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1、房地产开发与管理复习知识整理1、 开发与经营的内容与区别房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程房地产经营是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为了实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。从广义的角度看，特别是站在市场经济的角度来看，房地产开发与房地产经营在本质上是相同的；从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有着如下重大的差别：1、 在房地产项目市场运行过程中所处的阶段不同；房地产开发指房地产生产过程中的开发环节；房地产经营仅指流通环节的营销活动与中介服务活动。2、 房地产经济活动的主体并不完全相同；3、 对

2、主体的资质要求不同4、 所指向的行为对象是不同的5、 随着房地产市场的完善，房地产开发与房地产经营的作用就会发生根本性的变化。2、 如何理解房地产市场开发策略一般来讲，企业市场开发策略主要有：市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等。前两种主要是针对老产品而言的，即为老产品寻求新市场，或使老产品在原有市场上扩大销售量。后两种则主要强调新产品或使老产品跟新换代，且同时谋求占领新的市场。 在经历了兴起、发展和不断完善的历程后，我国房地产市场已经逐渐成熟，房地产市场开发策略也在不断创新，并具有鲜明的时代特点，主要趋势表现为一下几个方面：1、 开发由本地化向跨区域发展房地产开发全国化，意义极为

3、重大：1、 落后地区能借鉴和利用先进地区房地产来发的成功经验与有效的开发模式，在整体上迅速提高国内房地产开发水平；2、 跨区域开发将会极大撼动原有的房地产市场格局，加剧国内房地产市场的“洗牌”。2、 开发从品质向品牌跨越随着市场的不断完善，最终房地产市场整体将实现从卖产品到买品牌的战略转变，实现从品质向品牌战略的跨越。作用：摆脱同质化竞争，提升市场竞争的层次3、 纯住宅开发向商用物业拓展纯住宅的房地产开发，主要面对普通消费者，靠第一次销售获利，是一种短线投资；而商用物业面先商家，靠长期经营收取租金营利，必须一次建成、悉心培养，是一种长线投资 。4、 诚信开发地产争雄楼市5、 开发健康住宅3、

4、房地产不同企业组织结构的优缺点组织结构特点优点缺点直线制组织结构低度部门化宽管理跨度职权集中于领导者一人手中适用于30人以下的房地产企业命令统一责权分明维持成本低快速灵活不利于企业成长过分依赖领导者的才能和技能职能制组织结构在主管人员对的领导下，按专业分工将员工组合在同一职能的组织设计，是典型的官僚组织结构利用专门化、规模化带来成本节约减少资源浪费由于部门分割，部门不了解其他部门的工作，只追求各自的职能效益由于负责管理部门内多个项目，管理者不能了解组织整体的最佳利益直线职能制结构（集权式的组织结构）综合直线制和职能制，建立集中决策的职能部门，并设立分散经营的项目部门，是典型的官僚组织结构统一指

5、挥与专业分工相结合（职能机构是直接主管的参谋）横向协调难度大人员多效率低管理成本高事业部制组织结构（分权式组织结构）相对独立的部门或事业部组成的组织结构公司总部负责业务管理者的角色事业部是独立经营、自负盈亏的利润中心强化了决策机制，领导层着重研究政策和战略发展有利于培养人才和增强内部竞争活动和资源重复配置导致成本上升，效率降低矩阵式组织结构基于职能部门化和产品部门化的组织结构员工受双重领导（横向的产品线领导和纵向的职能部门领导）公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动 不同的专业人员可以很好地沟通和交流，发挥资源作用消除统一指挥后，可能造成混乱，员工缺乏安全感阻止矛盾易发现代结构组织设计：团

6、队结构、虚拟结构和无边界组织结构团队结构：以团队为基础设计的现代组织结构，好处在于整个组织是由执行组织的各项任务的工作小组或团队组成的虚拟组织：建立在企业关系网络上，追求最大程度的灵活性。如生产、销售、设计，是通过外包、租用完成的。无边界组织：取消了横向、纵向的与外界的边界，取消了命令链和职能部门，取消了组织的垂直跨度，取而代之是跨层级的工作团队。工作团队与高层管理者至普通员工组成，企业结构更加扁平化。4、 房地产项目定位的内容概念：在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的目标客户群体，并在客户群体

7、消费特征的基础上，进一步进行产品市场定位的过程。目的：寻找房地产项目的核心控制力和稳定利润点，使项目具有独特的市场定位步骤：宏观和微观的市场调研消费者分析、商圈分析(商业地产)竞争对手分析产品分析类型：居住物业地位、商业物业定位、工业物业定位重要性： 1、通过项目定位分析，可以掌握房地产市场需求变化的态势，预见拟投资开发项目是否可行，房地产产品的变现能力如何，市场竞争力如何，预见获利程度 2、项目定位有利于建立企业及产品的市场特色 3、市场定位决策是企业制定市场营销组合策略的基础住宅市场未来趋势: 中小户型、多层楼房、小型居住区和方便的交通原则：符合城市规划原则、协调发展原则、符合市场需求原则

8、、效益最大化原则、与企业发展战略相一致原则基本流程： 市场调查分析土地条件分析和确定客户群产品定位租赁价格定位成本与费用测算预测租售收入和租售进度确定最后方案方法：1、市场调研法（定性分析+定量分析）：最重要的环节（信息收集+调研分析） 2、头脑风暴法 3、经验分析法 4、SWOT分析+层次分析法5、 房地产项目转让的含义与基本类型房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为，其实质是房地产权属发生转移变更基本类型：、根据房地产转让对象的不同分：地面上有建筑物的转让和地面上无建筑物的转让（土地使用权转让）根据土地使用权的获取方式：出让方式取得和划拨方式取

9、得根据转让的方式：有偿转让和无偿转让6、 划拨土地的基本特征划拨土地使用权指通过行政划拨方式取得的土地使用权基本特征：1、 划拨土地使用权的取得具有行政性2、 划拨土地使用权具有无偿性3、 具有无期限性（划拨土地使用权没有使用期限的限制并不等于永续存在，土地所有权人可以根据需要收回土地使用权）4、 划拨土地使用权的流转具有限制性7、 土地使用权转让与土地使用权出让的区别土地使用权出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；土地使用权转让：通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠予或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。区别出

10、让转让行为主体政府及土地管理部门市场中的经济实体及个人法律关系法律关系不平稳，形成土地一级市场，具有垄断性地位法律关系平台，是二级市场的重要组成和体现在市场中所处层次不同一级市场，受让土地可以转让二级市场，未经出让方式取得及未按出让合同投资开发不得进行转让年限按合同规定，不得超过国家规定合同年限-已使用年限=剩余使用年限土地转移方式协议、招标、挂牌、拍卖出售、交换、赠与8、 房地产市场调研的主要内容房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统地收集、整体、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，并最终为营销决策服务的专业方法、特点：1、房地产市场调研专业性强； 2

11、、房地产市场调研针对性强；、 3、调研技术性强重要性：房地产项目定位的需要，制定正确营销策略的需要、企业健全决策机制的需要、企业发展新的市场机会的需要内容：1、 市场宏观环境状况（政治环境、经济环境、社会文化环境、行业环境、技术环境以及对城市发展概述的描述）2、 城市房地产市场调研市场整体状况、土地市场情况、商品房市场情况、区域内房地产价格走势、区域内主要开发商开发销售面积、三级市场交易情况3、 消费者行为与市场需求容量调研(1) 消费者行为调研（购买力水平（主要衡量指标：家庭年收入）、购买倾向、共同特征）(2) 市场需求容量调研城市人口、家庭数量和变化趋势购买力居民居住现状及改善目标居民日常

12、消费支出水平与消费结构不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求4、 项目所在区域环境状况调研5、 项目基本情况调研(1) 项目的用地现状及开发条件(2) 项目所在地的周边环境分析9、 房地产项目财务指标包括哪些财务净现值财务内部报酬率财务收益率静态投资回收期和动态投资回收期10、 可行性研究的内容概念：房地产项目可行性研究就是指在房地产项目投资决策前，通过对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目法律上是否合规、技术上是否可行、经济上是否合理，进而对多个方案进行优选的过程。目的：使决策科学化、程

13、序化，提高决策的可靠性，并为项目的实施控制提供依据或参考内容：1、 项目概况2、 市场分析和需求分析3、 规划方案的优选4、 开发进度安排5、 项目投资估算6、 资金的筹集方案和筹集成本估算7、 财务评价8、 风险分析9、 国民经济评价10、 结论11、 房地产融资的主要方式(1) 银行贷款融资贷款期限不超过3年 (2) 信托融资从资金信托的角度出发，房地产信托指受托人遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获得收益，并将收益支付给受益人的行为；从财产信托的角度出发，房地产信托指房地产物业所有人作为委托人，将其所有物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托

14、收益受益人的行为。房地产信托具备的三大优势：1) 信托融资创新空间宽广，同时具有巨大的灵活性（信托具有连接货币市场、资本市场和产业市场的综合融资平台优势）2) 信托具有财产隔离功能（体现在受现行法律、法规充分保护的信托财产的独立性上，即使出现受托人解散，按约定和法院判定，由新的受托人承接）3) 相对于银行贷款而言，房地产信托融资方式，可以不受通过银行贷款时企业自有资金不低于开发项目总投资的约束，也能弥补中行121号文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。抵押贷款类信托（主要模式）+股权投资类模式+股权证券类模式+权益转让模式+混合型模式(3) 股票融资房地产股票是房地产企业

15、为筹集资金用以证明投资者股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。作用：改善企业经营模式，完善企业制度发行途径（募集设立公司发行、募集新股公开发行、无偿增资发行、无偿增资发行、可转换公司债券）发行方式（直接发行、间接发行）发行价格（平价发行、溢价发行、折价发行）发行程序（准备程序、审批程序、实施程序 ）(4) 房地产债券融资房地产债券是各级政府、房地产金融机构和房地产企业为筹集资金而发行的，代表公司和投资者之间债券债务关系的有价证券，它是一种债务凭证，承诺在未来特定日期偿还本金并按照事先确定的利率支付利息。房地产债券的发行方式，除与房地产股票一样，可按发行方式分为直接发行和间接发行，还可以按

16、发行对象分为公募发行和私募发行。发行程序：按法定程序形成有关决议制定发行章程提出发行申请取得资信等级证明确定委托发行代理机构发布募集公告印制债券发行及善后工作12、 房地产融资区别于一般性企业融资的特点(1) 融资规模大房地产投资为固定资产投资，具有投资金额大和投资期长的特点，由于房地产行业具有价值高和资本密集的特点，在资金使用上反映长期性和分散性。房地产项目资金动则上亿元，如果房地产开发企业不借助资本市场和金融机构进行融资，而是仅凭借其自有资金则很难发挥资金杠杆融资的特点，很可能无法顺利完成房地产项目的开发(2) 偿还期较长房地产项目开发周期长、资金周转慢、资金回收期长。从房地产项目的前期可

17、行性分析、项目报政府部门批准，到项目规划设计、项目资金筹措、项目施工、项目实现销售，需要一个长期的过程。销售回款还需要偿还自身已投入资金及融资取得资金，房地产项目从项目资金投入到取得销售收入及利润，至少需要两年以上(3) 资金缺乏流动性房地产作为不动产，特点是价值大，但缺乏流动性，不易在短时间变现。相对于股票、资金、债券等流动性好的资产，房地产项目很难在短时间内很好地处置，找到投资商继续投资或实施拍卖等过程，均需要较长的时间。正是英文房地产投资具有融资规模大、投资回收期长等特点，房地产资金在投入项目建设后，相应也具有缺乏流动性的特点；(4) 高风险、高收益房地产融资受整个国家的经济波动、市场价

18、值波动、政府监管制约、融资难度高。但房地产融资一旦成功运作并销售，其利润率相当高，具有明显的高风险、高收益的特点。13、 不同类型房地产融资成本的差异(1) 自有资金的融资成本较低；(2) 银行贷款融资，只需支付银行贷款利息，融资成本较低；(3) 销售回款的融资成本视不同情况有别。房地产企业在达到可以实现销售的条件下，可以逐步取回销售回款，且分期销售的融资成本高于全额付款。(4) 信托资金的融资成本较高；(5) 股权融资的成本较多地受利益分配的影响，房地产企业付出的融资成本可能不是较明显地表现为融资费用，而是在房地产企业的利润中剥离出一部分给予股权融资者，一般来说，股权的额融资成本也较高。14

19、、 房地产三大核心管理之间的关系三大核心管理：成本管理、质量管理、进度管理(1) 三大管理目标之间的对立关系在通常情况下, 如果对工程质量有较高的要求，就需要投入的资金和时间；如果要抢时间、争进度，以较短的时间完成，势必会增加投资或使工程质量下降；如果要减小投资、节约费用，势必要考虑降低项目的功能要求和质量标准。(2) 三大管理目标之间的统一关系在通常情况下，适当增加投资数量，为采取加快进度的措施提供经济条件，即可项目建设进度，缩短工期，使项目尽早动工，投资尽早回收，项目全寿命周期经济效益得到提高；适当提高项目功能要求和质量标准，虽然会造成一次性投资和建设成本的增加，但能够节约项目延期后的延期

20、费、周转费和维修费，从而获得更好的投资经济效益；如果项目进度计划制定得又科学又合理，使工期进展具有连续性和均衡性，不但可以缩短工期，而且有可能获得较好的工程质量和较低的工程费用。15、 影响房地产开发项目进度管理的基本因素有哪些人的因素，技术因素，材料设备与构配件因素，施工机械设备因素，资金因素，水文、地质、气象与自然灾害等自然环境因素，政治、经济（经济危机、金融风暴、战争）等社会环境因素，以及其他不确定因素等。16、 征用农村土地会发生哪些费用土地补偿费、附着物和青苗的补偿费、安置补助费17、 房地产开发项目质量管理的特点(1) 影响因素多(2) 质量波动大(3) 质量变异大(4) 质量隐蔽

21、性(5) 终检局限大18、 房地产一级市场与二级市场的区别与特点房地产一级是由国家垄断的市场。是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。19、 房地产市场交易的特征(1) 标的物位置的固定性(2) 房地合一的特性(3) 房地产交易标的的价值金额大、专业性强(4) 房地产交易标的供给的稀缺性(5) 房地产中交易中原房地产设定的权利义务具有承接性