大别山游客集散中心建设工程项目策划建议书.docx

1、大别山游客集散中心建设工程项目策划建议书大别山游客集散中心建设工程项目可行性研究报告目录附表：投资估算表、财务评价表附图：游客集散中心建筑方案图第一章 总论一、项目概况（一）项目名称：大别山游客集散中心建设项目（二）项目业主： 省市旅游开发有限公司（三）建设地点：市办事处村（四）项目性质：新建（五）建设目标本项目通过大别山游客集散中心、游客换乘中心及停车场等旅游配套基础设施建设，改善旅游基础设施条件和旅游环境，提升景区吸引力和旅游竞争力，以合理保护和开发及周边旅游资源，推动旅游业的可持续发展。（六）工程建设规模及内容1、游客服务中心：建筑面积3000平方米，功能：旅游信息咨询、景区风光展示、导

2、游服务、医疗站、员工休息等服务功能及设施。2、游客换乘中心及停车场：建设南北停车场，标准停车位2320个。功能：售票、车辆调度、侯车、修理、洗车等。3、旅游商品市场：建筑面积3000平方米，建设有特色的旅游商品步行街，具有商业网点、银行、邮局等功能。4、配套建设道路、厕所、围墙、水、电及环境基础设施。5、项目建设用地面积171067平方米。（六）建设工期：6个月，2011年10月2012年3月。（七）项目投资估算及资金筹措1、项目建设投资：4655万元，其中建设工程费2791万元，工程其它费用1675万元，预备费84万元，建设期利息106万元。2、资金筹措：申请银行贷款3000万元，业主自筹1

3、655万元。（九）主要技术及经济指标表11：主要经济技术指标序号名称单位数量备注1建设规模1.1游客服务中心平方米30001.2停车场平方米1000001.3旅游商品市场平方米30002项目投资万元46553.1建设投资万元45493.2建设利息万元1064资金来源万元46554.1企业自筹万元1655自有资金4.2银行贷款万元3000 贷款本金5新增固定就业岗位人106经济效益6.1经营收入万元1689年均6.2营业税金万元92.9 年均6.3总成本万元260年均6.4利润总额万元1336年均7财务评价指标7.1投资利润率%22.14%平均7.2投资利税率%30.70%平均7.3全部投资静态

4、投资回收期年5.17 含建设期税后7.4全部投资财务内部收益率%24%税后7.5全部投资净现值万元3056税后7.6盈亏平衡点%29.96%达产年7.7贷款偿还指标还款中期利息备付率8.55 均2还款中期偿债备付率1.19均1二、业主简介与项目实施基础项目业主是省市旅游开发有限公司成立于2010年11月2日，是市政府确定的工业园区投融资平台-市投资发展有限公司与市街道办事处村民委员会共同发起设立，公司经营范围为从事旅游景区开发、旅游信息咨询服务；旅游工艺品批发、零售；住宿、餐饮、娱乐项目的筹建。公司注册住所市街道办事处村，注册资本500 万元，其中：市投资发展有限公司出资350万元，市街道办事

5、处村民委员会出资150万元。三、编制说明（一）编制依据1、国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版），国家发改委投资项目可行性研究指南；2、风景名胜区管理暂行条例、风景名胜区管理暂行条例实施办法、风景名胜区建设管理规定、风景名胜区安全管理条例等；3、城市规划法、环境保护法、森林法及文物保护法；4、中国旅游业十一五发展纲要5、省旅游发展总体规划6、城市圈“两型”社会建设社会事业规划纲要7、旅游发展总体规划8、十一五旅游发展规划9、委、市政府关于加快发展旅游经济的决定10、黄冈大别山旅游经济带发展专项规划11、市委、市政府关于加快发展旅游经济的意见12、市十一五旅游发展规划13、

6、中国旅游业发展“十五”计划及2015年、2020年远景目标纲要国家旅游局。14、市城投公司提供的相关资料和具体要求等。（二）编制原则1、贯彻执行国家有关保护和开发利用风景名胜资源的方针政策及相关的法律、法规。2、实现资源的有效配置，社会效益、经济效益、生态效益相结合，实现可持续发展原则。3、符合地方社会、经济发展规划，协调发展原则4、运行经济、合理，投资节省，规模经济与实际相结合原则。5、动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则。（三）编制范围本报告就市大别山游客集散中心建设项目进行可性行研究，编制范围包括：项目建设背景及必要性分析，建设规模及方案策划，投资估算及经济社会效益分析等，通过

7、可性行分析研究，得出合理结论，为投资人及审批部门提供决策参考，并作为下阶段开展工作的基础和依据。四、主要结论与建议市作为旅游新秀城市，有着十分明显的旅游资源优势和区位优势。本项目以市杜鹃花为资源基础，打造集游览观光、旅游接待、旅游度假于一体的旅游接待中心。通过项目建设游客集散中心、停车场，完善基础设施，为保护和开发市旅游资源奠定更好的基础，通过项目建设，能有效提高旅游承载力、服务能力，增强旅游吸引力和市场竞争力，全面推动市旅游业发展，并实现良好的商业投资效益。引入商业资本开发旅游资源，可以实现保护开发与社会经济的协调发展和可持续发展，实现地方旅游业发展与公司发展的有机统一，对于推动市旅游业发展

8、具有积极意义。可见，项目建设是必要的，也是可行的。第二章 项目建设背景一、市概况及旅游资源特色（一）市概况市位于鄂东北、大别山中段南麓、鄂豫皖三省交界处，是城市圈的重要卫星城市。全市版图面积3747平方公里，辖19个乡镇办事处和1 个省级经济开发区。市区规划区面积172平方公里，建成区面积23.76平方公里。全市总人口120万人，城区常住人口22万人，每年流动人口近10万人，2020年市区建成面积将达38平方公里。全市综合经济实力位居前三名，步入全省山区县(市)先进行列，先后获得了全国科技进步、广播电视、体育、教育、民政工作、双拥模范等国家级先进县(市)称号，城市建设、文化、计划生育、卫生等专

9、项工作已跻身全省先进县(市)行列。1、地理位置市位于省东北部，大别山中段南麓，长江中游北岸。北与河南省商城县、新县以山脊为界，东北同安徽省金寨县依界岭分水，省内东邻罗田县，南接团风县、市新洲区，西与红安县毗连。地理方位:东经1144011528，北纬30523136。2、社会经济概况2010年，市国民经济快速增长。全市实现地区生产总值118.7亿元，同比增长14%。投资高位运行，完成全社会固定资产投资112.15亿元，增长34.96%。消费规模扩大，完成社会消费品零售总额54.5亿元，增长15.4%。发展质效提高，完成全口径财政收入12.43亿元，增长41%，地方一般预算收入4.7亿元，增长1

10、6.7%；城镇居民人均可支配收入12802元，增长13.5%；农民人均纯收入3988元，同比增加242元。近年来，市委、市政府认真贯彻执行党的十七大精神和科学发展观，全力加快推进新型工业化和农业产业化进程，大力推行招商引资和项目建设，在对外招商上给予了“三个放开”的优惠政策，吸引较多的外来投资者。目前，全市共引进招商项目100多个，解决了城乡大量就业和从业人员，城镇居民逐年呈上升趋势，有力促进了市国民经济和社会各项事业的全面发展，市城市化进程建设得到稳步发展。市信用环境不断优化，已被省政府授予最佳信用县市。3、资源条件（1）自然资源市有着丰富的自然资源和自然景观。有耕地100余万亩，林地近30

11、0万亩。水域45万亩。地表水、地下水储量20多亿立方米，高于全省平均水平。玄武岩、大理石、萤、硅、玉等矿储量很大，还有金、银、铜、钛铁、镜铁、磁铁、赤铁、褐铁等矿。野生动物有一百多种，珍稀动物有北豹、梅、野猪、水獭、草狐、娃娃鱼、断板龟、银环蛇等。植物千余种，大宗特产有桑蚕、板栗、菊花、柿子、银杏等。还有大量珍贵中药材如蔓荆子、天麻、杜仲等等。资源富集，物产驰名。工业已形成汽车配件、治金机械、花岗石材、电力能源、医药化工“五大集群”。汽车配件成为省重点产业集群，是“中国花岗石之乡”。特色农业已形成中国菊花之乡、中国油茶之乡、中国板栗之乡及蔬菜、畜牧、桑茶药产业等“三乡三业”，福白菊、黑山羊、绿

12、壳蛋、野茶油茶名品畅销海内外。（2）人文景观是文化古城。之名始于东晋，隋开皇十八年（公元589年）设县治，至今有1400余年历史。的“古战文化”、“名士文化”、“移民文化”、“红色文化”、“名村文化”、“民俗文化”，异彩纷呈，魅力无限。在古老而神奇的土地上，有世界经典战例柏举之战的古战场遗址，有麻姑献寿、麻姑羽化成仙的传奇故事,有曹操亲临龟峰山题名的“能仁寺”遗址,有唐太宗李世民登临龟峰山吟咏的诗歌,有被列为全国重点保护文物,被誉为”楚天第一塔”的千年古塔柏子塔,有唐代杜牧饮酒赋诗、闻名天下的杏花村，有北宋时期兴建的五脑山帝主庙，有明代著名思想家李贽著书讲学的遗址钓鱼台，有一代廉吏于成龙勤廉治

13、政的歧亭古镇。还是明代晚期中国进步哲学、文学的中心，思想家李贽、戏剧学家冯梦龙、公安文学代表“公安三袁”等长期寓居，著书讲学，明代文化美名遐迩。历史人文昌盛，英才辈出，明清时期有芝佛、辅仁、万松等十二大书院，仅明代就有进士136人，其中吏部尚书李长庚、兵部尚书刘天和、竟陵派代表作家刘侗等名垂青史。是明清时期“移民之都”，“全国八大移民集散地”之一，“孝感乡”声振川渝，移民文化影响久远。（二）旅游资源丰富是旅游胜地。已被规划为城市圈的重要休闲旅游服务基地，被列入国家红色旅游“1231”工程。境内地域广阔，雄山秀水，魅力天成。全市风景名胜众多，龟峰山的雄壮、五脑山的幽静、九龙山的神奇、杏花村的古韵

14、、古杜鹃群落的芳菲、红色旅游的震撼、乡村农家乐的天然等享誉华中。绿色景观突出。境内巍巍大别山延绵近百里，海拔1000米以上的山峰有9座，举水、巴水纵贯南北，大中小型水库253座（其中大型水库3座），长年水保有量20亿立方。被誉为“天下第一龟”的龟峰山风景区，由龟头、龟背、龟尾等9座山峰组成，面积近70平方公里，整个山体酷似一只昂首吞日的巨大神龟；龟峰山龟背岭有连片近万亩的原生态古杜鹃，据专家考证，有近百万年的历史，是华中地区最大的古杜鹃群落，其面积之大、保存之好、密度之高、花色之美，堪称华中一绝、全国少有。每年暮春三月，漫山红遍，形成非常壮观的“杜鹃花海”景观，堪为“中国杜鹃第一山”，市也被中

15、国花卉协会评为“中国映山红第一城”，红杜鹃被评为“灵秀十大旅游新秀”。还有被誉为“麻姑故里、五脑仙山”的五脑山国家森林公园，麻姑在此修道成仙，有“九龙缠顶”神奇传说的九龙山国家地质公园，还有牧童遥指处“杏花村”等景观极具开发潜力。红色资源富集。是革命老区，是著名的“黄麻起义”策源地，是红四军、红二十八军的诞生地，孕育了王树声、陈再道、许世友等44名共和国将军。将军故里乘马岗是“全国将军第一乡”，烈士陵园入选全国红色旅游“1231”工程经典景区，乘马会馆是全省爱国主义教育基地。还有王树声大将故居、县苏维埃政府旧址、红军饭店等一大批红色旅游景点。目前拥有龟峰山、烈士陵园4A级旅游景区2家，杏花村、

16、五脑山、博物馆3A级景区3家，乘马会馆2A级景区1家，A级景区居全省县（市）之首。三、发展前景与项目提出（一）发展前景市区位交通优势明显，从乘坐火车，到车程只需半个小时，南京只需2个小时，到上海只需4个小时，北上京津、南下港澳、西至川渝，都可实现朝发夕至、夕发朝归。距天河国际机场80公里,距阳逻机场、阳逻长江深水港70公里,已开通至的城际列车,这些发达便利的水陆空立体交通条件,使成为大别山地区的门户和中转站,成为进出大别山旅游的必经之地。按照“政府主导，部门支持，社会参与，市场运作”的原则，整合旅游资源，重点开发“三山（龟峰山、五脑山、九龙山）一村（杏花村）一花（古杜鹃花）、一线（红色旅游精品

17、线）一大片（农家乐）”，着力打造名将（王树声等）、名士（李贽等）、名胜（古城遗址等）、名景（三台八景等）、名戏（东路花鼓戏等）、名村（杏花村等），形成生态观光游、休闲避暑游、人文游、红色旅游、寻根游、乡村体验游等六大产品，把建设成为旅游强市、大别山地区旅游门户城市和中国优秀旅游城市。（二）项目的提出游客集散中心是接待来访客人的地方，是旅游地区对外形象展示的一个主要窗口。大到一个城市，小到一个公园，一个景区都应该有自己的访客中心。随着景区（点）质量等级划分与评定出台的相关政策和景区提高服务质量的客观要求，游客集散中心的建设已逐渐被景区经营者和管理者所重视。游客集散中心作为一个新生事物，给旅游事业

18、将带来新的活力，将会成为展示旅游区文化、形象的窗口”。近年来，随着宣传开发力度的加大，知名度的不断提高，来市旅游的人数不断增加，对旅游接待能力、交通承载能力提出了新的要求。2011年下半年市政府提出在市办事处村建设大别山游客集散中心项目，不仅可以为来当地旅游观光的游客提供旅游信息咨询、旅游产品展示、游人集散、购物休闲等多功能服务，为旅游业的快速、健康、有序发展提供保障。提高游客停留时间、提高旅游承载力也成为了旅游发展的新问题和要求。通过接待中心、停车场等基础设施的建设，不断提高当地旅游承载力、服务能力，增强旅游吸引力和市场竞争力，全面促进当地旅游发展和社会经济全面发展。第三章 项目建设必要性一

19、、改善旅游服务基础设施是实现旅游经济的可持续发展需要旅游基础设施滞后：一是交通设施滞后成为制约旅游业发展的最主要因素。市内各景区、景点分布较广,相对分散,城区至各主要景区、景点之间的公路多为山区二级公路，坡陡、路窄、弯道多，旅游大巴通行困难，城区至各景区没有开通旅游班车；景区内旅游公路、游步道设施建设滞后，给游客带来不便；二是景区配套设施不完善，环卫、停车场、游客中心、购物中心、娱乐设施等仍然不能满足需要；三是景点开发力度不够，全市许多景点仍处于养在深闺无人识，特别是红色旅游景点开发仍处于初始状态。特别是近几年随着红杜鹃叫响全国后，龟峰山在五一长假期间几次出现游客井喷现象，游客单日人数创全省景

20、区之最，而现有的景区接待能力有限，致使广大游客怨声载道，尤其是2011年表现特别明显，所以在2011年下半年市委、市政府决定新建游客集散中心，引导游客合理进入景区时间，有序参观景区。同时限制其他车辆的进入，减少汽车尾气对环境的污染，保护好，保护好景区的自然生态环境是极其迫切的，对于促进市旅游业发展壮大和可持续发展均具有重要意义。二、是提高的旅游承载力和旅游服务能力需要随着市旅游业发快速发展，同时市龟峰山风景区、烈士陵园、五脑山森林公园、杏花村风景区的开发，旅游配套设施明显滞后。项目建设游客集散中心、停车场是规范旅游接待业，提高交通承载能力，提高游客停留时间和促进旅游消费，有利于提高的旅游承载力

21、和旅游服务能力，改善旅游环境，打造特色旅游住宿、餐饮和休闲度假业，增强旅游吸引力和市场竞争力，促进旅游经济发展，实现旅游综合开发。三、是推动市旅游业发展和经济发展的需要旅游业作为市正在培育的支柱产业之一，被喻为“朝阳产业”、“无烟工业”，是当前推动经济持续发展的新增长点。本项目建设符合国家和地方旅游发展政策导向，坚持旅游资源开发与保护并重的原则，区域经济协调发展的原则，对于推动市旅游业发展，繁荣旅游市场，推动市旅游业发展均有重要的意义。旅游业的发展对促进当地经济发展也有着十分显著的作用。据测算，旅游业一人就业可带动相关行业5人就业，通过旅游开发能带来直接的旅游收入和相关旅游业服务收入，也能改善

22、当地经济结构，活跃地方经济，有效地带动地方各项事业的发展。第四章旅游市场分析与建设规模一、产业发展分析旅游业是充满生机和前景广阔的朝阳产业，旅游业的产业特征、产业规模完全符合新的经济增长点的要求，必然会为整个经济的持续、快速发展培育更多的新增长点。旅游是现代人们生活方式的一项基本内容，旅游需求只会随着经济社会的发展而不断增长。因而，旅游业是当今世界最富活力，前景无限的产业，发展总趋势可长盛不衰。当今世界许多国家和地区都将其作为大力发展的优势产业，并已经发展成为世界最大的产业之一。（一）国内旅游发展趋势随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展

23、中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。2010年，我国旅游业三大市场实现全面恢复并较快增长。国内旅游人数达21亿人次，比上年增长10.6%；国内旅游收入1.26万亿元，增长23.5%；入境旅游人数1.34亿人次，增长5.8%；入境过夜旅游人数5566万人次，增长9.4%；旅游外汇收入458亿美元，增长15.5%；出境旅游人数5739万人次，增长20.4%；全国旅游业总收入1.57万亿元，增长21.7%。作为国民经济的新兴行业，中国旅游业在发展初期就明确了开发建设的基本方针。一方面坚持

24、对外开放，广泛吸引海内外各界资金；另一方面，充分利用社会资源，鼓励国家、集体、个人投资建设旅游项目。这种开放的投资方针推动了中国旅游投资市场的活跃和旅游接待能力的提高，为旅游业的繁荣发展创造了条件。尽管中国旅游业的发展仍存在诸多问题和障碍，特别是旅游业管理体制和投资机制的市场化程度较低，但总体上看，中国旅游业的投资环境呈不断优化的趋势。未来10年间，中国旅游业将保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，企业、政府旅游的增长速度将达到10.9%，到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。2010年中国旅游总收入占GDP的比例已从2002年的

25、5.44%达到8%。因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会。（二）市旅游市场分析及预测从国际上旅游需求的发展来看，随着人均收入水平的提高，工业社会中期单一的观光旅游消费的发展阶段，将逐渐让位于工业社会后期休闲与度假旅游、复合型旅游消费，并进一步发展到后工业社会的生态旅游、专项旅游和特种旅游消费的阶段。我国的旅游业从上世纪80年代开始起步，经过20年的发展，旅游产品和旅游消费者需求已经发生结构性转变。从持续增长期待型的消费观念特征来看，消费观念完全可能超前于社会发展阶段，尤其是大都市区域的旅游消费者，随着大城市小康社会的到来，各大城市市民的观光旅游消费将迅

26、速向着休闲度假、观光旅游和专项旅游消费阶段转变。市从客源市场区域来看，应主要定位于一、二级市场。一级市场是以市为中心一个小时左右车程范围内的包括市、孝感市、黄石市、鄂州市等大中城市的游客，涉及城市人口近千万人。这些城市交通方便，可达性强，且历史文化、风俗习惯、消费行为大体相近，人民之间往来密切，有强烈的休闲旅游消费需求。这一区域必将成为市基本的客源市场和核心客源地。二级客源市场是以市为中心400KM的范围内的，主要包括荆州市、荆门市、襄樊市、十堰市、宜昌市、九江市、信阳市、合肥市等大中城市游客。交通方便，人口众多，大中城市的经济也较发达，具有很大的市场潜力。从旅游动机和出游目的看，旅游近期应定

27、位于近程观光旅游、休闲度假旅游及节庆旅游等类型的客源市场，中、远期定位应逐步扩大到度假、公务、商务、会议、文化、科考、体育、生态及其它专项客源市场。根据这些市场定位的情况，采取切实可行的对策措施，将上述潜在的目标市场变为现实的目标市场，这样才能实现既定的战略目标。市优良的区位优势，丰富的旅游资源势必将将打造成中国优秀旅游城市。（三）市旅游业发展概况市旅游资源独特而丰富，集自然风光、红色文化、古老文明于一体，开发潜力巨大；地处巨大的客源市场和客源中转站市主城区只有100公里，是市一小时经济圈重要区域性中心大城市。在城市圈中,被规划为区域性中心城市。在国家红色旅游“1231”工程中，已成为红色旅游

28、第21条精品线路“红安新县信阳线”的重要组成部分；烈士陵园被列入100个红色经典景区之一。同时，还被规划为城市圈重要的休闲旅游服务基地，拥有近千万人口的大将成为旅游业发展的一个巨大客源市场。市委、市政府成立了市旅游经济建设领导小组，明确提出把旅游业作为新兴支柱产业来培植，出台了关于加快旅游经济发展的意见，启动了中国优秀旅游城市的创建工作，加快促进由旅游资源大市向旅游资源强市跨越。政府强力支持，为旅游经济抢抓“两型社会”建设的历史机遇，对接城市圈创造了良好的外部环境。这些都为发展旅游经济提供了有利的政策支持。2007年来，市充分发挥旅游资源优势，着力打造旅游亮点，优化旅游服务，创新旅游营销，创建

29、旅游品牌，走出了一条具有特色的旅游发展新路，创造了闻名全国的“旅游现象”。“杜鹃花城”声名鹊起，“人间四月天看杜鹃”声名远播。2007、2008、2009、2010年、2011年，全市共接待国内外游客分别为30万、45万、65万、95万、102万人次，旅游综合收入分别为1.5亿、2.3亿、3.5亿、5.1亿、7亿元，门票收入突破1500万元。旅游专列首次开进大别山，开进，旅游再呈井喷之势。车如长龙，人如潮水，宾馆、酒店爆满，土特产品供不应求，农家乐生意红红火火。2009年和2010年，连续两年被省政府表彰为“全省旅游发展先进县（市）”。市旅游局和龟峰山风景区分别被省旅游局评为先进单位、先进景区

30、，2010年,龟峰山风景区被省政府命名为首批省优秀旅游景区。二、旅游市场预测（一）市旅游发展前景市地处长江中下游，同时位于鄂、豫、皖三省交界的大别山地区，既是城市圈的一个有机组成部分，也是大别山地区的区域中心接点。东邻安徽合肥，南连，西接黄冈和九江，北接信阳，可形成一条斜贯我国东西南北的由若干国家风景名胜区组合而成的巨型生态旅游走廊。因此，市旅游业市场潜力巨大，中、长线客源十分丰富，外线客源特别充足。（二）市旅游市场发展前景近几年，市每年接待国内外游客100万人左右，随着景区投入力度的加大，基础设施的完善及与龟峰山风景区的环线通道建立后，市旅游业将迎来高速发展的时期。三、停车场建设规模（一）停车需求预测鉴于旅游出行停车需求与景区接待游客之间有着较强的相关性，旅游出行停车需求预测中首先依据规划预测得到计算期进入景区的游客人数，并以此为基础对未来景