0812苏宁电器集团.docx

1、0812苏宁电器集团苏宁电器集团融资项目调查分析报告目 录免 责 声 明 3第一部分 交易结构概述 4第二部分 借款人的基本情况分析 5第三部分 借款人的财务状况分析 17第四部分 担保情况分析 32第五部分 借款用途及还款来源分析 34第六部分 综合性结论和建议 35免 责 声 明1. 本报告所涵括的信息仅供本公司与特定机构的交流研讨，不得用于未经允许的其他任何用途。2. 本报告版权为本公司所有，未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用发布，需注明出处为本公司，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。3. 本报告的信息均来源于公开资料，本公司对这些信

2、息的准确性和完整性不做任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更，本公司已力求材料内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失承担任何责任。 4. 本报告中对有关会计报告、审计报告、资产评估报告中某些数据和结论的引述，并不意味本公司对这些数据、结论的真实性和准确性作出任何明示或默示保证。5本报告及其内容均为保密信息，未经事先书面同意，本报告不可被复制或分发，本报告的内容亦不可向任何第三者披露。一旦阅读本报告，每一潜在阅读者应被视为已同意此项条款。 6. 除本页条款外，本报告其他内

3、容不具有法律约束力、不构成法律协议的一部分、不应被视为构成向任何人士发出的要约或要约邀请。7. 本报告中可能包含的任何信息，不构成对本公司业务的预测。8. 本报告所含信息仅供参考，具体以相关信托文件的约定为准。9. 本公司对于本免责申明条款具有修改权和最终解释权。该项目为苏宁电器集团有限公司拟通过我司融资20亿元做为经营性流动资金，期限2年，利率不低于【】%。关于该项目调查分析报告如下：第一部分 融资需求概述一、交易结构向苏宁电器集团有限公司（以下简称“苏宁电器集团”或“公司”）发放信托贷款，用于补充其生产经营及项目建设过程中营运资金的不足及归还其往来欠款等，规模20亿元，期限2年，贷款利率为

4、固定利率，按【】%/年执行。贷款由借款方实际控制人张近东提供个人无限责任担保。信托按季分配收益，终止时进行信托清算分配。（一） 业务规模：贰拾亿元（二） 产品期限：2年，以实际成立期限为准（三） 产品类型：单一（四） 投资方式（或投资方向）：向苏宁电器集团有限公司发放流动资金贷款，贷款由苏宁电器集团有限公司实际控制人张近东个人提供连带责任担保，具体规模及利率以最终确认为准。（五） 资金安排（资金来源及募集方式）：暂不确定（六） 信托的退出、变现方案：借款人按季付息，到期一次性偿还本金及剩余利息。（七） 项目合作方：1. 借款人：苏宁电器集团有限公司2. 委托人：暂不确定3. 保证人：张近东根据

5、中诚信评级，苏宁电器集团子公司上市公司苏宁电器（sz002024）主体的外部评级为AAA。二、增信措施该业务的主要风险是借款人信用风险：即借款人由于还款意愿较弱或因财务状况恶化导致的信用风险；不排除借款人将来的或有负债的产生并给本信托带来财产冻结等法律问题，而导致未来信托财产可能无法按期变现或足额支付投资者信托收益等不确定因素。主要的增信措施是要求借款方实际控制人张近东作为保证人，在借款人到期无法还款时由其承担无限连带责任保证，一定程度上规避了因借款人无法履行还款义务导致的风险。三、贷款用途借款人的贷款用途主要是用于补充运营资金，调整公司的债务结构及归还往来欠款等。四、 还款来源借款人偿还信托

6、贷款本息的资金来源预期包括但不限于以下几个方面：1、生产经营及投资分红收入；2、借款人股东的出资与融资；3、借款人的银行贷款；4、借款人的其他收入。第二部分 借款人的基本情况分析一、借款人基本情况1、概况苏宁电器集团有限公司（以下简称“苏宁电器集团”或“公司”）成立于1999年11月24日，原名为江苏苏宁电器有限公司，2008年9月21日更名为江苏苏宁电器集团有限公司，2009年11月17日更名为现名称。公司注册地址为南京市淮海路68号，目前办公地址为徐庄软件园苏宁大厦。法定代表人马晓咏，公司类型是有限公司（自然人控股），注册资本20000万元人民币。成立以来，公司依法经营，公平诚信，依法纳税

7、，社会声誉良好，无不良信用记录。公司经营范围：许可经营项目：中餐制售；音像制品零售，茶座。卷烟、烟丝、雪茄烟零售，国内版图书、期刊零售，零售各类定型包装食品、饮料、酒类。（限指定的分支机构经营）。一般经营项目：家用电器及配建的制造、销售及售后服务；汽车专用照明电器、电子元件、电工器材和电气信号设备加工制造；房屋租赁、维修；物业管理；室内装饰；园林绿化；经济信息咨询；实业投资；百货、黄金、珠宝玉器、工艺美术品、鲜花、国产及进口化妆品、电梯、机电产品、建筑工程设备、计算机设备、办公设备的销售；洗衣服务；柜台、场地租赁；国内商品展示服务；企业形象策划；人才培训；自营和代理各类商品及技术的进出口业务。

8、 公司是上市公司苏宁电器股份有限公司（sz002024）的第一大法人股东。公司原先实际控制对省内股份公司子公司供货，后逐步转变为江苏省内的对公批发及南京地区的团购业务。近年来，随着苏宁电器集团的发展壮大，借助积累的管理经验，以围绕做大做强“大商业”为目的，苏宁电器集团一方面配合电器连锁发展，积极储备优质物业等战略资源，以促进电器连锁发展主业的进一步发展；另一方面，依托已开发的商业物业平台，苏宁电器集团持续推广培育新的产业增长点，同步发展购物中心、高档酒店等多元产业，形成了协同发展的产业格局。在具体操作模式上，依托苏宁电器集团在商业零售领域的经营规模和管理经验，旗下苏宁置业携手全球顶尖建筑设计公

9、司，在全国主要的一、二线城市的核心商圈开发城市综合体。苏宁电器集团以开发的商业物业平台为依托，出租或出售给股份公司，以强化电器连锁主业店面平台的发展，提升客户体验；另一方面，集团以招租或自营的方式，顺势推进发展购物中心、高档酒店等新兴产业，形成多产业协同互动。综合目前已开发、在开发项目情况，结合商业发展实际需要和管理能力，规划至2020年，苏宁电器集团及下属公司将通过招租或自营方式，在全国运营300家自建电器旗舰店、50家大型购物中心、100家高星级酒店等，多产业营收规模达到4000亿元。公司各产业稳健、快速发展的同时，“苏宁电器”品牌已经深入人心，品牌知名度、美誉度进一步提升。2011年7月

10、世界品牌实验室在北京发布“2011年（第八届）中国500最具价值品牌”榜单，苏宁电器品牌价值达728.16亿元，为中国商业零售第一品牌。2. 公司股东组成公司法定代表人为马晓咏，1973年10月出生，本科学历，工程师职称，1996年8月至2004年8月在江苏省通用机电研究所任职，2004年8月至今在公司任职。（1）股权结构股东实收资本股权比例刘晓萌9600万元48%孙为民4800万元24%张近东5400万元28%合计20000万元100% （2）股东背景股东张近东，1963 年3 月出生，1984年毕业于南京师范大学中文系。1990年起任江苏苏宁交家电有限公司董事长兼总经理，现任苏宁电器股份有

11、限公司董事长、中华全国工商业联合会副主席。2010年公布的胡润零售百富榜上，张近东以304亿元财富位列第一。股东刘晓萌，也是苏宁电器创业元老，56岁，1991年进入南京苏宁交家电公司任副总经理， 1999年2007年8月任江苏苏宁电器有限公司董事长兼财务总监，现任苏宁电器集团有限公司财务总监。2010年公布的胡润零售百富榜上，刘晓萌财富为56亿元。股东孙为民，45岁,硕士学历,曾在南京理工大学执教,曾任苏宁交家电(集团)有限公司副总裁,现任苏宁电器股份有限公司董事兼总裁,中国连锁经营协会第一副会长、清华大学中国零售院专家委员、中国电子商会副会长。2010年公布的胡润零售百富榜上，苏宁总裁孙为民

12、财富为24亿元。（3）股权变更历史苏宁电器集团有限公司成立于1999年11月24日，注册资本3000万元，其中苏宁电器股份有限公司前身江苏苏宁交家电有限公司出资2653.2万元，占注册资本的比例为88.44，江苏苏宁科技实业投资有限公司出资346.8万元，占注册资本的比例为11.56。2000年6月26日，江苏苏宁科技实业投资有限公司将其持有的11.56股权转让给江苏苏宁投资发展有限公司。此时江苏苏宁交家电有限公司股权比例为88.44，江苏苏宁投资发展有限公司股权比例为11.56。 2000年7月18日，江苏苏宁投资发展有限公司将其持有的11.56的股权转让给江苏万泰投资发展有限公司，此时江苏

13、苏宁交家电有限公司股权比例为88.44，江苏万泰投资发展有限公司股权比例为11.56。 2000年12月22日，苏宁交家电（集团）有限公司（原江苏苏宁交家电有限公司）将其持有的83.44股权转让给江苏万泰投资发展有限公司、5的股权转让给刘晓萌。此时江苏万泰投资发展有限公司股权比例为95，刘晓萌股权比例为5。2002年3月31日，江苏万泰投资发展有限公司将其持有的95的股权转让给自然人，其中：转让给刘晓萌15；转让给陈金凤14%；转让给孙为民15%；转让给张近东51。此时张近东股权比例为51，刘晓萌股权比例为20，孙为民股权比例为15，陈金凤股权比例为14%。 2002年12月16日，该公司注册

14、资本由3000万元增至7000万元，其中：张近东增加投资430万元，刘晓萌增加投资2340万元，孙为民增加投资810万元，陈金凤增加投资420万元。此时刘晓萌股权比例为42，张近东股权比例为28，孙为民股权比例为18，陈金凤股权比例为12%。 2004年8月14日，该公司注册资本由7000万增至11000万元，其中：张近东增加投资1120万元，刘晓萌增加投资1680万元，孙为民增加投资720万元，陈金凤增加投资480万元。此时刘晓萌股权比例为42，张近东股权比例为28，孙为民股权比例为18，陈金凤股权比例为12%。2006年4月6日，该公司注册资本由11000万元增至20000万元，其中：张近

15、东增加投资2520万元，刘晓萌增加投资3780万元，孙为民增加投资1620万元，陈金凤增加投资1080万元。此时刘晓萌股权比例为42，张近东股权比例为28，孙为民股权比例为18，陈金凤股权比例为12%。2008年6月6日，原公司股东陈金凤将其持有的2400万元，占比12%的公司股权转让给公司另两位股东刘晓萌、孙为民各50%，转让价款2400万元，本次转让后，原公司股东陈金凤不再持有公司股权。此时刘晓萌共计出资9600万元，占注册资本的48，张近东共计出资5600万元，占注册资本的28；孙为民共计出资4800万元，占注册资本的24。3.公司实际控制人公司实际控制人为张近东，其健康状况良好、重视信

16、用、资产雄厚。2010年公布的胡润零售百富榜上，张近东以304亿元财富位列第一。4组织机构公司的组织架构分为一个核心：总裁办；四个辅助决策部门：战略规划部、审计办公室、集团办公室、连锁发展中心；四个职能中心：财务管理中心、人力资源管理中心、行政管理中心、信息系统中心；四大终端：连锁店、物流配送中心、售后服务中心、客户服务中心；三个经营中心：营销管理中心、市场策划中心、结算管理中心。5. 信誉状况通过银行征信系统查询，该公司无逾期记录。该公司信用良好，和各家银行均有良好的合作历史。我司也与苏宁电器集团建立了良好的合作关系，之前与其实际控制人张近东先生合作了一单15个亿的股票受益权转让与回购项目，

17、用张近东个人持有的34981万股【苏宁电器】（股票代码：002024）无限售流通股进行质押，期限1.5年，目前利息支付正常，对方未出现过违约情况。（注：借款人基本情况分析涉及数据部分主要来源于企业提供的公司章程及股东会决议等资料）二、 行业分析 公司旗下主要涉及到家电零售业及房地产业两大板块，分别说明如下：（一）家电零售业分析从行业环境来看，中国的家电零售业在未来仍有非常大的增量空间，处于发展成熟期。家电零售行业的扩张速度和扩张规模非常的让人惊讶，但是从另一方面来看，这样的发展并不均衡，在二、三级市场的开发上，还处于起步阶段，有着巨大的开发潜力，但大中城市的竞争却非常激烈。潜在进入者的威胁分析

18、：潜在进入者如进入某个细分市场，会带来新的生产能力，并要求取得一定的市场份额。但是，潜在进入者对本行业的威胁取决于本行业的进入壁垒以及进入新行业后原有企业反应的强烈程度。这方面主要受到规模经济、渠道建设、转换成本、预期的产业内企业的集体报复可能性等因素的影响，针对家电行业这一性质，潜在进入者在短期内不会对行业现有竞争者构成太大的威胁。首先，从规模经济方面来看，大型家电连锁业的规模经济主要是通过规模效应获得利润的，新进入者在短时间内要想达到行业现有竞争者的规模是非常困难的。其次，家电零售一般是先从进货渠道上采取直接从生产厂商供货的方式，取消了中间商、分销商这个中间环节，把市场营销主动权控制在自已

19、手中，而这一行为就要求他们与制造商及消费者的关系必须要更为紧密，形成战略伙伴关系。然而这种渠道的建设是需要各方面的长期投资的，如财力、物力、人力等，这是潜在进入者在短期内极难达到的水平，对于潜在进入者来讲，是取大的产业进入障碍。最后，在目前我国家电连锁业的竞争中，价格战是非常值得关注的问题，大幅度降价促销的手段对于大型家电连锁企业而言，并不是难事，但这一点却是行业新进入者的硬伤。目前，公司旗下苏宁电器股份有限公司（简称“股份公司”或“苏宁电器”）为国内领先的家用电器及消费类电子产品销售和服务连锁零售商，为商务部重点培育的大型商业流通企业之一。在中国连锁经营协会公布的中国连锁百强名单中，公司20

20、09年和2010年已连续两年位居国内连锁百强第一位，2010年中国企业500强第50位，现已成为国内最大的商业企业集团。截至2011年12月底，在国内市场，苏宁电器实体店面连锁网络已经覆盖除西藏自治区以外的所有省、直辖市和自治区的500多个城市（含县级），店面数量1684家，同比增长28.5%，营业面积达682.88万平米，同比增长32.3%。2009年和2010年，苏宁电器集团分别通过收购日本LAOX公司和香港Citicall Retail公司，进入日本和香港商业零售市场，开始国际化运营的新阶段。苏宁电器拥有的核心竞争优势：1、规模优势。规模优势造就强大的议价能力。作为规模最大的家电连锁企业

21、，全国1000多家的连锁规模决定了苏宁电器在家电生产厂家面前具有更强的议价能力，规模优势决定了自身采购可以获得比其他商家更加低廉的价格。2、物流优势。苏宁在全国物流中心达80多个，极大地降低了产品在流通环节产生的成本，这是其他任何家电商家都不具备的，包括京东等电子商务企业。3、信息化优势。第四代信息化系统SAP/ERP系统，有效降低运营成本，仅在物流方面就可节省3000万以上，这也是在苏宁开发的第三代信息系统被开发商卖给国美、大中、永乐之后，与开发商签署排他性协议开发的。4、人才储备优势。苏宁电器的人才储备保障了苏宁电器在未来更好地与国内、国际家电巨头的博奕中获胜的几率：自2002年苏宁在不断

22、扩张之初就开始了引进培养大学生的1200工程，到目前大量人才储备已开始发挥作用。5、与主要竞争对手国美相比，苏宁自身的稳定性是一种绝对优势。另外，苏宁的直营店无论是在规模还是质量上，都比国美直营店更占优势。6、服务优势。苏宁建立了自已的服务中心和服务队伍，统一着装，统一标准。这是国美、京东等主要竞争对手不具备的。这也是近几年苏宁依然能够保持相对高毛利的原因。（二） 房地产业分析从房地产行业来看，目前住宅开发受到国家宏观调控政策的较大影响，处于发展相对比较艰难的时期，但这也为行业的进一步洗牌和未来良性发展奠定了基础，从长远来看是有利于房地产业在未来的发展的，同住宅类地产开发受到限制较多相比，以商

23、业、写字楼、酒店式公寓等综合形态为主的城市综合体等商业地产的开发并未收到政府调控政策的影响，反而迎来了最好的发展机遇。商业地产可以实现持续性收益、增值性收益和溢价性收益这三种收益，可以享受资产价值升值和土地升值的双重利润，因此商业地产开发有足够潜力成为市场上一项新的利润空间。无论是第三产业的比例扩大还是消费需求的增多，都需要更大规模商业地产作为承载的媒介。旺盛的商业需求保障了商业地产的运营有较高的收益率。近来一线城市第三产业占GDP的构成已超越50%，部分二线中的发达城市也接近50%，同时，中国消费者不断增长的消费能力，也推动了国内零售业的快速发展，这预示商业地产的发展具备其市场需求的条件。伴

24、随着商业的发展，中国的二、三线城市尤其是经济发达、人口较多的二、三线城市开始进入商业及商业地产的大发展时期，从而也带来了二、三线城市商业地产的开发热。苏宁置业是公司旗下专业从事地产开发的品牌，苏宁置业坚持以市场为导向，立足商业、住宅、旅游、科技、及物流工业五大开发领域。除进行少量的住宅开发外，商业地产项目占了开发体量的主要部分，故国家地产调控对公司的影响反而较为正面。苏宁置业商业地产项目主要选址于城市核心商圈核心区位，项目涵盖大型购物中心、精品百货、高星级酒店、5A级写字楼、高级公寓等物业，力争成为所在城市的标志性建筑，为城市建设及商业商务环境的发展及改善做出贡献，目前南京新街口苏宁广场、无锡

25、苏宁广场、北京、成都、青岛、徐州、连云港等，苏宁置业开发的一系列大型综合商业地产项目正在全面推进。鉴于目前苏宁电器连锁产业的快速发展，对旗舰店发展的需求也逐渐增加。目前苏宁在各大城市的旗舰店主要以租赁的方式开设，因此每年需要支付较高的租金，同时店面设计也未能完全符合公司的要求。因此苏宁计划打造自身的房地产品牌，以配合其电器旗舰店的开设，同时配以酒店及百货，做到产业互补，共同发展。目前，苏宁置业正在南京、无锡、徐州、连云港、成都等地建设大型商业综合体。上述项目建成后，苏宁银河百货将借助苏宁电器集团和自身的品牌优势，进驻南京新街口、无锡、徐州、连云港、成都等地的核心商圈。届时，苏宁银河百货将形成连

26、锁优势，占领当地高档百货市场。苏宁置业商业地产发展依托于苏宁电器集团品牌优势，并顺势带动集团旗下苏宁银河百货、五星级酒店等产业发展，新建物业以自用为主，有效的保证项目后期商业的运营及品质。苏宁在目前中国地产行业不断调整、规范的时期，不断加速全国布局的力度，凭借强大的品牌与实力，苏宁立志在三年内成为中国高端综合地产领袖企业。凭借苏宁强大的现金流，苏宁置业在立足江苏的基础上，逐步进驻全国各主要二线城市。公司以强大的品牌与实力，力争到2012年成为中国商业地产行业的领袖型企业，到2020年建成300个电器旗舰店、50个大型购物中心、100个高星级酒店，成为国内领先、国际知名的商业地产品牌。从苏宁置业

27、选择项目的定位情况来看，所有项目都位于各城市最核心的商圈中心，是高端商业、休闲娱乐、办公、住宅的集合体，一般都包含五星级酒店。同时，公司选择主要二线城市，不仅避免了大城市的恶性竞争，也可获得地方政府在税费方面的优惠。相比其他地产商品来讲，苏宁置业开发地产项目具有以下几方面的核心优势：1、产品优势：苏宁置业打造地产品牌的主要理念为建设城市综合体。城市综合体是将多个使用功能不同的建筑空间有机的结合起来，合理的节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等；它是多种不同使用功能的综合，建筑内部所包含的多种功能相互提供服务，互为补充，从而形成独立的功能体系。城市综合体将国外流行的室内商业步行街与

28、国内商业楼宇结合在一起，同时在建筑内组合写字楼、高星级酒店、公寓等业态，商业中心里面添加文化、娱乐、健身、餐饮等元素，使这一空间内具备涵盖现代城市一切所需，用来满足工作、生活、居住、娱乐、消费等多项要求。纵观欧美、日本等发达国家，其核心商业区域基本都是城市综合体，而按照目前国内商业建筑的建造情况，真正达到这一标准的却少之又少，苏宁置业将以其先进的理念、高端的定位，引领我国房地产行业的新方向。 2、区位优势从苏宁置业选址情况来看，所有项目均位于各城市最核心的商圈中心位置。南京是苏宁本部基地与核心优势所在地，因此苏宁广场建设不仅只有一处，规划的项目分别位于新街口商圈、湖南路商圈及奥体CBD，项目建

29、设涵盖了南京目前及将来所有的核心商圈。因此，苏宁置业选择各城市人气最旺、商业氛围最浓厚的核心区域建设苏宁广场项目，本身就具备了无可比拟的优势。3、定位优势苏宁置业以最尖端的商业地产设计理念，依托最专业的建筑施工团队和强大的全球化招商能力，着力将苏宁广场的地域、商圈、人脉优势发挥到极致，将在各项目所在城市打造高端地标建筑。苏宁置业所有项目都选择全球知名的设计事务所担纲设计，按照时下最先进的设计理念，建筑融商业购物中心、超五星级酒店、甲级写字楼、顶级酒店式公寓、大型电器旗舰店、高档SOHO办公于一体，建成后将成为各城市中心区规模最大、建筑最高、业态最全、档次最高的城市综合体。商场品牌选择涵盖了Ar

30、mani、Gucci、LV等一线顶级品牌，酒店基本在索菲特、万豪、凯悦等五星级酒店中挑选，其高端的定位满足了高层级人士的需求，避免了重复建设与恶性竞争。4、成本优势苏宁置业凭借产品优势，第一是商业地产促进当地就业，第二是增加政府持续性税收，第三是提升城市商业水准，有利于政府招商引资，第四是购物中心基本成为区域内标志性建筑，有利于提升城市形象，因此苏宁置业绝大多数项目都与政府达成协议进而获得费率等方面的优惠，土地成本也较低，这有利于防御跌价风险。5、行业优势苏宁集团本身涉及行业包括电器连锁、百货、酒店管理、地产等多个领域，因此项目建设完成后除部分通过销售获取高回报外，基本用于自身经营，丰富的经营

31、管理经验，保证了项目运作的成功。三、 经营、管理风险分析公司旗下的家电零售业及房地产业两大板块，不可避免地会面对来自政策、市场等各个方面的影响，以下对其面临的经营、管理风险分别说明如下：（一）家电零售板块公司作为国内目前最大的家电零售连锁商，在行业中承担着“领袖者”和“风向标”的重要角色，虽然具有其他同行不可比拟的独特优势，具有很高的市场占用率，但也不可避免地会面对当前家电市场的各种挑战，面临来自以下六个方面的主要风险：1、家电市场零售额增速放缓2011年上半年限额以上企业家电类零售额同比增长21.5%，比2010年同期放缓7.3个百分点；下半年7-10月份零售额同比增速大幅度低于2010年同

32、期，虽然11月和12月 “搭政策末班车”消费心理，促使家电市场零售额增速有所回升，但未改变全年零售额增速放缓趋势。根据国家统计局数据，2011年限额以上企业家电零售额同比增长21.6%，比2010年回落6.1个百分点。2、家电产量和出口增速呈缓慢态势根据国家统计局数据，2011年，我国家用洗衣机产量增速比2010年放缓15.6个百分点；家用电冰箱产量增速比2010年放缓6.6个百分点；房间空调器产量增速比2010年放缓17.0个百分点；彩色电视机产量增速比2010年放缓4.4个百分点。国际经济持续低迷，导致我国家电产品出口保持缓慢增长态势，尤其是自9月份以后，我国出口总额增速持续走低。根据工信部统计数据，2011年，我国家电产品出口额946.2亿美元，同比增长7.9%，增速低于全