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1、别墅资料整理别 墅 资 料 整 理比华利豪园：报价：9380元/m2总建面：17万方。 总户数：217套 容积率： 绿化率：超过50%车位：一户两个。 物管费：元/m2（每月） 主要交通：126路 129路配套设施：会所、花园、室内室外游泳池等。 楼盘形态：独立别墅。开发商：香港和记黄浦地产（重庆有限公司）地址：北部新区人和立交桥。销售比例：已售1/3电话：交房时间：2004年12月长青湖：报价：多联 3900元/m 双联5300元/m 独立8400元/m 总建面：50万方。 总户数：2000套 容积率： 绿化率：52%车位：一户一个。 物管费：未定 主要交通：配套设施：会所、商业街、网球场等

2、。 楼盘形态：别墅。开发商：重庆天龙房地产开发有限公司。地址：南岸区茶园新城世纪大道右侧。（位于茶园新区C1、C2、C4地块）销售比例：可售套数60套电话：交房时间：2005年12月规划用地：3500亩、计划投资25亿元高山流水：报价：42004400元/m2总建面：1050亩。 总户数： 容积率： 绿化率： 40%车位：一户一个。 物管费： 主要交通：383路 346路 347等配套设施：商业、酒店、二外、幼儿园、广场等。 楼盘形态：联排别墅、独立别墅。开发商：重庆宏声远景实业（集团）有限公司地址：南山第二外语学院旁。销售比例：247套联排、 406套洋房电话：交房时间：2006年3月1日第

3、一庄南岭雅舍报价：5000元/m2总建面：46000方。 总户数：160套 容积率： 绿化率： 51%车位：一户一个。 物管费： 主要交通：383路 346路 347等配套设施：小区游泳池、网球场、中庭花园、幼儿园等。 楼盘形态：联排别墅、独立别墅开发商：重庆优雅房地产有限公司地址：重庆市南岸区黄桷垭镇崇文路159号。销售比例：可售套数108套 电话：交房时间：200年底地势走向：西低东高（该区域商业配套稍差）宏帆半城中央报价：4400元/m2总建面：46816方。 总户数：200套 容积率： 绿化率：%车位：330个。 物管费：元/m2（每月） 主要交通：127、203、208路、中巴车等。

4、配套设施：健身中心、产权式酒店、高尔夫球场、国际会议中心等。 楼盘形态：联排别墅。开发商：重庆宏帆实业有限公司地址：重庆市江北区石马河来鹿寺一号。销售比例：180套电话：交房时间：2005年12月工程进度：部份封顶。另注：重庆唯一的国际锦标级27洞球场。与大川水岸、佰富高尔夫一起构成了重庆未来的高尚生活社区。华立天地豪园报价：40006000元/m2总建面：7万多方。 总户数：约600套 容积率： 绿化率： %车位：152个。 物管费：1元/m2（每月） 主要交通：111、 135、 105、421路等配套设施：基本配套设施等。 楼盘形态：高层围合封闭小区。开发商：重庆华立地产（集团）有限公司

5、地址：江北区黄金堡。现场进度：现房。电话：交房时间：现房。伽蓝艺墅报价：独立别墅8000元/m2 叠加别墅4000元/m2总建面：12万方。 总户数：100套 容积率： 绿化率： 50%车位：一户一个。 物管费：2元/m2（每月） 主要交通：609路 608路 610等配套设施：公园、西政、西餐厅、酒吧、茶楼等。 楼盘形态：叠加别墅、独立别墅。开发商：重庆皇洋房地产开发有限公司地址：渝北区农业园区。（西政渝北校区旁）可售套数：100套电话：交房时间：2006年2月山语间报价：示定总建面：6万方。 总户数：204套 容积率：(独立区域 绿化率：70%车位：242个。 物管费： 主要交通：609路

6、 608路 610等配套设施：小区游泳池、网球场、会所、幼儿园等。 楼盘形态：联排别墅、独立别墅。开发商：重庆新城房地产开发有限公司地址：渝北区回兴镇高岩路。可售套数：204套电话： 交房时间：2005年底恒运青河湾报价：示定总建面：8万方。 总户数：418套 容积率： 绿化率：80%车位：一户一个。 物管费：未定 主要交通：801路 609路 610路、大巴等配套设施：羽毛球场、网球场、篮球场、高尔夫练习场、超市、幼儿园等。楼盘形态：联排别墅、独立别墅。开发商：重庆新城房地产开发有限公司地址：重庆明生实业集团有限公司。电话： 交房时间：2006年4月30日现场进度：准现房海兰云天纯水岸报价：

7、4000-6000元/m2总建面：44566方。 总户数：210套 容积率： 绿化率：62%车位：269个。 物管费：元/m2（每月） 主要交通：杨家坪海兰云天直通大巴 配套设施：休闲花园、景观亭、温泉休闲中心等。楼盘形态：联排别墅、独立别墅、花园洋房。开发商：重庆力扬实业有限公司地址：九龙坡海南湖海韵休闲中心。电话：交房时间：2005年7月现场进度：主体已完工。另注：重庆首家国际标准，36洞高尔夫球场。中安翡翠湖二期报价：130600万/套总建面：约5万方。 总户数：71套 容积率： 绿化率：%车位：269个。 物管费：3元/m2（每月） 主要交通：北碚至各区县线路 配套设施： 楼盘形态：独

8、立别墅。开发商：重庆中安房地产开发有限公司地址：北碚童家溪。电话：交房时间：一期现房、二期未定。现场进度：主体施工。另注：一期已卖完，二期于今年7、8月份开盘。畔溪名都三期漪龙湾报价：30003500元/m2（建面）总建面：万方。 总户数：200套 容积率： 绿化率：60%车位：150个。 物管费：1元/m2（每月） 主要交通： 配套设施：休闲花园、景观亭、学校等。 楼盘形态：联排别墅。开发商：重庆东方运海置业发展有限公司地址：北碚区月光村48号。电话：交房时间：2005年12月花样VILLA-别墅建筑类型大观（四）叠拼别墅【引言】：“别墅”这一名称是舶来品。现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国

9、外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是Villa。如果直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分“别墅”，并不是Villa，而是HOUSE。目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：、。焦点别墅网以图文方式将北京市场上别墅产品按建筑类型作一次全面归纳整理，以期与关注中国别墅业的网友们共享信息。花样VILLA-别墅建筑类型大观（四）叠拼别墅【定义】它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅

10、上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。【特征】：1.购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。2.稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所。3.叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。花样VILLA-别墅建筑类型大观(一)-独栋别墅【引言】：“别墅”这一名称是舶来品。现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是

11、HOUSE，一种是Villa。如果直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分“别墅”，并不是Villa，而是HOUSE。别墅的特点：1、别墅造型外观雅致美观，独幢独户，庭院视野宽阔，花园树茂草盛，有较大绿地。有的依山傍水，景观宜人，使住户能享受大自然之美，有心旷神怡之感；2、别墅内部设计得体，厅大房多，装修精致高雅，厨卫设备齐全，通风采光良好；3、别墅还有附属的汽车间、门房间、花棚等；4、社区型的别墅大都是整体开发建造的，整个别墅区有数十幢独立独户别墅住宅，区内公共设施

12、完备，有中心花园，水池绿地，还设有健身房、文化娱乐场所以及购物场所等。目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：、。焦点别墅网以图文方式将北京市场上别墅产品按建筑类型作一次全面归纳整理，以期与关注中国别墅业的网友们共享信息。花样VILLA-别墅建筑类型大观（一）独栋别墅【定义】独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。独栋别墅示意图【特征】私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。花样VILLA-别墅建筑类型大观（二）

13、联排别墅作者:焦点别墅网别墅配套2005-4-30【引言】：“别墅”这一名称是舶来品。现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是Villa。如果直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分“别墅”，并不是Villa，而是HOUSE。目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：、。焦点别墅网以图文方式将北京市场上别墅产品按建筑类型作一次全面归纳整理，以期与关注中国别墅业的网友们共享信息。花样VILLA-别墅建筑类型大观（二）联排

14、别墅【定义】又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。联排别墅示意图【特征】1、比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。2、价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。3、户型设计丰富而前卫，有特色。【历史回顾】19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。在欧洲原始意义上的Townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上

15、表现为大进深小面宽，层数一般在3层至5层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。Townhouse现在在很多国家和地区已非常普及，由于离城很近、方便上班及工作、价格合理、环境优美，成为城市发展过程中不可逾越的阶段住宅郊区化的一种代表形态。奥园调研重庆奥林匹克花园项目市场调研报告第二分册竞争态势分析AllRight。市场竞争环境概述高端市场竞争日趋激烈1、北部新区主要楼盘概览项目名称 物业形态 价格水平 销售时间蓝湖郡 联排别墅、独立别墅 5000元/M2起待定， 估计在8月棕榈泉国际花园联排别墅、独立别墅5000元/M2起2004年7月25日保利集团独立别墅未定尚早鲁能星城多种建筑形式2800

16、-4300元/M2开始认购蓝山湖联排别墅未定尚早天湖美镇花园洋房4000元/M2起待定，估计在8月财富中心小高层、花园洋房3800元/M2起待定，估计在8月水晶郦城（三、四组团）小高层、高层3800元/M2起待定，估计在8月佰富高尔夫别墅独立别墅10000元/M2起待定，估计在年底比华利独立别墅10000元/M2起2004年4月17日2、北部新区市场迅速放量通过上表我们可以看出多个楼盘的开盘时间都集中在8月份。因此，今明两年整个市场上高档楼盘的供应量会迅速放大。从市场调研报告中我们可以看出，现在北部新区已经销售和即将销售的楼盘有蓝湖郡、天籁美社、财富中心、棕榈泉国际花园、比华利豪园、鲁能星城等

17、项目，现以蓝湖郡的销售为例，仅一期就有湖边独立别墅29栋，总面积11600平方米左右，市场价值约亿元，联排别墅743栋，总面积185750平方米左右，市场价值约10亿元，再看棕榈泉，一期住宅300余套，总建筑面积70000平方米左右，市场价值约4亿元以上，七月二十五日开始对外销售，还有当前天湖美镇强大的广告攻势为八月份的开盘积极准备，天湖美镇建筑面积40万方，估计市场价值约16亿元。就这三个楼盘我们可以看出总市值超过31亿元，共能容纳约3000户左右。很现实的一个问题是，这三家楼盘的开发商都希望在一年内把一期房销售出去，回笼资金约20亿元左右。意味着市场上的居民财富有近20亿元会在一年内流向这

18、三家开发公司。3、产品定位趋于一致现在北部新区推出的楼盘包括了独立别墅、联排别墅、花园洋房、高尔夫别墅等多种建筑形态，基本涵盖了建筑的主流产品。各个楼盘在产品定位和设计上趋于雷同，产品同质化趋势严重，社区主题没有实质性差别。后续开发的项目想要在产品上有所突破非常困难。4、地理位置相对集中除鲁能星城外，其余楼盘都很集中，消费者在购房选择的时候几乎不用考虑地理位置因素，更多的是比配套比服务等软件因素。5、竞争态势分析市场现在共有三个梯队的产品，分别在不同的时间形成不同的竞争趋势。第一梯队是以金科天籁城中华坊、美社、龙湖水晶郦城一期为代表的楼盘。这部分楼盘已经全部销售结束，在市场上取得了骄人的成绩，

19、他们是北部新区的第一批掘金者，通过自身项目的推广，吸引了消费者的眼球，提升了开发公司的品牌知名度，可谓名利双收。这一梯队的产品现在不会对市场产生冲击，更多的作用是起到标杆作用，成为后面开发项目的超越目标。第二梯队是以龙湖蓝湖郡、鲁能星城、金科天湖美镇、财富中心、比华利、佰富高尔夫、水晶郦城二期、棕榈泉国际花园等为代表的楼盘，这部分项目正在积极准备上市，而且都集中在今年下半年开始销售。这部分楼盘市场定位除独立别墅外，都是在竞争同一层次的客户，所以他们面临的竞争是异常激烈的。第三梯队是以奥林匹克花园、蓝山湖、融科智地、保利集团等为代表的三梯队。这部分项目的产品面世时间还有很长一个过程，暂还不能和第

20、二梯队的楼盘形成竞争，三梯队的市场前景还有待于从第二梯队的市场反应中来分析。但明显的一个问题是，一、二梯队销售完成后，将会从市场上消化大量的客户资源。第一部分竞争环境背景一、北部新区简介重庆北部新区于2001年4月25日挂牌成立。按照规划，北部新区将是未来重庆经济最为活跃、高科技人才大量聚集、商务发达的新城区，园区内规划布局了未来新重庆的涉外生态商务区、使领馆区、重庆光电产业基地、重庆软件产业基地和重庆医疗器械产业基地。雄厚的产业发展背景、巨大人口涌入和众多高新产业从业人员，无疑使这里拥有取之不竭的住房需求。1、明显的区位优势北部新区位于重庆主城区，南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接嘉陵江

21、，与高等院校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区数桥相连，东依长江寸滩港区，规划面积平方公里，是重庆中心城区难得的一片大面积开发区。北部新区在中国西部拥有通达四川、贵州、陕西、湖北、湖南等地最便利的交通优势：是中国西部南北（渝黔、渝合高速公路）、东西（成渝、渝涪高速公路）公路大通道交汇枢纽；将于2005年通车的渝怀铁路横贯境内，重庆铁路客运枢纽江北客运站聚散人数居西部前列；濒长江、嘉陵江两江，得长江黄金水道舟楫之利，设计70万标箱、连接长江三角洲的寸滩港集装箱码头已于2003年7月开工建设。中国西南最大的电信交换枢纽落户其南缘。优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件，赋予北部新区明显的区位优势。

22、2、广阔的发展空间北部新区建设用地平方公里，规划人口65万人。由人和、大竹林、礼嘉、黄茅坪、翠云、鸳鸯、金山7个组团构成，呈多中心、组团式布局结构，组团之间由生态林地、公园绿地间隔。北部新区分为北部新区经开园、北部新区高新园，分别全面委托重庆经济技术开发区（经开区）和重庆高新技术产业开发区（高新区）实施开发建设，这有利于充分发挥两个国家级开发区的骨干支撑作用。3、重点发展的产业北部新区产业布局以发展“十里汽车城”和光电产业基地为重点。规划将“十里汽车城”打造成为以福特轿车、力帆汽车为主体的中高档轿车生产基地，微型车、重型货车、大型客车及零部件生产研发基地，集生产、研发、贸易、博展、教育、旅游等

23、综合功能为一体的新型工业区。汽车城已入驻长安福特轿车15万辆、力帆轿车5万辆项目和十多家海内外知名汽车零部件企业。北部新区正按照新的思路、调动各方面积极性打造“十里汽车城”，重点支持长安福特和力帆轿车发展，推动轿车和发动机、微型车、重型货车、大型客车、汽车空调、汽车技术研发中心等重点工程，引进一批专用车、改装车和汽车零部件生产项目，引导一批海内外汽配企业特别是民营汽配企业入驻并实现摩托车零部件生产向汽车零部件生产的转化。规划以光电产业基地为重点推进高新技术产业项目的引进和发展。在高新园实施“三、四、五”产业发展重点，即集中建设光电子、生物医药工程、软件三个产业基地；重点培育发展电子信息、新医药

24、和生物医学工程、新材料和环保、机电一体化四大主导产业；办好留学人员创业园、软件园、生物生化技术开发园、光电技术开发园、机电一体化技术开发园五个专业孵化器。引进和发展信威、华邦、海扶等一批医疗器械、生物制药、通讯网络、电子元件和软件项目。4、良好的基础设施和生态环境北部新区开发建设近四年来，一批重要的基础设施已经建成投入使用，能基本满足企业入驻需要。从2003年开始的新一轮综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投资450亿，打造良好产业发展和人居环境，2007年左右将基本建成。现在，金开大道等一批主干道已经通车，供水加压站、变电站等一批设施已投入使用，渝怀铁路、

25、重庆铁路客运枢纽江北客运站、寸滩港集装箱码头和物流园区建设进展顺利；一批骨干道路建设快速推进，将形成网络式、命名为“金系列”的“开山通海兴渝州”的七条骨干路网；连接北部新区的4条轨道交通线已完成规划，其中3号线（市中心区-江北国际机场）将在年内开工，6号线（北部新区-北碚）将提速推进。完善的基础设施将构成北部新区公路、铁路、水运、航空综合立体交通网络。一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性重点基础设施项目正在兴建，将逐步展露北部新区现代都市风貌。100米宽公里长的嘉陵江沿江景观带已邀世界著名规划企业德国佩西公司、重庆市规划设计院进行形象设计，将于2004年动

26、工；重庆汽车会展中心即将动工；正在加快推进的重庆经贸科技会展中心、国际双语学校、国际医院、高档生活区、高尔夫球场、人和民俗文化村等将提供最佳的经贸、居住、休闲、旅游环境。北部新区注重生态环境建设，坚持以人为本，创造“人与自然，城与自然”和谐共存的生活、工作休闲环境。将构筑山水园林主体框架，分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地和公园绿地等绿色生态空间，形成“人.城.自然”共谐共存的生态环境。5、优惠的扶持政策北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成明显的“政策洼地”，吸引海内外投资者来兴业发展。工业用地实行优惠地

27、价；租用标准厂房实行优惠价格；生产性企业享受优惠电价；财政按企业入库所得税额安排专项扶持资金；工业企业所得税按15-10%的税率征收；高新技术企业所得税实行“两免三减半”；实行高新技术成果转化项目“两税”增长部分由财政安排企业使用；企业建设费实行优惠；对出口商品等实行贴息；重大项目采取“一事一议”、“双赢多赢”方式商洽。6、快捷的服务方式在北部新区服务就是生产力，建设诚信政府、服务型管委会是一贯要求。为服务快捷，重庆市政府决定，将市政府的职能委托给北部新区管委会，将市政府相关部门的职能委托给经开区、高新区管委会，简化了办事程序，提高了效率。北部新区经开园、高新园实行小机构、大服务，最大限度简化

28、审批程序，实现体制创新和建立快捷的服务方式，建立了投资者投诉制度；对进入的项目实行跟踪式、全程式、保姆式服务。已经竣工的经开园金山大厦、基本竣工的高新园管理服务中心大楼设”一站式服务大厅“，实行”一站式服务“和”首问责任制“，实现权限内投资项目审批和政务服务不出园区。7、开发建设步入上挡提速的轨道基础设施提速建设。2003年，北部新区包括经开区、高新区完成固定资产投资亿元，其中基础设施建设投资亿元，均比上年同期有较大幅度增长；北部新区经开园和高新园完成固定资产投资亿元，比上年同期增长%，其中基础设施建设投资亿元，比上年同期增长%。市政府确定的北部新区14个重大项目进展顺利。落户开发区的项目和投

29、资明显增多。近四年来，北部新区经开园和高新园引进项目122个，合同投资总额亿元，其中建成投产16个，开工建设52个；2003年引进项目87个，占历年引进项目总数的71%；合同投资总额亿元，占历年合同投资总额的%。入驻开发区项目生产经营状况良好。2003年，北部新区包括经开区、高新区实现国内生产总值亿元，同比增长%；完成工业总产值426亿元，同比增长%；其中规模以上工业总产值379亿元，占全市规模以上工业总产值的%；外贸出口实现9890万美元，同比有较大幅度增长。2003年，北部新区经开园、高新园实现国内生产总值14亿元，比上年同期增长%；完成工业总产值亿元，比上年同期增长倍。二、北部新区竞争态

30、势综述北部新区拥有开阔平坦的土地，最具吸引力的城市发展前景，它正吸引着境内外众多房地产巨头的抢先进入，上千亩成片开发的超级大盘正在成为重庆楼市里引人注目的焦点。北部新区成立的时间不长，但是该区域内的房地产市场却发展迅速，短短的两年时间已经成为我市北部市场的一颗耀眼的明珠。龙湖水晶郦城、蓝湖郡、比华利豪园、财富中心、天湖美镇、棕榈泉及鲁能星城等大盘项目在北部新区推出，使该片区成为重庆市当之无愧的大盘展览馆。龙湖1600亩的“蓝湖郡”已破土动工、香港裕汇集团的棕榈泉也盖定1200亩良田、保利集团3200亩封地正在谋划，而联想控股的融科智地开发公司1000亩地皮则刚刚拿下，奥林匹克花园占据3300亩

31、土地、建工集团的1000亩项目也浮出水面少则一千亩，多则五六千亩，相距甚近的地块纷纷落入了几大地产巨鳄的肚皮。圈地之外，先期拿地，紧挨着经开园的几大楼盘也展开了攻势：300亩的和黄比华利豪园、近300亩的中央硅谷、近600亩的金科集团六一水库项目大大小小的楼盘，皆因紧挨着金开大道这条黄金线，而被冠上一个响亮的名字金开组团。随着新一轮开发热潮的兴起，北部城区再一次向世人证明，凭借自己独特的地理、交通、产业及政策等优势，北部房产开发的前景仍是无人能比的。三、北部新区业态特点项目名称物业类型项目名称物业类型蓝湖郡联排别墅、独立别墅 融科智地预测是独立别墅棕榈泉国际花园独立别墅、联排别墅 比华利独立别墅财富中心多种建筑形态 水晶郦城小高层、高层鲁能星城多种建筑形态 大川水岸联排别墅天湖美镇花园洋房