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1、浙江自考真题地产投资分析19页2019年7月浙江自考真题：地产投资分析与当今“教师”一称最接近的“老师”概念，最早也要追溯至宋元时期。金代元好问示侄孙伯安诗云：“伯安入小学，颖悟非凡貌，属句有夙性，说字惊老师。”于是看，宋元时期小学教师被称为“老师”有案可稽。清代称主考官也为“老师”，而一般学堂里的先生则称为“教师”或“教习”。可见，“教师”一说是比较晚的事了。如今体会，“教师”的含义比之“老师”一说，具有资历和学识程度上较低一些的差别。辛亥革命后，教师与其他官员一样依法令任命，故又称“教师”为“教员”。 一、单项选择题(本大题共24小题，每小题1分，共24分)单靠“死”记还不行,还得“活”用

2、,姑且称之为“先死后活”吧。让学生把一周看到或听到的新鲜事记下来,摒弃那些假话套话空话,写出自己的真情实感,篇幅可长可短,并要求运用积累的成语、名言警句等,定期检查点评,选择优秀篇目在班里朗读或展出。这样,即巩固了所学的材料,又锻炼了学生的写作能力,同时还培养了学生的观察能力、思维能力等等,达到“一石多鸟”的效果。 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。要练说，先练胆。说话胆小是幼儿语言发展的障碍。不少幼儿当众说话时显得胆怯：有的结巴重复，面红耳赤；有的声音极低，自讲自听；有的低头不语，扯衣服，扭身子。总之，说话时外部表现不自

3、然。我抓住练胆这个关键，面向全体，偏向差生。一是和幼儿建立和谐的语言交流关系。每当和幼儿讲话时，我总是笑脸相迎，声音亲切，动作亲昵，消除幼儿畏惧心理，让他能主动的、无拘无束地和我交谈。二是注重培养幼儿敢于当众说话的习惯。或在课堂教学中，改变过去老师讲学生听的传统的教学模式，取消了先举手后发言的约束，多采取自由讨论和谈话的形式，给每个幼儿较多的当众说话的机会，培养幼儿爱说话敢说话的兴趣，对一些说话有困难的幼儿，我总是认真地耐心地听，热情地帮助和鼓励他把话说完、说好，增强其说话的勇气和把话说好的信心。三是要提明确的说话要求，在说话训练中不断提高，我要求每个幼儿在说话时要仪态大方，口齿清楚，声音响亮

4、，学会用眼神。对说得好的幼儿，即使是某一方面，我都抓住教育，提出表扬，并要其他幼儿模仿。长期坚持，不断训练，幼儿说话胆量也在不断提高。 1.一般的写字楼租售采用_租约合同。( )A.标准B.特制C.特别D.法定2.小型购物中心属于( )A.工业用房B.特殊用房C.写字楼D.零售商业用房3.游乐园属于( )A.工业用房B.特殊房地产C.写字楼D.零售商业用房4.固定资产投资方向调节税的征收对象是( )A.固定资产投资B.流动资产投资C.无形资产投资D.有形资产投资5.土地增值税的纳税义务人是( )A.土地管理部门B.土地所有权人C.转让房地产并取得收入的单位和个人D.土地使用权人6.银行放贷必须

5、有适用、适销、适量的物资保证，以避免贷款资金构建的实物不至形成呆滞积压，能及时收回投资，这体现了银行贷款的( )A.物资保证原则B.按期偿还原则C.择优扶持的原则D.先评后贷原则7.某公司2019年年初应收帐款余额为20000元，年末应收账款余额为21600元，全年产品销售收入总额为156000元，则该企业2019年应收帐款周转率为( )A.7.0B.7.2C.7.5D.7.88.某公司2019年年初存货余额为10000元，年末存货余额为20000元，全年产品销售成本为22000元，则该企业2019年存货周转率为( )A.1.1B.1.47C.2.2D.2.59.某公司2009年预收帐款总额为

6、500000元，存货为400000元，则该企业预收帐款存货比为( )A.0.2B.0.8C.1.25D.2.510.以下行为属于房地产交易的是( )A.房屋建造B.房屋维修C.房屋拆迁D.房屋租赁11.土地一级市场指( )A.国有土地使用权转让市场B.国有土地使用权出让市场C.固有土地使用权抵押市场D.国有土地使用权租赁市场12.三级市场是指( )A.土地使用权出让市场B.土地使用权转让市场C.存量房地产交易市场D.新建商品房租售市场13.以下关于房地产权益的说法正确的是( )A.房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益B.房地产权益中必然不包含处置权C.房地产权益中必然包含

7、处置权D.通常情况下房地产权益的界定是不明晰的14.房地产的不可移动性和受制于区域性需要的特点，决定了房地产市场是一个( )A.开放性市场B.封闭性市场C.地区性市场D.新兴市场15.房地产市场需要高素质的专业顾问服务，是因为该市场( )A.缺乏产品B.缺乏信息C.供求不对称D.交易众多16.政府部门通过对市场信号的分析研究，制定出既符合市场需要、可操作性强，又能体现政府政策和意志的土地供给计划，这体现了房地产市场的_功能。( )A.能指导政府制定科学的计划B.引导需求适应供给条件的变化C.指导供给以适应需求的变化D.配置存量房地产资源和利益17.一般来说，消费者收入增多时，会导致对商品住宅的

8、购买需求( )A.增多B.减少C.不变D.不确定18.当房地产开发成本下降时，房地产商品供给数量通常会( )A.增多B.减少C.不变D.不确定19.投资机会选择与决策分析类似于( )A.项目可行性研究B.项目前期C.市场营销D.物业管理20.安排有关现场办公会、项目协调会的会议计划发生在( )A.投资决策阶段B.投资机会选择阶段C.开发方案具体实施以前D.建设阶段21.政府在出让土地使用权时，通过政府土地管理部门与土地使用者协商确定土地使用权出让价格，这一方式被称作( )A.划拨B.招标出让C.拍卖出让D.协议出让22.土地使用权出让金指( )A.土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的

9、金额B.政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地或未进行征地补偿的新区土地时所收取的金额C.政府出让已经具备“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地时所收取的金额D.土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用23.城市的性质在_规定。( )A.专业规划B.总体规划C.详细规划D.分区规划24.居住小区及小区级以下的公共服务设施用地、道路用地和绿地属于( )A.绿地B.市政公用设施用地C.居住用地D.公共设施用地二、多项选择题(本大题共10小题，每小题1分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选

10、均无分。1.以下属于住宅投资方式的有()A.开发建设B.购买C.出租D.出售E.拆除2.以下关于土地增值税税率说法正确的有()A.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%B.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%C.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%D.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%E.增值额超过扣除项目金额300%的部分，税率为70%3.土地使用费的缴纳人包括()A.转让土地的单位B.转让土地的个人C.使用土地的单位D.出租土地的单位E.使用土地的个人4.在进行项目融资结构设计时，

11、需要注意()A.在预售市场不很明朗的情况下，开发商必须做好用股本资金来解决全部开发建设投资的准备B.在大多数情况下，只要开发商能投入占项目总投资30%的股本金，就基本具备了由信贷资金解决其余投资所需要的条件C.在市场条件较好、项目对购买者有较强吸引力的情况下，项目投资所需的资金可以有很大部分通过预售收入解决D.对预售收入投入数量和比例的预期，一定要与项目所处的市场条件相配合，详细分析项目获取预售收入的可能性E.只要条件允许，项目投资所需的资金可以100%的通过预售收入解决5.如果企业的存货周转率偏低，其原因可能是()A.应收账款增加B.大量赊销C.产品滞销D.调整销售政策E.应收账款减少6.能

12、够反映房地产企业经营管理能力的指标有()A.应收帐款周转率B.存货周转率C.税后利润总额D.销售利润率E.权益增长率7.以下关于预收帐款占流动负债比率说法正确的有( )A.预收帐款占流动负债比率=(流动负债/预收帐款)100%B.预收帐款占流动负债比率=(预收帐款/流动负债)100%C.该指标属非结构比重指标D.该比率越大，说明企业的销售能力越强E.该比率越大，说明企业的短期偿债能力越强8.开发商在建设阶段的主要任务有()A.财务评价B.物业管理C.处理工程变更D.签付工程进度款E.解决施工中出现的争议9.以下属于房地产开发前期工作内容的有()A.获取土地使用权B.征地、拆迁、安置、补偿C.规

13、划设计D.制定建设方案E.场地平整10.在我国获取土地使用权的可能方式包括()A.出让B.购买C.转让D.租赁E.划拨三、简答题(本大题共5小题，每小题6分，共30分)1.请简单解释特殊房地产投资与商业运营的关系。2.简述国家征收耕地占用税的目的和对象。3.简述房地产项目融资的含义及实质。4.为什么需要按照用途的不同将房地产市场进行划分?试举出四种不同用途类型的房地产市场。5.试举出三个居住区开发项目技术经济指标和三个非居住区开发项目技术经济指标，并对其进行解释。四、计算题(本大题共2小题，每小题12分，共24分)1.某房地产开发商以4000万元的价格获得了一宗占地面积为3000平方米的土地7

14、0年的使用权，建筑容积率为7.0，建筑覆盖率为40%，楼高15层，1至3层建筑面积均相等，4至15层为塔楼(均为标准层)。建造成本为2000元/平方米，专业人员费用为建造成本预算的7%，用电权费和电贴费等其他费用为300万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1%、3%和5%，预计建成后售价为12000元/平方米。项目开发周期为3年，建设周期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入;年贷款利率为8%，每半年计息一次，融资费用为贷款利息的10%。请计算项目总建筑面积、标准层

15、每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少?2.某房地产开发商向工商银行贷款5000万元，期限为2年，年利率8%，若该笔贷款的还款方式是期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总和多少?如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少?五、论述题(本大题12分)试论述房地产经济寿命和自然寿命的关系，不同使用性质房地产的经济寿命有何区别?2019年7月自考真题：房地产经济学一、单项选择题(本大题共25小题，每小题1分，共25分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未均无分。1.国民收入的增

16、长与房地产业的发展一般呈( )A.正比关系B.反比关系C.正相关关系D.反相关关系2.城市建筑地块的所有权归( )A.居民个人所有B.市政府所有C.国家所有D.市民集体所有3.房屋的地基是建筑物的( )A.建筑底层B.基础设施C.基础载体D.下层荷载4.房地产经济学是研究房地产经济运动规律和( )A.资源配置效率的科学B.房屋建筑设计的科学C.房屋施工管理的科学D.房屋节能环保的科学5.下列属于住宅的房屋是( )A.实验室B.别墅C.办公室D.医疗室6.土地市场的一个显著特点是( )A.综合性B.科学性C.区域性D.多样性7.住宅业的产业关联度较强，是由于它的发展( )A.关系到千家万户的住宅

17、需求B.能够促进住宅设计多样化C.关系到住宅市场的价格变动D.能够带动相关行业的发展8.我国目前商品房价格构成中，各种税费占( )A.2%5%B.6%9%C.10%15%D.20%25%9.地租的含义是( )A.土地收益的资本化B.使用土地而获得的报酬C.使用土地而获得的收益D.使用土地而支付的代价10.构建比较合理的住房价格体系应( )A.限制大面积套型B.限制建设别墅C.增加居民收入D.控制开发利润11.金融业和商业用地应位于( )A.城市中心B.风景区C.飞机场D.工业区12.固定利率购房抵押贷款最普遍的方式是( )A.本金均摊B.利息均摊C.本息均摊D.利润均摊13.投资回收期是指以项

18、目的净收益抵偿( )A.固定资产投资所需要的时间B.流动资产投资所需要的时间C.无形资产投资所需要的时间D.项目全部投资所需要的时间14.住宅的生活资料功能主要体现在生存需要和( )A.社交需要B.享受需要C.投资需要D.交易需要15.住房供应体制应当满足( )A.高收入群体需求B.中收入群体需求C.低收入群体需求D.不同收入群体需求16.房地产业信用规模分为( )A.相对和绝对规模B.总量和结构规模C.产品和质量规模D.长期和短期规模17.房地产经济宏观调控的首要目标是( )A.解决房地产发展资金B.促进房地产业高速发展C.实现房地产经济总量平衡D.调整房地产与其他产业的比例18.房地产税收

19、政策调整，除税种增减外，还可以( )A.变更课税依据B.变动税率C.变更课税对象D.变更课税时间19.现阶段国家分配房地产升值收益的一个重要措施是( )A.收取土地使用权出让金B.收取土地增值税C.收取土地使用费D.收取物业税20.为土地交易提供价格参考的土地估价中，估价结果最易被双方接受的评估方法是( )A.市场比较法B.收益法C.成本法D.基准地价系数修正法21.房地产企业经营的对象是( )A.土地B.不动产C.服务D.管理22.房地产开发企业经营活动中的主要组织形式是( )A.直线职能型组织B.H型组织C.项目管理组织D.矩阵型组织23.开发项目建设监理的内容包括投资控制、质量控制和(

20、)A.进度控制B.规划控制C.人员控制D.体制控制24.通常来说，房地产企业资本利润率要比社会平均利润率( )A.低B.高C.相等D.很难定25.房地产业可持续发展的核心是( )A.经济社会环境协调发展B.房地产业高速发展C.城市建设迅速发展D.房地产开发利润迅速增加二、多项选择题(本大题共10小题，每小题1分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。26.房地产的主要经济特性有()A.内涵的统一性B.价值的双源性C.空间的固定性D.需求的普遍性E.效用的长期性27.房地产经济发展对国家特别是地区财政收入开辟重

21、要来源，体现在()A.土地出让金增加B.房地产税金增加C.关联产业税金增加D.房地产管理费增加E.企业收入增加28.影响国民经济运行的房地产经济变量有()A.房地产业增长率B.房地产业经济效率C.房地产所有制D.房地产业信用规模E.房地产需求与供给水平29.房地产业周期波动一般经历的阶段有()A.成熟阶段B.繁荣阶段C.衰退阶段D.萧条阶段E.复苏和增长阶段30.缴存住房公积金的职工可以申请住房公积金贷款用于自用住房的()A.购买B.建造C.翻建D.小修E.大修31.房地产开发的前期工作内容包括()A.获得土地使用权B.规划设计和建设方案制定C.实施筹资计划D.征地和拆迁安置E.估算工程量和开

22、发成本32.房地产经济宏观调控的主要政策手段包括()A.产业政策B.投资政策C.法律手段D.行政手段E.计划手段33.我国原有的城镇住房制度的表现形式有()A.住房统包统分制B.住房实物福利分配制C.住房货币化分配制D.住房低房租制E.住房公积金制34.运用货币政策对房地产经济实施宏观调控，主要体现在()A.控制房地产业投资规模B.控制货币投放量C.控制个人投资额D.控制房地产信贷总规模E.控制外汇交易量35.房地产企业内部职责设计的原则有()A.管理跨度适宜原则B.目标适应原则C.责权利相结合原则D.国家、集体、个人利益相统一原则E.员工按劳分配原则三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分

23、，共15分)36.城市垄断地租37.内部收益率38.土地开发39.房地产需求的价格弹性40.房地产经济间接调控四、简答题(本大题共6小题，每小题5分，共30分)41.简述城市规划的作用。42.抵押贷款中的借贷双方主要存在哪几种关系?43.简述影响房地产价格的主要因素。44.简述土地具有不断升值趋势的原因。45.简述房地产开发项目市场分析的内容。46.简述房地产企业减少资金占用的基本途径。五、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)47.联系我国房地产经济发展的现状，论述宏观调控中应采取的对策。48.结合实例论述城市居住房地产的微观区位选择。温馨提示：由于很多试题(主要是主观题)，其答案并不是唯一的，甚至是开放的，一道题的解题思路是多种多样的，从实施素质教育的要求出发，应该鼓励自考生用多样的思路解题。正是因为如此，在评卷过程中，往往会根据考生的作答情况，对评分标准进行调整，也正因如此，教育部把国家教育考试靠后的评分标准仍然列为秘密材料。因此教育部不在网上公布答案，请考生谅解。