小区物业管理方案5篇.docx

1、小区物业管理方案5篇小区物业管理方案5篇1.小区物业管理方案一、XX项目物业分析：1、物业地域范围开阔，封闭性交强。2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受能力。3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等。4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。二、依据以上分析，对XX项目物业建议如下：1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具

2、体的环境卫生标准及人员素养与直接为业主提供保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理本钱，必要时可以通过物业公司将该局部工作对外进行分包处理。2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。三、物业管理提供日常服务的内容：1、对河道的清理与水质的爱护(如通过种植水生性绿植改善水质、依据季节放养鱼类加强河道景观效果。2、对市政道路的保洁。3、对业主庭院环境的保洁(主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积存或落叶)。4、24小时水电维修。5、对业主生活垃圾的定时清运。6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护。7、项目范围内绿化的种植与养护。8、业主能源费用的

3、代收代缴。9、定期花木杀虫及灭鼠。10、暂住证等社区性证明的办理。11、业主院落档案的管理。四、物业特约服务管家式服务体系：1、管家的服务，是指由管家负责，带着包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。2、管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，防止了处理问题相互推托的情况提

4、高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带着陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且防止陌生工作人员带给业主的不安全因素。2.小区物业管理方案为贯彻市委_厅、市_厅关于国家卫生城市长效管理的实施意见及市农贸市场攻坚办关于农贸市场长效管理考核工作的有关通知等文件精神，切实加强我区农贸市场长效管理，推动我区农贸市场环境卫生和公共卫生管理工作的制度化、标准化、科学化、法制化，现结合我区工作的实际，特制定本方案。一、根本原则按照市农贸市场管理方法市农贸市场管理方法相关规定，各街道(镇、社区服务中心)为辖区内农贸市场长效管理第一责任单位，负责辖区内农贸市场长效管理的组织实施和实施。商务、工

5、商、农水、城 管、卫生、物价、质监等部门依据各自职责，做好农贸市场的监督管理工作，并实行统一领导、属地管理、分级负责、分工合作的原则。二、组织结构工作职责为做好区农贸市场长效管理工作，依据工作需要，特成立区农贸市场长效管理工作领导小组。三、工作职责各街道(镇、社区服务中心)为辖区内农贸市场长效管理第一责任单位，负责辖区内农贸市场长效管理的组织实施和实施。(一)区商务局是农贸市场的行业主管部门，负责依法制定行业标准，制定市级资金补助预算方案，拟定农贸市场建设和升级改变的年度计划，并指导和催促实施；推进行业组织建设、开展行业交流和指导行业自律。(二)区工商局是农贸市场日常监督管理的主管部门，主要负

6、责：宣传贯彻有关市场管理的法律、法规和规章；指导市场开办者制定市场经营秩序管理制度，并监督实施；审查确认经营者的主体资格，并对其交易行为进行监督管理；依法查处交易活动中的违法行为，维护交易秩序；法律、法规和规章规定的其他职责。(三)区城 管局负责整治农贸市场周边环境，取缔占道经营和乱搭乱建，对农贸市场市容环境卫生进行监督管理，对违反城市管理法律法规规定的违法行为依法进行查处。(四)区农水局负责严格依法实行农产品质量准出制度，对农贸市场内的畜禽产品、水产品、蔬菜、水果等农产品进行监督检测，并依法进行监督管理，查处有关违法行为。(五)区物价局负责加强对农贸市场明码标价和不正当价格行为的监督检查，并

7、依法查处有关违法行为。(六)区质监分局负责依照计量监督管理的有关规定，对农贸市场的计量进行监督管理，依法查处有关违法行为。(七)区卫生食品药品监管局负责指导农贸市场开展除“四害”和病媒生物防治工作，并依法查处有关违法行为。四、工作要求(一)各街道(镇、社区服务中心)要高度重视，加强农贸市场常态化管理，严格按照考核方法对所辖农贸市场进行自纠自查，自行整改。同时，建立相关机制和考核方法，于20xx年3月29日前将所建立的相关机制和考核方法报送区商务局市场科。(二)各街道(镇、社区服务中心)对辖区内的农贸市场进行备案管理，要紧紧依靠市场管理方，借助、整合工商、农水、卫生、物价、城 管、商务等相关职能

8、部门的力量，加强对农贸市场的有序监管。同时，针对辖区内的每一个农贸市场，各相关部门要分别指派专人负责。(三)依据市委_厅、市_厅关于国家卫生城市长效管理的实施意见(及市农贸市场攻坚办关于农贸市场长效管理考核工作的有关通知等文件要求，区农贸市场长效管理工作小组每个季度对责任单位进行一次总体考核，日常考核采取随机暗访的方式，区农贸市场长效管理工作检查组将定期或不定期对我区农贸市场长效管理工作进行暗访，每季度后一个月开始对我区农贸市场进行季度考核。各街道(镇、社区服务中心)要充分做好迎市、区检查的各项预备。(四)在区农贸市场长效管理工作小组的考核中，各街道(镇、社区服务中心)所辖农贸市场考核不合格的

9、，将在全区通报批判；在市级检查过程中，各街道(镇、社区服务中心)所辖农贸市场考核不合格的，将由区_对责任人追究问责。3.小区物业管理方案一、指导思想以科学开展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全标准、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断稳固文明城市创立成果，进一步推动文明社区与和谐宁南建设。二、职责任务（一）强化属地管理，建立责权明确的工作体系按照“重心下移、属地管理”的原则，建立街道物业管理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体

10、系，承接_区物业管理部门下放的局部职能，具体实施辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作。1.街道物业管理办公室职责（1）会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分;负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。（2）指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见;负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿提供物业根本服务。（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信

11、访方面的工作。（5）对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。（6）组织建立辖区物业管理的领导机构。2.街道各科室职责（1）街道城建科负责研究制定辖区内住宅区物业管理的开展战略，指挥协调领导小组各成员单位搞好住宅区物业管理工作。（2）街道财政所负责实施配套资金，按照规定及时拨付补贴款，监督资金使用，参与对社区的年度考核与奖惩评比。（3）街道市容卫生管理办公室负责牵头和催促社区及时撤除住宅区内违建，指导和催促保洁员做好职责范围内各住宅区的卫生保洁工作。（4）街道司法所负责协助街道成立物业管理矛盾调解站，加强对调解员的政策业务

12、培训与工作指导，充分发挥调解机制作用，协调解决各类物管矛盾纠纷。（5）街道社会事务科负责社区建设的组织协调和综合管理工作。将社区符合低保条件的居民纳入保障范围，催促和协助社区和物管企业按照先征后返的原则，对低保户实行先征后返。（6）街道综合科负责积极协调住宅区内幼儿园和学校缴纳相应的物业管理费，以减轻物业公司经营负责。（7）街道纪工委负责对社区管理工作的年度考核，对物管资金使用进行监督和审计。3.社区居委会职责（1）指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作;会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举;指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。（

13、2）监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。（3）配合_街道事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。（4）成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反应给街道物业管理办公室。（5）负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。4.物业管理服务中心职责（1）负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。（2）接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、使用人意见，提出整改措施并实施;定期参加业主大会，为业主、使用人提供优质服务。（3）受理业主来访

14、、查询、托付、投诉等事宜，能解决的及时解决。（4）建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。（5）检查、催促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境爱护宣传工作。（6）定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发觉问题及时解决。（7）每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告。（8）对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。（9）按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。5.物业管理应急维修站职责（1）按照快速反响、及时组织、优质服务、有偿微利的原则，开展辖区内无管理单位住宅区的共用部位、共用设施设备和业主自用部位的应急维修工作。（

15、2）负责实行全天候24小时专人接听应急报修号码并做好记录。（3）负责安排维修单位，服务时限，30分钟内到场及时排险，并做到修水不过天，修电不过夜，及时提供下水道疏通、化粪池清理服务。（4）负责督查受理结果，反应维修信息，建立维修服务台帐。（5）对于不在服务范围内的维修项目，向报修人提供相关维修咨询，对涉及供水、供电、燃气等部门的报修，应提供相关号码。（6）对属于房屋共用部位、共用设施设备的维修项目，向报修人提供专项维修资金政策咨询，并协助其办理维修资金申请手续。6.物业管理矛盾投诉调解站职责（1）受理调解业主、使用人与物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。（2）受理调解业主与业主、使用人

16、、业主委员会之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。（3）受理调解业主、使用人与开发建设单位、物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。（4）受理调解其它物业管理方面矛盾纠纷的投诉。（5）有关政策规定社会矛盾纠纷大调解不予受理的矛盾纠纷，物业管理投诉调解工作站不予受理。（6）凡物业管理方面的投诉不经街道物业管理投诉调解工作站受理调解的不得越级上访，如越级上访原则上不予受理。（二）完善分类管理模式，逐步实现物业管理标准化1.已实施市场化物管的小区管理要求：建立健全业主委员会，协调业主对物管公司的监管;加强物管公司的培训指导，不断提升服务水准;对物管公司的服务质量进行考评，为主管部门年审提供根本意见;参

17、与优秀小区评比活动，推广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理标准运行。2.单位自管小区的物管要求：催促自管单位切实担负起物管责任，及时将各级有关检查考评情况向物管公司及其行政主管部门进行通报，形成齐抓共管的合力。3.不具备市场化运作的老旧小区的接管要求：由街道物业管理服务中心负责有偿提供根本物业服务，经过一段时期运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务托付合同，进行根本业务标准管理。4.对经济适用房住宅区的接管要求：经济适用房住宅区属于_保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。开发商按规定建设一定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的缺乏。

18、（三）加大帮扶力度，推进物业管理持续健康开展一是加大对小区居民的宣传力度，增强居民花钱买服务的意识。组织社委会协助物业公司收取物业管理费，以收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，形成良性循环。二是积极争取上级部门支持。协助搞好出新小区房屋维修、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理创造条件、提供支持。三是鼓舞具有一定实力的物业管理企业参与竞争。提高市场份额，推进物业公司规模化管理，降低运营本钱，提高整体水平。三、组织领导略四、机构设置为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立“两站一中心一小组”执行机构，具体负责物业管理过程中的事务处理。1.街道物业管理矛盾投诉调解站2.街道物业管理应急

19、维修服务站3.街道物业管理服务中心4.社区物业管理监督小组各社区居委会成立物业管理监督小组，实行二级监管。一级监管，由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施，履行区物业科下放职权与职责;二级监管由小区“四位一体”组织实施，由居委会社工代表、社区业主代表，社委会代表、物业公司代表组成，社委会主任任组长，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反应给街道物业管理办公室。五、实施步骤1.制定方案阶段（6月12日前）（1）调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区，摸清范围、楼幢数、居民户数等情况。（2）外出调研，深入试点单位调研住宅小区属地化管理经验。（3）实施办公的场地，

20、各种制度及网络流程图上墙。2.宣传发动阶段（6月20日前）（1）召开领导小组成员及“两站一中心一小组”人员发动会。（2）通过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区积极分子，进行广泛宣传发动，提高社区居民对实行物业管理的认识，积极协助物管公司开展工作。3.全面实施阶段（6月21日6月30日）“两站一中心一小组”全面开展工作，切实为社区居民开展物业服务。六、工作要求1.加强领导，提高认识。各级领导要从建设新型现代社区、提升城市管理水平，推动和谐社会建设、推进文明城市创立的高度动身。认真领会物业管理体制创新的重要意义，强化责任意识，精心组织，周密部署，明确措施，建立问责体系，确

21、保体制创新各项工作落到实处。2.强化宣传，营造气氛。要做好舆论正面引导，大力宣传实行标准化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规。采取散发宣传单、印制便民手册、宣传板报等方式，积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立物业管理是消费、是商品的意识，营造全社会共同关怀、支持、参与住宅小区实行标准化物业管理工作的良好气氛。3.明确职责，实施要求。各职能科室要齐抓共管，相互配合，实施支持物业工作的各项政策。各社区要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，抽出精干力量实施社区责任及考核标准。街道物业管理办公室要认真组织检查考核工作，建立健全联席会议制度，严格督办并通报检查结果

22、，确保试点工作顺利进行。4.突出重点，加大投入。各社区要加大对本辖区物业管理的监管，特别对老旧小区要重点扶持，完善各项公共配套设施，并延伸服务内容。同时，街道将采取争取一点，自筹一点的方法，对老旧小区物业管理给予必要投入。4.小区物业管理方案为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平，稳固各类改善工程成果，改善人民群众的居住生活品质，决定在_区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程。现制定如下实施方案：一、指导思想以科学开展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的目标，坚持解放思想、敢为人先，按照_主导、企业和市民共同参与的要求，推进老旧住宅小区物业管理“扩面提质”，建立与杭

23、州经济社会开展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住生活品质。二、主要目标总体目标：力争到20xx年年末，_市区（包括_区、_区、_区、_区、_区，以下简称五_区）实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区（共约3000幢房屋，建筑面积约1000万平方米，涉及住户约13.2万户）根本实现物业管理全覆盖，未列入庭院改善和危旧房改善的住宅小区依据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制，提升物业管理服务水平。具体目标：在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的根底上，建立物业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护

24、、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。三、实施范围_市区五_区范围内同时符合以下条件的老旧住宅小区和零星住宅：1.19_年以前建成。2.房屋标准成套。3.尚未开展专业化物业管理。四、根本原则1.坚持属地管理。要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地_街道事处（乡镇_）和社区居委会的组织指导作用，因地制宜建立长效管理机制。2.坚持突出重点。主要针对已完成庭院改善和危旧房改善，且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区，重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日常物业管理长效机制。3.坚持“软”“硬”共建。在开展住宅小区根底设施改变完善的同时，

25、建立健全日常物业管理工作机制，实现建管并举。4.坚持项目结合。物业管理改善工程应与危旧房改善工程和庭院改善工程紧密结合。实施危旧房改善工程和庭院改善工程的老旧住宅小区，要结合物业管理改善工程的要求，对住宅小区的硬件设施进行改善，做到危旧房改善和庭院改善完成一个、物业管理改善推进一个，防止重复施工影响居民生活。5.坚持业主参与。要重点突出业主、居民共同参与，在工程中切实实施“四问四权”，确保业主、居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确业主、居民共同管理小区的义务与职责。五、实施步骤1.调查计划阶段。20xx年6月底前，完成机构组建、五_区住宅小区物业管理现状调查、相关政策标准制定及计划安

26、排等工作。2.全面推进阶段。20xx年7月-20_年年底，全面推进五_区物业管理改善工程，主要针对已开展庭院改善和危旧房改善的住宅小区，按照庭院改善和危旧房改善完成一个、物业管理改善工程推进一个的原则组织实施，其中20xx年完成100万平方米，20xx年完成500万平方米，20_年完成400万平方米，累计完成1000万平方米。对未列入庭院改善或危旧房改善计划的其他老旧住宅小区或零星住宅，每年依据财政预算安排和住宅小区实际情况因地制宜地实施住宅小区整治和物业管理改善工程。六、改善措施（一）完善硬件配置。1.已列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区，除完成原定改善任务外，还要按照物业管理改善工程的

27、要求同步完成住宅小区物业管理所需硬件设施的配置完善。本方案出台前已完成庭院改善和危旧房改善工程的住宅小区，市庭改办或危改办要通过“回头看”进行查漏补缺，按照物业管理改善工程的要求进一步完善硬件配置。具体新增硬件配置任务如下：（1）划定物管区域。在住宅小区设置围墙，形成相对封闭独立的物业区域;零星住宅和小规模住宅区，可因地制宜归并为一个物业管理区域实行管理。（2）建设特种设施。包括小区房屋单元防盗门和小区内电子监控器安装，小区消防等设施设备检查和修缮。（3）配备物管用房。补充配置小区物业管理用房，有条件的要争取按总建筑面积5的标准配置，临时不能配置物业管理用房的可临时采取租赁、借用等方法过渡。2

28、.未列入庭院改善或危旧房改善计划的住宅小区和零星住宅，由财政每年安排一定的资金实施物业管理改善工程，具体由市物改办依据住宅小区实际，因地制宜、有选择性地组织实施。小区整治和硬件配置主要内容如下：（1）新增配置。同列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区新增配置内容。（2）环境整治。包括小区道路平坦、汽车停车位划定、自行车棚（库）整饬、绿化整理、公共照明配置完善等。（3）房屋整治。包括屋顶等共用部位维修整理（含平改坡）、立面整治、楼道刷白、管线序化、危房修缮等。（4）公用事业管网整治。包括小区内自来水、电力和燃气等公用事业管线和设施的根底改变。（二）建立物管机制。在对住宅小区开展硬件设施整治改善的

29、根底上，依据居民意愿引入物业服务企业实施专业化物业管理或由当地_街道事处（乡镇_）托付社区公共服务工作站组织实施社区化准物业管理，建立住宅小区物业管理长效机制。1.确定管理模式。_街道事处（乡镇_）应在硬件设施整治改善项目竣工并接收后一个月内完成居民意见的征求工作，确定小区管理模式。局部老旧小区（或零星住宅）因特别原因未开展整治或硬件配置改善未全部完成的，经当地_街道事处（乡镇_）确认同意后予以接收。征求居民意见以户为单位（一个独立产权单位为一户），采取书面形式进行，公示告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理的组织形式、服务内容和相应收费标准。小区内1/2以上户数居民选择采取专业化物业管理的

30、，由_街道事处（乡镇_）托付社区居委会在两个月内组织小区居民召开业主大会并成立业主委员会，指导业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业;选择专业化物业管理的居民户数达不到总户数1/2以上的小区统一采纳社区化准物业管理模式，由_街道事处（乡镇_）托付社区公共服务工作站在两个月内组织建立日常物业管理机制。2.实施物业管理。（1）社区化准物业管理。社区化准物业管理由社区公共服务工作站组织开展。可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一托付一家物业服务企业负责管理，或组织居民自治管理，为小区居民提供根本服务，包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修管理等服务，并由社区公共服务工作站按照_市社区化准物业管理服务收费管理方法向住户收取一定的服务本钱费。小区内公共路面停车、物业管理用房等的经营性收入由社区公共服务工作站统一收取和使用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费缺乏。（2）专业化物业管理。专业化物业管理由专业物业服务企业组织实施。业主委员会通过业主大会选聘专业物业服务企业进驻小区开展专业化物业管理，双方签订物业服务合同。受聘的物业企业应依据物业管理条例等的规定和物业服务合同的约定，提供专业化物业管理服务并按合同约定向住户收取物业服务费。七、资金政策1.硬件配置工程列入庭改