中国老年科学养生示范基地.docx

1、中国老年科学养生示范基地中国江南首家养老示范基地 常州银龄广场主办单位：中国老龄事业发展基金会 中国老年健康基金管理委员会 常州市欣达房地产开发有限公司 第一章 概 述第一节 可行性研究工作的依据1、 房地产开发项目经济评估方法 国家建设部 第二节 可行性研究范围1、 预测和分析 “老年养生度假区” 项目各种 资源及开发的可行性。2、 根据市场动态和项目条件确定市场定位和营销方向3、 根据规划设计条件和相关资料对项目建设实施控制。4、 建设成本控制和资金筹措及经济综合效益分析与评估。5、 综合各种因素论述开发的必要性。 第三节 项目开发的可行性 据预测：未来10年，全世界60岁及60岁以上人口

2、占总人口的比例将由目前的9.8%增加到10.7% ，也就是说全球性老龄时代即将到来。中国老龄科研中心的一项最新研究成果表明 ，人口老龄化正在成为影响我国社会经济发展的一个重要问题。至1999年底，我国60岁及60岁以上人口占总人口的比例为10.09% ，预计到2050年，我国老年人有可能增加到4.5亿，届时中国将拥有全世界近24 %的老年人。世界各国权威研究机构对21世纪十大产业进行预测或排名，几乎都把老龄产业列入其中。发达国家老龄产业起步早，老年公寓已经很多，如美国的“太阳城”、“蓝天公寓”都是著名的养老胜地。因此，不少专家认为，发展老龄产业在我国也应提到议事日程。 养老要选在环境优美、空气

3、清新、气温适宜的地方，比较而言，选择条件得天独厚的地理位置，建成全国性的养老基地，既可充分利用自然优势，带动地方经济发展。就建立养老基地而言，自然环境和地域优势：森林覆盖率、年平均气温、空气质量等多种条件是选址的重要依据。由于国内的经济发展和百姓经济的实力提高，尤其是对养老生活要求比较高，为兴办全国性养老基地提供了市场条件。目前国内有识人士全国支持开发老龄产业，目前我国的老龄产业刚刚起步，应充分利用天时、地利、人和，来建设中国的养老基地。目前，发展养老休闲产业处于发展阶段。面临需要各级政府部门的支持，提供优惠条件。异地养老在我国是一个新问题，如何办理养老金的异地领取和公费医疗的异地报销问题，还

4、有待国家及省际之间协调解决。目前与老龄产业配套的综合服务设施还很不完备，各项管理水平还不高。因此，要把建成全国的养老基地还需要各级政府的大力支持。第4节 项目背景及建设的必要性1、项目背景二十一世纪是全球老龄化的世纪，同时又是人类的长寿时代。我国目前已经进入老龄社会。党的十六大报告强调“发展经济的根本目的是提高全国人民的生活水平和质量”。中国老龄事业发展“十二五”计划纲要把解决老年人身心健康和提供高品质生活问题作为主要任务之一。大力发展老年事业，妥善处理老龄问题是经济社会的内在要求；关爱老人，就是落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要内容，也是全社会的共同责任，示范基地是以中国老年健康服务

5、事业市场化为发展方向，同国际老年健康服务业市场接轨的综合服务平台。示范基地将汇集国内外知名人士，企、事业离退休老干部入住。示范基地中的每个部门，既有合作，又相对独立运作经营。其功能定位如下：（1）商住、休闲一体的功能国内外知名人士，企、事业离退休老干部有经济实力的老年人入住，就决定了老年养生度假区必将是具备风景幽雅、空气怡人或是临海临山的生态环境；住宿条件舒适、方便；娱乐设施齐全；让他们在享受自然之美的同时，也享受示范基地高质量人文关怀，真正实现生理、心理健康，休闲和运动养老。老年养生度假区主要是解决一部分老人一地一处的生活；一部分老人多地多处候鸟式的养老；一部分老人旅游、度假式的养老。提供良

6、好的休闲养老的生活基地。（2）承接专题会议的功能会议，以涉及老年领域活动为主，并且经常组织老年健康产业和事业产品、企事业文化、科技和学术交流、推广。（3）信息交流、电子商务功能电子商务和信息发布、整合是健康基金重要的服务体系组成部分。以展示示范基地，达到宣传健康基金的目的；依托健康基金网和网络商城上的千家企业链接，实现信息互动，共同成长、壮大；网上教学和指导，真正促进老年人的再教育，再学习。（4）仓储、配送、物流功能：由于养生度假区的建立以及其服务功能的实现，便形成了以示范基地为核心向外辐射点，围绕着这个辐射点，将健康基金的连锁店、网上商城销售的商品仓储、配送到其周边点或个人，实现服务的快捷、

7、方便和节约成本。（5）商务服务功能：养生度假区是一个相对独立的社区，这就要求示范基地必须提供更为完善的服务功能：、商务服务：设立电子商务服务室，为那些入住的人群提供传真、电话、打字、复印业务。、生活服务：在整个示范基地社区内，设有饭店、招待所、商场及娱乐设施。（6）老年人展示和发挥才艺的功能养生度假区在设置组织结构时，就制订了促进有知识、有专业技能、有科研能力的老年人继续进行科学研究的政策，设计了能展示和发挥老年人才艺的场所，并将他们的成果转化为社会和经济效益的机制，充分体现自我价值。（7）医疗、保健、康复功能、医疗功能对老年病人，利用健康基金专家库，使用高科技视频一对一的诊疗服务，对老人突发

8、病的及时救助。为老人提供预约住院、预约手术服务。为老人提供药膳食疗。、保健功能首先，对入住示范基地的老年个人进行全面检测、分析、评估、分类、建档。以无病先防，病者康治，传统中医养生，全面调养为宗旨，全方位的提供健康服务。其次，提供健康养生教育。三是休闲、娱乐与锻炼相结合的综合保健。、康复功能药浴、心理疗法、排毒和保健。2、项目建设的必要性和意义开发老年养生度假产业，为老年人实现“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的夙愿，既可以减轻社会压力，又能让老人的亲属尽孝而又放心，体现了“以人为本、服务大众”的宗旨，为建设和谐社会做微薄的贡献。老有所养不仅仅是为老年人提供全方位衣食住行的生

9、活保证，而且以得天独厚的地理和环境优势，以及完善的配套服务设施，打造一个国内最大、环境最好、功能最齐、设施最全的旅游胜地和养老基地（清山清水、环山环水、亲近自然、怡然自得）。老有所医老年养老度假区内设专为老年服务的老年医院，从疾病预防、养生保健、延年益寿等方面，致力于所方面预防保健研究，全面提升老年人的生命质量。在这里，我们将拥有顶级的医学专家、学者，全面保障老年人的生命健康，让老人轻松、让子女放心！老有所学老年养老度假区设有老年大学和文化活动中心，让老人们各有所好，学习科学文化知识、琴棋书画方面的知识，特别是央视保健方面的知识，充实老年人精神上的需要，真正体现“活到老，学到老、乐到老”第2章

10、 市场调查第1节 全国老年养生休闲度假市场概况2012年末，我国60岁以上老年人口有2.67亿，占世界老年人口的五分之一。部分大中城市核心区和部分地市老龄化程度也相继超过20%。2010年，中国已进入人口老龄化社会11年。未来的十年，我国的人口老龄化速度将进一步快速发展，每年新增老龄人口将达到800万，到2020年老年人口将达到3.48亿。中国老龄问题面临的形势更为复杂，老龄工作面临的挑战更为艰巨。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。随着经济的发展和社会的进步，人们的生活方式的多样化，单纯的国家福利已经难以满足老年人生活多样化的需求。面对老年人口的现状，中国未来还有可能通过财政补贴

11、、减免税收、购买服务甚至养老专项按揭贷款等手段加快解决老龄问题。养老正在突破传统家庭养老模式，形成家庭、社区、市场化养老并存的局面，出现了异地养老、以房养老、“候鸟式”养老以及生态养老等新模式。养老产业开始走出一条与国际经验接轨的社会化、市场化的道路。2010年，我国养老产业规模将超过1万亿元，这对于我国拉动内需、化解当前国际金融危机影响具有重要意义。从长远看，促进我国第三产业特别是老年服务业的现代化，还将有力助推我国“绿色GDP”的增长，再造我国经济发展新的“黄金期”。目前从近年的相关产业资料和地产信息资源了解到，全国各地政府和投资企业家开始重视老年产业的开发和投资，尤其是对老年养老的产业的

12、开发，全国处于开发老年养老休闲的起步阶段，为此对于我会在开发老年养生休闲基地有坚定信心，对于中国开发老年休闲养老具有重大意义。第3章 项目开发市场定位综合考虑“老年养生度假区”项目的环境基本条件、市场走势、竞争对手、潜在市场需求等及其他方面的综合因素，该项目应在以下几方面做好市场定位。第1节 产品定位和开发目标目前在全国以开发老年养老项目比较多，除我会的系统开发的养老项目外，有个人投资、外商投资、企业投资、地方政府投资等，但其产品定位和开发目标均不相同。为此，我会以民政部老年基金全为主体，在全国选择具有独特优越的环境和气候条件下，打造世界上具有相当较大的规模，服务功能完善和与国内外相关服务体系

13、有密切的联系的老年养生天地，建立功能齐全、完善服务和自然生态的环境，为中国一流的老年休闲度假基地。第2节 销售对象定位该项目为中国老年基金会开发的老年养生度假项目，主要是为了老年人在优越的气候环境和适宜的养老度假的条件下，开发具有最佳的养老和度假的环境，因此该项目主要是有良好的经济基础和生活条件的老年人，该项目面向全国各地老年人在基地养生度假，创造一个最佳的生活和养老环境。第四章 养老休闲社区服务体系第1节 老年健康与保健服务体系根据老年保健的特点和开发老年养生度假的特点，拟定分五级老年健康与保健标准。1、初级大众健康服务体系1、 紧急救助护救系统2、 私人健康助理3、 建立个人健康档案4、

14、基本体检5、 个人健康评估6、 个人健康计划7、 个人健康跟踪与引导8、 个人营养指导9、 个人健康运动指导10、专业口腔定期检查11、中医保健12、疾病双向转诊13、专家预约或陪诊14、国内外名医或专家讲座或咨询二、中级健康服务1、 除初级服务外，提供私人健康助理2、 家庭保洁服务3、 为老人代购物品4、 家庭护理服务5、 健康宣教6、 组织老人参加社区各种文体及康复活动7、 提供紧急呼叫系统，医护人员24小时有应答8、 提供导医咨询服务9、 给药指导三 高级健康服务1、 除中级健康服务体系外，协助老人做好生活护理2、 为老人洗涤衣服3、 运动护理4、 及时巡视、及时观察病情、及时报告病情5

15、、 每年定期体检，定期跟踪随防6、 心理护理7、 住家护理员服务8、 医生定期上门服务9、 生命体征的观察10、饮食护理11、专业宠物护理四、特级健康服务1、 除高级健康服务体系外2、 排泄的护理3、 褥疮的预防与护理4、 各种引流管的护理5、 预约专家就诊服务6、 专职护理员服务7、 陪同服务8、 教导、组织各种趣味活动（如太极拳、钓鱼、健康讲座等）9、 睡眠护理10、 中药煎服11、 安全护理12、 消毒与隔离护理五、老年人特别护理1、 生活护理2、 安全护理3、 生命体征监测和护理4、 消毒与隔离5、 膳食营养和饮食护理6、 运动护理7、 睡眠护理8、 排泄护理9、 给药护理10、 中药

16、煎服11、 使用各种引流管病人护理12、 心理护理13、 常见老年病护理14、 临终护理第二节 文化教育服务体系1、社区老年文化、教育服务（1）老年文化教育服务体系开办老年大学，办各种专业培训班、如美术班、书法班、武术班等。（2）老年兴趣爱好服务读书、健身、娱乐、休闲等第3节 社区生活服务体系1、 饮食服务2、 运动服务3、 休闲、娱乐服务4、 居家购物服务5、 出行服务6、 管家服务7、 商务服务8、 生活论坛第四节 项目定位策略用价格引爆市场是房产开发销售的重要策略，动用价格势能，让我们的项目在消费者脑海中的价格与项目实际的推盘价格形成一个大幅度的剪刀差，让买家觉得在此置业物超所值，其次通

17、过定位让项目拥有更多的附加值，也是形成价格势能的关键所在。在营销组合中，价格调整是最为便捷、最为有效的一种手段。房地产商品同样也是如此，特别是在尚未成熟的市场，各种营销80-90%都是在价格上作足文章的。因此，有效的价格调整，是我们进行营销决策的必要前期。1、直接的价格调整直接的价格高速就是房屋的直接上升或下降，它给客户的信息最为直观和明了的。价格上调，是说明物有所值，人气旺盛，会达到抢购或热销的目的。与此相反，价格下调，说明销量不好或是有这样那样的缺点或缺陷，反而造成市场的低迷。本案将采取低开高走或不同楼宇、不同楼层的价格策略。 基价调整：对一栋楼宇或一种户型进行上调或上扬，一个单元或一个楼

18、层整体就是一个价格。 差价系数调整：我们对不同单元预选估计的价格差，按照实际的销售情况，进行有针对性的差价系数调整。2、付款方式的调整：就是在房款付款方式上进行一种较为隐蔽性的调整 付款时间上调整 付款比例上调整 付款利息上调整3、优惠折扣：如在规定的时间里，本案养老置业的客户将享受一定的优惠折扣，赠送各种礼品等，或在本案置业的客户，若有连带客户又将享受一定的优惠等等。第5节 项目附加卖点策划现在消费者在购置物品时，越来越注重所购物品的附加价值以及售后服务，所以，怎样提高产品的档次和附加值，以成为现代流行的营销方式，根据本项目地块的区域外在优势，来增加本案的附加卖点，将是本案提高价值取向的有效

19、方式。第6节 项目营销目标和策略销售目标： 一是树立项目品牌； 二是树立企业品牌 三是创造销售业绩销售策略：2、品牌策略：提高项目知名度：3、价格策略：低开高走，多种优惠方式4、内部认购：利用客户网络，展开内部宣传攻势，抢夺客源；5、发售策略：阶段性的优惠和价格提高等策略。6、项目推出的时间选择第一阶段 引导期1、签订协议，通过媒体宣传，认同投资者的实力。2、在项目实施中，通过宣传逐步推进和公司工作，着手进入引导期。3、在现场设置销售辅助中心，更加引导购房户的认同性。4、通过举办各种公益活动，宣传企业形象，提高企业文化精神，引导消费欲望。5、在销售中，利用各种宣传资料、展览厅和模型等，让客户有

20、直观的认识，提高购房的欲望。第二阶段 启动期1、刊登媒体广告评谈，其版面有活力、动感、清晰、醒目，有文化内涵。2、营造市场气氛，举办各种活动。3、追踪购房户或市场调研情况资料，在一定时期内分析总结和对策。4、及时签订合同，收取定金和首付款。第三阶段 持续期1、有针对性地加强广告攻势并着重全方位的立体宣传组合，加强广告效果追踪。2、为扩大影响面，可举办各种宣传活动。3、加强意向客户的追踪，扩大成交量。4、对于楼盘的销售局势进行有效评估和新闻炒作。第四阶段 高潮期1、针对实际需要，可继续加大宣传力度。2、进一步加强购房户过滤、追踪、扩大战果。3、鼓励已购房户介绍新客户，成功者将给予适当的奖励。4、

21、利用各种时机，如结构封顶、工程竣工、客户入伙和商业开业等，通过已购房户对物业的综合评价，引导待购房户的注意力，保证项目全面销售结束。 7、价格策略根据市场需求和项目实际情况，对于大客户进行优质服务和优惠条件，对于小客户进行全面服务和价格适中，在特惠认购价、期房价、现房价和收尾价分别根据市场变化进行调整。付款及按揭方式 1、一次性付款特价。 2、分期付款优惠价。 3、银行按揭付房款平价。第五阶段 项目开发与合作 （公益、商业）1）该项目由中国老年健康基金会提供项目平台，并在通过论证选址后协调当地政府相关部门及国家有关部门的相关政策配套支持。2）该项目由中国老年健康基金会落实融资、合作或寻求有资金

22、实力的各方面单位及个人共同开发。（合作方式待双方协商）3）我会将全程参与开发、销售及公益配套投入，确保商业投入有一个良好的投入回报，基金会也有一定比例的回报可用于公益事业上的再投入。第6章 结论尽管投资养老休闲度假区有一定的风险，但我们也注意到有可规避风险的措施，其一是我会决策管理者管理水平并有资金实力的保证才能确保项目开发的最终目标。项目的丰厚回报是通过合理地规划，选择符合市场需求的户型，优选住宅类型的比例，确定符合业主要求的面积来达到投资开发目标，因此本项目从全国的老年开发情况来看，该项目为新的地产开发的模式和新的经济增长点，尤其是各地区开发养生度假区是结合各地区的天时地利的优越条件，比在大陆进行相类似开发是比较有成功的把握的，其风险系数也是比较小。为此在运作中，除了认真做好市场调研和营销策划，规划设计与单体设计，在项目管理过程中控制各种成本和项目快速推进，加速资金流动，保证控制总体成本，通过完整一整套规范的项目动作规则，老年养生度假区项目完全可以达到社会和经济效应目的。 二零一三年五月