房地产评估办法.docx

1、房地产评估办法关于房地产评估的相关依据及评估方法 房地产与人们的生活息息相关,但真正了解房地产市场和房地产估价的人确不多，了解房地产估价的人可说是少之又少，因此在房地产估价活动中，由其是在房产拆迁时对拆迁补偿价值评估时，造成很多误会,为减少误会,现就房地产估价相关事宜进行探讨，首先我们要了解什么是房地产估价:一、什么是房地产价格评估?房地产价格评估,就是对房地产进行估价,也就是说，由持有房地产估价人员岗位合格证书或房地产估价师注册证的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则,按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上,结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定

2、权益,在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价,而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。二、哪些情况需要进行房地产估价？涉及到房地产抵押、拍卖及拆迁补偿等情况，或者向有关机构缴纳税费时，一般都是要评估的。在办理过户、缴纳， 契税时，有的交易双方为了少交契税,存在不如实申报成交价的情况，政府部门会要求评估出一个合理的价格。另外，当出现房产继承诉讼或其它房产纠纷时，司法机关也要求进行房地产估价,以便对房地产进行仲裁。当然，在估价业务中，也有很多是与老百姓不直接相关的,比如房地产开发、企业股份

3、制改造、企业上市、企业清产核资等，都要进行房地产估价。房地产估价也有咨询性的。除了办理有关的手续需要估价外，现在也有一些市场咨询性的房地产估价，如窗体底端二手房买卖、企业之间的房地产转让或以房地产投资等，双方出于了解房地产市场的需要,会委托估价机构进行房地产估价。三、国有土地上房屋征收，房地产补偿的估价依据主要有哪些？1、中华人民共和国城市房地产管理法2、中华人民共和国规划法3、中华人民共和国土地管理法4、中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291一19995、国有土地上房屋征收与补偿条例国务院令第590号6、新疆维吾尔自治区人民政府令第187号新疆维吾尔自治区实施国有土地上房屋征

4、收与补偿条例办法7、石政发201140号8、估价人员现场收集的相关资料四、房地产估价有哪些方法？一、估价基本方法1、成本法。成本法是以建造该类房地产需耗费的各项费用之和为基础。费用包括：土地出让金、城市配套设施建设费、征地、拆迁安置补偿费、勘探设计及前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、管理费、银行利息、税金、销售费用、开发利润等.其中，地产价格可以以该块土地使用权的费用和土地开发成为熟地所需耗费的各项费用之和为基础，再加上正常的税金和利润。这里需要特别指出成本法中的一种特殊的方法：重置成本法。因为重置成本法不需要考虑未来利益和长远效益，不需要计算地产价值,在实际运用中经常采用重置价结合

5、成新进行估价;(1）根据估价房产房屋建筑结构、等级，选定房屋重置价格标准（以当地标准为准).(2）根据估价房产的建成年代,使用年限，残值率、剩余经济寿命、建筑物的新旧程度，估计该房产的折旧额或成新度。（3）楼层、墙体和层高的修正。评估公式：房产现值=建筑面积房屋重置价格标准（1楼层、借、共墙、层高修正系数）装修水电设备调价成新率若情况不复杂可用简化公式：房产现值=建筑面积房屋重置价格标准成新率2。市场比较法。市场比较法在房地产价格评估中广泛应用,它是通过将待估房地产与近期已交易的类似房地产进行比较，修正得出待估房地产价格的一种方法。由于房地产有其特殊性，决定了不存在定金相同的两宗房地产。因此,

6、市场比较法操作的关键是：估价人员就待估房地产与比较实例房地产在地理位置、结构、小区配套及交易日期等方面的差异而造成的对房地产价格的影响进行差别修正，差别修正的准确性直接影响估价结果的准确性。常用的修正方法有:(1)定性判新法。即估价人员凭实践经验，对两宗房地产之间存在的差别进行定性判断修正，这种操作方法的缺点是容易把评估者的主观偏见引入结果中去，造成评估价值失真;(2)比较打分法.即拟定影响价格的差异性指标，制定各项评估的标准，规定每个项目的最高分和最低分，评估人员根据有关资料、经验给出每项评分,将每项所设的分数进行整理，设出评估总分，根据评估总分修正。将待评估房与比较实例，按以下八个方面来比

7、较：地理位置、小区环境、物业管理、内外装修、施工质量、配套设施、交易日期、其他。打分法中常使用（19）九个比例来赋值，19标度是把思维判断数量化的一种好方法,是根据人的区分实物性质差别上的直观认识，参照物与目标物相比可分为很差、较差、相同、较好、很好五个比较程度，相应分别取值为1、3、5、7、9，可在两种程度之间分别标值为2、4、6、8。其中交易日期的是以月期房地产交易市场形势好坏进行比较。通常待评估房每项打分均为5,被估价房的八项总分为40，将参照房和待估价房逐项对比打分，再累加及得到各参照房的累加分值为A1、A2An，则参照房的平均分值C=（A1+A2+An）/n,得到D=40/C；(3)

8、收益法.采用收益法估价首先要确定房地产本身带来的纯收益，不要在纯收益中混入由于经营能力等非房地产本身要素所产生的收益,有时纯收益可由于租金值确定。另一方面，还要正确选取资本化率.资本化率的确定,以银行存款利率、物价指数、当地房地产企业和该行业的平均收益率为依据推算。推导公式为：R=一年期定期存款利率（1上市物价上涨指数加收平均变动率）+当地房地产企业平均投资收益率+当地该行业平均投资收益率3二、几种估价方法适用说明(1）住宅房一般先用成本法进行整体估价或用市场比较法进行整体价;在建的住宅房只可采取成本法进行评估;拆迁的住宅房地产应按各地城市房屋拆迁管理条列规定，按所拆房屋重置价结合成新计算。（

9、2）商业性、专业性房地产采用市场比较法或收益法进行评估；（3)厂房、仓库(包括仓储房地产）可采取市场比较法。（4）特殊类型房地产的估价应以需置成本法为主结合市场比较法进行,如果没有因素房屋的重置成本资料情况，参照预算定额等资料估价。五、成本法估价的基础从价值理论的发展来看,经济学家是通过产品的生产成本对其价值贡献的作，用入手来探讨价值理论的.生产费用价值论认为,商品的价格依据其生产所花费的必要费用而决定。而房地产的价格或价值也是与其开发建设所花费的必要费用相联系的,在估价中，我们可以通过分析和测算建造房地产的必要支出或成本来判断房地产的价格。生产费用价值论为成本法提供了理论基础.在缺乏市场交易

10、时，房地产市场的参与者是通过房地产的成本来认识和理解其价值的，卖方愿意接受的最低价格不能低于其为建造该房地产所花费的代价，买方愿意支付的最高价格不能高于其所预计的重新建造该房地产所需花费的代价。市场的参与者通过成本来认知房地产的价值,提供了成本法能够被认同的基础。六、成本组成1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主.随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升

11、的趋势。2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费,地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低,一般不会超过6%。3、建筑安装工程费建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程,设备及安装工程费用等,又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分.基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（

12、如学校，幼儿园,医院,派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店,菜市场等商业网点）等所发生的费用.他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20% 30左右。、5、管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2。6、贷款利息房地产因开发周期长，需要投资数额大,因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但

13、它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系,所以占成本构成比例相对不稳定。7、税费税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税,耕地占用税,土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税,企业所得税，印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费,商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等.在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大,一般在1525%左右.8、其他费用其他费用主要指不能列入前七项的所有费用.它主要包括销售广

14、告费,各种不可预见费等,在成本构成中一般不会超过10。七、房屋成新率的确定城乡建设环境保护部批准房屋完损等级评定标准（试行) （年月日）城住字第号为了统一评定各类房屋的完损等级标准，科学地制定房屋维修计划，尽快地提高房屋完好率，我部委托无锡市房地产管理局编写了房屋完损等级评定标准，现批准自年月日起在房地产管理所试行. 引 言 为使房地产管理部门掌握各类房屋的完损情况，并为房屋技术管理和修缮计划的安排以及城市规划、改造提供基础资料和依据，特制订本标准。 本标准适用于房地产管理部门经营的房屋.对单位自管房(不包括工业建筑）或私房进行鉴定、管理时，其完损等级的评定，也可适用本标准.在评定古典建筑的完

15、损等级时,本标准可作参考。 对现有房屋原设计质量和原使用功能的鉴定,不属本标准的评定范围。 一般规定 房屋按常用结构分成下列各类：钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的（钢或钢筋混凝土结构参照列入）； 混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的； 砖木结构承重的主要结构是用砖木建造的； 其他结构承重的主要结构是用竹木、砖石、土建造的简易房屋。 房屋完损状况，根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度,分成下列各类： 完好房； 基本完好房； 一般损坏房； 严重损坏房； 危险房；注:危险房是指承重的主要结构严重损坏，影响正常使用，不能确保住用安全的房屋。其评定标准另定

16、。 各类房屋结构组成分为：基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面；装修组成分为：门窗、外抹灰、内抹灰顶棚、细木装修；设备组成分为：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷装置等）. 有抗震设防要求的地区，在划分房屋完损等级时应结合抗震能力进行评定。 房地产管理部门在统计房屋完好率时,应按本标准所确定的完好房和基本完好房一并计算。 凡新接管和经过修缮后的房屋应按本标准重新评定完损等级。结合房屋的定期普查鉴定，亦应调整房屋的完损等级。 房屋完损等级的评定，一般以幢为评定单位，一律以建筑面积（平方米）为计量单位. 房屋完损标准 完好标准 结构部分： 地基基础:有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀

17、沉降. 承重构件:梁、柱、墙、板、屋架平直牢固，无倾斜变形、裂缝、松动、腐朽、蛀蚀。 非承重墙： 预制墙板节点安装牢固，拼缝处不渗漏; 砖墙平直完好，无风化破损； 石墙无内化弓凸； 木、竹、芦帘、苇箔等墙体完整无破损. 屋面：不渗漏（其他结构房屋以不漏雨为标准），基层平整完好，积尘甚少，排水畅通. 平屋面防水层、隔热层、保温层完好； 平瓦屋面瓦片搭接紧密，无缺角、裂缝瓦（合理安排利用除外），瓦出线完好； 青瓦屋面瓦垄顺直，搭接均匀，瓦头整齐,无碎瓦，节筒俯瓦灰梗牢固; 铁皮屋面安装牢固，铁皮完好,无锈蚀；石灰炉渣、青灰屋面光滑平整，油毡屋面牢固无破洞。 楼地面： 整体面层平整完好，无空鼓、裂缝

18、、起砂； 木楼地面平整坚固，无腐朽、下沉，无较多磨损和稀缝； 砖、混凝土块料面层平整,无碎裂； 灰土地面平整完好. 装修部分： 门窗：完整无损，开关灵活,玻璃、五金齐全，纱窗完整，油漆完好(允许有个别钢门、窗轻度锈蚀,其他结构房屋无油漆要求）。 外抹灰:完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝(风裂除外),勾缝砂浆密实.其他结构房屋以完整无破损为标准。 内抹灰：完整、牢固、无破损、空鼓和裂缝（风裂除外）；其他结构房屋以完整无破损为标准。 顶棚：完整牢固、无破损、变形、腐朽和下垂脱落，油漆完好. 细木装修:完整牢固，油漆完好。 设备部分 水卫：上、下水管道畅通，各种卫生器具完好，零件齐全无损。 电照:

19、电器设备、线路、各种照明装置完好牢固，绝缘良好。 暖气：设备、管道、烟道畅通、完好，无堵、冒、漏，使用正常。 特种设备:现状良好，使用正常。 基本完好标准结构部分: 地基基础：有承载能力、稍有超过允许范围的不均匀沉降，但已稳定。 承重构件:有少量损坏，基本牢固。 钢筋混凝土个别构件有轻微变形、细小裂缝，混凝土有轻度剥落、露筋; 钢屋架平直不变形，各节点焊接完好，表面稍有绣蚀，钢筋混凝土屋架无混凝土剥落，节点牢固完好，钢杆件表面稍有锈蚀;木屋架的各部件节点连接基本完好，稍有隙缝，铁件齐全，有少量生锈； 沉重砖墙(柱)、砌块有少量细裂缝； 木构件稍有变形、裂缝、倾斜，个别节点和支撑稍有松动，铁件稍

20、有锈蚀; 竹结构节点基本牢固，轻度蛀蚀,铁件稍锈蚀. 非沉重墙:有少量损坏，但基本牢固。 预制墙板稍有裂缝、渗水,嵌缝不密实,间隔墙面层稍有破损； 外转墙面稍有风化，转墙体轻度裂缝，勒脚有侵蚀； 石墙稍有裂缝、弓凸； 木、竹、芦帘、苇箔等墙体基本完整，稍有破损. 屋面：局部渗漏，积尘较多，排水基本畅通。 平屋面隔热层、保温层稍有损坏，卷材防水层稍有空鼓、翘边和封口不严，刚性房水层稍有龟裂，块体房水层稍有脱壳; 平瓦屋面少量瓦片裂碎、缺角、风化,瓦出线稍有裂缝； 青瓦屋面瓦垄少量不直,少量瓦片破碎，节筒俯瓦有松动，灰梗有裂缝，屋脊抹灰有裂缝; 铁皮屋面少量咬口或嵌缝不严实,部分铁皮生锈，油漆脱皮

21、; 石灰炉渣、青灰屋面稍有裂缝，油毡屋面少量破洞. 楼地面： 整体面层稍有裂缝、空鼓、起砂； 木楼地面稍有磨损和稀缝，轻度颤动; 砖、混凝土块料面层磨损起砂，稍有裂缝、空鼓; 灰土地面有磨损、裂缝。 装修部分: 门窗:少量变形、开关不灵，玻璃、五金、纱窗少量残缺，油漆失光。 外抹灰：稍有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆少量酥松脱落。 内抹灰：稍有空鼓、裂缝、剥落. 顶棚：无明显变形、下垂，抹灰层稍有裂缝，面层稍有脱钉、翘角、松动，压条有脱落. 细木装修：稍有松动、残缺，油漆基本完好。 设备部分： 水卫:上、下水管道基本畅通，卫生器具基本完好，个别零件残缺损坏。 电照：电器设备、线路、照明装置基

22、本完好，个别零件损坏。 暖气：设备、管道、烟道基本畅通，稍有锈蚀,个别零件损坏，基本能正常使用. 特种设备：现状基本良好,能正常使用. 一般损坏标准 结构部分 地基基础：局部承载能力不足，有超过允许范围的不均匀沉降，对上部结构稍有影响。 承重构件:有较多损坏，强度已有所减弱。 钢筋混凝土构件有局部变形、裂缝，混凝土剥落露筋锈蚀、变形、裂缝值稍超过设计规范的规定,混凝土剥落面积占全部面积的以内，露筋锈蚀； 钢屋架有轻微倾斜或变形，少数支撑部件损坏,锈蚀严重，钢筋混凝土屋架有剥落，露筋、钢杆有锈蚀;木屋架有局部腐朽、蛀蚀，个别节点连接松动,木质有裂缝、变形、倾斜等损坏，铁件锈蚀; 承重墙体（柱）、

23、砌块有部分裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝酥松等损坏； 木结构局部有倾斜、下垂、侧向变形、腐朽、裂缝、少数节点松动、脱榫，铁件锈蚀； 竹构件个别节点松动，竹材有部分开裂、蛀蚀、腐朽、局部构件变形。 非承重墙：有较多损坏，强度减弱。 预制墙板的边、角有裂缝，拼缝处嵌缝料部分脱落，有渗水，间隔墙层局部损坏; 砖墙有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀，灰缝有酥松，勒脚有部分侵蚀剥落； 石墙部分开裂、弓凸、风化，砂浆酥松,个别石块脱落； 木、竹、芦帘墙体部分严重破损,土墙稍有倾斜，硝碱。 屋面：局部漏雨,木基层局部腐朽、变形、损坏，钢筋混凝土屋板局部下滑，屋面高低不平，排水设施锈蚀、断裂。 平屋面保温层、

24、隔热层较多损坏，卷材防水层部分有空鼓、翘边和封口脱开，刚性防水层部分有裂缝、起壳,块体防水层部分有松动、风化、腐蚀； 平瓦屋面部分瓦片有破碎、风化,瓦出线严重裂缝、起壳、脊瓦局部松动、破损； 青瓦屋面部分瓦片风化、破碎、翘角，瓦垄不顺直，节筒俯瓦破碎残缺，灰梗部分脱落，屋脊抹灰有脱落,瓦片松动； 铁皮屋面部分咬口或嵌缝不严实，铁皮严重锈烂； 石灰炉渣、表灰屋面,局部风化脱壳、剥落，油毡屋面有破洞。 楼地面： 整体面层部分裂缝、空鼓、剥落,严重起砂； 木楼地面部分有磨损、蛀蚀、翘裂、松动、稀缝，局部变形下沉,有颤动； 砖、混凝土块料面磨损，部分破损、裂缝、脱落，高低不平； 灰土地面坑洼不平. 装

25、修部分： 门窗：木门窗部分翘裂，榫头松动，木质腐朽,开关不灵；钢门、窗部分铁胀变形、锈蚀,玻璃、五金、纱窗部分残缺；油漆老化翘皮、剥落. 外抹灰：部分有空鼓、裂缝、风化、剥落,勾缝砂浆部分松酥脱落。 内抹灰：部分空鼓、裂缝、剥落。 顶棚:有明显变形、下垂，抹灰层局部有裂缝,面层局部有脱钉、翘角、松动,部分压条脱落。 细木装修；木质部分腐朽、蛀蚀、破裂；油漆老化。 设备部分： 水卫：上、下水道不够畅通，管道有积垢、锈蚀,个别滴、漏、冒；卫生器具零件部分损坏、残缺。 电照：设备陈旧，电线部分老化，绝缘性能差,少量照明装置有损坏、残缺。 暖气:部分设备、管道锈蚀严重，零件损坏，有滴、冒、跑现象,供气

26、不正常。 特种设备:不能正常使用。 严重损坏标准 结构部分： 地基基础：承载能力不足，有明显不均匀沉降或明显滑动、压碎、折断、冻酥、腐蚀等损坏,并且仍在继续发展，对上部结构有明显影响。 承重构件;明显损坏，强度不足。 钢筋混凝土构件有明显下垂变形、裂缝，混凝土剥落和露筋锈蚀严重，下垂变形、裂缝值超过设计规范的规定,混凝土剥落面积占全面积的%以上; 钢屋架明显倾斜或变形,部分支撑弯曲松脱，锈蚀严重,钢筋混凝土屋架有倾斜，混凝土严重腐蚀剥落、露筋锈蚀,部分支撑损坏，连接件不齐全,钢杆锈蚀严重；木屋架端节点腐朽、蛀蚀，节点边接松动，夹板有裂缝，屋架有明显下垂或倾斜，铁件严重锈蚀,支撑松动； 承重墙体

27、（柱）、砌块强度和稳定性严重不足，有严重裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝严重酥松损坏； 木构件严重倾斜、下垂、侧向变形、腐朽、蛀蚀、裂缝，木质脆枯，节点松动,榫头折断拔出、榫眼压裂，铁件严重锈蚀和部分残缺； 竹构件节点松动、变形，竹材弯曲断裂、腐朽，整个房屋倾斜变形。 非承重墙：有严重损坏，强度不足. 预制墙板严重裂缝、变形，节点锈蚀,拼缝嵌料脱落,严重漏水，间隔墙立筋松动、断裂，面层严重破损； 砖墙有严重裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀,灰缝酥松; 石墙严重开裂、下沉、弓凸、断裂，砂浆酥松，石块脱落； 木、竹、芦帘、苇箔等墙体严重破损，土墙倾斜、硝碱. 屋面：严重漏雨。木基层腐烂、蛀蚀、变形损

28、坏、屋面高低不平，排水设施严重锈蚀、断裂，残缺不全。 平屋面保温层、隔热层严重损坏，卷材防水层普遍老化、断裂、翘边和封口脱开,沥青流淌，刚性防水层严重开裂、起壳、脱落，块体防水层严重松动、腐蚀、破损； 平瓦屋面瓦片零乱不落槽，严重破碎、风化,瓦出线破损、脱落，脊瓦严重松动破损； 青瓦屋面瓦片零乱，风化、碎瓦多、瓦垄不直、脱脚，节筒俯瓦严重脱落残缺,灰梗脱落，屋脊严重损坏； 铁皮屋面严重锈烂,变形下垂； 石灰炉渣、青灰屋面大部冻鼓、裂缝、脱壳、剥落，油毡屋面严重老化，大部损坏。 楼地面： 整体面层严重起砂、剥落、裂缝、沉陷、空鼓; 木楼地面有严重磨损、蛀蚀、翘裂、松动、稀缝、变形下沉、颤动； 砖

29、、混凝土块料面层严重脱落、下沉、高低不平、破碎、残缺不全； 灰土地面严重坑洼不平. 装修部分： 门窗:木质腐朽，开关普遍不灵，榫头松动、翘裂，钢门、窗严重变形锈蚀,玻璃、五金、纱窗残缺，油漆剥落见底。 外抹灰：严重空鼓、裂缝、剥落，墙面渗水，勾缝砂浆严重松酥脱落。 内抹灰：严重空鼓、裂 缝、剥落。 顶棚：严重变形下垂,木筋弯曲翘裂、腐朽、蛀蚀，面层严重破损，压条脱落，油漆见底。 细木装修：木质腐朽、蛀蚀、破裂，油漆老化见底。 设备部分： 水卫：下水道严重堵塞、锈蚀、漏水；卫生器具零件严重损坏、残缺。 电照：设备陈旧残缺，电线普遍老化、零乱，照明装置残缺不齐，绝缘不符合安全用电要求. 暖气:设备、管道锈蚀严重，零件损坏、残缺不齐，跑、冒、滴现象严重，基本上已无法使用.