是我觉得管理方面的突破。 【刘生敏】:刚刚宋律师提的问题我觉得是可以解决的，业主委员会要自己管理，这些问题，