商业综合体2016年营销总结暨2017年度营销预算综合方案模板（中）.pptx

1、,商业综合体2016年营销总结 暨2017年度营销预算综合方案,（中）,三、2017年度营销方案,三、2017年度营销方案,1、2017年度营销指标,单位：万元,写字楼,售楼处,一地块,大商业外铺四地块,取证时间：已取证开盘时间：2017年4月 推盘产品：一地块车位 销售面积：1000个销售均价：100000元/个 销售总价：1.亿,1,2,取证时间：已取证开盘时间：2017年9月 推盘产品：四地块甲写 销售面积：10526销售均价：9500元/销售总价：1亿全年预计签约：0.5亿 50%,3,预计2016年结余【车位】0.45亿，2017年预计去化11%，0.05亿；预计2016年结余【商铺

2、】1.55亿，2017年预计去化率32%，0.5亿；预计2016年结余【甲写】1.82亿，2017年预计去化率55%、1亿；计划新推【写字楼】1.9亿，去化率50%,0.95亿；计划新推【车位】1亿，去化率50%，0.5亿；2016年预计结余货值3.82亿；2017年 新推产品总货值2.9亿元，总库存6.72亿元，计划全年总销售额3亿。,2.项目2017年推盘图,三、2017年度营销方案,月份,阶段 划分,高端精英人群回 乡潮强宣期,写字楼产品加推,住宅交付及车 位加推,销售 节点,重大 节点,重要 活动,1写字楼产品续销期 均价：10000元/货值：亿目标：亿（%）,2,3,45一地块车位加

3、推均价：10万元/个货值：1亿 目标：0.5亿（50%）,78,101112,9鑫苑中心9月19日准现房加 推均价：9500元/货值：1亿 目标：0.5亿（50%）,3月25日-304月15日日住宅一期二批鑫苑次住宅、住宅让您底商、商业外有房铺集中交付活有车 动,4-7#住宅楼3月27日交付,一地块车位 加推,岁末狂欢季，去 尾货,9月30日 写字楼 交付,12月20日-31日 圣诞元旦欢乐购,6鑫苑中心5月20日 加推均价：8800元/货值：0.9亿目标：0.45亿（5%）,3.营销计划铺排,写字楼加推,写字楼产品交付，现 房强推,桃园路通车,1月 新年 头彩 活动,1 月 高 端 1-2

4、月 精英人群 渠道联 圈层营销 动活动 系列活动,4月30日 鑫苑一 期车位 集中交 付活动,三、2017年度营销方案,项目营销难点区域抗性：大兴新区非传统商业区，投资型客户对未来商务办公前景持观望态度；投资性产品购买力不足：A、商务办公需求严重不足，具有一定需求及实力的客户多朝向高新、经开成熟区域选择购买；B、购买力不足，意向客户能承受的总价偏低，购买意愿度不高，写字楼投资意识淡薄。写字楼导客难：项目写字楼产品储客不足，新蓄客孵化周期时间较长，上客量较慢；投资针对性受干扰：写字楼产品的总额介于市面上公寓及商铺之间，针对投资客户选择性较弱。周边商务配套不成熟：目前项目周边没有公交站点及地铁站点

5、，桃园路尚未贯通，目前经营条件较不成熟，自用客户使用条件不便利，且影响投资客户信心，导致客户观望情绪更浓。,四、年度营销策略方案,项目营销应对策略解决区域抗性：针对项目大兴新区紧政府规划，深入了解有利信息，联合区域内各地产开发商合力进行区 域炒作，强化大兴新区系西安市二环内最后开发区域凸显投资价值；针对甲写通过集团、大兴新区管委会，项目公司高层争取引进大型知名企业进驻，并将已 经进驻的中国建设第二分局核电公司陕西总部进驻我项目，进行项目甲写品牌效应提升。核心价值体系再梳理：全面梳理项目整体核心价值体系，重新制定销讲说辞，并通过与设计、工程针对甲写施工、设计技术指标进行培训强化销讲，凸显项目转化

6、为有力的销售说辞；,四、年度营销策略方案,5.项目营销应对策略3)精准营销：1、传统营销：要求实行责任制扫楼机制并纳入考核范围，将具有一定实力的自营企业通 过提升企业形象并投入少量资金等有利说辞，引导进驻购买我项目；2、渠道：加强同行转介力度，加强现有渠道分销公司的管理，严格执行奖惩机制，针对 有效带客到访量及成交率进行细致化的要求管理，并引进多家具有一定商办客户资源的 渠道分销公司，施行淘汰机制给予施压；3、招商政策：针对商办类产品无论出售未售及租赁服务部未成立的状态下，向集团申请允许置业顾问 租赁商铺及写字楼，并同意已组待售或向投资业主提供招商服务等政策，提升商办产品 投资价值卖点。,四、

7、年度营销策略方案,5.项目营销应对策略4)市场教育：与商管积极配合热捧大商业作为区域唯一真正意义上的城市综合体，将成为整个西 安市西郊的商业核心；教育客户在一线发达城市写字楼市场是较商铺更受热捧的不动产投资产品，因为其 产品特征总价低、收益稳定，且不受政府政策性的影响，是长期持有的优良资产。,四、年度营销策略方案,5.项目营销应对策略5)解决周边影响：项目中轴桃园北路南段陇海线铁路建设立交手续的批复，及桃园北路项目段计划2017年6月全线贯通的利好消息，加以大力宣传，强调通车后直达西安经济中心-高新发开区，明确桃园北路将成为西郊链接高新区的重要交通通道；项目东侧星火路立交的修建完毕，表示着通往

8、西安城墙主城区的交通完全打开，并完全 解决了项目东侧交通堵塞的问题；地铁8号线预计2018年动工，建成后白家口站仅距离我项目800米，为甲写办公提供必 要的交通工具。,四、年度营销策略方案,四、2017年第一季度推广方案,四、2017年第一季度推广方案,第一季度推广思路炒热区域地位持续强调二环内写字楼的稀缺性及区域未来发展，利用企业入驻、桃园路通车等大节点事件做文章，结合商会资源，将项目打造成”丝路商帮文化的交流平台“。借势大商业旺场经营活动持续话题炒作“开业聚繁华，商街正当红”、“鑫苑开业聚商机，商务发展新旗舰”、“2017，撸起袖子加 油干！”等以易于传播、接地气的广告推广语不间断的进行话

9、题炒作，刷城西存在感。与商管联合推广：联合商管与超市、影城、健身会所等 入驻商家联动，助力商办类产品杀客。线下拓客：整合多方资源制定专项渠道计划，特别是西安企事业单位及个人（合作银行、莲湖区 大兴区相关政府单位及各专业市场等），持续深耕，促进成交。深度挖掘商会资源：持续已与广西商会、上海商会、湖南商会、辽宁商会、秦商联合会等多家商 会建立沟通、进一步通过活动邀约、线下饭局等持续挖掘会员单位资源，引导客户投资。,推广主线,推广媒介,活动,住宅底商铺借势强销，鑫苑中心蓄客,开业聚繁华，商街正当红鑫苑开业聚商机，商务发展新旗舰,鑫苑中心，考量前瞻商务 鑫苑城熟铺，西安新财富,活动策略,推广策略,传统

10、媒体：电梯轿厢看板、候车厅广告、刷屏机、电影映前广告；新媒体：微信官微、凤凰网、今日头条APP、滴滴打车APP、手机视频APP、手机 开机屏广告、大数据。,月份,2.一季度重要营销节点1节点 销售阶段,2,3,3月25日-30日住宅一期二 批次集中交 付活动,1月新年 头彩活 动,1月高端 1-2月渠 精英人群 道联动活 圈层营销动系列活动,渠道应用商会、政协、工商联；各大银行中高层邀约，专场推介，全民营销、团购，渠道经纪人。,四、2017年第一季度推广方案,四、2017年第一季度推广方案,3.重要营销推广排期,3.推广表现示意商铺广告表现,四、2017年第一季度推广方案,推广节点：第一季度推广周期：1月18日3月30日 推广方式：传统媒体+新媒体传统媒体新媒体,商铺广告示意,海报示意,手机开机屏示意,公交站台示意,四、2017年第一季度推广方案,4.推广表现示意写字楼广告表现,推广节点：第一季度推广周期：1月18日3月30日 推广方式：传统媒体+新媒体传统媒体新媒体,四、2017年第一季度推广方案,写字楼广告示意,海报示意,手机开机屏示意,公交站台示意,四、2017年第一季度推广方案,营销物料示意,写字楼投资发展白皮书,杂志封面,四、2017年第一季度推广方案,营销物料示意,创意异型折页,手提袋,开业周年庆典手提袋,四、2017年第一季度推广方案,