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1、工程财务管理报表工程财务管理中江地产、天津松江财务分析报告 指导老师： 班 级： 姓 名： 学 号：实验内容：对中江地产和天津松江的财务分析实验目的：(1)了解基本财务比率分析的方法； （2）分析和评价企业的财务状况及经营成果、预测未来的发展趋势。 实验原理：根据上市公司的报表，选取有代表性的企业，对其进行财 务分析实验步骤：（1）数据的收集； （2）财务比率的计算； （3）财务分析报告设计。第一部分行业背景： 虽然随着全国房价的回落和房产销售速度的放缓，给我省的房地产业，尤其是房地产销售业带来一定的影响，但是就目前河北省省委、省委、省政府提出的“三年大变样、一年一大步”的战略，必将会全面促进

2、河北全省房地产业的空前繁荣。以石家庄为例，三年内将改造30个旧区，改造城中村65个，取而代之的将是近1950万平方米的现代化居住建筑、不少于290万平方米的商业商务设施，给房地产销售带来巨大的市场空间。 房地产销售业的壮大，必将带来与之相匹配的通信和信息化需求的市场份额，为公司对于该行业业务的拓展提供了契机。 通过对房地产销售商的走访，了解到目前房地产销售商销售管理系统为“三个一系统”，即：一部电话、一支笔、一个记录客户信息的登记册”，已经不能充分适应市场发展的需求。因此我公司将面向该客户群提供集通信、网站、销售管理系统于一体的房地产销售系统。公司简介：公司名称：天津松江股份有限公司主营业务：

3、房地产开发业。法人代表：张锦珠电话：021-*总 经 理：张锦珠(代)传真：021-*成立日期：1992-08-08上市日期：2000-01-27注册资本：62640.2万元发行价格：5.3元最新总股本：62640.1707万股最新流通股：16227.1148万股所属板块：沪市A股沪深A股天津房地产开发与经营业上证指数房地产保险重仓 中江地产：公司名称：江西中江地产股份有限公司主营业务：房地产开发与经营。法人代表：钟虹光电话：0791-*总 经 理：何行真传真：0791-*成立日期：1997-04-14上市日期：1997-04-18注册资本：36128.4万元发行价格：5.6元最新总股本：36

4、128.4万股最新流通股：36128.4万股所属板块：沪市A股沪深A股江西房地产开发与经营业资产注入上证指数房地产 第二部分1.数据的收集：中江地产的利润表 利润表摘要时间2009200820072006利润总额1,475.04万元19,352.50万元19,080.20万元10,058.70万元营业利润1,444.38万元8,811.10万元18,466.30万元11,405.70万元净利润1,289.08万元19,352.50万元17,537.00万元6,310.56万元其它利润-投资收益0.57万元-73.23万元-53.14万元1,560.85万元所得税185.97万元-1,543.2

5、6万元3,748.18万元财务费用-5.53万元-42.82万元-89.02万元-37.91万元营业外支出19.34万元485.56万元112.63万元1,372.86万元中江地产的资产负债表：资产负债表摘要时间2009200820072006总资产262,540.00万元242,715.00万元209,979.00万元210,702.00万元流动资产261,007.00万元241,134.00万元208,490.00万元208,641.00万元固定资产790.45万元876.98万元709.39万元360.16万元无形资产0万元-0万元流动负债111,116.00万元114,574.00万元

6、90,948.40万元109,549.00万元股东权益75,844.90万元76,061.20万元56,708.70万元39,171.80万元天津松江的利润表：利润表摘要时间2009200820072006利润总额22,110.80万元6,678.95万元4,804.40万元-45,973.30万元营业利润22,296.70万元-4,727.67万元3,881.66万元-35,192.20万元净利润14,737.20万元6,412.29万元4,795.54万元-46,021.50万元其它利润0万元-投资收益-324.32万元3,133.79万元11,478.60万元-4,619.55万元所得税

7、7,373.64万元266.66万元8.86万元48.16万元财务费用3,365.69万元3,827.56万元3,914.90万元4,010.69万元营业外支出258.03万元34.44万元220.77万元10,941.40万元天津松江的资产负债表：资产负债表摘要时间2009200820072006总资产708,785.00万元49,121.60万元53,880.40万元39,807.90万元流动资产648,198.00万元26,085.20万元36,819.40万元19,655.30万元固定资产10,023.90万元1,515.71万元1,494.96万元2,581.69万元无形资产333.

8、74万元1,914.53万元2,009.94万元2,298.70万元流动负债507,563.00万元66,599.20万元66,975.00万元59,335.20万元股东权益85,422.50万元-23,606.90万元-30,019.20万元-34,176.90万元2、偿债能力的分析：流动比率流动比率表示企业每一元负债由多少流动资产作为偿还反映企业用可在短期内转变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力。中江地产的流动比率比天津松江高说明中江地产的短期偿债能力强。速动比率由于剔除了存货等变现能力较弱且不稳定的资产，速动比率较流动比率更加准确、可靠地评价企业的流动性及偿还短期负债的能力。天津松江

9、的速动比率比较高，对其债权人较有利。但速动比率过高，意味着企业存在较多的无收益货币基金，债券占用较多，从而延缓资金周转，降低收益。固定资产净值率固定资产净值率是指企业固定资产净值与固定资产原值的比率。反映固定资产的新旧程度。固定资产净值率（期末固定资产净值期末固定资产原值）100 期末固定资产净值=期末固定资产原值-期末累计折旧 用各类固定资产净值率乘以该类固定资产分类折旧率的倒数，即可算得该类固定资产尚可使用年限。其计算公式为： 某类固定资产尚可使用年限该类固定资产净值率（1该类固定资产分类折旧率）资产负债率资产负债率反映企业全部资产中有多大比重是通过借贷获取的，可以衡量债权的保障程度，从长

10、期负债能力的角度看，资产负债率越低，债权人所得到的保障程度越高。但就所有者和管理者而言，通常希望筹集到更多的资金来扩大企业规模，因此这一比率就会高，过高也会影响企业筹集资金的能力。偿债能力小结： 两家公司流动比率、速动比率均属正常，中江地产的流动比率高于天津松江，而速动比率低于天津松江，这与两家公司的负债经营策略有较大关系。 固定资产净值率中江地产呈下降趋势，而天津松江逐渐上升。由于天津松江前3年规模扩张太快，而其产品竞争能力开始下降，所以天津松江开始降低负债水平，所以其资产负债率呈下降状态，09年已处于较低水平，中江地产公司生产经营正常，仍保持了较低的负债率。3、盈利能力的分析： 成本费用利

11、用率 成本费用利润率是指企业在一定时间内利润总额与成本费用总额的比率，该指标越高，说明为取得利企业润而付出的代价越小，成本费用控制得好，获利能力强。 06-08年二企业成本费用利润率均上升，说明两企业成本费用控制较好；往后均下降，说明两企业映深入检查导致成本费用上升的原因，改进工作，以便扭转效益指标下降的状况。销售净利率销售净利润这一指标反映每一元销售收入带来的净利润的多少，表示销售收入的收益水平。中江地产的销售净利率整体比较高，净利润就高，中江地产在增加销售收入额的同时，必须相应地获得更多的净利润，才能使销售净利率保持不变或有所提高。通过分析销售净利率的升降变动，可以促使企业在扩大销售的同时

12、，注意改进经营管理,提高盈利水平。销售毛利率 销售毛利是销售净额与销售成本的差额，如果企业的销售毛利率很低，表明它没有足够多的毛利额，补偿期间费用后的盈利水平就不会高；也可能无法弥补期间费用，出现亏损局面。 由表可以看出天津松江的销售毛利率逐年增加，而中江地产08-09年呈下降趋势通过本指标可预测企业盈利能力。 可以评价商业企业存货价值水平。有利于销售收入，销售成本水平的比较分析。销售毛利是企业在扣除期间费用，所得税费用前的盈利额。分析毛利率额指标便能剔除不同所得税率，以及不同期间费用耗费水平所带来的不可比因素影响。营业净利率营业净利率这一指标反应的是每一元营业收入带来的净利润的多少，衡量营业

13、收入的收益水平。从表中我们可以看出中将地产的营业净利率在缓慢下降，二天津松江的波动起伏比较大。净利润与营业净利率成正比关系，营业收入与营业净利率成反比关系。中江地产在增加营业收入的同时，必须相应地获得更多的净利润，才能使营业净利率保持不变或有所提高。盈利能力小结： 盈利能力指企业正常经营赚取利润了能力，是企业生存发展的基础。企业利润额的多少不仅取决于公司生产经营的业绩，还取决于生产经营规模的大小，经济资源占有量的多少，投入资本的多少及产品本身价值等条件的影响。 销售毛利率中江地产06-08年高于天津松江，显示其良好的规模效益，但08年却大幅下降，表明规模效益也将随着市场的变化而起不同的作用，也

14、说明中江地产的竞争力下降，而天津松江在激烈的市场竞争中保持了稳定的毛利率，说明公司崇尚的技术创新发挥了作用，有较高的盈利空间。4、营运能力的分析： 流动资产周转率 流动资产周转的次数越多，每一次流动资金的周转时间就会越短，也就是周转的速度越快，越能节约资金投入，相当于扩大了对自己资金的投入；反之，周转速度就慢，需要补充资金周转，会降低盈利能力。 由图表可以看出天津松江的流动资产周转率先降低，到08年后又升高；而中江地产与之相反，二企业都已08年为转折点。存货周转率 存货周转率表明存货转换为现金或应收账款的速度，存货周转次数越多，每周转一次所用的时间就越短，周转速度越快，说明资金利用的效率越高；

15、在成本利润率相同的情况下，盈利能力越强，存货积压的风险相对降低。反之，周转速度越慢，说明存货积压，产品质量欠佳，或是销售部门工作不利，销售政策和方法不当。 从上图可以看出天津松江的存货周转率逐渐增高，周转速度越快，资金利用率越高；中江地产07-08年的周转速度变慢，可能有存货积压。总资产周转率 总资产周转率反映企业总资产周转速度的指标，是企业一定时期营业收入与平均资产总额的比值，可以用来反映企业全部资产的利用效率。这一比值越高说明企业资产结构合理并且企业全部资源得到充分利用；反之，说明企业全部资产营运效率低下，全部资产提供的经营成果不多。 显然，两企业06-08年总资产周转速度都呈下降趋势，之

16、后逐渐上升但天津松江的提升速度更快。说明两企业的全部资产的利用效率逐渐变好。 固定资产周转率 固定资产周转率反映固定资产的周转情况，可以衡量固定资产的利用效率。固定资产周转率越高，固定资产的周转速度越快，固定资产闲置越少，表明企业固定资产利用充分，固定资产的结构比较合理；反之，闲置严重，未得到充分利用。 天津松江和中江地产的固定资产周转率都成上升趋势，表明二企业的固定资产都逐渐得到充分利用。营运能力小结： 资产管理比率也叫运营能力比率，是指通过企业生产经营资金周转速度的有关指标。所反映出来的企业资金的利用效率，表明企业管理人员经营管理、运用资金的能力。企业生产经营资金周转的速度越快，表明企业资

17、金利用的效果越好，效率越高，企业管理人员的经营能力越强。企业的运营能力状况与供、产、销各个经营环节密切相关。 天津松江和中江地产的固定资产周转率呈上升趋势，说明其固定资产得到充分利用。从08年开始他们的总资产周转率上升，说明企业全部资产的利用效率逐渐好转。他们存货周转率逐渐升高，周转速度越快，资金利用率越高。从08年开始流动资产周转率也呈上升趋势，说明周转速度加快节约了资金投入，相当于扩大了资金投入。总之，两企业的营运能力逐渐提高。第三部分综合评价：中国房地产行业竞争激烈，通过多方位宣传提高知名度、美誉度，加强客户的认知， 促进房屋的销量； 客户关怀，服务； 销售管理； 多渠道的定购、销售； 公布房屋样板间、结构、小区布局等信息； 客户信息保留、延续服务 等是近年来的市场需求。 两公司营运能力都逐渐上升，但天津松江公具有较强竞争力，稳步增长。盈利能力天津松江较中江地产强。两家公司目前财务状况均属良好，比较安全，都具有较强的偿债能力。总体来说，天津松江的发展前景比较好。