中国住房价格高企至今天这个地步.docx

1、中国住房价格高企至今天这个地步中国住房价格高企至今天这个地步，央行及2003年设立的银监会“功不可没”。可以说，央行及银监会是住房价格上涨的重要推手之一。从上世纪90年代中国大陆有商品住房这个词开始，央行及银监会，对房价上涨主要是两方面的“贡献”。一、产业歧视政策。央行及2003年设立的银监会，推出了许许多多的歧视房地产业的政策，“严禁给房地产贷款”，“严控非普通住房贷款”。在20多年里，就贷款政策待遇看，房地产业大多数时候是央行及银监会歧视的对像，至今不变。央行及银监会严控银行给房地产业贷款。房地产业要生存，怎么办？第一，靠信托业。信托业是合法的高息贷款。信托的贷款利率，加上手续费、财务顾问

2、费，可以达年18%左右。是银行贷款利率的3倍左右。第二，靠海内外民间借贷。这些资金成本可能高达年利率25%，甚至35%。估计依靠高利息借贷(含信托贷款)支撑或支撑过的房地产企业，超过70%。几年前，上海报纸报道过典当业的繁荣。报道说，现在光顾典当业的很多是房企。曾经有一个房企的一辆奔驰车，一年内四次进过同一间典当行。典当奔驰车，月息当在3-4分之间。这样高的资金成本，自然助推房价上涨。二、对非国有企业的歧视政策。除了对房地产行业的歧视，就是对不同所有制企业的分等级，对非国有企业的歧视。在 真正的市场经济国家，金融业和其它产业是社会分工不同。产业之间是平等的互利合作关系。在中国，银行业居高临下，

3、有时等同政府。即便现在挂上了商业银行的 牌子，骨子里仍是居高临下的准政府。央行及银监会这个真政府就更不用说了。改革开放30年了，央行及银监会仍然局限于狭隘的讲政治，鼓励或变相支持银行把 大型国企当政治经济双保险的资金池。大量的贷款，流水一样盲目流到大型国企。这些国企钱多得花不完，便不计成本，制造一个个地王，抬高了房价，引起民怨沸 腾。可以说，央行及银监会狭隘的讲政治，客观上成了社会和政治不稳定的根源之一。央行产业歧视及对非国有企业的歧视对助推住房价大涨“功不可没”。20多年来，每次调控，央行就借机调高利率，银监会就借机严控房地产信贷。这些调控手段，都增加了开发商的成本。从调控的结果越调房价越高

4、可以看出，央行及银监会的畸形政策对高房价贡献巨大。没有公平的金融资源配置制度，哪来的健康的平稳的房地产市场，哪来的房价平稳？央行货币政策委员会委员：高房价阻碍城镇化进程李稻葵：在我看来，一个非常重大的社会矛盾就是住房问题，房地产问题。房地产的价格以前已经涨了非常高的水平，已经超过了大部分百姓所能支付的能力，而 且在主要城市还有上涨趋势。这样一个房价毫无疑问让我们的社会变得观点不同，利益不同，让我们的年轻人变得非常焦虑，它本质是一个社会问题。实际上，房价问题不断突显，不仅成为了一个社会问题，也成为了影响我国国际竞争力的巨大阻力。李稻葵：房地产价格高涨妨碍了我们城市化的进程，这么高的房价是消费了我

5、们未来经济发展的午餐。如何缓解社会矛盾，解决大中城市房价高居不下的问题？李稻葵指出，其中症结在于要改革地区财政格局。李稻葵：我们国家领导人已经清楚地认识到这个问题的严重性，症结就是地区财政的格局要改革。地区财政不搞土地出让怎么办？房地产价格降了以后土地怎么拍卖？土地拍不出去怎么搞发展？所以还是要在改革上下工夫，还是要在公共财政的改革上下功夫，要对症下药。世界十大高房价城市排名出炉(组图)高房价之重压 你的购房年龄被提前了吗？央企正成土地市场垄断者 对高房价责任不可推卸房产税难以直接打压高房价冯仑抱怨政府管太多？称高房价与企业无关易宪容：过高的空置率是推高房价的一个重要原因徐朋央行调查显示超七成

6、居民认为房价过高2011年03月17日01:14中国证券报我要评论(9) 字号：T|T 中国人民银行16日公布的调查结果显示，一季度，74.4%的居民认为当前房价“过高，难以接受”；居民消费意愿降至1999年以来最低；66.1%的银行家预期下一季度货币政策趋紧。央 行在50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查显示，对调控后的房价走势，33%的居民预测房价将“保持稳定”，30%的居民持“上升”预期(包括“上升” 或“先降后升”)，近20%的居民持“下降”预期(包括“下降”或“先升后降”)。未来一季度有购房意愿的居民占15.4%，较上年末小幅下降。在当前物价、利率及收入水平下，85.8%的城镇居民倾

7、向于储蓄，其中44.2%偏好“投资债券、股票、基金等”，41.6%偏好“储蓄存款”，14.2%的居民倾向于“更多消费”，为1999年调查以来最低值。在各主要投资方式中，选择“房地产投资”的居民达25.1%，比上年末减少1个百分点，仍为居民投资首选。其他依次为“基金理财产品”21.9%，“股票投资”13.5%，前者比上年末增加1.5个百分点，后者减少1.2个百分点。在各类消费中，居民购车仍为主要消费热点，其他消费意愿不旺。购车意愿为13.2%，处于调查以来较高水平；大额商品消费意愿与旅游意愿分别为25.7%和22.6%，各低于同期2.3和0.9个百分点。全国银行家问卷调查显示，对下季度货币政策，

8、32.1%的银行家预期将保持现有适度水平，较上季度下降9.3个百分点；66.1%的银行家预期“趋紧”，较上季度大幅提高15.8个百分点；1.8%的银行家预期“趋松”，较上季度下降6.5个百分点。央行进行的企业家问卷调查结果显示，企业家信心略有回升；企业经营景气状况高位盘整，出现小幅波动；出口订单继续小幅下探，未来市场需求预期乐观向好；原材料价格微落；支付能力高位小幅下调；企业未来投资意愿温和上行温家宝：房价调控三管齐下 由地方负主要责任2011年03月14日11:15中国网我要评论(1) 字号：T|T 中国网3月14日讯: 今天上午，国务院总理温家宝在人民大会堂与采访十一届全国人大四次会议的中

9、外记者见面并回答记者提出的问题。温家宝说，至于房价，我们也是三管齐下。第一，还是要控制货币的流动性。我想补充一点，对于物价这一点也是重要的，也就是说消除房价物价上涨的货币基础。第二，运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求；第三，加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。也就是说“米袋子”省长负责制，“菜篮子”市长负责制，房价也由地方来负主要责任。政策剖析:准备金率上调影响楼市较小房价调控仍需“三率齐发”2011年01月18日 03:03来源：证券日报 字号:T|T0条评论 打印 转发本报记者 谢 静 1月14日晚间，央行宣布自1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0

10、.5个百分点，这是继12月25日，二度加息送出后，由央行推出的一份“新年瘦身餐”。1月17日，长江证券12.56 -0.71% 股吧首席地产分析师苏雪晶在接受证券日报记者采访时表示，此次央行上调存款准备金率虽然对地产板块有所反应，但是股市与楼市并非亦步亦趋。鉴于货币政策从紧的力度“还不够”，其对楼市“基本上是没有影响的”。上调准备金利率对楼市几无影响？新年伊始，楼市调控不仅没有如市场预测那般放松，反而日渐趋紧：房产税试行方案浮出水面、部分地区与银行取消8.5折房贷利率优惠，限购令延期等政策增加了地产板块的变数。而1月17日，受央行年度首次提高存款准备金率消息的影响，地产板块股价齐齐下行曾在新年

11、第一天开盘领涨的金地集团6.82 -1.45% 股吧跌破8%，世茂股份15.33 0.66% 股吧、荣盛发展13.82 0.80% 股吧等企业更是以跌停收盘。不过，长江证券地产分析师苏雪晶在接受证券日报记者采访时指出，股票市场虽然对央行货币政策做出了反应，但是对于房价的效果却几乎是“没有的”。他指出，虽然央行一再提高存款准备金利率水平，但是力度仍旧不够。为此，记者采访了东北证券22.71 -0.57% 股吧分析师唐亚韫，她指出，此时央行再次提高存款准备金利率的原因，不过“是一个正常的对冲过程”。据她分析，自2010年12月份新增贷款4807亿元，再加上1月上旬银行投放的新增贷款近5000亿，另

12、有2011年一季度到期央票高达1.6万亿，实际上流动性还是比较旺盛的。初步测算，此次存款准备金利率上涨0.5个百分点，收回的资金不过在3500亿左右。而“去年12月份投放的多，再加上1月份的信贷投放量，所以普遍认为目前（央行货币政策收紧的）力度还是不够的”。房价调控仍需货币政策“给力”与一直被热炒的房产税相比，多位分析师仍旧看好货币政策。房产税虽然是新年开篇的“重头戏”，但是无论是试点城市还是试行方案，都未能有超预期的表现。至于近期媒体爆出南京、上海等地有银行已经取消首套房贷利率8.5折优惠，而此政策有可能扩展到全国各地的新闻。虽然有业内人士认为，这将对房地产市场有一定影响。不过，来自华创证券

13、的一份资料中显示，2010年两次加息后，以按揭贷款100万、还款期限20年计算的话，首套房以基准利率和8.5折优惠利率相比，利息累计增加额相差不过1.2万元。中邮证券分析师张鹏表示，房价的影响因素一般从四个方面来分析：政策、宏观基本面、供给与需求。据他分析，一系列楼市调控下，投资投机性需求已经有 所“收敛”；而融资受限的前提下，开发商有可能选取放慢推盘速度、减少开发项目的方式，而非下调房价来改善资金流情况。因此，楼市的供给与需求在一段时间 内仍处于平衡状态。至于宏观基本面上，受国际经济复苏影响，以及国内经济发展增长预期下，不构成房价下行因素。最终，与以上三个因素相比，政策，尤其是货币政策显得尤

14、为重要。张鹏表示：“房地产是对货币政策非常敏感的行业”，因而，“这个方面（货币政策）对房地产市场的影响比较大”。同样，长江证券地产分析师苏雪晶也看好紧缩性的货币政策对房地产市场的影响。他曾经对记者表示，通胀预期是推高房价的一个重要因素。而能够改变通胀 预期的，还需从紧的货币政策出台。不过，虽然央行已经两次加息，且一再提高存款准备金利率，但是这并不能代表现在的货币政策就可定性为“从紧”“现在 还是一个博弈的过程”。一季度就将“三率齐发”？华创证券分析师杨现领在研究报告中曾指出，2011年货币政策走势有很大程度上取决于通胀走势。鉴于政策效果具有一定的“滞后性”，因此他预测 2011年年初启动密集紧

15、缩政策的可能性较大。而所谓的“密集”紧缩政策，一定程度上是指“三率”（利率、汇率和存款准备金率）齐发，在从紧货币政策下避 免国际热钱对国内的影响。杨现领在报告中表示，如果紧缩性的货币政策在年初出台的话，市场可以更快的做出反应、进行调整。而根据历史经验，他预测2011年存在2次及以上的加息空间。如今，存款准备金利率已经如杨现领的预测，再次“发力”。通胀预期下，央行的若针对流动性过剩、通胀预期开出一份“瘦身大餐”的话，楼市泡沫被挤出的程度，或将取决于“瘦身计划”的执行力度了。银河证券：央行多管齐下回笼货币 关注累加效应 2011-03-24 09:37 亚洲新兴经济体面临通胀 央行或将收紧货币政策

16、 易纲：负利率可防止热钱涌入 下半年CPI会降 央行：CPI涨幅或达5% 考虑所有政策工具抗通胀 3月24日公告透露利好：18只个股有潜力 可关注 周二两市大盘受外围市场上涨影响，双双跳空高开，之后中小盘股很快走弱，拖累股指单边下行，沪综指最低下探至2884点，之后银行股走强，带动 大盘震荡回升，水泥与部分有色金属股也有较好表现，最终两市继续以星线报收。两市交易量较上一交易日略有下降，个股下跌家数略多于上涨家数。板块方面，水 泥、黄金涨幅居前，板块涨幅均在2%以上，电力设备、核电、水利建设回落较多，板块跌幅均超过了1%，位于涨跌幅榜末端。二、市场观察影响近期市场走势的因素主要有以下几点:1、商

17、品房销售5月1日起须明码标价。国家发改委近日发布的商品房销售明码标价规定要求，商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收 费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。 该规定自5月1日起施行。国家发改委表示，此举旨在规范房地产市场秩序，着力解决当前商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题。有观点认 为，商品房销售实行明码标价，有利于规范房地产市场，对于平抑房价将起到一定作用。2、1年期央票发行量骤增400亿，央行收紧流动性意图坚决。昨天，央行在银行间市场发行了500亿元1年期央

18、票，较上周增加了400亿元，发 行利率为3.1992%，与上周持平。央行昨天还进行了850亿元28天正回购操作，利率为2.50%，该利率已连续三周保持稳定。本周到期资金1090 亿元。从目前的公开市场操作来看，央行本周将继续从市场净回笼资金。如果再加上本周五3600亿元的存款准备金缴款，本周央行从银行体系回笼资金量将可能 超过4000亿元，显示出央行收紧流动性的决心。3、A股开户数微降，持仓帐户连续三周创新高。中登公司最新披露的数据显示，2011年3月14日-3月18日当周，新增A股开户数为39万 户，较前一周下降1.77%，新增B股开户数为836户。截止上周末，A股持仓账户数为5655.6万

19、户，较前一周减少13.87万户，A股帐户的持仓比 例为36.55%。此外，参与交易的A股账户数较上周小幅减少。上周基金开户数为9.65万户，较前一周增长1.66%。其中新增封闭式基金开户数 3174户，较前一周增长12.99%。4、欧美股市小幅下跌，原油黄金继续上涨。周二美股小幅收低。油价收在每桶104美元上方，使投资者们在美股三连阳之后获利回吐，同时也激起了 市场对于燃料价格上涨可能压缩消费者开支的担心。道琼斯工业平均指数下跌17.90点，收于12，018.63点，跌幅0.15%。欧洲股市周二小幅下 跌，结束连续三个交易日上涨的势头，泛欧600指数下跌了0.2%，收报271.83点。由于投资

20、者担忧西方国家对利比亚的军事行动及中东局势动荡将导致 原油供应短缺，纽约市场油价22日继续上扬，4月交货的轻质原油期货价格上涨1.67美元，收于每桶104美元。纽约黄金期货价格上涨1.2美元，收于每 盎司1427.6美元。三、市场研判国家发改委近日发布商品房销售明码标价规定，要求商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标 价之外加收任何未标明的费用。该规定自5月1日起施行，有利于规范房地产市场，对于平抑房价将起到一定作用。央行昨日在银行间市场发行了500亿元1年期 央票，还进行了850亿元28天正回购操作，预计央行本周将继续从市场净回笼资金。如果再加上

21、本周五3600亿元的存款准备金缴款，本周央行从银行体系回 笼资金量将可能超过4000亿元。央行在上调存款准备金率的当周，公开市场操作继续维持净回笼态势，显示出央行收紧流动性的决心。建议后市关注货币政策收 缩与房市调控的累加效应对实体经济的影响，A股市场投资者应保持适度谨慎。央行让买房的钱大规模减少,房价下降的经济学原理鉴于以往历次房地产调控措施导致房价愈调愈高的经历，现在有很多人对新国八条调控目前中国高房价的效果表示怀疑。有人认为，未来房价会因调控而上涨；也有人认为，未来房价不涨就不错了，不可能下跌。当然，也有人认为，未来房价必因调控而下跌的。2011年未来房价走势如何，牵挂着千百万准房奴的心

22、：如现在买房，未来跌了，那后悔不及；如现在不买房，未来涨了，也后悔莫及。现在我们抛开未来房价的涨跌，先分析决定未来房价的原理。一、原理：房子是用钱才买得下来的。这个问题似乎很蠢，但却深入问题的核心。如A城市，2011年商品房的供应量有10万套，每套均价为100万元人民币，分布在A市的城区和效区，那么，这10万套房子要全部卖出去，必须要买房人用1000亿元人民币的钱，才能买完。如A市在2011年没有人用1000亿元人民币来买房子，开发商又不愿降价，那么，10万套房子，肯定有部分卖不出去。在开发商不降价的前提下，卖 出去多少房子，完全取决于本市的买房的钱的多少。如有人用500亿来买房子，那么A市只

23、能在2011年卖掉5万套。如有人用200亿来买房子，那么A市在 2011年只能卖掉2万套。那么，在此种前提下，A市在2011年就有8万套房子卖不掉。因此，A市在房子供给一定数量的前提下，如价格不变，房子是否卖得出去，完全取决于买房的钱有多少。如用来买房的钱足够多，房子就卖得出去。如用来 买房的钱急剧减少，房子的销量也肯定急剧下降。所以，我们要牢记这一原理：房子是用钱才能买得下来的。如果A市在今年没有足够的钱用来买房子，A市的房子 又不降价，那么房子肯定卖不掉。如果你想解开心中的谜团，请看这本书里关于中国经济的深刻思考！第一次揭开中国通货膨胀的真相，第一次揭开GDP货币化的真相，第一次揭开高房价

24、高地价的真相，第一次提示中国经济健康增长的源泉。（卓越亚马逊网站：编辑推荐）关于中国经济的巅峰之作：超级泡沫：中国房地产金融解密系国内独立政治哲学家、独立经济学家东方导先生的开天劈地之力作，已由中国经济出版社公费出版热销。看这本书，你就像看美国大片一样有冲击力、共鸣感。二、今年政府让买房的钱急剧减少。在今年房子的供应量大量增加的前提下（仅保障房就有1000万套，商品房也由于高价正迅猛供给），政府的调控却让市场买房的钱急剧减少。主要办法是：1、限购令：对已有1套房的本地人或无房的外地人，限购1套商品房。（新国八条原文：原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保

25、险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）2、禁购令：对已有2套房的本地人和已有1套房的外地人，一律禁止购买。（新国八条原文：对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以 上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。）3、限购、禁购的范围：在所有省会城市和房价上涨过快城市执行。（新国八条原文：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。）以上3条，是政府强制让买房的钱急剧减少。是原深圳版限购令在全国的推广（笔者在去年

26、10月准确预测此事，详见超级泡沫：中国房地产金融解密第 六篇）。买房人理解这3条是非常重要的。这3条明白无误地告诉大家：本地人和外地人已有2套及1套房子的，不能再购买任何房屋（含二手房）。这样，既保证 了住房的居住属性，又把投资房产的行为坚决斩断。使得2011年的投资投机需求全部清除，剩下的，是只有没有房子的家庭，才可以买房。大家都知道，中国各城市的房价飞涨，主要是原来放仼跨区域的炒房者炒作及本地富人投资，使得商品房尚在生产，就被外地、本地人占有，从而推高房价。 以前的调控，从来没有阻止过这种跨区域的炒作行为和本地人的炒作行为，新国八条的限购、禁购令，是第一次击中要害的调控，是令开发商不寒而栗

27、的政策。你想 想看，富人的大把大把的钱，从今年起不允许买房了，整个市场买房的钱，是锐减80，而房子却在大量增加，你说开发商的房子卖得出去么？请回忆东方导先生 上文提到的原理：房子是用钱才买得下来的！所以，市场一下子赶走那么多钱，其实表明中央政府坚决刺破中国房地产泡沫的决心。政府让买房的钱减少的办法，还有：4、即使对本地人买第二套房，也提高了买房门槛。新国八条规定：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1倍。这样，让许多想买第二套房、钱又不够的市民来说，只能放弃购房。第一，可能交不起首付款；第二，贷款利率这么高，并且有愈来愈升的趋势，还贷的 成本太大。

28、结合1、2、3、4条，几乎把今年及未来房市的投资需求一剑封喉。整个市场，仅仅剩下无房户的真正刚需。而这些无房户，包括蚁簇，刚工作不久的 人，农民工，他们是在目前高房价背景下，绝大部分首付也拿不出来的。请记住东方导先生的原理：房子是用钱才买得下来的。在新国八条背景下，有钱人不准买房，无房户可以买又没有钱，所以，今年的商品房的成交量，会从去 年的天量，掉到今年的地量。很有可能，接近于零啦。今年春节的成交量，好多城市就是零。这就是佛祖说的因果报应。贪官和奸商要把中国人变为奴隶，罪大恶 极，新国八条就是对他们贪婪的惩罚。现在还看不到他们受罪的痛苦，到今年秋冬季节，很多开发商会破产、跳楼，而稍后一些时间

29、，很多贪官也牵连出来，要坐牢 的。三、央行让买房的钱大规模减少。中国人很少像美国人那样熟悉央行的货币政策。所以中国人的血汗钱，往往容易被洋鬼子、假洋鬼子操纵的砖家骗走。这些狗东西坏得很，身为中国人，可怜的中国人养育了他们，他们不但丢了朴实的感情，还专门为洋鬼子唱高出货。央行的加息政策，是有周期的。一个是降息周期，一个是加息周期。降息周期要连降好几次利率，加息周期也要连加好几次利率。中国人民银行2月8日晚间 宣布，自今日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。本次加息 之后，一年期贷款利率将从5.81%上调至6.

30、06%，一年期存款利率将从2.75%升至3.00%。其实，中国央行从去年10月19日和12月26日两 次加息，说明中国已进入加息周期。加息周期是什么意思呢？就是存贷款的利率愈调愈高。如甲有100万元存款，年利率为5时，他一年定期的利息有5万元。如他用100万元自有资金买 1套房，年租金也只有3万元左右，那么，甲的钱肯定不会去买房，而是存入银行。这样，这使得买房的钱立竿见影地减少。只要央行加息加到一个高度，其实不用 什么限购令，有钱人也不会选择买房。而我国在2008年至2010年10月，货币在利率下降周期里，膨胀了30万亿！这是胆大包天的通货膨胀行为。因为货 币超发的同时，我国的生产只有名义增长，物质财富并未增加，货币必然在2年左右传导到物价。去年下半年已传导物价了，所以央行必须加息抑制通胀。只要央行 加息，有钱人会选择存款，而不会选择买房。所以，未来今明2年，加息周期会自动刺破房产泡沫。届时，限购令不会显得那么重要。可笑的是，房地产利益集团的砖家们还在此背景下唱涨房价！但无论他们如何巧言狡辩，今年秋冬房价暴跌，将会给他们的谎言以一记响亮的耳光。