物业管理师执业资格考试参考教材.docx

1、物业管理师执业资格考试参考教材物业管理师执业资格考试参照教材物业管理基本制度和政策（补充修改内容）一、补充修改阐明物业管理师执业资格考试参照教材编写出版于8月，近两年来，物权法、住宅专项维修资金管理办法和物业服务定价成本监审办法（试行）相继出台，物业管理条例和物业服务公司资质管理办法也作了相应修改。为适应这一变化，避免考试内容与既有法律法规脱节和冲突，咱们对物业管理基本制度与政策一书中有关内容进行补充和修改，其她三本教材中涉及物业管理制度和政策内容，也应做相应修改和调节。二、修改有关称谓依照中华人民共和国物权法和国务院关于修改决定（中华人民共和国国务院令第504号）关于规定，将教材中“物业管理

2、公司”修改为“物业服务公司”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主暂时公约”修改为“暂时管理规约”。三、修改有关内容（一）关于“业主大会制度”（第三章第一节）修改8月26日，国务院关于修改决定正式发布，自10月1日起施行。1、修改后物业管理条例第十条内容为：同一种物业管理区域内业主，应当在物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指引下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一种业主，或者业主人数较少且经全体业主一致批准，决定不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。2、修改后物业管理条例第十一条内容为：下列事项由业主共同决定：（1）制定和

3、修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和辞退物业服务公司；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；依照物权法新增（7）关于共有和共同管理权利其她重大事项。3、修改后物业管理条例第十二条内容为：业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见形式；但是，应当有物业管理区域内专有某些占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主参加。 两个半数业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定事项，应当经专有某些占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主批

4、准；决定本条例第十一条规定其她事项，应当经专有某些占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主批准。业主大会或者业主委员会决定，对业主具备约束力。业主大会或者业主委员会作出决定侵害业主合法权益，受侵害业主可以祈求人民法院予以撤销。4、修改后物业管理条例第十九条内容为：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关决定，不得从事与物业管理无关活动。业主大会、业主委员会作出决定违背法律、法规，物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并告示全体业主。教材第三章第一节“业主大会制度”中表述应按上述内容进行相应修改。（二）关于

5、“物业管理公司资质管理制度”（第三章第五节）修改11月26日，建设部关于修改决定(建设部令第164号)发布，决定对物业管理公司资质管理办法（建设部令第125号）进行修改，将“物业管理公司”修改为“物业服务公司”，同步删去物业管理公司资质管理办法（建设部令第125号）中如下内容：第十七条 物业管理公司资质实行年检制度。各资质级别物业管理公司年检由相应资质审批部门负责。第十八条 符合原定资质级别条件，物业管理公司资质年检结论为合格。 不符合原定资质级别条件，物业管理公司资质年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质级别。资质审批部门应当将物业管理公司资质年

6、检成果向社会发布。第二十二条 物业管理公司无合法理由不参加资质年检，由资质审批部门责令其限期改正，可处1万元以上3万元如下罚款。据此，教材第三章第五节“物业管理公司资质管理制度”修改为“物业服务公司资质管理制度”，其中涉及上述三个条款有关内容予以删除。（三）关于“住宅专项维修资金制度”（第三章第七节）修改12月4日，建设部、财政部联合发布了住宅专项维修资金管理办法（建设部令第165号），自2月1日起施行，1998年12月16日建设部、财政部发布住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房1998213号）同步废止。依照住宅专项维修资金管理办法有关规定，将“住宅专项维修资金制度”进行相应修改

7、，修改后教材“第三章第七节”内容为：第七节 住宅专项维修资金制度12月4日，依照物权法、物业管理条例等法律、行政法规，建设部会同财政部发布了住宅专项维修资金管理办法，并于2月1日起施行。该办法对加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者合法权益，都起着重要作用。一、住宅专项维修资金定义、管理原则和监管部门1、住宅专项维修资金定义住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造资金。2、共用部位、共用设施设备定义共用部位，是指依照法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之构造相连非住宅

8、业主共有部位，普通涉及：住宅基本、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指依照法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及关于非住宅业主共有附属设施设备，普通涉及电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用房屋等。3、管理原则住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督原则。4、监督部门国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金指引和监督工作。县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金指引和

9、监督工作。二、住宅专项维修资金交存（一）住宅专项维修资金交存主体住宅专项维修资金交存主体重要涉及如下三类：1、住宅业主，但一种业主所有且与其她物业不具备共用部位、共用设施设备除外。2、住宅社区内非住宅或者住宅社区外与单幢住宅构造相连非住宅业主。3、涉及公有住房出售，售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。业主交存住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。（二）住宅专项维修资金交存金额1、商品住宅业主、非住宅业主按照所拥有物业建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金数额为本地住宅建筑安装工程每平方米造价5%至8%

10、。每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金数额，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门依照本地区状况拟定并发布。2、出售公有住房，业主按照所拥有物业建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金数额为本地房改成本价2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款20%、高层住宅不低于售房款30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。（三）住宅专项维修资金交存方式1、商品住宅业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。2、已售公有住房业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公

11、有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。3、未按规定交存首期住宅专项维修资金，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。4、业主分户账面住宅专项维修资金余额局限性首期交存额30%，应当及时续交。成立业主大会，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会，续交按照直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定详细管理办法实行。（四）住宅专项维修资金管理1.业主大会成立前住宅专项维修资金管理业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政

12、府建设（房地产）主管部门委托本地商业银行开立住宅专项维修资金专户代管。开立住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账，未划定物业管理区域，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门委托所在地商业银行开立公有住房住宅专项维修资金专户负责管理。开立公有住房住宅专项维修资金专户，按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。2.业主大会成立后住宅专项维修资金管理业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资

13、金专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。业主委员会应当告知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房，应当告知负责管理公有住房住宅专项维修资金部门。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金部门在收到告知之日起30日内，告知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立住宅专项维修资金账户，并将关于账目等移送业主委员会。住宅专项维修资金划转后账目管理单位，由业主大会建立住宅专项维修资金管理制度进行管理。

14、业主大会开立住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门监督。三、住宅专项维修资金使用（一）住宅专项维修资金使用范畴和原则1、使用范畴住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造。2、使用原则住宅专项维修资金使用，应当遵循以便快捷、公开透明、受益人和承担人相一致原则。（二）住宅专项维修资金分摊规则 阅读1、商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用，由有关业主按照各自拥有物业建筑面积比例分摊。2、售后公有住房之间共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用，由有关业主和公有住房售房单位按照所交

15、存住宅专项维修资金比例分摊；其中，应由业主承担，再由有关业主按照各自拥有物业建筑面积比例分摊3、售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各有关物业。其中，售后公有住房应分摊费用，再由有关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金比例分摊。4、住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出商品住宅、非住宅或者公有住房，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。（三）住宅专项维修资金使用程序1.住宅专项维修资金划转业主大会管理前使用程序（1）物业服务公司依照维修

16、和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务公司，由有关业主提出使用建议；（2）住宅专项维修资金列支范畴内专有某些占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主讨论通过使用建议；（3）物业服务公司或者有关业主组织实行使用方案；（4）物业服务公司或者有关业主持关于材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金，向负责管理公有住房住宅专项维修资金部门申请列支；（5）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金部门审核批准后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金告知；（6）专户管理银行将所需住宅专项

17、维修资金划转至维修单位2.住宅专项维修资金划转业主大会管理后使用程序（1）物业服务公司提出使用方案，使用方案应当涉及拟维修和更新、改造项目、费用预算、列支范畴、发生危及房屋安全等紧急状况以及其她需暂时使用住宅专项维修资金状况处置办法等；（2）业主大会依法通过使用方案；（3）物业服务公司组织实行使用方案；（4）物业服务公司持关于材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金，向负责管理公有住房住宅专项维修资金部门申请列支；（5）业主委员会根据使用方案审核批准，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金，经负责管理公有住房住宅专

18、项维修资金部门审核批准；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金部门发现不符合关于法律、法规、规章和使用方案，应当责令改正；（6）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金告知；（7）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。3、住宅专项维修资金紧急使用程序发生危及房屋安全等紧急状况，需要及时对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造，按照如下规定列支住宅专项维修资金：（1）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，由物业服务公司或者有关业主持关于材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部

19、门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金，向负责管理公有住房住宅专项维修资金部门申请列支；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金部门审核批准后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金告知；专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位（2）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，由物业服务公司持关于材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金，向负责管理公有住房住宅专项维修资金部门申请列支；业主委员会根据使用方案审核批准，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金，经负责管理公

20、有住房住宅专项维修资金部门审核批准；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金部门发现不符合关于法律、法规、规章和使用方案，应当责令改正；业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金告知；专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。（3）发生上述状况后，未按规定实行维修和更新、改造，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从有关业主住宅专项维修资金分户账中列支。其中，涉及已售公有住房，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。（四）住宅专项维修资金使用禁止住宅专项维修资金管理办法第二十

21、五明确规定，下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：1、依法应当由建设单位或者施工单位承担住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；2、依法应当由有关单位承担供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备维修、养护费用3、应当由当事人承担因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需修复费用；4、依照物业服务合同商定，应当由物业服务公司承担住宅共用部位、共用设施设备维修和养护费用。（五）住宅专项维修资金使用其她规定1.运用住宅专项维修资金购买国债限制条件（1）必要在保证住宅专项维修资金正常使用前提下。（2）运用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场

22、新发行国债，并持有到期。（3）运用业主交存住宅专项维修资金购买国债，应当经业主大会批准；未成立业主大会，应当经专有某些占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主批准。（4）运用从公有住房售房款中提取住宅专项维修资金购买国债，应当依照售房单位财政从属关系，报经同级财政部门批准。（5）禁止运用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买国债用于质押、抵押等担保行为。2、下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：（1）住宅专项维修资金存储利息；（2）运用住宅专项维修资金购买国债增值收益；（3）运用住宅共用部位、共用设施设备进行经营，业主所得收益，但业主大会另有决定除外；（4）住

23、宅共用设施设备报废后回收残值。四、住宅专项维修资金监督管理（一）房屋转让或灭失时住宅专项维修资金解决1、房屋所有权转让时，业主应当向受让人阐明住宅专项维修资金交存和结余状况并出具备效证明，该房屋分户账中结余住宅专项维修资金随房屋所有权同步过户。受让人需要持住宅专项维修资金过户合同、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账改名手续。2、房屋灭失，房屋分户账中结余住宅专项维修资金返还业主；售房单位交存住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在，按照售房单位财务从属关系，收缴同级国库。（二）有关主体对住宅专项维修资金监管义务1管理单位法律义务直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部

24、门，负责管理公有住房住宅专项维修资金部门及业主委员会，每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位发布下列状况：（1）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存总额；（2）发生列支项目、费用和分摊状况；（3）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存金额（4）其她关于住宅专项维修资金使用和管理状况。业主、公有住房售房单位对发布状况有异议，可以规定复核。2.专户管理银行法律义务（1）专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

25、（2）直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金部门及业主委员会对资金账户变化状况有异议，专户管理银行应依照规定进行复核。（3）专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额查询。3.审计、财政部门监督管理（1）住宅专项维修资金管理和使用，应当依法接受审计部门审计监督（2）住宅专项维修资金财务管理和会计核算应当执行财政部关于规定。财政部门负责对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行状况监督。（3）住宅专项维修资金专用票据购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖

26、市人民政府财政部门关于规定执行，并接受财政部门监督检查。（三）住宅专项维修资金有关主体法律责任1、公有住房售房单位未按规定交存住宅专项维修资金；或将房屋交付未按规定交存首期住宅专项维修资金买受人；以及未按规定分摊维修、更新和改造费用，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正。2、开发建设单位在业主按照规定交存首期住宅专项维修资金前，将房屋交付买受人，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正，处以3万元如下罚款；开发建设单位未按规定分摊维修、更新和改造费用，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正，处以1万元

27、如下罚款。3、挪用住宅专项维修资金，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍如下罚款；构成犯罪，依法追究直接负责主管人员和其她直接负责人员刑事责任。（1）物业服务公司挪用住宅专项维修资金，情节严重，除按上述规定予以惩罚外，由颁发资质证书部门吊销资质证书。（2）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门挪用住宅专项维修资金，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用住宅专项维修资金，对直接负责主管人员和其她直接负责人员依法予以处分；构成犯罪，依法追究刑事责任。（3）直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金，由上一级人

28、民政府财政部门追回挪用住宅专项维修资金，对直接负责主管人员和其她直接负责人员依法予以处分；构成犯罪，依法追究刑事责任。4、违规使用住宅专项维修资金购买国债，应当承担如下法律责任：（1）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门违背住宅专项维修资金投资规定，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对直接负责主管人员和其她直接负责人员依法予以处分；导致损失，依法补偿；构成犯罪，依法追究刑事责任（2）直辖市、市、县人民政府财政部门违背住宅专项维修资金投资规定，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责主管人员和其她直接负责人员依法予以处分；导致损失，依法补偿；构成犯罪，依法追究刑

29、事责任。（3）业主大会违背住宅专项维修资金投资规定，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令改正。5、县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、财政部门及其工作人员运用职务上便利，收受她人财物或者其她好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，依法予以处分；构成犯罪，依法追究刑事责任。 四、增长有关内容（一）物权法第六章“业主建筑物区别所有权”规定3月16日，十届全国人大五次会议正式通过了中华人民共和国物权法，该法已于10月1日起正式实行。物权法作为规范国内财产法律关系基本法律，是权利人对动产和不动产实行占有、使用、收益和处分基本准则，是物业管理条例颁布以来，又一部对物业管

30、理行业产生深远影响法律，其中第六章“业主建筑物区别所有权”关于规定，奠定了物业管理民事法律基本。依照物权法第六章“业主建筑物区别所有权”关于规定，在参照教材补充增长第四章“业主建筑物区别所有权”，原第四章“房地产有关制度与政策”改为第五章。补充增长教材第四章内容为：第四章 业主建筑物区别所有权一、建筑物区别所有权概念建筑物区别所有权，是指各种业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具备独立建筑物某些所享有所有权和对供全体或某些所有人共同使用建筑物某些所享有共有权以及基于建筑物管理、维护和修缮等共同事务而产生共同管理权总称。物权法第七十条规定：业主对建筑物内住宅、经营性用房等专有某些

31、享有所有权，对专有某些以外共有某些享有共有和共同管理权利。依照上述规定，咱们懂得，业主建筑物区别所有权由如下三某些构成：第一、业主对专有某些所有权。即业主对建筑物内住宅、经营性用房等专有某些享有所有权，有权对专有某些占有、使用、收益和处分。第二、业主对建筑区划内共有某些共有权。即业主对专有某些以外共有某些如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气主管线等享有共有权利。第三，业主对建筑物区划内共有某些共同管理权。即业主对专有某些以外共有某些享有共同管理权利。二、专有某些所有权1、业主对其建筑物专有某些享有占有、使用、收益和处分权利。业主对建筑物内属于自己所有住宅、经营性用房等专有某些可以直接占有、使用，实现居住或者营业目；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋朋友居住之难，加深亲朋朋友间亲情与情谊；或者在自己专有某些上依法设定承担，例如，为保证债务履行将属于自己所有住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以获得贷款等；还可以将住宅、经营性用房等专有某些出售给她人，对专有某些予以处分。2、业主行使专有某些所有权时，不得危及建筑物安全，不得损害其她业主合法权利。业主专有某些是建筑物重要构成某些，但与共有某些又不可分离。例如，没有电梯、楼道、走廊，业主就不也许出入自己居室、经营性用房等专