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1、荆州荆岳综合物流园项目可行性研究报告荆州荆岳综合物流园项目可行性研究报告武汉理工大设计研究院有限公司二一四年九月荆州荆岳综合物流园项目可行性研究报告咨询单位：武汉理工大设计研究院有限公司咨询证书等级：甲级（工咨甲22120070006）发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会单 位 主 管：戴绍斌单位技术主管：霍凯成部 门 主 管：童丹萍项目负责人：方锦和编 制 人 员：祝红霞 廖叶茂 徐 林 郝晓露 汪 玲 阮 东 刘和平 夏亚明 田香君附表：1、项目投资使用计划与资金筹措表2、项目营业收入、营业税及附加表3、总成本估算表4、利润表5、借款还本付息表6、项目投资现金流量表附件1、湖北省企

2、业投资项目备案证2、建设用地规划许可证及红线图3、国有土地使用证4、征地费付款凭证5、规划意见书及附图6、江苏银行的资金存款证明7、宁波银行股份有限公司深圳分行的资金存款证明8、中国银行的资金存款证明9、营业执照10、组织机构代码证11、税务登记证12、工可编制委托书13、项目单位承诺书14、建设用地场地现状照片附图：01、荆州市城市总体规划图02、荆州市物流发展规划图03、湖北荆州经济开发区综合服务中心控制性详细规划图04、项目地理位置图05、对外交通分析图06、总平面布置图07、功能分析图08、交通流线分析图09、鸟瞰图10、办公楼效果图11、食堂宿舍效果图第一章 总论1.1项目概况1、项

3、目名称：荆州荆岳综合物流园2、建设单位：湖北同洲信息港有限公司3、建设地点：荆州市荆州开发区深圳大道与沙岑路交汇处。4、项目建设规模：荆州荆岳综合物流园规划占地280亩，总建筑面积148935.05平方米，估算项目建设投资34262.82万元，设计年货物吞吐量208万吨。5、项目功能定位：以深圳大道、沙岑公路等城市路网和荆襄高速、宜黄高速公路、318国道和焦柳和京广铁路间的联络线、荆岳铁路和荆岳铁路荆州段内的沙市货运站为依托，建立 “管理服务、信息交易、运输、仓储、配送、零担快运”六大中心及食宿停车等配套服务体系，搭建专业化运营的物流服务平台。（1）管理服务中心：融合政府、中介和企业三个方面的

4、服务功能。其中，公安、工商、税务、运管等政府职能部门为物流园内的客户提供现场一条龙优质服务；银行、保险、邮政、商务、通信、网络等中介组织为物流园内客户提供各项支持服务；荆岳物流园管理公司为物流企业提供财务、信息化、物业等服务。三方一起为入驻企业打造优质的经营环境。该中心对于整合中小物流企业、选择和培育优秀的第三方物流企业有着重要的作用，使入驻基地的客户更加放心、安心地专注于自身的核心业务，提高的经营业绩，增强核心竞争力（2）信息交易中心：依托物流信息交易中心和物流信息系统，专门为第三方物流企业、货运代理企业和社会车辆提供物流信息交易支持服务，该中心主要完成货主司机和承运人的信息交易以及配套的登

5、记、检验、信息受理、投保、查询等服务。（3）运输中心：物流园依托停车场地，整合社会车辆，采用多种先进技术和高度自动化的机电设备，将机械、计算机、自控设备以及智能IC卡技术有机地结合起来，实现车辆出入管理、自动收费管理、自动存储数据等功能，为物流园内车辆提供方便快捷、收费准确可靠、保密性好、灵敏度高、使用寿命长、形式灵活、功能强大的智能停车场管理服务。（4）零担快运中心：依托零担仓库和科学合理的线路规划，建立起一个线路齐全、运作规范的道路零担快运市场，整合一批从事道路零担货物运输的企业，为当地的专业市场和制造企业提供小批量、多频次、快速度的货运物流服务。 （5）仓储中心：依托现代化的仓库，主要为

6、制造企业或商贸企业在当地设立销售商品的地区分拔中心服务，也为季节性商品的存储与分拔服务。（6）配送中心：依托现代化的立体仓库和先进的物流信息系统，主要服务于大型超市、大卖场、便利店等连锁经营企业，提供及时、周到、快捷的城市配送服务。 （7）配套服务：主要引进运输车辆的维修和给养、餐饮、商店、汽车旅馆、员工宿舍、娱乐等后勤配套服务，优化物流平台的的投资与创业环境。6、项目实施进度安排该项目计划两年完成建设工作，自2014年9月开始项目前期准备，2016年12月完成建设任务。7、项目投资：本项目建设投资34262.82万元， 其中:建筑安装工程费22917.89万元，设备费3100.00万元，工程

7、建设其他费6305.52万元（含土地费用4200万元），预备费1939.40万元。资金来源：资金来源主要包括：项目资本金13762.82万元；银行贷款17000万元；申请交通运输部专项资金投资补助3500万元。1.2项目建设单位概况荆州荆岳综合物流园由深圳市同洲电子股份有限公司出资建设，为了便于运营管理，深圳市同洲电子股份有限公司在荆州开发区注册全资子公司-湖北同洲信息港，负责物流园的建设运营管理。湖北同洲信息港有限公司是深圳市同洲电子股份有限公司在荆州开发区设立的全资子公司。同洲电子（股票代码：002052），是我国专业从事数字视讯行业的首家上市公司。历经多年高速发展，公司成功构建了跨越广电

8、网、通讯网及互联网的3C产业体系，产品涵盖关键前端系统、网络、核心软件、中间件、运营支持系统、内容服务、增值业务、数字电视机顶盒、数字电视一体机、IPTV机顶盒、卫星通讯、安防电子等产业，在视讯行业打造了最完善的数字电视产业链。在广播电视产业，同洲电子是唯一一家可提供成熟的数字电视全业务互联互通整体解决方案和服务的提供商，全面助力广电打造成全业务运营商，推动全球数字视讯产业的发展。公司拥有年产2000万台的数字视讯产业化基地，具有丰富的产业化经验。公司位于深圳龙岗的研发和生产基地占地面积4.5万平米，获得了ISO9001：2000、ISO14000、CCC、CE、FCC、UL、RoHS认证，拥

9、有一流的产业化设备，采用了先进的SAP系统，建成了良好的合格供应商体系和质量保证体系。2012年深圳同洲电子公司入驻荆州后，在积极拓展主营业务的同时，不断转型发展，尝试向物流行业进行延伸，尤其是国家近年来大力扶持培育现代物流产业，更是增加了同洲电子进军物流业的信心和决心。1.3研究范围1、根据国家有关政策，结合荆州市及荆州开发区实际情况，分析项目提出的背景及建设必要性2、市场分析预测3、项目建设地点及项目建设的有利条件4、项目建设规模论证5、工程建设方案6、环境保护、劳动安全卫生及节能7、企业组织及劳动定员8、工程实施进度安排9、投资估算和资金筹措10、经济效益和社会效益评价11、项目实施风险

10、及控制措施1.4编制依据1、湖北省公路水路交通运输发展“十二五”规划纲要2、湖北省“十二五”交通物流发展规划3、湖北省交通运输厅关于印发湖北省公路水路“十二五”规划重点项目库的通知4、荆州市城市总体规划（2008-2020）5、荆州开发区总体规划（2010-2020）6、荆州市经济和社会发展第十二个五年规划纲要7、荆州开发区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要8、荆州市土地利用总体规划（2006-2020）9、荆州市物流业调整和振兴规划10、荆州市物流业发展现状调研报告11、荆州市公路、水路交通“十二五”发展规划12、荆州国家公路运输枢纽总体规划（2008-2020）13、荆州港口总体规划（

11、2005-2020）14、振兴荆州商贸物流业发展规划15、荆州市商贸物流“十二五”发展规划16、荆州市重点产业“十二五”发展规划17、长江经济带开发开放荆州交通规划（2009-2020）18、关于加快荆州长江经济带新一轮开放开发的决定19、建设单位提供的相关资料1.5主要技术经济指标汇总主要技术经济指标汇总表序号名称单位数量1总用地面积186676.462总建筑面积148935.053建筑占地面积67051.604建筑密度%35.95容积率0.806绿化率%257停车位辆3008建设投资万元34262.829财务内部收益率（税后）%8.5610财务净现值（税后）万元1380.3411投资回收期

12、（税后）年11.9212总投资收益率%71.6初步结论园区的建成，将吸纳更多的中小型物流企业入驻，集中经营，形成综合性的物流基地。园区的建成，使开发区各生产企业的运输车辆的流动集中在开发区内，不会进入市区，从而给市区的交通减小压力，降低交通事故的发生率。园区的建成给规范化物流市场带来良好的锲机，有利于荆州市物流业的健康发展，同时降低物流成本，为荆州市的经济发展提供有力支撑。园区建成以后，将大力推进先进的现代物流技术和管理模式，引导企业推广使用机械化、自动化的装卸、搬运、传送、分拣设备以及计算机控制系统、数字识别系统、电子订货系统、货物跟踪系统等先进的物流技术，引导企业建立物流信息系统或公共物流

13、信息平台。通过发展信息化物流，提高物流企业的整体运作和管理水平，推进荆州市和开发区物流业整体的自动化和信息化进程，与国际物流接轨，使各企业自身的物流水平迈上一个新台阶。为荆州市的经济发展作出强有力的贡献，因此，项目建设是十分必要的。项目选址理想，物流市场发育良好，内外交通及市政配套条件成熟，项目的建设方案合理，财务效益较好，项目建设是可行的。第二章 项目建设背景及必要性2.1荆州市社会经济发展状况2.1.1荆州市概况荆州市位于东经111150114050，北纬2926031370。地处湖北省中南部，江汉平原腹地，长江自西向东横贯全市，全长483公里。荆州东连武汉、西接宜昌、南望湖南常德，北毗荆

14、门、襄阳。总面积1.41万平方公里，人口661万人，下辖荆州区、沙市区、江陵县、松滋市、公安县、石首市、洪湖市、监利县8个县（市、区）和国家级荆州开发区。长江483公里黄金水道绵延过市；我国最长的两条国道207纵横南北、318横跨东西，携沪渝高速、两广高速等重要通道在荆州形成十字状交汇；作为国家“四横四纵骨架客运专线”之一的汉宜高速铁路也即将建成通车。多种运输方式有效结合，构成了荆州市布局合理、畅通高效、衔接紧密的综合运输网络，进一步巩固了荆州作为国家公路运输枢纽城市的地位，提升了其作为长江三角洲和珠江三角洲两大经济区域与西部地区、东北地区之间联系的交通枢纽的重要作用。当前的荆州，已经进入发展

15、的黄金期和机遇的叠加期。国家承接产业转移示范区、长江中游城市群、洞庭湖生态经济区三大战略机遇汇集，正在转化为振兴荆州的强大磁场；国家依托“黄金水道”，建设长江经济带，扩大沿江内陆开放开发，为振兴荆州注入强大动力。此外，荆州成功纳入全国老工业基地调整改造规划，成为全国大遗址保护示范区、国家“北煤南运”大通道水铁联运重要节点，荆州开发区晋升为国家级经济技术开发区。2.1.2荆州市经济发展现状随着新一轮长江经济带开放开发、新型城镇化等重大战略的实施，荆州承接产业转移步伐越来越快，产业支撑带动和支撑能力越来越强。2013年，经济社会呈现“逆势稳进、位次前移”的良好态势。全年实现地区生产总值1334.9

16、亿元、增长10.4%；完成固定资产投资1355.6亿元、增长30%；规模以上工业增加值530.5亿元、增长13.9%；社会消费品零售总额738.3亿元、增长13.5%；外贸出口11.27亿美元、增长22.2%；地方公共财政预算收入71.9亿元、增长26.8%；居民消费价格指数上涨3.1%，低于年初计划目标；城镇居民人均可支配收入18706元、增长10%；农村居民人均纯收入9909元、增长13.8%。总量继续保持全省第四，增幅高于全省平均水平；固定资产投资、规模以上工业增加值、地方公共财政预算收入实现“三年翻番”，农产品加工成为首个千亿级产业。2.2荆州开发区概况1992年5月，荆州开发区（是荆

17、州经济开发区和荆州高新技术产业园内的规范化简称）正式挂牌成立。同年8月，经湖北省人民政府批准，升级为省级开发区。2011年6月，荆州开发区得到国务院批准，升级为国家经济技术开发区，定名为荆州开发区，成为湖北省第八个国家级开发区。目前已经形成了机械工业园、电子工业园、印染循环经济工业园、化工工业园、生物医药工业园、农副产品加工园六大支柱产业园区于一体的综合性高新技术产业聚集区，有力地带动了荆州市工业经济的迅猛发展。荆州开发区位于荆州市城区东端，下辖联合街办、滩桥镇、沙市农场、岑河农场，辖区面积约209平方公里，区域人口18万。荆州开发区是湖北省重要的高新技术产业基地，基础设施配套齐全，水运、公路

18、、铁路等交通网络四通八达，工业区用地基本实现了水、电、路、气、通讯等“七通一平”。建有国家级高新技术创业服务中心。区内主导产业初具规模，基本形成了机械电子、化工、纺织服装、生物医药和农产品加工五大产业。即以恒隆、荆州小天鹅洗衣机、小天鹅三金电器、沙市钢管厂、环球、巨鲸等企业为主体的机电产业；以沙隆达、利洁时、汉科、三才堂为主体的精细化工产业；以奥达、东印、越美为主体的纺织印染产业；以美中能特、津奉制药为主体的生物医药产业；以大明水产、永康生物为主体的农副产品加工产业。其中纺织服装园位于荆州开发区南侧，规划占地面积9216亩，距荆州中心城区7.1公里，与沪蓉高速公路和318国道紧紧相连。集中土地

19、利用、污水处理、热点供应，共享科技、金融、信息、物流、人才资源平台，以印染为主，纺织、服装为辅，兼有工业、市政公用设施、居住以及绿化防护五大功能。机械工业园和电子工业园位于荆州开发区工业新区西北侧，规划占地面积约539.72公顷，园区北距沪蓉高速出口3公里，南距长江盐卡码头5公里，西侧紧临荆沙铁路，对外交通便利，基础设施完善，是以汽车零部件、机械、轻工家电及配件为主产业的工业园区，园区内主要企业有恒隆公司、环球公司、环宇公司、华意等。化工工业园位于荆州开发区东南侧，规划占地约467.2公顷，北距沪蓉高速公路出入口10公里，南接长江盐卡码头，西侧紧临荆沙铁路，是以化工、建材、仓储为主导产业的工业

20、园区，园区内主要企业有泛亚石油、沙隆达化工新区等。2009年，开发区规模工业总产值达到112亿元，规模以上工业增加值达到33亿元，财政收入达到6.3亿元，固定资产达到57亿元；企业达到596家，其中工业企业达到361家、规模以上工业企业167家。荆州开发区是荆州市开放开发的主平台、工业兴市的主战场，经济发展的火车头，已成为全市工业的核心区。2.3荆州开发区物流发展概况荆州荆岳综合物流园功能定位为荆州市公铁联运物流园区，主要依托荆岳铁路和高速公路的综合交通优势，重点为荆州开发区的工业和商贸企业提供物资集散、中转、流通加工和配送服务，辐射两湖平原（江汉平原、洞庭湖平原）及至长江经济带；同时利用临近

21、荆岳铁路的便利条件，实现公铁联运服务。目前荆州开发区内较成规模的物流企业是荆州长江物流有限公司。由该公司经营的荆州长江物流园是湖北省交通“十五”重点工程之一，也是全省交通系统第一个采用股份制公司化运作模式建设的交通重点工程，位于荆州市东南部，临近荆州市盐卡港，于2004年8月开工建设，2005年5月建成运营，总投资规模5000万元。园区一期占地总面积10.7万平方米（约161亩），其中建筑面积2.47万平方米，普通仓库8000平方米（2011年底将达到3万平方米），保税仓库5000平方米，停车场4万平方米，可容纳大型车辆400余辆。2007年以来，长江物流园的主营业务为仓储服务、停车服务和门店

22、出租。2007年后，开始主营第三方物流服务，如今第三方物流营业收入已占到园区总收入的80%以上，主要服务于沙隆达、活力28、创维电视和美的电器等工业企业，以及大润发超市等商贸流通企业。园区货物吞吐量达100万吨/年。目前园区内集货物匀速、仓储配送、联运代理、信息交易、停车堆场、汽车维修、住宿餐饮等多功能与一体，设施齐备、功能完善，具有较强的组织、辐射和服务功能、现已由来自全国110多家经营户入驻，开展货运信息业务，拥有自有车辆10余辆、挂靠车辆300辆。荆州市工商、税务、金融、交通、运管、检验检疫、公安等部门也纷纷进驻，为广大车主和经营业主提供相关优质服务。虽然荆州市开发区的物流业发展已具有一

23、定的经济基础、便捷的交通条件及市场发展空间，但和开发区的发展速度已经日益增长的物流需求相比，包括长江物流有限公司在内的开发区内物流企业仍然普遍存在一些问题，主要体现在：一是企业竞争实力较弱，企业之间存在同质化恶性竞争。目前开发区内、长江物流园内入驻的物流企业多为中小型企业，近年来，随着燃油、通行费等运营成本的不断上升，企业的负担逐渐加重。由于企业的小、散、弱，缺乏资金引进先进的车辆和设备，企业之间提供的多是同质化、低层次的服务，从而致使企业之间竞争激烈。加上市场机制不完善，众多企业迫于竞争压力而不得不以低价争取货源，低层次的服务，从而致使企业之间 竞争激烈激烈。加上市场机制不完善，众多企业迫于

24、竞争压力而不得不以低价争取货源，低层次的市场竞争导致企业亏本经营的现象发生，并迫使企业采取超载超限运输等非法运输手段获取利润。在此情况下，市场运价已无法反应物流市场的真实经济活动价值以及供求关系，恶性竞争严重扰乱了物流市场的正常秩序，也压低了整个物流业的总体效益。二是物流企业多提供运输和仓储等传统功能服务，缺乏增值性物流服务和综合性物流服务。尽管开发区内不乏一些专业物流企业发展速度较快，少数企业能够结合自身的优势发展现代物流业务，但大多数物流企业存在物流服务效率不高、服务内容有限、服务方式与手段传统和单一等问题。很多企业只能简单地提供货运配载、停车和仓储服务，而在流通加工、物流信息服务、物流成

25、本控制等物流增值服务方面，尤其在物流方案设计以及全程物流服务等高层次的服务方面不没有开展。此外，供应链管理理念尚未引起物流企业的足够重视，企业处理供应链上下游企业关系、尤其是客户关系的能力较弱，不能有效利用诸如供应商库存管理、信息集成和共享等供应链管理手段。三是物流企业人才缺乏，现有从业人员素质不高。物流业的持续健康发展，离不开具有计算机网络、交通运输、仓储管理、物流系统设计、市场营销、区域经济等方面专业知识和实践能力的复合型人才。开发区物流企业发展需要大量的物流人才，但目前区内物流企业的从业人员学历普遍不高，受过物流相关专业学历教育的人数占物流企业从业人员总数的比列极低。物流专业人才结构、数

26、量和质量均与市场需求脱节，不能很好地满足荆州开发区物流业发展的需要。四是物流信息化程度低：据调研了解，荆州开发区内，除了长江物流园拥有自己的信息中心之外。其他物流企业信息化程度较低。很少有企业开展信息化方面的整体规划或方案制定，建立物流信息管理系统或物流信息发布平台、运用GPS和GIS等先进技术的企业较少，在我国大量物流企业中已得到广泛应用的RFID、EDI等技术，荆州开发区物流企业应用的却是寥寥无几。开发区内拥有立体仓库、自动导向车系统、货物自动跟踪系统等物流自动化设施设备的物流企业也极少。物流企业对信息化重视不够，信息化整体水平低，已经成为制约开发区物流发展的技术瓶颈。（荆州市物流基地规划

27、图）2.4项目建设的必要性目前，荆州国家级经济技术开发区基本形成了机械、电子、化工、印染、农副产品加工等六大产业。但荆州市物流业基本处于发展初级阶段，尚未形成一定的规模。各方面服务功能不完善、不齐全。不能满足开发区各企业日益增长的物流需求。荆州开发区各大、中型生产企业，产量以每年30%的速度递增，到2015年，仓储面积需达到300000平方米才能满足园区内各生产企业的需求。目前，荆州市大、小物流企业达400多家，开发区各企业货物的运输大多依赖于外地网络车辆，物流成本较高。根据各生产企业的发展，运输环节也将受到很大的制约，甚至不能及时将产品运出。荆州市众多小型物流企业分散，大部分小型物流信息部集

28、中在市区。由于其分散和不规范化管理，给荆州市的交通带来压力，造成交通拥堵，给园区的物流规划带来不利影响。因此，规划建设综合性物流园区是开发区发展的必然需求，建立大型物流基地势在必行。第三章 市场需求分析与预测3.1市场需求分析3.1.1物流园主要依托的产业物流需求情况按照荆州市物流整体规划，荆州荆岳综合物流园主要依托公路、铁路两大运输系统，通过建立现代物流平台，为荆州开发区企业服务。荆州开发区产业物流需求概况如下：（一）机械产业物流需求机械产业是荆州经济技术开发区的支柱产业之一，已初步形成通用设备制造、石油钻井专用设备制造、造纸专用设备、矿山机械、石化装备制造、大型工程和船舶配套设备制造业的七

29、个子行业。其中石油钻井专用设备制造是重点产业，其主要以潜江市江汉油田为依托，以四机赛瓦、江汉建机、石油特车等重点企业为龙头，重点打造石油机械产业集群。目前已经聚集了20多家企业5大系列100多种产品，形成了辐射130多家配套关联企业的大型专业设备生产制造群。由于机械产业多属于订单制生产模式，即根据实际订单安排生产，因此对原材料及产成品的仓储需求较少。同时，原材料的运输一半由供货方来负责，所以机械产业对物流服务的需求主要集中在产成品的对外运输作业上。其中主要涵盖了两个方面的内容：第一，荆州开发区机械产业的主要服务对象较为集中，产成品的运输目的主要集中在潜江市江汉油田相关产业链上的各个企业。潜江市

30、江汉油田距离荆州开发区仅72公里，属于公路运输的经济服务半径之内。因此，机械产业产成品绝大多数采用公路运输方式，对开发区内部城市道路和周边对外公路的通达性及便捷性提出了较高的要求。第二，机械产业多属于大型设备生产制造领域，这些设备具有价值高、超重、超长、超宽、不可解体等特点，要求提供运输服务的物流企业具备大件运输服务能力。大件运输具有“专业性、规范性、安全性”的内在要求，与普通货物运输相比，大件运输对企业技能有更高的要求。企业具备相应的运输资质，符合道路大型物件运输管理办法（交公路发【1995】1154号）中对营业性道路大型物件运输业户车辆装备、技术人员、技术工人、技术和安全规章、历史记录等方

31、面的条件规定，拥有特种运输车辆和专业技术装备，能够进行线路勘测、方案设计、路桥加固、排障通行、联系协调等专业化服务和一体化运输能力。（二）电子产业物流需求改革开放以来，荆州市电子信息产业持续快速发展，已成为全市六大支柱产业之一。“十一五”期间，全市以开发区为龙头的电子产业工业总产值以年均50%以上的速度激增，产业规模在全省同行业中处于领先地位，仅次于武汉市位列全省第二名。目前，电子产业在基础原材料与元器件、通讯设备、消费电子、光伏电子、应用软件和通讯服务业等领域形成了一定的基础和优势，成为荆州开发区经济社会发展的新增长点。电子产品属于附加值较高的产品，因此对物流服务品质的需求要高于其他生产制造行业的产品。电子产品对物流服务的需求具体体现在以下几个方面：第一，电子产品具有体积小，重量轻、大批量、小批次等特点，一般多数采用航空运输作为主要运输方式。而对于荆州开发区而言，由于不具备航空运输条件，公路运输成为电子产品运输的首要选择，因此要求开发区具备良好的对外集疏运通道。第二，对于电子产品而言，其兼具订单制生产和规模化生产两种方式，因此对仓储及专业的物流组织方式均提出了一定的需求，物流企业应具备电子产品专用的防静电周转台车、配件及