佛山市禅城区农村集体资产交易管理办法.docx

1、佛山市禅城区农村集体资产交易管理办法佛山市禅城区农村集体资产交易管理办法第一章总则第一条为规范农村集体资产交易行为，保护农村集体及成员合法权益，促进农村经济发展，根据中华人民共和国村民委员会组织法广东省农村集体资产管理条例广东省农村集体经济组织管理规定佛山市人民政府办公室关于印发佛山市农村集体资产交易管理办法的通知（佛府办201744号）、中共佛山市委办公室印发关于实施村（社区）重要事权清单管理强化党组织领导核心地位的意见（试行）的通知（佛办字201827号）、中共佛山市委办公室、佛山市人民政府办公室印发关于进一步推进农村集体资产“应上必上”平台公开交易管理的意见的通知（佛办字20199号）等

2、有关规定，结合我区实际，制定本办法。第二条本办法适用于本行政区域内农村集体的资产交易行为和相关管理活动。本办法所指农村集体，包括农村集体经济组织和农村自治组织。法律、法规、规章和上级政策对集体资产交易程序和要求有特别规定的，从其规定。第三条本办法所指农村集体资产包括：（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草地、荒地、滩涂、水域等自然资源；（二）农村集体经济组织成员集体所有的建筑物、构筑物、设施设备、库存物品等资产；（三）农村集体经济组织用于教育、科学、文化、卫生、体育、水利、交通、福利等公益事业的资产；（四）农村集体经济组织投资兴办或者购买、兼并的企业的资产，以及与其他单位或者个人合资

3、、合作所形成的资产中占有的份额、股权；（五）农村集体资产的经营收益，以及属于集体所得部分的土地补偿费和生态补偿费；（六）农村集体经济组织接受政府拨款、补贴补助和减免税费以及其他单位和个人的资助、捐赠等形成的资产；（七）农村集体经济组织拥有的现金、存款、有价证券、债权以及所产生的利息、衍生收入等资产；（八）农村集体经济组织拥有的商标权、专利权、著作权、专有技术等无形资产；（九）属于国家所有依法由农村集体经济组织成员集体行使使用权、享有收益权的资产；（十）依法属于农村集体经济组织成员集体所有的其他资产。第四条本办法所称农村集体资产交易，是指将农村集体资产采取承（发）包、出租、转让、入股、合资、合作

4、、拍卖等方式流转交易的行为。本办法所涉及的交易品种包括但不限于以下类型：（一）由农村集体统一经营管理的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地（包括水域、滩涂、荒山、荒沟、荒丘、荒滩等）的承包经营权，通过出租、转让、入股、合资、合作等方式流转交易。承包到户、非农村集体统一经营管理的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地（包括水域、滩涂、荒山、荒沟、荒丘、荒滩等）的承包经营权的流转；（二）农村集体所有或使用的依法可交易的农村集体建设用地的使用权，通过出租、转让、入股、合资、合作等方式流转交易。其中，符合国家有关产业政策及当地土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的农村集体建设用地，

5、可按规定出让、出租、转让、转租和抵押。农村集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押等流转交易事项，应当按照广东省集体建设用地使用权流转管理办法规定的交易方式进行流转，由佛山市公共资源交易中心禅城分中心组织实施；（三）农村集体除土地之外的农村集体经营房屋、机械设备、工具器具等经营性资产的所有权或使用权，采取承（发）包、出租、转让、入股、合资、合作、拍卖等方式流转交易。农村集体资产流转交易的方式、期限和流转交易后的开发利用，必须遵循相关法律、法规、规章和政策。交易完成后，涉及不动产登记或权属变更登记的，按相关规定凭有关证明文件到区不动产登记中心办理相关手续。第五条下列农村集体资产禁止流转交易

6、：（一）已被司法、行政机关采取查封、冻结等强制措施的；（二）已设立抵（质）押权，未经抵（质）押权人同意的；（三）产权关系不清、处置权限有争议的；（四）法律、法规明文禁止交易的。第六条除下列特殊情况外，都必须在佛山市农村集体资产交易管理平台（以下简称交易平台）上进行公开交易，任何部门、组织和个人均不得以任何籍口进行阻挠，或额外增加限制上交易平台公开交易的前置条件。（一）农村集体建设用地使用权及农村集体使用的国有性质建设用地（包括征地返还地、留用地等）的出让、转让、租赁等流转交易事项，按照广东省集体建设用地使用权流转管理办法等有关规定要求的交易方式进行流转，由佛山市公共资源交易中心禅城分中心依据有

7、关规定负责组织实施，另行在土地使用权交易平台上公开交易；（二）实行分田到户，承包经营权属于农户而非农村集体统筹经营的农用地；或农村集体经济组织内部定向小面积平均分配；（三）已纳入国家、省、市、区重点工程项目征地拆迁范围的农村集体资产；（四）司法机关依法裁决转移过户的农村集体资产。第七条农村集体资产交易应当遵守相关法律、法规，遵循民主决策、平等有偿、诚实守信和公开、公平、公正的原则，不得侵犯农村集体或他人的合法权益和损害社会公共利益。第八条农村集体资产交易管理实行“实体交易 信息管理”两位一体、同步实施的常态机制。建立区、镇（街道）、村联网的交易平台，并统一设立农村集体资产交易服务机构。我区农村

8、集体资产交易服务机构是镇（街道）公共资源交易所（以下简称镇街交易所）和村级集体资产管理交易站（以下简称村级交易站）交易。我区农村集体资产实行镇、村两级交易，一是在镇街交易所交易，二是在村级交易站交易。第二章工作机构与职责第九条区农业农村局负责指导和监督管理全区农村集体资产交易管理工作。镇（街道）农村集体资产主管部门负责开展农村集体资产交易监督管理工作，指导本行政区域内农村集体开展资产定期清理、建立台账，并组织农村集体资产按规定流程进行交易并将有关信息及时录入交易平台。第十条镇（街道）农村集体资产主管部门履行以下职责：（一）指导农村集体将所有的集体资产台账、合同台账等相关信息录入交易平台，监管农

9、村集体资产动态变化和合同履行情况；（二）审核农村集体提交的文件资料是否完整和齐全，包括审核资产交易事项申请、交易方案是否经民主表决通过等；（三）监督农村集体将集体资产交易情况录入交易平台，交易平台运行情况；（四）指导、监督农村集体按规定流程进行交易；（五）监督交易的进程以及合同的签订、变更；（六）监督农村集体资产交易信息公开情况；（七）调查处理农村集体交易过程中的相关投诉、举报。第十一条农村集体资产交易服务机构作为农村集体资产交易的服务平台，是政府主导、服务“三农”的非营利性机构，为农村集体资产交易提供中介服务。农村集体资产交易服务机构业务上接受上级农村主管部门和公共资源交易部门的指导，主要职

10、责包括：（一）提供农村集体资产交易场所及设施设备；（二）审核农村集体资产交易事项是否经批准；（三）审核竞投意向人提交的文件资料；（四）提供农村集体资产交易信息和咨询服务；（五）依照本办法组织资产交易活动；（六）管理农村集体资产交易资料档案；（七）协助管理和维护交易平台；（八）可委托有资质的中介单位对交易竞投文件进行审核。第十二条农村集体资产主管部门和农村集体资产交易服务机构不对进场交易的集体资产的质量瑕疵、权属合法性瑕疵以及合同违约等风险承担法律责任。农村集体资产交易服务机构提供交易服务时，应当履行必要的风险提示及风险告知义务。第十三条各镇（街道）农村集体资产主管部门为集体资产交易事项申请审核

11、机构，负责受理和审核农村集体提出的资产交易事项申请。未涉及开发建设的项目，由镇（街道）农村集体资产主管部门出具是否同意交易的审核意见，村集体如有需要可以在交易事项申请时主动披露相关信息（详见附件2）。涉及开发建设的，则由具有相应权责的规划部门对规划合法性、合理性先行提出审核意见。镇（街道）农村集体资产主管部门主要对交易事项是否符合公开竞投交易例外情形、分级交易标准等进行审核，不对资产权属完整性等出具意见。其他相关业务部门依据职责如实披露交易资产相关信息，所披露信息不作为资产是否上平台交易的必要条件。根据部门披露信息情况，对资产权属、报建手续等存在瑕疵的交易项目，交易服务机构应当在交易公告中对瑕

12、疵问题予以明示，并在组织交易前为交易双方提供书面风险提示。第十四条区农业农村局和镇（街道）农村集体资产主管部门应当共同做好交易平台的日常维护，根据实际工作需要不断升级完善系统，开展相关人员业务技能培训。各镇（街道）应当根据本行政区域内实际，保障农村集体资产交易服务机构有固定的场所和设备，配备专职工作人员；对农村集体用于资产交易管理的软硬件配套给予适当的扶持，保障农村集体正常组织开展集体资产交易管理活动。区、各镇（街道）用于交易平台维护与升级、设备采购、日常运作和人员培训等经费列入本级财政预算。第十五条农村集体负责将所有集体资产和合同信息全面录入交易平台，建立健全集体资产和合同信息台账。农村集体

13、应当建立集体资产定期清查制度，年度定期检查集体资产台账，及时更新交易平台的数据。第十六条镇（街道）农村集体资产主管部门按农村集体资产项目合同到期期限，指导、提醒集体资产交易行为。农村集体资产交易服务机构按完成交易事项申请审核的先后顺序排期，开展相关交易服务工作。第十七条集体资产交易应当遵循合理交易底价规则。实际交易底价的制定须经农村集体民主表决通过。各镇（街道）应当结合本行政区域内实际，探索分类、分区域制定土地、物业等集体资产的租赁指导价格，作为农村集体土地、物业等集体资产租赁的参考价格。第十八条各镇（街道）可以根据本行区域实际拓展交易服务机构的服务内容，升级服务功能；探索开展资产评估、法律服

14、务、产权经纪、项目推介、抵（质）押融资等配套有偿服务。第三章交易方式第十九条农村集体资产交易主要有以下两种方式：公开竞价和公开协商。第二十条农村集体资产交易事项实行镇（街道）、村分级交易管理。符合下列条件之一的农村集体资产交易必须进入镇街交易所交易：（一）资产出售。估价在10万元以上（含10万元）的农村集体资产出售。（二）农用地出租。面积在20亩以上（含20亩）或出租年限在5年以上（含5年）农用地（包括耕地、鱼塘、水库等）出租。（三）物业出租。1.年租金在20万元以上（含20万元）或建筑面积在200以上（含200）的属于商业用途的集体物业（商铺、办公楼、市场等）的出租、转租；2.年租金在20万

15、元以上（含20万元）或建筑面积在1000以上（含1000）的属于工业用途的集体物业（厂房、仓库等）的出租、转租；3.出租年限5年以上（含5年）的。各镇（街道）可在不违反上述规定的前提下，根据实际情况，按照资产的性质类别、标的金额、面积大小、出租期限等细化本辖区镇村分级标准，并报区农业农村局备案。未达镇（街道）级交易条件，但农村集体提出书面申请的，经镇（街道）农村集体资产主管部门同意，可进入镇街交易所交易。严禁将集体资产通过拆解分割、化整为零的方式降级交易。第二十一条农村集体资产交易主要采取公开竞投方式进行。公开竞投包括面向社会公开竞投、面向本农村集体成员公开竞投。农村集体在制订资产交易方案时应

16、当明确竞投人范围，并经本农村集体民主表决通过；方案没有明确的，视为面向社会公开竞投。第二十二条符合以下条件集体资产，可采用公开协商的方式进行交易：（一）发展幼儿园、养老院等公益事业项目；（二）以农村集体建设用地使用权之外的集体资产折价入股、合资、合作的项目；（三）经连续两次采用公开竞投方式交易都未能成功交易的项目；（四）已纳入市、区两级“三旧”改造或村级工业园改造范围，各级政府需实施预租、统租的集体资产；（五）纳入国家、省、市、区重点工程项目范围需实施预租、统租的集体资产；因国家、省、市、区重点工程项目的建设需要，临时使用项目范围以外需提前实施预租、统租的集体资产；（六）由各级政府引入或主导实

17、施的农村集体重大项目或产业，或涉及水、电、煤气、通信等特殊行业的交易项目；（七）由农村集体提出申请，经镇（街道）农村集体资产主管部门或镇（街道）联席会议审核通过的项目；（八）按法律、法规和政策规定不适用公开竞投方式交易的其他项目。本办法所称公开协商交易，是指农村集体依照本办法规定的步骤与拟交易对象通过一对一的协商就交易项目达成交易目的的一种公开交易方式。不采取公开竞投方式进行的交易，其交易信息也必须向本农村集体成员公布并全面录入交易平台。法律、法规、规章和上级政策对资产交易方式另有规定的，从其规定。第二十三条“短小零散”类项目可采取简易交易方式进行。交易平台增设“短小零散”管理模块，对出租屋、

18、停车位、清拆前临时出租的物业、自留地、流动摊档等金额小、年限小、流动性大的资产交易项目，进行简易化管理。纳入“短小零散”管理范围的农村集体资产具体对象和标准由各镇（街道）结合实际自行制定。“短小零散”的交易程序由区农业农村局另行制定。第二十四条农村集体资产交易以公开竞投方式进行的，应当遵守以下成交规则：（一）只有1个竞投人的，成交价不得低于底价；（二）有两个以上竞投人的，按照“不低于底价、价高者得”方式确定竞得人；（三）在价格与条件相同的情况下，依法、依约定享有优先权的竞投人优先竞得。同时存在两个以上优先权的，法定优先权在先，不能确定优先权次序的，以现场抽签方式确定竞得人；（四）若全体竞投人均

19、不到场或到场均不应价的，确认为交易失败。第四章交易程序第二十五条采取公开竞投交易方式，在镇（街道）、村等交易服务机构交易的一般程序为：（一）方案表决。农村集体拟定资产交易方案，按照相关规定对不同类型的农村集体资产采用相应的民主议事规则和程序进行表决。表决通过后，在村务公开栏上公示不少于5个工作日。（二）交易事项申请。交易方案经民主表决通过后，农村集体向镇（街道）农村集体资产主管部门提交佛山市集体资产交易审核及信息披露表和标的物权属的有效证明等资料。（三）交易信息发布。对受理进入交易服务机构交易项目的交易信息，农村集体必须在村务公开栏发布交易信息。按照镇（街道）规定，达到一定交易标准的，由镇街交

20、易所在相关网站（佛山市公共资源交易中心禅城分中心、禅城农村新空间网、镇（街道）政务信息网、村务共治一门通APP等网站，下同）发布交易信息，如集体资产存在瑕疵问题可一并公布。（四）组织交易。交易服务机构按规定组织交易。如有需要可以签订瑕疵披露告知书（见附件3）。（五）交易结果确认与公告。按照镇（街道）规定，在相关网站、村务公开栏或标的物现场公告交易结果。（六）合同签订。根据公开竞价交易结果公告内容，交易双方签订合同，如有需要可以签订承诺书（见附件4）。（七）资料归档及录入。负责组织本次交易的交易服务机构和农村集体按各自职责要求将交易项目资料整理归档并登记录入交易平台。相关交易信息自交易完成之日起

21、5个工作日内完成登记录入交易平台。各镇（街道）应当根据实际情况，对受理进入镇街交易所交易的风险警示、不同资产类型和不同交易方式的交易事项流程作进一步细化完善，对包括交易事项申报等各环节需提交的资料、操作要求等进行明确。对“短小零散”类交易事项，在划定条件和标准的基础上，可适当进行流程简化和优化。第二十六条采取公开协商交易方式，在镇（街道）、村等交易服务机构交易的一般程序为：（一）公开协商申请。村集体须向镇（街道）农村集体资产主管部门提出申请（该申请须包括资产基本情况和申请公开协商的理由），镇（街道）农村集体资产主管部门根据情况进行批复。（二）方案表决。经镇（街道）农村集体资产主管部门批复同意后

22、，农村集体拟定公开协商交易方案，公开协商交易方案必须明确以下内容：一是以公开协商交易方式进行交易；二是公开协商条件。按照相关规定对不同类型的农村集体资产采用相应的民主议事规则和程序进行表决。表决通过后，在村务公开栏上公示不少于5个工作日。（三）公开协商立项。农村集体向镇（街道）农村集体资产主管部门提交佛山市集体资产交易审核及信息披露表、同意公开协商申请的批复、标的物权属的有效证明等资料。（四）交易信息发布。对受理进入交易服务机构交易项目的交易信息，农村集体必须在村务公开栏发布交易信息。按照镇（街道）规定，达到一定交易标准的，由镇街交易所在相关网站发布交易信息，如集体资产存在瑕疵问题可一并公布。

23、（五）公开协商交易。由农村集体根据公开协商方案的条件组织交易。如有需要可以签订瑕疵披露告知书（见附件3）。（六）交易结果公告。完成公开协商谈判后，农村集体把交易结果提交镇街交易所在相关网站上公告，农村集体也必须在标的物周边、村务公开栏上公告，公告时间不得少于5个工作日。（七）合同签订。交易结果公告期满后，交易双方签订合同，并将相关交易信息自签订合同之日起5个工作日内完成登记录入交易平台。如有需要可以签订承诺书（见附件4）。（八）资料归档及录入。按镇（街道）、村分级交易管理的标准，交易服务机构和农村集体按各自职责要求将交易项目资料整理归档。第二十七条农村集体申请进入镇街交易所的交易事项，按规定事

24、前向镇（街道）农村集体资产主管部门提出申请。镇（街道）农村集体资产主管部门按要求对集体资产交易项目进行审核，自受理之日起5个工作日内作出是否予以通过的审核意见并告知申请单位。对审核不予通过的应说明理由。第二十八条农村集体资产交易方案在实施前必须按照法律、法规和政策规定的民主议事规则和程序进行表决。产权属于村民自治组织的，按中华人民共和国村民委员会组织法有关规定进行民主表决；产权属于农村集体经济组织的，按广东省农村集体经济组织管理规定和广东省农村集体资产管理条例等有关规定进行民主表决，交易方案应当包括以下内容：（一）资产详细信息；（二）交易方式及竞投人资格条件；（三）交易底价及递增幅度；（四）交

25、易保证金数额；（五）合同期限及履约保证金数额；（六）违约责任。农村集体可以根据市场价格提出交易底价，但法律、法规规定必须进行资产评估的，交易底价应当根据资产评估结果确定。农村集体资产重大交易事项必须采取“四议两公开一监督”（“四议”指村党组织提议、村“两委”会商议、党员大会审议、集体经济组织成员大会决议，“两公开”指决议公开、实施结果公开，“一监督”指村务监督委员会监督）方式进行表决。具体重大交易事项的界定范围和标准，由各镇（街道）根据各村的实际情况自行制定。第二十九条申请进入镇街交易所交易的农村集体资产，应当按照镇街交易所的规定提交：交易事项申请审核通过结果、交易方案及民主表决通过结果、交易

26、设定条件、交易标的产权权属证明、交易标的的情况介绍、相关部门批准文件和法律法规规定应提交的其他资料，并保证其真实性和完整性。涉及抵（质）押的，应当提供抵（质）押权人同意转让的书面文件。农村集体资产（房屋部分）在发生交易转移时，还应提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。第三十条对受理进入镇街交易所的项目信息，由镇街交易所在相关网站上发布交易公告，农村集体也要在村务公开栏上发布交易公告。交易公告的公示期从发布之日起到交易日不得少于5个工作日。交易公告应当包括以下内容：（一）项目基本情况；（二）交易底价；（三）竞投人资格条件；（四）报名时间、地点和方式；（五）交易保证金数

27、额及交纳方式；（六）交易时间、地点、方式；（七）联系人和联系方式；（八）其他需要公告的内容。物业尚未建好需提前交易的，或手续不全集体资产出租的，应在信息发布时注明相关事项。第三十一条农村集体需在网上撤销交易申请或者变更公告内容的，须在交易日的3天前向镇街交易所提出书面申请，经镇（街道）农村集体资产主管部门同意后方可撤销、变更公告。撤销交易申请或者变更公告内容后公示时间不少于5个工作日。第三十二条竞投意向人应当按交易公告要求向镇街交易所提交报名资料，交纳保证金，并保证报名资料的真实性和完整性。镇街交易所应当在5个工作日内对竞投意向人的报名资格进行审核并告知审核结果。镇街交易所完成对竞投意向人相关

28、资料审核后，按照镇（街道）制定的具体交易办法在规定期限内组织交易。第三十三条交易双方就交易条件达成一致的，应当由双方书面确认交易结果，并将结果在相关网站上公告，农村集体在村务公开栏上发布交易结果公告。公示时间不得少于5个工作日。交易结果公示应当包括以下内容：（一）交易项目名称及概况；（二）竞得人；（三）交易时间及成交价格；（四）公示期限；（五）投诉受理机构和联系方式。第三十四条交易结果公告期间无异议的，公告结束之日起5个工作日内，农村集体和竞得人应当到指定的场所签订合同。交易结果公告期间只受理不符合交易程序的投诉（有关符合交易程序而确定的交易价格的投诉，不予受理），并由镇（街道）农村集体资产主

29、管部门进行核查。经调查核实认为投诉不成立的，投诉处理结果作出后5个工作日内，农村集体和竞得人应当到农村集体资产交易服务机构指定的场所签订合同。因竞得人原因未按时与农村集体签订合同的，视为放弃交易，交易保证金按约定或相关交易规则予以处理。第三十五条在镇街交易所完成交易并已签订农村集体资产交易合同的，该合同须在农村集体资产交易服务机构进行存档管理。需要鉴证或公证的，按有关法律法规的规定办理。第三十六条合同签订日起5个工作日内农村集体应将合同录入交易平台。镇街交易所和村级交易站应对每一宗农村集体资产交易项目的相关资料进行整理，装订成册，归档备查。在镇街交易所交易的，镇街交易所和村级交易站均须对交易资

30、料进行归档，具体归档资料由各镇街交易所自行规定。在村级交易站交易的，由村级交易站对交易资料进行归档，对“短小零散”类的交易项目可以简化归档资料，具体归档资料由各镇（街道）农村集体资产主管部门根据实际情况自行规定。第三十七条因无竞投人、竞投无效或者交易失败，农村集体不变更交易条件的可以申请重新发布交易公告；农村集体只变更底价的，可以按照经表决同意的交易方案所约定的授权方式直接变更交易底价，并续期发布交易信息后另行组织交易；农村集体变更其他交易条件的，应重新表决交易方案，依照本办法规定重新向镇（街道）农村集体资产主管部门提出申请。第三十八条合同履行期间变更。涉及承租方变更的，必须在交易平台中办理相关手续，新合同的租金不能低于原合同约定，新合同约定期限不能超过原合同的剩余期限。如原承租方放弃租赁且不作承租方变更处理的，村集体要终止合同并在交易平台中办理相关手续，终止合同后该资产须重新上平台进行交易。涉及合同金额变更的，农村集体向镇（街道）农村集体资产主管部门提交申请，经审核后，按照相关规定对不同类型的农村集体资产采用相应的民主议事规则和程序进行表决，并在镇（街道）农村集体资产主管部门的指引下进行变更。第三十九条采取公开竞投、公开协商之外的其他公开交易方式进行的集体资产交易参照