房地产开发与经营.docx

1、房地产开发与经营名词解释房地产开发：是房地产开发企业遵照城市规划的要求，通过投资，在城市地域上建设起适合城市社会和经济发展需求，满足用户要求的房屋建筑及其综合配套设施，并以此实现企业经济目标和提高土地使用的社会经济效益活动。房地产经营：是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。房地产企业：房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。房地产可行性研究：在房地产开发项目投资决策前，分析论证项目目标实现可能性的科学方法，提高房地产开发项目的经济、社

2、会、环境效益。环境影响评价的概念：是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪检测的方法与制度。环境影响评价的管理：根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理。房地产市场：是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。 房地产产品定位：是指开发商针对一个或几个目标市场的需求并结合企业所具有、正在追求的差异化优势，在目标客户群体的心目中占有特定位置的过程。市场调查：是指开发投资者用科学的方法、系统地收集及分析确定市场机会所需信息资料的过程。房地产融资 从广义上讲，是指在房地产开发、流通及

3、消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。从狭义上讲，是指房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。银行贷款融资 是指贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款。房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。房地产股票是房地产企业为筹集资金用以证明投资者股东身份和权益并据以获得股息和红利的凭证。房地产债券是各级政府、房地产金融机构和房地产企业为筹集资金而发行的，代表公司与

4、投资者之间债权债务关系的有价证券，它是一种债务凭证，承诺在未来特定日期偿还本金并按照事先确定的利率支付利息。房地产开发项目：建设工程项目。具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。 可分为单项工程、单位工程、分部工程等。 房地产开发项目管理：指房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进的全面管理。包括：在项目施工建设过程中：计划、指挥、检查、调整和控制； 在工程建设过程中：与社会各相关部门的联络、协调等。成本管理、质量管理、进度管理是房地产开发项目管理的三大核心，它们是既对立又统一的整体。项目

5、进度管理的概念 房地产开发项目进度管理是指对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至项目竣工、交付使用。房地产开发项目成本管理 在投资决策阶段、设计阶段、开发项目发包阶段和建设实施阶段，把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，确保开发项目投资管理目标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，以获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。 房地产市场营销：是通过交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动，也

6、是把土地或房屋产品转换成现金的流通过程。物业管理：是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物 业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。房地产咨询服务企业：指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动房地产估价服务企业：指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进行估算和判断的活动房地产经纪服务企业：指向进行房地产开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产

7、居间介绍、代理和经纪的经营活动房地产投资风险：未来实际收益与预期收益的偏差和可能性大小。风险：1)不确定性 2）变动性：均值标准差 敏感性分析：从众多不确定因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。单因素敏感性分析：当研究某一不确定性因素的敏感性时，假定其他因素不变的敏感性分析法。多因素敏感性分析：假定其它不确定性因素不变条件下，计算分析两种或两种以上不确定性因素同时发生变动，对项目经济效益值的影响程度的分析方法。 国民经济评价是按照合理配置稀缺资源和社会经济可持续发展的原则，

8、从国民经济的角度出发，用一套国家参数计算、分析房地产投资项目对国民经济的净贡献，以分析项目经济合理性的经济分析方法。影子价格是社会处于某种最优状态下，能够反映社会劳动消耗、资源稀缺程度和最终产品需求状况的价格。影子汇率是指两国货币实际购买力的比价关系。社会折现率，由政府部门统一规定的，在国民经济评价中用以衡量资金时间价值的参数，代表了资金占用所应达到的按复利计算的最低收益水平。房地产市场细分是指将整个房地产市场按照购买者的需求特性，划分为若干个具有相同需求的消费者群体组成的细分市场。房地产核心产品：房地产核心产品是指能满足消费者的基本利益和使用功能的房地产产品，体现为各种需求。房地产形式产品：

9、房地产形式产品是房地产核心产品的基本载体，是房地产的各种具体产品形式，是消费者识别房地产产品的基本依据。房地产附加产品：房地产附加产品是指消费者在购买房地产时所得到的附加服务或利益，主要指物业管理服务。 第一章房地产开发与经营的区别与联系【广义】本质相同侧重点不同：“开发”强调了开发这种努力的方向，使项目进行某种改变；经营概念强调了追求市场经济利益的市场行为及动机。【狭义】区别：房地产项目市场运作中所处阶段不同；经营活动的主体不完全相同；对主体的资格要求不同；房地产开发与经营的作用将发生变化房地产的特性 （1）房地产的自然特性： 房地产位置的固定性和异质性房地产使用的耐久性和效用的多层次性土地

10、面积总量的一定性和房地产的有限性 （2）房地产的经济特性：房地产经济价值的积累性和衰减性 房地产利用的递减性和合理集约性房地产权利的可分割性与权益的流动性 房地产供给的稀缺性和经营的垄断性 房地产投资和消费的双重性 房地产的保值增值性房地产开发与经营的特点 (1)房地产开发与经营难度较大：房地产开发过程具有长期性房地产开发具有很强的时序性房地产开发具有很强的地域性 (2)房地产开发与经营风险较大：筹集巨额资金的风险；市场风险；产品具有很强的刚性；房地产经济运行和资金流程环节较多；受各种外在因素的影响 (3)房地产开发与经营政策性强：1)房地产业的特点：从区域经济来看：区域差异大、级差收益明显；

11、从行业特征来看房地产业是一个具有高度综合性的行业房地产业是一个具有高度关联性的行业；从投资过程来看房地产业是一个具有高投资的行业房地产业是一个具有高收益的行业房地产业是一个具有高风险的行业；从社会经济活动来看房地产业是一个易受政策影响的行业房地产业是一个与法律制度紧密相关联的行业 2)房地产业的地位：房地产业是国民经济的基础性产业房地产业是国民经济的先导性产业房地产业将成为国民经济的支柱性产业3)房地产业的作用：房地产业的发展有利于产业结构的调整、优化和升级；房地产业的发展可加快城市发展建设的步伐，加快城市化进程房地产业能够优化城市居民的消费结构房地产业的发展有利于培育和完善社会主义市场体系。

12、房地产开发的形式：(1)按开发范畴分类：按开发的时间不同分为：初次开发和再次开发；按开发的内容不同分：外延式开发和内涵式开发；按开发的规模不同分为：单项开发、综合开发、成片开发 (2)按经营范畴分类：按经营对象的相对差异：地产经营、房产经营；按经营规模和经营方式：专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营；按活动发生的不同过程：房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营房地产开发与经营的程序与内容：投资决策分析；前期工作；租售阶段；物业管理；建设阶段前期工作阶段1.开发项目立项2.申请建设用地规划许可证3.申请土地使用权证4.领取房地产开发项目手册5.拆迁安置6.筹集开发资金7.项目规划

13、设计与报建，获得规划部门许可8.施工现场的“三通一平”9.市政设施接驳的谈判和协议10.对拟建中的项目寻找拟租、售的客户11.对市场状况进一步分析，初步确定目标市场、租金和售价水平12.对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算13.对承包商的选择提出建议，也可与部分承包商进行洽商14.开发项目的保险事宜洽谈商品房预售应符合下列条件： （1）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。(2)持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。(3)按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的

14、25以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。（4)已经同金融机构签订预售款监管协议。(5)已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。第二章房地产企业的类型与特征 特征：房地产企业的地域属性；房地产企业的不完全竞争性；房地产企业存在专业化和综合化发展趋势。类型按照企业功能分类：(1)房地产开发企业专门从事土地和城市基础设施开发的企业专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业房地产综合开发经营企业 (2)房地产中介服务企业房地产咨询服务企业房地产估价服务企业房地产经纪服务企业(3)物业管理企业。按照企业所有制性质分

15、类：城镇集体所有制房地产企业国有独资企业、股份有限公司和有限责任公司合伙制房地产企业中外合资经营房地产企业、中外合作经营房地产企业、外资房地产企业房地产开发企业的设立条件有自己的名称和组织机构有固定的经营场所有符合国务院规定的注册资本有足够的专业技术人员有100万以上的注册资本有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有资格证书的专职会计人员。房地产开发企业设立程序：(1)工商登记：拟定房地产开发企业章程；向当地政府或房地产主管部门提出申请；申报企业资质等级；办理银行的开户手续，存入注册资金；办理资金信用证明；办理经营场所的使用证明；向工商行政管理部门申请注册登

16、记 (2)资质审查：营业执照复印件;企业章程;验资证明;企业法定代表人的身份证明;专业技术人员的资格证书和劳动合同;房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件 房地产开发企业的资质等级 (1) 一级资质 注册资本不低于5000万元；从事房地产开发经营5年以上；近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续5 年建筑工程质量合格率达到100%；上一年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专

17、职会计不少于4人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应的专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；未发生过重大工程质量事故。(2) 二级资质：注册资本不低于2000万元；从事房地产开发经营3年以上；近三年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续3年建筑工程质量合格率达到100%；上一年房屋建筑面积累计竣工10万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计

18、不少于3人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应的专业中级以上职称； 具有完善的质量保证体系，商品住宅中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 未发生过重大工程质量事故。(3)三级资质： 注册资本不低于800万元； 从事房地产开发经营2年以上；近三年房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续2 年建筑工程质量合格率达到100%；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计不少于2人；工程技术、财务等业务负责人具有相应的专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具

19、有相应的专业初级以上职称； 具有完善的质量保证体系，商品住宅中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；未发生过重大工程质量事故。(4)四级资质注册资本不低于100万元；从事房地产开发经营1年以上；已竣工的建筑工程质量合格率达到100%；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计不少于2人；工程技术负责人具有相应的专业中级以上职称，财务、统计等其他业务负责人具有相应的专业初级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；未发生过重大工程质量事故。房地产估价企业的设立条件有自己的名称、组织机构和章程有固定服

20、务场所注册资金达到规定的要求金额机构内专职房地产估价师和专职房地产估价员的人员数量达到所设房地产估价机构规定的要求。估价企业资质等级：一级资质：（1）时间要求：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上；（2）注册资本金与出资额要求：有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上；（3）注册房地产估价师人数要求：有15名以上专职注册房地产估价师；（4）业绩要求：在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万以上或者土地面积25万以上。二级资质：（1）时间要求：取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上

21、；（2）注册资本金与出资额要求：有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上；（3）注册房地产估价师人数要求：有8名以上专职注册房地产估价师；（4）业绩要求：在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万以上或者土地面积15万以上。三级资质：（1）注册资本金与出资额要求：有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上；（2）注册房地产估价师人数要求：有3名以上专职注册房地产估价师；（3）业绩要求：在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万以上或者土地面积3万以上。房地产经纪企业设立的条件：有自己的名称、组织机构有固定的

22、经营场所有符合规定的注册资本机构内持有行业资格证书的人员数量达到要求房地产物业企业设立及资质等级：一级资质：注册资本人民币500万元以上；物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：多层住宅200万平方米；高层住宅100万平方米；独立式住宅（别墅）15万平方米；办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。(5)建立并严格执行

23、服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。二级资质：注册资本人民币300万元以上；物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：多层住宅100万平方米；高层住宅50万平方米；独立式住宅（别墅）8万平方米；办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。建立并严格执行服务质量、服务收费等企业

24、管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。三级资质：注册资本人民币50万元以上；物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；有委托的物业管理项目；建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。第三章房地产可行性研究作用：项目投资决策的依据项目审批的依据筹集建设资金的依据开发商与有关各部门签订协议、合同的依据下阶段规划设计工作的依据房地产可行性研究的阶段1)投资机会研究：投资

25、机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。 2)初步可行性研究：审查内容：市场需求与供给、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。 3)详细可行性研究：为项目决策提供技术、经济、社会和财务方面的评价依据。4)项目的评估和决策：项目决策，包括国家投资管理部门组织的项目核准评估和企业内部投资决策人员的评估。项目核准评估需符合以下要求：符合国家法律法规；符合国家及本市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规

26、划以及行业发展规划；符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；符合当地区域布局和产业结构调整的要求；符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境；符合自然文化遗产、文物保护的有关政策，主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家及本市经济安全；符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响。可行性研究的步骤1)接受委托，明确研究目标 2)收集资料，调查研究3)设计方案4)财务评价和国民经济评价5)方案比较与选择6)制定实施计划7)编制可行性研究报告房地产开发项目可行性研究的内容1.项目概况2.项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定3.市场分

27、析和建设规模的确定4.规划设计方案的选择5.资源供给条件分析6.环境影响评价7.项目开发组织机构和管理费用的研究 8.开发建设计划的编制 9.项目经济及社会效益分析10.结论及建议 可行性研究报告的撰写 1)项目可行性研究报告的基本构成(1)封面：评估项目的名称、为谁所作、谁作的评估以及可行性研究报告写作的时间(2)摘要：用简洁的语言，介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。(3)目录(4)正文(5)附表：项目工程进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、敏感性分析表。(6)附图：项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图、项目所在城市总体规划示意图和与

28、项目性质相关的土地利用规划示意图、项目用地附近的土地利用现状图和项目用地附近竞争性项目分布示意图等。(7)附件：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、销售(预售)许可证、审定设计方案通知书、建筑设计方案平面图、公司营业执照、经营许可证等。项目可行性研究报告正文的写作要点(1)项目总说明：项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目评估报告编制的依据及有关说明等。(2)项目概况：项目的合作方式和性质、项目所处的地址、项目拟建规模和标准、项目所需市政配套设施的情况及获得市政建设条件的可能性、项目建成后的服务对象。(3)投资环境研究：当地总体社会经济情况

29、、城市基础设施状况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。(4)市场研究：对当地与所评估项目相关的土地市场、居住物业市场、写字楼物业市场、零售商业物业市场、酒店市场、工业物业市场等进行分析研究。(5)项目地理环境和附近地区竞争性发展项目(6)规划方案及建设条件(7)建设方式及进度安排 ：(8)投资估算及资金筹措 ：(9)项目评估基础数据的预测和选定：包括销售收人测算、成本及税金和利润分配三部分。(10)项目经济效益评价：一般包括现金流量分析、资金来源与运用表与贷款偿还分析。(11)风险分析：一般包括盈亏平衡分析和敏感性分析，有时还要进行概率分析。(12)可行性研

30、究的结论静态盈利能力指标1.成本利润率：开发利润占总开发成本的比率。2.销售利润率：销售利润与销售收入的比率。3.投资利润率：开发项目年利润或年平均利润占开发项目总投资的比率。4.静态投资回收期：不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。动态盈利能力指标1.财务净现值：项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。房地产开发项目总投资1) 开发建设投资：土地费用；勘察设计和前期工程费；建筑安装工程费；公共配套设施建设费；其他工程费；开发期间税费；管理费用；销售费用；财务费用；不可预见费2)经营资金房地产开发项目投资与收入估

31、算（一）投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.基础设施建设费4.房屋开发费：房屋开发费中各项费用的估算方法：单元估算法单位指标估算法工程量近似匡算法概算指标法5.公共配套设施建设费6.开发间接费7.管理费8.财务费用9.销售费用10.开发期税费11.其他费用12.不可预见费（二）收入估算1.租售方案2.租售价格3.租售收入4.收款方式房地产风险（一）系统风险1.通货膨胀风险2.市场供求风险3.周期风险 4.变现风险5.利率风险 6.政策风险 7.政治风险 8.或然损失风险（二）个别风险1.收益现金流风险2.未来经营费用风险3.资本价值风险4.机会成本风险5.时间风险6.持有期风险 敏感性分

32、析步骤：选择不确定性因素租售价格土地费用建安工程费用开发期与租售期空置率和空置期容积率及有关设计参数资本化率贷款利率 (2)确定敏感性分析指标确定不确定因素可能的变动范围计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，进一步分析国民经济评价与财务评价比较1.相同点都是经济评价，都使用费用与效益比较的理论方法；基础工作相同；评价的计算期相同。2.不同点分析的目标和角度不同；费用和效益的含义及划分范围不同；采用的价格体系和参数不同；分析指标的内涵不同；评价的内容不同；应用的不确定性分析方法不同。费用和效益的识别1. 内部费用和外部费用：内部费用是指用影子价格计算的项目投入物的经济价值。外部费用是指社会为项目付出了代价，而项目本身并不需要支付的那部分费用。2. 项目效益和外部效应：项目效益