小商品批发市场一期工程建设可行性研究报告.docx

1、小商品批发市场一期工程建设可行性研究报告第一章 总论第一节 项目名称及承办单位一、项目名称*小商品批发市场一期工程二、项目承办单位及法人承办单位：*小商品市场发展有限公司法人代表：*三、项目建设地点*省*县城东新区新城大道以东、绕城路以西、傅家路以南、潍高路以北。四、项目负责人*五、可行性研究报告编制单位编制单位：*工程咨询资格证书编号：工咨甲*资格等级：甲级发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会公司地址：*联系电话：*第二节 可行性研究报告编制依据1、项目单位委托*黄河三角洲工程咨询有限责任公司编制可行性研究报告的委托书；2、国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数；3、*县建

2、设局关于*县*小商品批发市场用地的证明；4、*省、*市以及*县对外来投资者的优惠政策；5、中国*小商品批发市场一期工程总平面图；6、房地产开发项目可行性研究与经济评价手册；7、项目委托单位提供的其他相关资料。第三节 可行性研究的范围和内容1、项目建设的背景和必要性；2、市场分析及拟建规模；3、项目建设条件及配套供应情况；4、项目建设方案；5、环保及节能；6、企业组织与劳动定员；7、劳动安全；8、项目实施进度计划；9、财务评价。第四节 承办单位概况*小商品市场发展有限公司由*集团投资兴建，位于*县城东新区，毗邻济青高速、东青高速和胶济铁路，地理位置优越，交通便利。*集团是一家涉及日用百货、五金电

3、器、服装纺织、汽车配件、文化娱乐以及物流运输等多种行业、多项领域的大型综合性企业集团，曾成功运作并稳健经营杭州九莲综合批发市场和威海文登*小商品批发市场。建成后的中国*小商品批发市场将发挥*县的区位优势，既能满足周边地区几千万人口的消费需求，还将成为连接国内南北物流业的纽带和桥梁。第五节 可行性研究报告的结论本项目的建设，能够满足*县域经济辐射区内广大人民生活消费的需要，符合*、淄博、潍坊、滨州交界地带新兴市场布局的要求，促进*县域经济产业结构调整，使*小商品市场向更广阔地域开拓、繁荣区域大市场。本项目总投资38000万元。项目建成后，年均收入可达15487.5万元，年实现利润9951.87万

4、元，全部投资所得税后财务收益率为116.21%，全部投资所得税后动态回收期1.62年，可按期收回投资。本项目经济效益良好，社会效益显著。因此，本项目是可行的。第二章 项目建设的背景和必要性第一节 *县概况*县地处渤海之滨，是黄河三角洲与泰沂山麓冲积平原的结合部。全县辖6镇4乡3个办事处，553个行政村，47.6万人，总面积1138平方公里。*县历史悠久，是古乐安的故地，境内有傅家遗址、柏寝台、孙武故里等遗迹。地理位置优越，投资环境良好。该县位于环渤海经济圈与*半岛经济区交汇处，是*半岛城市群向内陆延伸的“桥头堡”。交通条件便利，南靠胶济铁路、济青高速公路，北靠*海港、广利港、*机场，东青高速公

5、路和即将开工的环渤海高速公路、铁路等8条省级交通干线贯穿县境。石油、天然气和卤水资源丰富，已探明石油储量6628万吨、天然气储量2.5亿立方米。拥有耕地74万亩、草场15万亩、滩涂7万亩、海岸线11.9 公里。公路密度97.1公里/百平方公里，居全省首位。拥有220KV变电站1座，110KV变电站2座、35KV变电站15座。每百户拥有固定电话81部，移动电话52部。铁路专线、陆路口岸和物流配送中心正在筹建之中。经济发展强劲，工业基础坚实。1997年以来，全社会固定资产投资年均增长31.2%，特别是工业投资一直保持强劲增长，2003年工业固定资产投资突破40亿元。到2007年可形成年加工机制纸1

6、50万吨、轮胎1200万套、纺织200万纱锭、印染布8亿米的生产能力，年可增加销售收入260亿元、利税38亿元。今后全县经济和社会发展的总体目标是：到2007年，国内生产总值超过170亿元，年均增长25%；地方财政收入8亿元，年均增长28%。2002年全县完成工业总产值115亿元，实现工业增加值26.2亿元，全县形成了石油化工、造纸印刷、橡胶制品、纺织印染、农副产品加工等主导产业，限额以上工业企业发展到85家，高新技术企业16家。拥有年销售收入过30亿元的企业1家、过20亿元的企业1家、过10亿元的企业3家、过5亿元的企业9家、过亿元的企业7家。非公有制经济增加值占国内生产总值的73.5%。*

7、县已成为“*省经济30强县”之一，被省政府确定为*省加工制造业基地。招商引资成效显著，园区建设日新月异。20002003年，共引进县外资金33亿元，*集团、*集团等一批国内外知名企业相继落户*。外商及港澳台投资企业达66家，自营进出口企业达35家，其中综合性进出口贸易公司5家。2002年，实现出口总值7129万美元，实际利用外资1225万美元。*县高新技术开发区规划建设面积58平方公里。“三纵三横”主干路网已建成基本框架。铁路站、陆路口岸和给排水、供电、供气、通讯设施、东青高速公路稻庄入口及其他干道正在配套完善。区内逐步达到“七通一平”的建设标准。*小商品批发市场项目的选址在*县城南立交桥以东

8、的工业园区与商贸区的结合部。第二节 项目提出的背景黄河三角洲是我国的一个正在崛起的大河三角洲。黄河三角洲的中心城市*，正在以我国东部的新兴石油城市的形象和经济繁荣、环境优美的佳绩受到国内外的广泛关注。2001年3月，“发展黄河三角洲高效生态经济”被九届全国人大四次会议列入国家“十五”计划纲要，同年4月，*市被联合国工业发展组织认证为“绿色产业示范区”。2002年，*省将*市规划为*加工制造业基地。从*市的整个地域结构来看，其北部大部分是近代黄河三角洲的范围，由于这一区域是黄河于近百年冲积形成的新陆地，开发时间晚，其前沿地区仍是一个广阔的原生生态区，有1530平方公里被国家划为以保护新生湿地和濒

9、危鸟类为主体的自然保护区。因此经济密度很低，三角洲腹地城区及各县城近十年来虽有了高速发展，但由于历史和地域条件的原因，*市域经济发展并不平衡，基本上处于南高北低的态势。*县作为*市的“发达”地区，与中心城区共同发挥着带动整个近代黄河三角洲发展起飞的龙头作用。*县经济的高速发展主要得益于“工业强县”战略的实施。根据*县决策层的发展规划，今年仍将坚定不移地实施工业强县战略，快速膨胀工业，抓二产促三产带一产，实施经济结构的战略性调整。从全县各相关产业及投资指标的增幅看，2003年工业总产值完成163.4亿元，比上年增长38%；全社会固定资产投资完成41.9亿元，比上年增长74.8%。在国有及其他经济

10、类型的投资中，基本建设投资增幅186%，更新改造投资增幅15%，房地产开发投资下降30%。从体现第三产业水平的社会消费品零售总额看，2003年完成14亿元，增幅13.1%，其中批发零售贸易业实现零售额11亿元，增幅21.1%。从以上数据情况分析，全县工业发展速度达38%，确实起到了带动各产业发展的重要作用，而基本建设投资增长1.86倍，有发展过热趋势。第二产业（工业）的迅速发展为其他产业留出了广阔空间，而第三产业发展却相对滞后，特别是以批发零售贸易为主体的商业，有着迅猛增长的市场容量。但房地产开发的大幅度下降，说明以房地产开发业与批发零售贸易业相结合的产业有着巨大的发展潜力和经济效益，就全县经

11、济发展总规模来看，需要有一个强力投资企业投资于大型商贸城的建设。而恰在2002至2003年期间，驰名国内外市场的浙江*小商品经营业主携资北上，实力强大的*集团，在时隔一年的时间里，就在*威海的文登市建起了一座布局合理、规模宏大的*小商品批发市场。2003年下半年，*集团以其敏锐的目光，发现了*县这一商贸和房地产业发展的“洼地”，开始踏上了这块经济密度高的沃土。*集团投资决策的大手笔与*县小商品批零业的巨大潜力相结合，构成了这一大型商贸城建设的市场背景。第三节 项目建设的必要性一、是县域经济辐射区广大人民生活消费的需要*县人口47.6万人。由于该县经济技术开发区的扩建，*镇、稻庄镇与县开发区相连

12、接的高新技术产业园区的兴起，聚集了大量外来人口，形成了巨大的消费市场。而*小商品批发市场座落在纵贯*市与淄博市的辛（店）河（口）路和横连潍坊、博兴、高青的潍高路交叉地带，有利于县域经济辐射区内的人民采购商品和发展批零业市场。二、是*、淄博、潍坊、滨州交界地带新兴市场布局的需要*县南部与淄博市的古齐国故都临淄相邻，东与全国著名蔬菜基地寿光市衔接，西与滨州市的博兴县相连，是四个地级市的边缘区域。这一地带曾为古齐国的商贾云集地区，有着“通工商之业，便渔盐之利”的历史传统。改革开放后，以上四市经济与社会均有了重大发展，但在这一边缘地区却没有形成具有幅射能力的商贸市场，在*县城东南建设一个具有相当规模的

13、商贸城，是区域贸易布局的需要。三、是县域经济产业结构调整的需要*县在部署产业结构调整的规划中，提出了“工业调大调强、第三产业调高调活、农业调优调特”的思路。其中第三产业将坚持以市场化、产业化和社会化为导向，积极推行连销经营、物流配送、代理制、多式联运等面向生产和消费的服务业。按照“集散地、信息商、孵化器”的目标，规范和壮大市场规模。*小商品批发市场的兴建，适应了这一产业结构调整的需求。四、是*小商品市场向更广阔地域开拓、繁荣区域大市场的需要文登*小商品批发市场的成功运作，证明了齐鲁大地对小商品消费需求的深厚潜力。*县第三产业和民营经济现正处于起步发展的态势，而*集团具有独领时代潮流的气魄和胆识

14、，并具有汇集大量人流、物流、资金流和信息流的经验和策略。*与*的合作，将形成强强联手，从而将对区域经济的发展繁荣产生不可估量的影响。第三章 市场分析和拟建规模*小商品批发市场建设，不仅是一个大型商贸流通项目，也是一个商铺业开发项目。因为商铺业属于房地产项目，受国家宏观政策的影响较大，而小商品市场建设则重在考察项目所在地的发展条件和需求状况。因此，本章将从全国的市场与政策环境分析商铺业的基本走向；将以*县及其周边区域为重点，分析小商品批发市场建设的可行性。第一节 商铺业市场分析2003年全国各地普遍出现商铺业热潮，黄金地段的商业用房再次成为关注的焦点。如，多家外地、外籍大型商业已入驻北京市场；天

15、津商铺投资也开始启动，外来投资者逐步增加；杭州商铺业投资市场走势依然活跃；深圳有更多的中小投资者开始密切关注商铺市场的投资。*市西城商铺业投资居高不下，在人们早已预测商铺已饱和的情况下，仍有投资者率性下注，西城商铺发展仍有潜力。随着2003年开发量的增长，商铺供求关系正趋于缓和，商铺资源的稀缺性开始弱化。但在未来几年，商铺市场的总体状况将是铺源充足，但仍然需求大于供给。这种供求不平衡的状态可能会持续一段时间，主要来自三个方面的需求：一是国内外商业企业的需求；二是外资进入中国的需求；三是国内其他投资者的需求。目前上海商铺的平均回报率达到8%10%。由于平均回报率仍维持在较高水平，因而商铺的开发与

16、供给将持续增长。从整个房地产市场看，已经形成梯级消费市场。商铺是一种好的投资工具，大部分商铺会越用越升值，因此商铺的抗跌性和抗波动性优于住宅，商铺的投资仍是商家的重要抉择。第二节 项目区发展小商品市场的可行性分析一、从*工业园区的产业布局看项目的可行性近年来，*县以培植壮大县经济开发区和*工业园为重点，积极推进改革开放，加快调整经济结构。2003年该县按照高起点规划、高标准建设、高效能管理的原则，采取工业向园区集中、人口向城镇集中的措施，将上述两个园区统一规划，形成了先期建设面积达58平方公里的高新技术产业园区。区内几十家限额以上工业企业，主要分布在石油化工、化学化工、造纸印刷、纺织、橡胶、塑

17、料制品、新型建材、机械电子、热电等重要行业。原*工业园内已形成了5个具有相当规模的工业园区，有橡胶工业园、*工业园、*集团农产品加工区、*工业区、*工业区等。发展起了*集团、*集团、*集团、*集团、*集团、*集团、*集团、*集团等12家大型企业集团。纵观这一多类型工业齐头并进的工业园区，乃至整个县城的产业群体，却没有一家与上述集团实力相当的商贸企业或集团。严重的产业布局失衡使工业园区建设缺少第三产业的支撑，商贸业的滞后造成流通渠道不畅，人流、物流、信息流等对这一大型工业园区不能形成浸润之势，造成园区发展缺少生机和活力。在*工业园区正在进行规划调整的时机，引进*集团的大型小商品批发市场建设项目，

18、是催发*县经济发展的生机活力之举。二、从*城南的区位条件看项目的可行性地处*城南的小商品批发市场南枕东西要道潍高公路，西依南北通道辛河公路，东依*（*）*（*）高速公路与济（南）青（岛）高速相连。这一流畅的交通形势将给小商品的制造、批发、流通、销售带来极大的便利。如果以这一商贸城为圆心，以50公里长度为半径划一圆圈，则*、滨州、淄博、青州、寿光五市和*区、利津、博兴、桓台、临淄、昌乐6区县均在这个圆的边线区域，这就形成了一种圆周经济密度较高，圆心周围经济密度相对较低的态势，这一地理结构的巧合极其有利于在其中心建设商贸城。同时，由于*市已被*省列为*半岛城市群，这里正是省会济南与东部城市群相衔接

19、的通道地区，非常有利于商品流通。同时，黄河三角洲北连河北、京、津，南接泰、沂、苏北，这一商贸基地必将成为南北物流业的纽带和桥梁。因此，在此处建设*小商品批发市场项目有着良好的区位优势。三、从小商品市场规律看项目的可行性因为小商品是以“小”兴业，小商品易于加工生产，易于流动增值，易于大体量批发，小商品经营者的本金可大可小，易于租房启动。发展到一定规模后还可将南方各种小商品生产厂家引入该地，就地加工销售，从而大大减少流通环节，降低运输成本。按照外地经验，一个35万的人口聚集地，就可做起一个颇具规模的小商品市场。这一小商品批发市场50公里半径内包括了几十个乡镇，其辐射力极易通过这些商品集散的节点渗透

20、到千家万户。又可以通过圆周一带的城区和市、县驻地辐射和开辟更加广大的区域市场。*集团充分把握了这一小商品流通规律和区域市场形势，并着眼于以商招商，将南方实业家和经营者引入商贸城经商创业。这又将带来发展观念、经营理念的变革，启动北方民众的发展潜质。因此，在这一潜在的集散中心建设小商品批发市场，有条件再次获得巨大成功，成为鲁北地区的重要商品流通基地，并推动当地第三产业长足发展。从以上的市场环境条件分析，*集团的*小商品批发市场项目是可行的。第三节 拟建规模本项目将建设中心市场楼一栋，地上5层，无地下室，小商品批发市场设4600个摊位，全部出租；35层设办公区、宾馆及洗浴中心，办公区部分自用，其余部

21、分和宾馆、洗浴中心全部出租；建设商住楼1000户，地上5层，无地下室，全部出售。全部工程占地600亩。第四章 建设条件及配套供应情况第一节 建设条件一、地理位置项目区位于*省*县城东新区新城大道以东、绕城路以西、傅家路以南、潍高路以北。*县东濒渤海，北临全国第二大油田胜利油田，南靠齐鲁石化，地处胶东半岛与*内陆结合部，是环渤海地区通往京、津、唐及东北地区的必经之地，毗邻济青高速、东青高速和胶济铁路，交通便利，区位优势十分明显，经济发达，环境适宜，贸易活跃。二、气象项目区属北温带季风型大陆性气候，光照充足，四季分明，雨热同期，春旱多风、冬季干冷，主导风向为东南风。年日照时数2584.5小时，全年

22、光照充足。平均气压： 101.62Kpa平均气温： 12.3极端最高气温： 39.9极端最低气温： -21.2平均降水量： 598.3mm日最大降水量： 366.2mm年均蒸发量： 1937.6mm最大风速： 4m/s最大积雪深度： 17cm三、工程地质及水文地质（一）地质构造项目区位于近代黄河三角洲西南部，是黄河三角洲与泰沂山麓冲积平原的结合部，地貌单元属于第四纪淄河-小清河新近冲积平原。黄河三角洲位于华北地区凹陷区济阳凹陷东北部。在济阳凹陷内部，虽发育有一系列次级断裂和受断裂控制的凸起与凹陷，但这些构造的活动性一般较弱，对地震的控制作用也不明显。历史上，在济阳凹陷内仅记载有2次4级地震和一

23、次5级地震。由此可见，黄河三角洲地区的地震危险，主要来自邻区的地震构造带内强震活动的影响，本区内部是一个地震活动相对较弱的地区。（二）项目区场地土的构成及特征项目区地形平坦，场区地貌单元属于第四纪淄河-小清河新近冲积平原。勘探点地面标高为12.0113.69m，地表相对高差1.68m。勘探前场地北侧有一取土坑，勘探期间已填平，勘探过程中未发现有不良地质现象。（三）场地岩土工程地质条件根据野外钻探揭露及室内土工试验结果，构成拟建场地的主要地层属于第四纪淄河-小清河新近沉积土层。按一般工程地质性质的差异，分述如下：1层：耕植土（Q4ml），以粉质粘土为主，夹粉土团块，土质不均匀，含少量植物根系，结

24、构松散，局部为素填土，以粉土为主。厚度为0.304.00m，层底标高为8.5112.82m。2层：粉质粘土（Q4al），红褐色-黄褐色，均匀，蜂窝状结构，局部粉粒含量稍高，夹粉土薄层或粘土团块，含Fe质条斑，可塑，稍有光泽，干强度中等，韧性中等。埋深为0.304.00m，厚度为0.302.70m，层底标高为9.4912.11m，部分钻孔缺失该层。3层：粉土（Q4al），黄褐色，均匀，粘粒含量稍高，夹粉质粘土微薄层，场区北侧局部颗粒较粗可达粉砂，主要成分为长石、石英、云母等，含Fe质条斑，湿，密实，无光泽，干强度低，韧性低。埋深为0.703.10m，厚度为0.502.90m，层底标高为8.851

25、1.05m，部分钻孔缺失该层。4层：粉质粘土（Q4al），红褐色-黄褐色，均匀，粉粒含量稍高，夹粉土薄层，含Fe质条斑，可塑-硬塑，稍有光泽，干强度中等，韧性中等。埋深为1.504.50m，厚度为0.403.50m，层底标高为6.479.72m，部分钻孔缺失该层。5层：粉土（Q4al），黄褐色，均匀，夹粉质粘土微薄层，含Fe质条斑，湿，密实，无光泽，干强度低，韧性低。埋深为3.006.00m，厚度为0.504.00m，层底标高为4.917.94m，部分钻孔缺失该层。6层：粉质粘土（Q4al），黄褐色-灰褐色，均匀，粉粒含量稍高，夹粉土薄层，含Fe质条斑及少量有机质，可塑，稍有光泽，干强度中等，

26、韧性中等。埋深为4.908.00m，厚度为1.006.50m，层底标高为0.834.91m。7层：粉土（Q4al），黄褐色，均匀，夹粉质粘土微薄层，含Fe质条斑，稍湿，密实，无光泽，干强度低，韧性低。埋深为7.7012.0m，厚度为03.705.80m，层底标高为-2.96-2.41m。8层：粉质粘土（Q4al），黄褐色-灰褐色，均匀，粉粒含量稍高，夹粉土薄层，含Fe质条斑，可塑，稍有光泽，干强度低，韧性中等。埋深为15.2015.80m，厚度为1.502.60m，层底标高为-5.46-4.21m。9层：粉土（Q4al），黄褐色，均匀，夹粉质粘土微薄层，含Fe质条斑，湿，密实，无光泽，干强度低

27、，韧性低。埋深为17.0018.30m，因各勘探孔均未揭穿该层，故厚度不详。（四）场地岩土工程条件分析与评价1、地基土分析评价场地内各层地基土分布均匀且较稳定，属均匀地基，按照岩土工程勘察规范（GB50021-2001）和建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）之规定，对各层土压缩性、均匀性分析评价如下：第1层耕植土：结构松散，承载力低，分布不均匀，不宜作为天然地基持力层；第2层粉质粘土：a1-2=0.45Mpa-1，属中压缩性土，土质均匀；第3层粉土：a1-2=0.24Mpa-1，属中压缩性土，土质均匀，局部缺失该层；第4层粉质粘土：a1-2=0.37Mpa-1，属中压缩性土，土质均

28、匀，夹粉土薄层，局部缺失该层；第5层粉土：a1-2=0.21Mpa-1，属中压缩性土，土质均匀，局部缺失该层；第6层粉质粘土：a1-2=0.38Mpa-1，属中压缩性土，土质均匀，夹粉土薄层；第7层粉土：a1-2=0.20Mpa-1，属中压缩性土，土质均匀；第8层粉质粘土：a1-2=0.27Mpa-1，属中压缩性土，土质均匀；第9层粉土：a1-2=0.20Mpa-1，属中压缩性土，土质均匀；2、地基土承载力评价根据野外钻探、原位测试及室内土工试验结果，按照建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）确定地基承载力的方法，结合本地的建筑经验，综合确定各层地基土的承载力特征值及压缩模量值如表4

29、-1。表4-1 各土层的承载力特征值fak及压缩模量值Es层号23456789土名称粉质粘土粉土粉质粘土粉土粉质粘土粉土粉质粘土粉土Fak（kPa）100120115130120150130160Es（MPa）4.37.45.08.75.011.06.811.93、地震效应评价（1）场地土类型和场地类别的划分本场地覆盖厚度大于50m，且地表以下勘探深度范围内主要是新近沉积的粉土、粉质粘土组成，该拟建场地范围内土层的等效剪切波速（m/s）范围为140Vse250，根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001）中有关规定，该场地土的类型为中软场地土，场地类别为类，为抗震一般地段。（2）饱和粉土的

30、地震效应评价该场地基本地震烈度为7度，抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.10g，设计地震组为第一组，其水平地震影响系数最大为0.08，场地的特征周期值为0.45s。按照建筑抗震设计规范（GB50011-2001）第4.3.3第3条规定，因在该场地范围内未见到地下水，可不考虑饱和粉土的液化影响。4、地基及基础形式分析与评价（1）地基土承载力特征值的修正根据工程概况、场地工程地质条件及设计要求，按照建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）第5.2.4条规定，地基承载力特征值应进行修正。本场地地基承载力修正后的特征值为130.7kPa。根据设计要求，拟建中心市场部分基础荷载假设为1

31、00KN/m2，拟建商住楼部分基础荷载假设为64KN/m2，则其基底压力分别为120KN/m2、84 KN/m2，小于修正后的地基承载力，可知修正后的天然地基承载力特征值可以满足设计要求。当假设条件改变时，需重新进行估算；同时设计时应增强建筑物的整体刚度，以抵抗建筑物的不均匀沉降。（2）地基处理方案分析与评价根据设计意图，拟建中心市场部分拟采用干作业成孔灌注桩基础。采用干作业成孔灌注桩方案，施工简便，快捷，造价低，成桩质量好，具备良好的承载能力，且对环境影响较小。结合本场区的工程地质特点，可以7层粉土或9层粉土作为桩端持力层。经对干作业成孔灌注桩单桩极限承载力标准值进行估算，为10002000KN/根。进行桩基处理及施工时，应严格按照建筑桩基技术规范（JGJ94-94）有关规定进行施工。5、水文地质条件及地下水的腐蚀性评价（