商品房买卖合同范本.docx

1、商品房买卖合同范本2017 商品房买卖合同范本2017商品房买卖合同范本 【法定代表人】姓名: 国籍 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】地址邮政编码 : 联系电话【委托代理人】【】姓名 : 国籍: 地址邮政编码 : 电话愿、协商第 1 页 根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产 管理法及其他有关法律、法规之规定 , 买受人和出卖人在平等、 致的基础上就买卖商品房达成如下协议 :释义】延伸阅读 : 合同法全文 商品房买卖合同 合同双方当事人 : 出卖人注册地址营业执照注册号企业资质证书号法定代表人 : 邮政编码 联系电话委托代理人 : 地址邮政编码 : 第 2 页委托代理机构

2、联系电话注册地址营业执照注册号法定代表人 : 联系电话 : 邮政编码买受人【本人】【法定代表人】姓名: 国籍 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】第 3 页地址邮政编码 : 联系电话委托代理人】姓名: 国籍: 地址邮政编码 : 电话根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其 他有关法律、法规之规定 , 买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买 卖商品房达成如下协议 :【释义】本部分条文是确认买卖双方当事人的主体资格。本条款提示点 :1、出卖人的主体资格我国现行法律、法规将房地产开发企业分为专营开发企业和兼营开发企业 , 但 无论是哪种类型 , 都需要具备房地产开发

3、主管部门颁布的房地产开发企业资质。不 具备开发资质或开发资质已被取缔的企业不能作为出卖人与相对的客户订立商品 房买卖合同 , 违者订立的合同无效。第 4 页2、买受人的主体资格、凡具备民事权利能力的法人和自然人均可作为买受人 , 、必须具备完全民事行为能力的自然人方可作为签约人订立合同 ,A、 未满18周岁的未成年人订立的合同须经其监护人追认方可生效 ；B、 精神病人或间隙性精神病人在精神病发作期间订立的合同须经其监护人追 认方可生效 ,、未成年人、精神病人的购房行为应当由其监护人作为法定代理人代为签约、夫妻关系存续期间 , 除夫妻双方另有约定 ,无论以夫或妻的名义购买房屋 , 该 房屋所有权

4、一般均视为夫妻共同财产。3、出卖人委托代理机构近年来, 开发商委托代理公司进行房屋销售的比例日益增加。在这种情形下 , 应 当将代理机构的名称列入本合同 , 并如实填写。这样 , 既明确体现和保障了开发商、 代理商之间的委托代理合同关系 , 也保障了购房人的签约知情权。根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其 他有关法律、法规之规定 , 买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买 卖商品房达成如下协议 :第一条 项目建设依据。出卖人以 方式取得位于 、编号为 的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】第 5 页【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件

5、号】为 。该地块土地面积为 ,规划用途为 ,土地使用年限自 年 月 日至 年 月 日。出卖人经批准 , 在上述地块上建设商品房 ,【现定名】【暂定名】 。建设工程规划许可证号为 ,施工许可证号为释义】本条是出卖人拥有项目的取得和开发建设等前期手续告知义务的内容 , 目的是 为保障买受人知情权。本条款的提示点 :1、开发商土地取得方式一般情形下 , 开发商取得土地的方式为受让国家出让的土地或转让受得他人已 缴纳土地出让金的土地。特殊情形下方可获得国家得无偿划拨地 , 如开发商开发建 设规划范畴内得经济使用住房。未变更土地性质得集体土地使用权不能用作房地产开发 ; 非用于经济适用住房 建设得划拨地

6、不能用作房地产开发 ; 工业用地出让地不能用作房地产开发。2、土地使用年限第 6 页根据我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条的规定: 土地使用出让最高年限按下列用途规定 :居住用地 70 年; 工业用地 50 年;教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年;商业旅游、娱乐用地 40 年; 综合或 者其他用地 50 年。 需要注意的是 , 该使用年限起始于国有土地使用权出让确定之 日, 而不是买受人订立购房合同之日 ; 经济使用住房因其土地系划拨地 ,故不存在使 用年限的问题。3、商品房项目的名称无论是现定名还是暂定名 , 必须与商品发预售许可证或其 他相关证件的描述一致。4、开发商必

7、须拥有国有土地使用权证方可申请商品房预售资格。因此 , 购房者在签订合同之前除了知悉本条所列的、外 , 更有必要查阅开发商持有的国 有土地使用权证。着重审查两点 : 一是看开发商是否已经足额支付土地出让金 ;二 是看开发商是否已将土地办理抵押贷款。第二条 商品房销售依据。买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为 ,商品房预售许可证号为 。【释义】本条是对商品房销售的描述。本条款提示点 :1、期房与现房的比较第 7 页期房即预售商品房 , 是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房, 即房地产开发商从取得预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止 ,所 出售的商品房为期房

8、。现房指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房 , 即开发 商已办妥所售的商品房的大产证的商品房 , 消费者在签约后立即可以办理入住并取 得分户权证。期房相对于现房 , 具有下列特点 :优势:、期房一般较现房便宜 ;、期房的选择空间较现房大 ;、随着房地产市场的发展 , 新楼盘品质较旧盘有明显提升。劣势: 具备延期交付、品质变差、权证不能按期交付等法律风险。2、商品房预售许可证的法律效力 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第二条规定 : 出卖人未取得商品房预售许可证明 , 与买受人订立的商品房预售合同 应当认定无效 , 但是在起诉前取得商品房预售许可证明的 ,

9、可以认定有效。3、商品房销售的其他依据一般来说 , 开发商除获得商品房预售许可证外 , 还应具备下列证件 :建设 用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地 使用证即俗称的 五证齐全 , 方可预售 。房地产行政主管部门颁发的预售许可证有按栋编号发放、按批号编号发放等形 式, 购房人在购房时应 对号入座 , 提高自身风险防范能力。第三条 买受人所购商品房的基本情况。第 8 页买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的 :第 【幢】【座】【单元】【层】 号房。 该商品房的用途为 ,属 结构, 层高为 ,建筑层数地上 层 地下 层。该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。该商品房

10、合同约定】【产权登记】建筑面积共 平方米,其中,套内建筑面积 平方米, 公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米。【释义】第 9 页 本条是对合同标的物的详细描述 本条款提示点 :本条涉及到若干建筑专业术语及建筑规范 , 购房人在购房时应更加切实注意。1、商品房的用途与房屋结构这两项对于开发商而言 , 是其确定工程建设成本的关键点 , 专业办公用写字楼的 工程建设成本一般比砖混结构建筑物建筑成本高出数倍。因此 , 购房人在选购房屋 时应当加以落实。商品房的用途主要有居住、办公、商品、商住、停车等种类 , 其用途一经确定 , 合同双方不履行法律手续不得擅自变更。房屋结构主要有砖混、框架、钢混等几种

11、 不同结构的房屋其使用功能和耐用程度各异。2、层高 净高层高指一层地面至上一层地面的距离 , 净高则是指地面至天花板的距离 , 净高 = 层高- 楼板厚度。购房人在选择预售商品房时应考虑上述两者之间的差异。3、阳台阳台的封闭与否对计算商品房的建筑面积至关重要 , 根据现行建筑面积计算 规划的规定 , 封闭阳台按全面积计算使用面积 , 而敞开式阳台则按全面积的一半计 算使用面积。4、建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积及使用面积之间的联系。该套商品房建筑面积 =套内建筑面积 +公共部位与公用房屋分摊建筑面积第 10 页套内建筑面积 =套内使用面积 +套内强体面积 +阳台面积第四

12、条 计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第 种方式计算该商品房价款 :1、按建筑面积计算 , 该商品房单价为每平方米 元, 总金额 千 百 拾 万 千 百 拾 元整。2、按套内建筑面积计算 , 该商品房单价为每平方米 元, 总金额 千 百 拾 万 千 百 拾 元整。3、按套计算 , 该商品房总价款为 千 百 拾 万 千 百 拾 元整。【释义】本条是关于商品房计价方式与价款的约定。本条款提示点 :1、计价方式的改革多年来 , 我国一直采用按照建筑面积计价的方式销售商品房 , 但该种计价方式却 存在着诸多弊病 ,集中体现在总的公用建筑面积难以确定 , 公用建筑面积计算分摊复 杂,开发商非善意误

13、算等。随着房地产经济的活跃与发展 , 我国北京等地区已经推行 按套内建筑面积计价。相信不久的将来 , 按套内建筑面积计价将成为我国房地产市 场的主要计价方式 , 使购房人真正能享受到 明明白白购房 的待遇。2、购房人应注意商品房 价外价 问题个别开发商除收取按面积记得的总价款外 , 还会向购房人提出收取配套费、教 育实施费等其他收费项目 ,因此, 购房人在支付房款时应当第 11 页对这些收费项目加以关注 ,如开发商没有法定收费依据的 , 购房人可以拒付。 第五条 面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式 , 本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】 为依据进行面积确认及面积差异处理。 当

14、事人选择按套计价的 , 不适用本条约定。 合同约定面积与产权登记面积有差异的 , 以产权登记面积为准。 商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异 ,双方同意按第 种方式进行处理 :1、双方自行约定 :2、双方同意按以下原则处理 :面积误差比绝对值在 3%以内的 ,据实结算房价款 ;面积误差比绝对值超出 3%时, 买受人有权退房。买受人退房的 , 出卖人在买受人提出退房之日起 30天内将买受人已付款退还给 买受人, 并按 利率付给利息。买受人不退房的 ,产权登记面积大于合同约定面积时 , 面积误差比在 3%以内部分 的房价款由买受人补足 ; 超出 3%部分的房价款由出卖人承担 , 产权归

15、买受人。产权 登记面积小于合同约定面积时 , 面积误差比绝第 12 页对值在 3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人 ; 绝对值超出 3%部分的房价款 由出卖人双倍返还买受人。产权登记面积 - 合同约定面积面积误差比 = ? 100%合同约定面积因设计变更造成面积差异 ,双方不解除合同的 , 应当签署补充协议。【释义】 本条是对房屋面积确认依据及房屋面积差异处理方式的约定。本条款的法律依据 : 建设部商品房销售管理办法第二十条规定 : 按套内建 筑面积或者建筑面积计价的 , 当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面 积发生误差的处理方式。合同未作约定的 , 接以下原则处理 :面积误差比绝

16、对值在 3%以内的,据实结算房价款 ; 面积误差比绝对值超出 3 %时,买受人有权退房。买受 人退房的 , 房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起 30 日内将买受人已付房价 款退还给买受人 ,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的 , 产权登记面积大于合 同约定面积时 ,面积误差比在 3 %以内部分的房价款由买受人补足 ;超出3 %部分的 房价款由房地产开发企业承担 , 产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时 面积误差比绝对值在 3 %以内 部分的房价款由房地产开发企业返还买受人 ; 绝对值 超出 3 %部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。产权登记面积 - 合同约定面积面积误

17、差比 = ? 100%合同约定面积第 13 页本条款提示点 :1、面积确认标准 本条规定以建筑面积或套内建筑面积为面积确认的依据标准 , 但购房人在签约 时亦可主张上述两项面积同时作为依据标准。2、产权登记面积与购房人实际所得面积不符时的处理产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的面积 , 一般情形下产权登记 面积即等同于购房人实际所得到的面积 , 但如果产权登记测绘单位所作出的测量结 果与购房人的实得面积不符 , 购房人依旧有权利聘请专业测量公司重新测量 , 并要求 房地产行政主管部门对原产权登记面积作出修正处理。3、自行约定的方式基于设计原因 , 施工原因以及其他原因 , 开发商在预售

18、商品房实往往不愿意接受 按商品房销售管理办法的规定签订面积差异处理条款 , 而建议购房人选择自行 约定的方式 , 常见的约定方式包括 :、买受人不要求退房 , 按照产权登记面积和原约定每平方米价格实施多退少补 ;、正负 3%内实施多退少补 ,多于 3%部分按原单价打折计算房价 ;少于3%部分按 原单价上浮一定比例退还房款 ;、将办法规定的临界点 3%调整为临界点 5%;、总价包死条款 ,即无论产权登记面积是否与约定面积发生差异 , 均按约定总价 计算房款。相比而言 , 上述约定方式均没有本条款第二种方式那样更能维护购房人的合法 权益, 因此建议购房人在签订合同时选择该种面积差异处理方式。第 1

19、4 页北京市国土资源和房屋管理局拟定的 北京版式范文本 中采用的 是建筑面积差异与处理条款 , 更重视了对购房人权益的保障。第六条 付款方式及期限。买受人按下列第 种方式按期付款 :1、一次性付款 。_2、分期付款 。_3、其他方式 。_【释义】本条是对付款方式及付款时间的约定本条款提示点 :1、一次性付款、一次性付款的本意是指购房人在约定期限内向开发商支付完毕 100%的购房款 ,但在实践当中 , 不少开发商同意选择一次性付款的客户在签约是只支付 90%-95%的购 房款, 留存 5%-10%的购房款至房屋交接或权证发放时再行给付。、开发商为鼓励购房人选择一次性付款方式 , 往往会在商品房定

20、价的基础上给 予一次性付款购房人一定比例的折扣。购房人如选择此种付款方式 , 可以适时提出 折扣请求。2、按揭付款、按揭付款不属于分期付款 , 现在开发商与银行已经在付款方式上取得可高度 一致, 就是银行为按揭客户向开发商提供一次性付款。对开发商而言 , 按揭购房人在 完善其按揭贷款手续后就已经获得了银行支付的全额房款 , 购房人只是按与银行签 订的借款合同逐月向银行还款而已。第 15 页、按揭付款方式所产生的法律关系 :A、主合同关系有两个：一是开发商与购房人之间的商品房买卖合同关系；二是 购房人与银行之间的借款合同关系 ,B、从合同关系有三个：一是购房人以所购物业作为抵押物与银行之间发生的

21、抵 押合同关系 ; 二是开发商为购房人贷款而向银行提供的保证合同关系 ; 三是银行与开 发商之间的回购法律关系 , 即当购房人逾期未还款构成违约 , 银行依法处分抵押房产 开发商向银行承诺无条件回购该房产 , 并将回购房款优先直接清偿银行贷款本息 ,对 此购房人在按揭贷款合同中予以书面确认。、按揭付款条款在签约时属于效力待定的条款 , 该条款生效的必备要件是银行 同意向按揭购房人发放贷款 , 并与其签订借款合同 , 如属不可归责于当事人双方 的事由银行拒绝为购房人提供按揭贷款的 , 则该条款对买卖双方不具备约束力 , 由此 造成商品房买卖合同不能履行双方互不负违约责任 , 当事人双方可以请求解

22、除 商品房买卖合同 , 开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房 人。但如是因为买、卖双方作为或者不作为的行为导致银行按揭不能 , 则需要由责 任人承担其相应的违约责任 ,如购房人不提供或提供虚假的申贷资料 , 开发商拒不承 担银行要求的保证担保责任等。按揭付款方式后续法律问题A、 因商品房买卖合同被确认为无效或者被撤销、解除 ，致使按揭贷款的目的无 法实现,买卖双方及银行均有权解除按揭贷款合同 ,开发商应将所收款项分别退还给 购房人和银行 ;B、 开发商作为担保人为购房人按揭贷款提供保证担保的方式有两种：一是阶段 性保证担保 , 即开发商提供保证担保的保证期间为按揭贷第 16 页

23、款合同签订之日起至购房人获得分户产权证并将其房屋所有权办理他项权利登 记之日止;二是全程保证担保 ,即开发商在购房人向银行偿还全部贷款本息之前均需 承担保证担保责任。按最高院司法解释的规定 ,购房人未按照按揭贷款合同的约定 偿还贷款 , 但是已经取得房屋权属证书并与银行办理了商品房抵押登记手续 , 银行如 起诉购房人要求偿还贷款本息或主张房屋优先受偿的 , 不应当追加开发商为共同被 告, 开发商提供全程担保的除外。如果银行起诉时买卖人与银行尚未完善抵押登记 手续, 则开发商无论是提供哪种方式的保证担保都会被列为共同被告。开发商尽早为购房人办理分户权证的意义不仅是履行自身商品房买卖合同 所约定的

24、义务 , 还具备解除自身担保法律风险的功能和作用。从近年法院受理的案 件类型分析 , 按揭购房人逾期付款违约纠纷已成为一类主要民事纠纷 , 即每个楼盘都 存在着一定比例的按揭购房人逾期不归还银行贷款的风险隐患 , 开发商如不重视此 类纠纷的预防和风险防范 , 将造成不必要的经济损失。第七条 买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款 ,按下列第 种方式处理 :1.按逾期时间 ,分别处理逾期在 日之内 , 自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止 , 买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 的违约金 , 合同继续履行;逾期超过 日后, 出卖人有权解除合同。出卖

25、人解除合同的 , 买受人按累计应付款的 %向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履第 17 页行合同的 , 经出卖人同意 , 合同继续履行 , 自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止 , 买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 项中的比率 ) 的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款 的差额;采取分期付款的 , 按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。释义】本条是对购房人逾期违约金责任进行约定的条款本条款提示点 ;1、逾期付款违约责任分析逾期付款是买卖合同中的一种典型违约行为 , 逾期付款未达一定期间 , 构成根本 违约。构成一般

26、违约的 , 守约方有权要求违约方履行合同并支付一定的违约金 ; 构成 根本违约的 , 守约方除有权单方面解除合同外 , 还有权要求违约方支付承担由于终止 合同所造成的相应经济损失。基于一般违约与根本违约的理论依据 , 示范文本建立了两种相辅相成的违约责 任救济方式。2、如何设定一般违约与根本违约的合理期间最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第十五条规定 ; 出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款 , 经催告后在三个月 的合理期限内仍未履行 , 当事人一方请求解除合同的 ,应予支持 ,但当事人另有约定 的除外。法律没有规定或者当事人没有约定 , 经对方当事人催告

27、后 ,解除权行使的合 理期限为三个月第 18 页。对方当事人没有催告的 , 解除权应当在解除权发生之日起一年内行使, 逾期不行使的 , 解除权消灭。从上述司法解释分析 , 基于商品房买卖合同所涉及的标的物是一项重大资产 ,司 法解释的拟定者期望买、卖双方都给予违约方相对较长期限的包容和理解 , 不主张 权利人过快的享有单方解约权。因此 , 我们建议 : 在设定本条所规定的开发商有单方 解约权的期间条款时 , 一般应定为 3 个月为宜 , 至少不应少于 2 个月, 如果购房人在 签订之后由于偶然性原因造成流动资金周转困难而不能如期履约 , 购房人亦有合理 期间进行调整。3、逾期付款违约金标准的设

28、定最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第十六条规定 : 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的 , 应当以违约金超过造成 的损失 30%为标准适当减少 ; 当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加 的, 应当以违约造成的损失确定违约金数额。该解释第十七条又规定 : 商品房买 卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算发法 , 违约金数额或者损失赔偿额 可以参照以下标准确定 :逾期付款的 ,按照未付购房款总额 ,参照中国人民银行规定 的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的 , 按照逾期交付使 用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机

29、构评定的同地段同类房屋 租金标准确定。结合上述两条司法解释 , 逾期付款违约金设定的标准一般应设在下列区间内 :不 低于同期银行活期存款利率标准 , 不高于同期银行逾期贷款利率的 130%。设定的标 准如果低于或高于上述期间 , 都有可能导致约定的条款存在法律效力上的瑕疵。第 19 页#同期银行贷款利率标准 :96年5月16日前:每天万分之三 ,年利率为10.95%;96年5月17日 1999 年1月29日的每天万分之五 ,年利率为 18.25%;99年 1月30 20* 年11月21日的每天万分之四 ,年利率为14.6%;20*年11月22日 20* 年3月16日的每天万分之二点一 ,年利率为 7.665%;20* 年 3 月 17 日至今 ,在贷款合同中签订的贷款利率水平上加 30%-50%。 个案分析 :李小姐每月要还银行贷款 5000元, 按照银行对大多数客户执行的 5 年期买卖合同第 20 页