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1、财务报表分析*大学继续教育学院毕 业 论 文类 别 函 授 站 点 *教学点 年 级 2013级 专 业 财务管理 层 次 专升本 姓 名 * 学 号 手 机 * 论文题目 *房地产有限公司财务报表分析 论 文 评 语建议成绩 答辩教师 年 月 日摘要：财务报表反映一定时期内会计主体的经济活动和财务成果及整体财务状况变化的信息载体，是揭示企业财务信息的主要手段，构成财务报告的中心。财务报表分析，又称财务分析，是通过收集、整理企业财务会计报告中的有关数据，并结合其他有关补充信息，通过企业的财务状况、经营成果和现金流量来揭示企业深层次的经营管理情况，为财务会计报告使用者提供管理决策和控制依据的一项

2、管理工作。本文通过对*房地产有限公司的财务报表进行分析，评价该公司的财务状况及经营成果，找出其存在的财务问题，并提出相应治理建议，以便公司管理者做出合理的决策。关键词：房地产；财务报表；分析Abstract: financial statements reflects accounting entity inside certain period of economic activities and financial results and overall financial situation change information carrier, is to reveal the mai

3、n means of enterprise financial information, constitutes the center of financial reports. Financial statement analysis, also called financial analysis, by collecting, sorting enterprise financial and accounting reports to the relevant data, combined with other relevant supplementary information, thr

4、ough the enterprises financial position, operating results and cash flows to reveal enterprise deep management condition, for users of financial reports to provide management decision-making and control based on a management work. This article through to merchant real estate Co., LTD are analyzed, t

5、he financial statements of the evaluation this companys financial and operating results and find out the existing financial problems, and put forward corresponding suggestion, so that over company managers make reasonable decisions. Keywords: real estate; Financial statement; analysis 目录引言 71 财务报表分析

6、的基本理论 71.1财务报表分析的概念 71.2 财务报表分析方法及评价指标 81.2.1 财务报表分析方法分类 81.2.2 财务报表的评价指标 82. 公司的财务报表分析 112.1 公司概况 112.2、总体情况分析 122.2.1 资产负债分析 122.2.2 营运能力分析 122.2.3 偿债能力分析 132.2.4公司的现金净流量分析 162.2.5 盈利能力分析 173 存在的问题及分析 203.1 存在问题 203.1.1 公司负债率高 203.1.2 企业盈利能力降低 203.1.3资金回笼能力差，回笼资金被积压存货和不良资产占用 213.2 建议 213.2.1 改善资本结

7、构，提高利用财务杠杆获利的能力 213.2.2 努力降低成本费用，增加企业利润 223.2.3加强和推广企业间的合作，形成有利的竞争联盟，提高整体抗风险的能力 22结论 23引言改革开放推动了我国经济的巨大发展，随着市场经济的逐步完善，财务环境也发生较大的变化，随着经济体制改革的深化，多种经济成分并存，已经打破了国有企业一统天下的局面，企业除面临国内竞争对手国有企业、股份制企业、和民营企业、跨国公司等国际竞争外，还面临着外资企业的冲击；同时，随着“会计电算化”向“会计信息化”的发展，以互联网信息技术为核心知识经济向传统经济的渗透，企业势将面临快速应变、快速决策的考验，面对这些改革，从经营者的角

8、度看，如何加强财务分析，提供高质量的财务信息，是非常重要的。鉴于此，本文通过*公司的财务报表进行案例分析，通过报表分析，看到经营中存在的问题，为会计报表使用者提供些许参考。1 财务报表分析的基本理论企业投资者、债权人、政府及其有关部门和社会公众等，为了做出正确的经济决策，必须了解和掌握企业的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息，而这些会计信息主要是通过企业的财务报表反映的，因此，上述财务报表的使用者只有充分利用财务报表提供的信息，才能正确评价企业过去、全面反映企业现状、预测企业未来的发展趋势，从而为做出正确决策提供准确的信息和科学的依据。1.1财务报表分析的概念 在企业以生产经营过程中，

9、需要会计人员通过账簿的形式将企业经济活动和财务收支序时地、连续地、系统地记录和归集，为了能直接地反映企业的经济活动和财务收支，又以特定的表格及附注的形式将这些分散于各账户的资料加以全面的、综合的反映，从而形成总括反映企业某一特定日期财务状部和某一会计期间经营成果、现金流量的财务报表。然而财务报表提供的信息具有普遍性和概括性的特点，自身存在的局限性及生成过程中人为主观因素的影响,使财务报表的真实性、客观性受到一定的影响,需要通过报表了解企业的真实情况,还必须对报表进行进一步的细致的分析。那么什么是财务报表分析呢，笔者认为基于上面的研究论述，所谓的财务报表分析就是根据不同报表使用者的目的，运用具体

10、方法对财务报表中有关数据资料进行比较和研究，并评述企业的财务状况与经营成果，以便为管理决策提供依据的管理活动。1.2 财务报表分析方法及评价指标1.2.1 财务报表分析方法分类财务报表分析根据使用对象的不同分为对外财务报表分析和对内财务报表分析。其中对外财务报表分析主要包括三大报表分析。一是资产负债表分析，即通过资产负债表分析，可以了解企业资产的构成、权益的结构、资金的流动性人偿债能力；二是利润表分析，可以比较完整地了解企业利润的形成过程，即利润表分析反映利润的实现和构成情况；三是现金流量表分析，可以了解企业本期及以前各期现金的流入、流出及结余情况，正确评价企业当前以及未来的偿债能力和支付能力

11、，发现企业在财务方面存在的问题，正确评价企业当期及以前各期取得的利润和质量，科学地预测企业未来的财务状况，从而为其科学决策提供充分的、有效的依据。对内分析主要是成本以及费用的分析，主要是为满足企业内部管理需要而编制的仅供企业管理者使用的财务报表，成本及费用报表分析是对外财务报表分析的必要补充。财物报表分析的技术包括：一是运用趋势分析法对报表中的各项指标进行横向分析；二是运用结构比率分析法显示项目相之间的垂直关系，即对财务报表实施纵向分析；三是在横向分析与纵向分析的基础上，运用若干财务比率进行重点分析，突出对财务能力指标的评价。1.2.2 财务报表的评价指标一是偿债能力分析1、流动比率 = 流动

12、资产流动负债 流动比率可以反映短期偿债能力。一般认为生产企业合理的最低流动比率是2。影响流动比率的主要因素一般认为是营业周期、流动资产中的应收帐款数额和存货周转速度。 2速动比率 =（流动资产存货）流动负债 由于种种原因存货的变现能力较差，因此把存货从流动资产种减去后得到的速动比率反映的短期偿债能力更令人信服。一般认为企业合理的最低速动比率是1。但是，行业对速动比率的影响较大。比如，商店几乎没有应收帐款，比率会大大低于1。影响速动比率的可信度的重要因素是应收帐款的变现能力。 3、现金比率 =（货币资金流动负债） 现金比率反应了企业偿还短期债务的能力。 4、应收帐款周转率 销售收入平均应收帐款

13、表达年度内应收帐款转为现金的平均次数。如果周转率太低则影响企业的短期偿债能力。 应收帐款周转天数 360天应收帐款周转率 表达年度内应收帐款转为现金的平均天数。影响企业的短期偿债能力。 二是资本结构分析1、资产负债比率 负债总额资产总额100% 反映总资产中有多大比例是通过借债得来的。 资本负债比率 负债合计股东权益期末数100% 它比资产负债率这一指标更能准确地揭示企业的偿债能力状况，因为公司只能通过增加资本的途径来降低负债率。资本负债率为200%为一般的警戒线，若超过则应该格外关注。 2、长期负债比率 长期负债资产总额100% 判断企业债务状况的一个指标。它不会增加到企业的短期偿债压力，但

14、是它属于资本结构性问题，在经济衰退时会给企业带来额外风险。 三是经营效率分析 3、存货周转率 销货成本（期初存货期末存货） 存货周转天数 天存货周转率 存货周转率（天数）表达了公司产品的产销率，如果和同行业其它公司相比周转率太小（或天数太长），就要注意公司产品是否能顺利销售。 4、固定资产周转率 销售收入平均固定资产 该比率是衡量企业运用固定资产效率的指标，指标越高表示固定资产运用效果越好。 总资产周转率 销售收入平均资产总额 该指标越大说明销售能力越强。 5、主营业务收入增长率 （本期主营业务收入上期主营业务收入）上期主营业务收入100% 一般当产品处于成长期，增长率应大于10%。 营业成本

15、比率 营业成本/主营业务收入100% 在同行之间，营业成本比率最具有可比性，原因是原材料消耗大体一致，生产设备及工资支出也较为一致，发生在这一指标上的差异可以说明各公司之间在资源优势、区位优势、技术优势及劳动生产率等方面的状况。那些营业成本比率较低的同行，往往就存在某种优势，而且这些优势也造成了盈利能力上的差异。相反，那些营业成本比率较高的同行，在盈利能力不免处于劣势地位。 6、营业利润率 营业利润/主营业务收入100% 反应企业的获利能力。 资产收益率 净利润2（期初资产总额期末资产总额）100% 资产收益率反应了企业的总资产利用效率，或者说是企业所有资产的获利能力。 净资产收益率 净利润净

16、资产100% 又称股东权益收益率，这个指标反应股东投入的资金能产生多少利润。 主营业务利润率 主营业务利润主营业务收入100% 一个企业如果要实现可持续性发展，主营业务利润率处于同行业前列并保持稳定十分重要。但是如果该指标异忽寻常地高于同业平均水平也应该谨慎了。 固定资产回报率 营业利润/固定资产净值100% 总资产回报率 净利润/总资产期末数100% 四是投资收益分析市盈率 每股市场价每股净利润 净资产倍率 每股市场价每股净资产值 资产倍率 每股市场价每股资产值 2. 公司的财务报表分析 2.1 公司概况地产开发有限公司，座落于*市兴隆台区泰山路，公司成立于2002年3月份，是具有二级开发资

17、质的股份制企业，注册资金5000万元，组织机构健全，管理科学规范。几年来，经过*房地产开发有限公司员工的不懈努力，为*市的平房区改造做出了积极贡献，先后荣获了*市“十五”墙体材料革新与建筑节能工作先进单位，“中国社会信誉企业”、“辽宁省十佳信誉知名企业”、“诚信维权示范单位”、“辽宁行业百强企业”、“三星级绿化园区”、“兴隆台区规模效益企业”等荣誉称号，2007、2008连续两年被评为兴隆台区“发展经济十强企业”。公司注重以市场为导向，以品牌求发展，在市区领导和广大市民的鼎力支持下，努力将*花园建设成为“规划设计、建筑施工、住宅环境、管理服务”四个一流的花园式环保小区，服务社会，造福人民。 2

18、.2、总体情况分析2.2.1 资产负债分析公司09年资产情况次于08 年，而10 年资产情况好于08 及09 年，说明公司业务规模仍处于扩大之中，但是扩大的主要增长点是在债权人上，因负债总额 10 年较 09 年增加了2912180.01 元，而所有者权益只增长了 940599.50 元， 这个数据对于债权人来说比较有压力。表 1 08、09、10年度资产负债表资产总额负债总额流动负债所有者权益200812113017.957156542166.368646468098.350.895570851.58851200911114215.683855289104.525905214310.331.

19、155825111.15795201014966995.206728201284.544878110898.103.16765710.66185公司主营业务收入 09年较08 年略有下降，10 年较前两年略有增加，而营业利润、利润总额和净利润却在逐年下降。公司营运能力、偿债能力及盈利能力分析。表2 利润表2008年2009年2010年主营业务收入13392645.86 12431496.59 14311440.85 主营业务成本11224623.87 10848709.72 12446257.96 主营业务税金及附加677849.94 213791.502.85196712.42 主营业务利润

20、1490172.05 1368995.36 1668470.46 营业利润 673706.09 392383.47 327795.36 利润总额677849.94 429822.42 421150.67 所得税95591.39 15212.84 56325.17 净利润582258.55 414609.58 364825.50 2.2.2 营运能力分析营运能力是指通过企业生产经营资金周转速度的有关指标所反映出来的企 业资金利用的效率，它表明企业管理人员经营管理、运用资金的能力、企业生 产经营资金周转的速度越快，表明企业资金利用的效果越好效率越高，企业管理人员的经营能力越强。通过营运能力分析可以

21、了解企业的经营状况和管理水平，找出经营中存在的问题，采取措施，强化企业经营管理，合理利用资金改善财务状况。营运能力分析包括流动资产周转情况分析、 固定资产周转情况分析和总资产周转情况分析。表3 资产周转表200820092010流动资产周转次数1.54641.64711.6156固定资产周转次数6.2347.36567.4133总资产周转次数1.15111.11231.0975分析：表中的计算公式如下： 总资产周转次数=主营业务收入/资产平均总额 资产平均总额=（期初总资产+期末总资产）/2 流动资产周转次数=主营业务收入/流动资产平均余额 流动资产平均余额=（期初流动资产+期末流动资产）/2

22、 固定资周转次数=主营业务收入/固定资产净值 固定资产净值=（期初固定资产+期末固定资产）/2从表 2.1的数据计算可得出：总资产周转次数，2009 年比2008年减少了3.88%，2010年比2009 年减少了 1.48%。通过该指标的对比分析，可以反映企业本年度以及以前年度总资产的运营效率和变化，促进企业挖掘潜力、积极创收、提高产品市场占有率、提高资产利用效率、一般情况下，该数值越高，表明企业总资产周转速度越快，销售能力越强，资产利用效率越高。可以看出公司在08年的总资产周转率最高，销售能力最强，资产利用率高。而后面的几年，总资产周转率的减少说明了企业销售能力减弱，企业市场销能力不佳，但也

23、从另一个方面也隐藏了人为操纵的可能，例如隐瞒收入的问题、虚增成本的问题等。从流动资产周转率的指标分析2009年比2008年提高了10.07%，2010年比 2009 年降低了 3.15%。固定资产周转率 2009 年比 2008年有所提高，2010年比 2009 年有所提高，引起固定资产周转次数加快的原因是固定资产净值属于负增长，而主营业务收入是正增长，说明企业2008年至2010年管理水平持续走好，能够合理安排固定资产维护与使用，从而相应提高了固定资产的使用效率及主营 业务收入金额。2.2.3 偿债能力分析（一）短期偿债能力分析偿债能力是指企业偿还到期债务的能力。偿债能力分析包括短期偿债能力

24、 的分析和长期偿债能力的分析两个方面。短期偿债能力，就是企业以流动资产 偿还流动负债的能力。它反映企业偿付日常到期债务的实力、企业能否及时偿 付到期的流动负债，是反映企业财务状况好坏的重要标志、财务人员必须十分重视短期债务的偿还能力，维护企业的良好信誉。短期偿债能力也是企业的债 权人、投资者、材料供应单位等所关心的重要问题、对债权人来说，企业要具有充分的偿还能力，才能保证其债权的安全，按期取得利息，到期收回本金。 对投资者来说，如果企业的短期偿债能力发生问题，就会牵制企业经营管理人员的大量精力去筹措资金，应付还债。难以全神贯注于经营管理，还会增加企业筹资的难度，或加大临时性紧急筹资的成本，影响

25、企业的盈利能力。对供应单位来说，则可能影响应收账款的回收。因此，企业短期偿债能力是企业本身及有关方面都很关心的重要问题。反映短期偿债能力的衡量指标有流动比率、速动比率、现金比率和保守的速动比率，本文着重分析流动比率及现金比率。 1.流动比率分析 一般来说，流动比率越高，企业偿还短期债务的能力越强，流动负债得到偿还的可能性就越大。一般情况下，人们认为合理的流动比率为 2：1。但是在应用流动比率时应该注意到以下两个问题：一是不同性质、不同行业的企业对流动性的要求有所不同，流动比率的合理数值也就不同。因此，必须结合不同行业的特点来运用流动比率判断企业的偿债能力。二是流动比率并非是越高越好。因为资金过

26、多地滞留于流动资产，有可能是应收账款收不回来或超储积压物资过多所致。从报表分析可以看出，公司2008年流动比率与 2009年基本相同，而 2010年流动比率比 2009年的流动比率降低了。从表中流动比率的值可以看出，流动比率大于1，这说说明流动资产大于流动负债，而2009年比2008年流动比率降低了，说明企业的流动资产增加，而流动负债在减少，从而导致流动比率不断降低；有可能是赊销流动资产，或者偿还了流动债引起的。从流动比率指标上看公司在 2008 年至 2010年期间的指标数值和人们认为比较合理的2：1 相比，比较偏低，表明企业偿还短期债务的能力比较弱，有一定的偿债风险。表4 公司与流动比率相

27、关数据项目2008 年2009年2010 年流动资产9099388.027353261.4210363092.29流动负债6468098.355214310.338110898.10流动比率1.40681.41021.2777注：1.流动比率流动资产/流动负债 现金比率分析现金比率是衡量企业短期偿债能力的最直接的指标，它反映了企业偿还流动负债的能力，现金比率通过计算公司现金以及现金等价物资产总量与当前流动负债的比率，来衡量公司资产的流动性。现金比率只度量所有资产中相对于当前负债最具流动性的项目，因此这也是三个流动性比率中 最保守的一个。由现金比率指标数据来看，2008 年现金比率比 2007

28、年有所下降，而2009 年现金比率比2008年提高了，说明08年的短期偿债能力比07年偿债困难增大，至09年稍稍有些好转，但单凭这三个指标，还不能完全说明企业短期偿债能力面临困难，还要看一些辅助指标数值，即流动资产的周转状况，可以看出企业的变现能力。表 5 公司与现金相关的数据项目2008 年2009年2010 年现金3769102.392451272.354591707.56短期借款37231.5610155.1153.458.54流动负债6468098.355214310.338110898103.10现金比率0.5880.47210.5661注：现金比率（现金+短期借款）/流动负债 （二

29、）长期偿债能力分析长期偿债能力分析主要是为了确定企业偿还债务本金和支付利息的能力，它可以两方面对企业进行分析，第一对企业获利能力的分析，正常的情况下，企业不可能以资产偿还债务，只能以获取的利润还本付息，所以企业的获利能力是分析长期偿债能力的重要方面。第二是资本结构分析，债务数额与企业规模进行比较，如果债务占的比例很大，这说明大部分经营风险由债权人负单，债务比例越大，则企业无力偿还债务本息的可能性就越高。 反映企业长期偿债能力的财务指标有：资产负债率、产权比率、有形净值债务率和已获利息倍数。本文只就前三个指标进行分析。 1. 资产负债率分析 资产负债率是负债总额除以资产总额的百分比，也就是负债总

30、额与资产总额的比例关系，资产负债率反映在总资产中有多大比例是 通过借债来筹资的，也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。这个指标反映债权人所提供的资本占全部资本的比例。这个指标也被称为举债经营比率。从股东的立场看，在全部资本利润率高于借款利息率时，负债比例越大越 好，否则相反。资产负债率反应企业偿还债务的综合能力，这个比较率高，偿还能力差。 公式：资产负债率=负债总额/资产总额。近三年的资产负债率为：2008年资产负债率=6542166.3612113017.95=0.542009年资产负债率=5289104.5211114215.68=0.482010年资产负债率=8201284.5414966995.20=0.55在这三年中，2008年和2010年的资产负债率几乎相同，2009年相对来 说企业偿还债务能力较好一些。 2.产权比率分析 产权比率是反映债权人与所有者提供的资金的对比关系。产权比率分析一般来所，所有者投入资本大于债权人投入资本的，其企业财务结构比较稳定。所以产权比率数值越低，表明企业偿债能力越强。产权比率也是衡量长期偿债 能力的指标之一。这个指标是负