某年成都房地产指数统计分析.docx

1、某年成都房地产指数统计分析2003年4月成都房地产指数统计分析2003-06-19成都房地产市场报告成都市房地产开发继续保持快速发展势头， 1-4月累计完成开发投资58.63亿元，其中住宅投资 41.13亿元，分别增 长 45.4%、47.3%。成都市房地产开发投资较快增长的原因 ：一是受开发规模扩大影响前4个月商品房在建规模达 1407.58万平米，增长15.7%。 其中住宅、写字楼、商业营业用房在建规模分别为 1161.1万平米、55.15万平米、142.34万平米，分别增长16.5%、61.2%、 7.1%。新开工面积继续增加，在建规模中，当年新开工商品 房面积367.66万平米，增长

2、32.9%，其中住宅 297.53万平 方米，增长25.1%。新开工面积过快增长的势头应适当加以 控制。别墅和高档公寓开发规模有所扩大， 总量达163.11万平米，占住宅开发量的 14%。二是受土地购置费大幅增加的影响1-4月开发商购置土地 241.78万平米，虽比去年同期有所 下降，但支付土地购置费因受供地方式改变的影响却大幅增 长78.9%，总额达19.88亿元，占房地产开发投资的 33.9%。三是开发资金充足前4个月房地产开发资金来源合计 97.18亿元，增长47.8%，到位资金为实际完成投资的 1.66倍，反映出房地产开发有充足的资金作保证。其中银行贷款 28.61亿元，企业自筹划27

3、.29亿元，购房户定金及预付款 34.76亿元，分别增长82.9%、26.8%、59.7%。购房户定金及预付款占资金 来源总计的35.8%，从侧面反映出目前商品房销售市场仍趋 旺盛。商品房销售势头良好1-4月累计销售商品房154.11万平米，实现商品房销售额 32.37亿元，分别增长19.0%、24.3%。其中住宅销售144.15 万平方米，增长18.1 %，商业用房销售8.06万平米，增长 55.0%。住宅销售占据市场份额的 93.5 %，反映出成都市以住宅为主体的房地产市场格局。个人购住房的比例达到93.5%，成为市场消费的主体。在建楼盘预售情况良好， 1-4月商品房预售192.35万平米

4、，其中住宅预售177万平米。商 品房价格走势平稳，房价稳中有升，全市商品房均价 2100 元，其中住宅1921元。不同区域房价差距较大，城区和郊区（市）县住宅均价分别为 2530元、1518元。城区房地产开发 随着向二、三环路周边集中，均价有所下降，而郊区 （市）县房价则随着知名企业开发的大楼盘陆续上市和市民购房观 念的逐渐改变涨趋势。空置商品房继续增加在商品房空置面积中，空置时间超过一年期的达到 79.71万平米，增长59.4%，其中住宅46.21万平米、写字楼9.76 万平米、商业营业房12.77万平米，分别增长63.1%、17.9% 和80.6%，应引起开发商的重视。成房指数仍是向上攀升

5、的走势，显示出成都市房地产市场的稳步发展态势。各类物业指数的升跌状况如下：表1各类物业指数的升跌状况综合住宅办公商业指数物业物业物业T 1T 1T 1一、综合物业指数2003年4月的成房综合指数达到了 984点，比三月上升1点，同比去年上升达 4点。不管是投资还是销售 4月都有 较大的增长率。前4个月商品房在建规模达 1407.58万平米， 增长15.7%，新开工面积继续增加，在建规模中，当年新开 工商品房面积367.66万平米，增长32.9%:商品房销售势头 良好。1-4月累计销售商品房154.11万平米，实现商品房销 售额32.37亿元，分别增长 19.0%、24.3%。成都重点建设项目进

6、展顺利， 1-4月，中心城区旧城改造工程完成投资4.77亿元，沙河综合整治工程投资 3.08亿元，紫坪铺水利枢纽工程投资 2.75亿元，樊钢技改工程投资 2.08 亿元，第二污水处理厂投资 1.28亿元，川大双流新校区投资 2.7亿元，交大高新西区新校区投资 1.46亿元。1、最高法院公布商品房买卖合同纠纷司法解释日前公布关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，对商品房预售合同的效力、 商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承 担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款 （按揭）等方面如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。其中，对 房地产开发企业严

7、重违反诚实信用原则、损害买受人利益的 恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。最高人民法院副院长黄松有说，商品房买卖合同纠纷只是房地产纠纷中的一类案件。随着房地产业的迅猛发展和住 房制度改革的深化，同时由于我国的不动产立法还不完善， 市场机制也不健全，商品房交易行为很不规范，特别是一些 房地产开发企业严重违反诚实信用原则，有的制作虚假广 告，设立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房买卖合同欺 诈买受人，有的商品房面积严重缩水，有的商品房则存在严 重质量问题，这都严重损害了买受人的合法权益。在消费者 协会的统计资料中，商品房买卖纠纷被列为当前十大投诉热 点之一，已经成为社会关注的焦点

8、。黄松有指出，由于商品房买卖合同纠纷逐年增加，而相 关法律规定比较原则，人民法院在处理此类纠纷中也遇到了 许多具体适用法律的问题。为了及时指导各级人民法院公正 处理商品房买卖合同纠纷，依法保护商品房买卖合同当事人 的合法权益，规范房地产市场的交易行为，最高人民法院决 定制定关于如何处理当前商品房买卖合同纠纷的司法解释解读商品房买卖纠纷司法解释销售广告可以成为商品房买卖合同内容最高人民法院的司法解释规定，商品房的销售广告和宣 传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划 范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对 商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的， 应当视为要

9、约。解释特别提到，这些说明和允诺即使未载入 商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应 当承担违约责任。买房子“缩水” 3%将难以解除合同买房者都会担心一个问题一一缩水， 也都明白一个3%的界线。而在现实中，有些买房人不能接受这一误差比例，要 求与房产商解除合同。从 6月1日起，根据最高人民法院的 司法解释，房子“缩水” 3%将难以解除购房合同。房产商恶意违约欺诈将付出沉重代价商品房买卖过程中，房地产开发企业恶意违约和欺诈， 致使买房户无法取得房屋的，将担负惩罚性赔偿责任。到期不给办理房产证买房户可申请赔偿损失购买商品房却迟迟拿不到房产证，买房户可向人民法院 申请赔偿损失。这是最高人

10、民法院日前公布“关于审理商品 房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”作出的规“交钥匙”就算房屋的交付使用房子到底什么时候算是交付使用，这是牵扯到房产买卖双方实际利益的重要问题，常常引发“房屋交付使用”纠纷 将于6月1日起施行的最高人民法院关于审理商品房买卖 合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第 11条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因此，人们常说 的“交钥匙”就算交付使用。商品房质量严重影响正常居住购房合同可解除如果购买的商品房因质量问题影响正常居住使用，法院应支持买房户解除房屋买卖合同。这是最高人民法院日前公 布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释”作

11、出的规定。商品房买卖合同将不被轻易确认无效将于6月1日起施行的最高人民法院关于审理商品房 买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，充分体现了 促进商品房市场健康发展的精神，主张不轻易确认合同无 效。集资房、房改房、经济适用房不适用商品房买卖纠纷司 法解释将于6月1日起施行最高人民法院关于审理商品房买 卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，只调整商品房 买卖纠纷，而不调整其他的房屋买卖纠纷。法院应支持拆迁户优先取得补偿安置房人民法院应该支持拆迁户优先取得补偿安置房屋。这是 最高人民法院日前公布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释”作出的规定。包销商也要参加商品房买卖合同纠纷诉

12、讼如果发生买房户因为商品房买卖合同与房地产开发企业 发生纠纷，人民法院将会通知包销商也参加诉讼。这是最高 人民法院日前公布的、将于 6月1日起施行的司法解释作出 的规定。商品房买卖合同确认无效，当事人可请求解除“按揭” 贷款在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当 事人可以请求解除“按揭”贷款。这是最高人民法院日前公 布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释”作出的规定。2、CBD规划的出台引领城市大变革按照国务院批准的成都市总体规划 （1995年-2020年），成都市将在北以羊市街、西玉龙街为界，南以陕西街、梨花街 为界，东以顺城街、大业路为界，西以东城根街、文惠路

13、为 界的1.3平方公里区域内构建城市核心区。骡马市一一顺城 街 盐市口一线再成热点。经过长时间的酝酿，广受业界 人士关注的成都市 CBD规划方案终于浮出水面。成都CBD的规划出台也带来了一系列的联动效应， CBD的建设也将促进该区域的旧城拆迁、道路改建及各类物业特 别是商业物业的快速发展。据了解，目前已经有钱江银通、 统建合能、建川房屋、合力达等开发企业介入 CBD建设的房地产争夺战中。3、土地市场趋于完善自从今年土地第一拍的成功拍卖，第二拍，第三拍即将 举行，开发商土地获取的方式将有巨大的转变，通过拍卖方 式取得土地将逐渐成为各开发企业获得土地的一个主要方 式，这也是成都土地市场最终走向市场

14、化、规范化的一个终 极化表现，也是检验一个开发企业综合竞争力的最直接的方 面。土地储备对于开发企业体现出了前所未有的重要性，成 都市的很多开发企业将在土地这一环节上被淘汰出局。1-4月开发商购置土地 241.78万平米，虽比去年同期有所下降，但支付土地购置费因受供地方式改变的影响却大幅增 长78.9%，总额达19.88亿元，占房地产开发投资的 33.9% 可以看出，供地方式的改变对开发商的资金实力提出了更高 的要求。表2 2002-2003年综合指数趋势1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2002年980978978980977978980980981981982982200

15、3年983982983984、住宅物业指数表3 2002-2003年住宅指数趋势1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2002年995992993995993995996996997997998999200310009989991000年4月住宅物业指数达到 1000点，比上月增加1点，同比 去年增加5点。前4个月住宅的在建规模已达到 1161.1万平方米，当年新开工面积为 297.53万平方米，增长25.1%。新 开工面积过快增长的势头应适当加以控制。别墅和高档公寓 开发规模有所扩大， 总量达163.11万平米，占住宅开发量的 14%。小户型项目发展迅速，销售状况奇好，市场上

16、推出的 小户型项目越来越多，容量越来越大。小户型发展迅速今年春季房交会的小户型成为房交会风头的主角。据估 计，今春约有30个以上的纯小户型项目面市。成都市小户 型市场供应量大大超过了往年，小户型租赁市场价格今年将 会出现一定幅度下降，但日益成熟的小户型还是吸引了众多 白领、房产投资者的青睐。市中心小户型项目仍占据了极佳的地理位置优势，项目 小巧精致，具有一定的投资价值。如芝华室、锦上花、美丽 人生、SOLO个人酒店寓所、彩虹商务大厦、毕加索小屋、 大发XX城、星城银座、聚星城、贝多小屋等。与往年 不同的是，成都二环路以外和周边郊区也同样出现了一些小 户型项目。由于地处城外，环境比城内小户型好、

17、价格也有 一定优势。二环路沿线出现了西财骏苑、锦绣朋城、海棠月 色、好莱坞广尝金色起跑线、华达雅阁、双楠所有阳光、双 楠回归、新巢等项目，青城山的青城阳光、青城山水、天下 青城半山酒店、龙泉的阳光体育城等更以优美的自然环境、 总价不超过10万元的诱人优势吸引了足够的人气。小户型在一些大项目中也占了不小比例，如玉林王府花 园中的小户型就备受购房者喜爱， CBD核心区域的熊猫万国商城在本次住交会上推出了几万平方米的商务公寓，市中心 的三洲娇子苑，也有一些 32-38平方米的小户型面市。小 户型大有遍地开花之势。小户型大盘带来了小户型项目的新景象。 4月18日，长富集团占地50余亩的长富新城，推出

18、1000余套小户型的城 中心社区，以其环境、配套及实用等，在成都楼市引起了轰 动，据称，4天销售了 1亿元，可见，小户型市场的潜力正 在被不断的挖掘。三、办公、商业物业指数表4 2002-2003年办公物业指数趋势1月2月3月4月5月6月7 月8月9月10月11月12月2002947944946945944945947946947946947946年2003年947947948949表5 2002-2003年商业物业指数趋势1月2月3 月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2002年9119079079089059079079099109119119112003年912911912912

19、写字楼市场总是联动着这个城市的经济发展状况，自中国加入WTO后，成都就关于写字楼市场的话题一直没有间 断过。1-4月的写字楼在建规模已达到 55.15万平方米，同比增长达61.2%，写字楼空置面积（空置时间超过一年期的）有 9.76万平方米，与成都现有写字楼存量相对比， 空置率较低，写字楼的租售市场显示良好的发展状况。自去年以来，写字楼的销售量出现成倍增长的势头，高档写字楼的出租率也呈现出节节攀升的势头，新推出的产品 如世界、城市之心等产品的功能定位也很好的满足了市场 的需求。成都作为西部发展的龙头城市的作用越来越明显， 大批外资公司及外地大企业涌入成都市，使得成都的高科 技、金融等行业得到了

20、蓬勃发展，这些外资公司及外地大企 业形成了写字楼市场的一个有力的支撑点，当然，写字楼市 场的投资者增多也是对该市场的有力推动。写字楼市场也存 在着许多问题，如成都写字楼裙楼的租售情况就不是很理想 等，这些问题都有待于解决。1-4月的成都商业营业用房在建规模达到 142.34万平方米，同比增长7.1%,商业营业用房的空置面积达到 12.77万平方米（空置时间超过一年期的），同比增长达80.6%，增长 幅度很大，应引起开发商的足够重视， 由于近期成都的CBD方案的出台及一批大型商业地产项目的开工建设，商业物业 的存量急剧增加。考虑到国家宏观发展状况及政府政策方面 对商业物业的利好因素，成都近期商业物业的蓬勃发展应属 正常现象，但市场容量毕竟有限，因此开发商在商业物业的 开发中一定要对市场容量有一个较为充分的认识。