某棚户区改造项目可行性研究报告.docx

1、某棚户区改造项目可行性研究报告某棚户区改造项目可行性研究报告第一章 总 论一、项目背景1、项目名称：XXXX酒业有限公司棚户区改造项目2、项目性质：新建3、项目主管单位：XX县房改办4、建设单位（业主）：XXXX酒业有限公司5、建设项目拟选位置：本项目拟建于XX县XX镇XXXX酒厂东区内。6、可行性研究报告编制单位XX市XXXX有限责任公司工程咨询资格等级 甲级资质证书：7、可行性研究报告编制依据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）；关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）；关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知（建保20

2、1056号）；XX市人民政府关于改制企业职工危旧房集中区改造工程实施意见（XX政发）；XX市人民政府办公室关于印发改制企业职工危旧房集中区改造工程拆迁补偿办法的通知（XX政办）；建设单位提供的有关资料和调查收集的资料；委托书。8、XXXX酒业有限公司简介XXXX酒业有限公司前生为XXXX酒厂，成立于1956年2月，成立时有职工127人，其中干部15人，合同工80人，临时工32人。主要产品米酒、糯米酒、酒饼等。由于原酒厂经营模式脱离了市场经济的发展规律，加上企业采取吃“大锅饭”的管理方式，以及有很多不适应企业发展的各种因素，致使XX酒厂背负沉重的包袱、债务累累、企业瘫痪。于2008年6月改制，经

3、改制变更为XXXX酒业有限公司。二、项目概况1、项目拟建地址拟建地点位于XX县XX镇原XXXX酒厂生活区内。2、项目建设规模和主要建设内容（1）建设规模用地规模 ：本项目建设总用地面积3426.96平方米。项目建设规模：本项目建设居民住宅楼3栋（共72套），总建筑面积6923.33平方米，其中住宅建筑面积6462.72平方米。（2）主要建设内容本项目主要建设集资房3栋（共72套），总建筑面积6923.33平方米，配套建设供配电、供排水、道路及绿化等辅助设施。3、主要建设条件（1）建设用地条件本项目建设地址位于XX县XX镇原XXXX酒厂生活区内，项目用地面积3426.96平方米。该地块是原XXX

4、X酒厂生活区，北靠XX法院和检察院, 西侧为樟木路，四周均有规划道路，其位置交通便捷，区位条件良好。用地较不规则，北低南高，红线内所有建筑均已拆除，地块现状为空地，场地已平整，为规划的居民住宅建设用地，项目选址符合经批准的发展规划。（2）供水供电条件建设地址有XX县XX镇自来水厂供水管网，可供本项目生活、消防用水。供电：引接XX县城市电网电源。（3）交通条件本项目位于XX县XX镇原XXXX酒厂生活区内，西侧为樟木路，四周均有规划道路，与县城路网连接，对外交通方便、通畅。4、项目建设进度计划本项目前期工作于2012年1月开始，预计于2012年6月开始施工，2013年10月份完成土建施工，2013

5、年11月份完成设备安装与调试，2013年12月份项目竣工验收。5、项目建设投资估算及资金筹措（1）投资估算项目总投资估算为1332.29万元，其中建筑工程940.82万元，安装工程152.62万元，建设工程其它费用140.17万元,基本预备费98.69万元。（2）资金筹措项目总投资估算为1332.29万元，项目建设资金由中央补助资金和建设单位自筹解决。6、主要技术经济指标主要技术经济指标见下表：项目单位数量备注项目规划建设用地面积m23426.96规划总建筑面积m26923.33住宅部分建筑面积m26462.72居住户数户72居住人数人266按每户3.7人计建筑基底面积m21007.3绿化面积

6、m21240小区道路及场地硬化m21150围墙长度m260容积率1.89建筑密度%29.39绿地率%35机动车停车位个58规划在后期预留用地建设地下停车场非机动车停车位个72三、结论及建议通过研究，本报告可以得出以下结论：1、项目的建设是落实XX市改制企业职工危旧房集中区改造工作的需要，是提升城镇品质改善城镇形象的需要，是实现落实保增长、保民生、保稳定措施的具体目标的需要，是加快XX县中小城市化建设进程，完善中小城市功能的需要，是促进经济社会的和谐稳定发展的需要。项目的建设是十分必要的。2、项目建设地址场地地质条件、地形、地貌等能满足本项目建筑建设的基本要求。项目建筑规模、技术经济指标符合规划

7、的要求。项目地址的供电、给排水等均能充分利用市政基础设施，交通较为便利。建设资金渠道基本落实。项目的建设是是可行的。第二章 项目提出的理由和建设的必要性一、项目提出的理由XXXX酒业有限公司前身为XXXX酒厂，成立于1956年2月，有职工127人，其中干部15人，合同工80人，临时工32人。主要产品米酒、糯米酒、酒饼等。由于原酒厂经营模式脱离了市场经济的发展规律，加上企业采取吃“大锅饭”的管理方式，以及有很多不适应企业发展的各种因素，致使XX酒厂背负沉重的包袱、债务累累、企业瘫痪。于2008年6月改制，经改制变更为XXXX酒业有限公司。XX酒厂生活区，占地11.27亩，房屋建筑建于1984年，

8、居住58户约210人，住房基本为平房，现有非配套砖瓦结构平房58套，建筑面积2391.26。现在的这些住房房屋行条腐烂，漏雨现象严重、灰浆脱落、部分墙体开裂，已经无法修补，存在很大的安全隐患；周边环境非常恶劣，居住条件非常差，很多已完全不符合消防的要求，已到了非改造不可的地步。XXXX酒厂生活区现状见下图。棚户区现状图一棚户区现状图二棚户区现状图三棚户区现状图四棚户区现状图五棚户区现状图六长期以来，原XXXX酒厂的广大企业职工为国家、为XX、为XX的建设和发展做出了重要贡献。尽管一直以来党和政府对广大职工非常关心，采取多种措施改善职工生活条件，并收到了一定的成效。但由于种种原因，仍有许多职工生

9、活居住在破旧的职工危旧房内，居住条件相对简陋，配套设施陈旧且不完善，环境脏乱差等问题突出，职工住房安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与XX镇作为XX县的重镇，XX县城所在地，XX县政治、经济、文化中心的地位极不协调，也影响了城市的整体形象。实施职工危旧房改造工程，有利于改善城镇环境，城镇配套和公共服务设施，集约利用土地，推进城镇化健康发展。为落实党的十七大关注民生、重视民生、保障民生、改善民生的精神，为加快推进XX城市和国有工矿棚户区改造工作，XX起草了XX壮族自治区人民政府关于加快我区城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见，要求用3-4年时间，基本完成全区国有和国有控股工矿企业棚户区、

10、设区城市棚户区改造任务。通过改造，实现改制企业职工居住水平和生活质量有较大提高，改制职工生活区人居环境和生态质量明显改善，市政基础设施和文化、教育、体育等公益性设施逐步完善，城市综合服务功能显著增强。本项目以改造改制企业职工危旧房集中区为契机，整体改造XXXX酒厂生活区，一是XX县全面贯彻落实党的十七大精神，坚持以“富民、惠民、利民”为根本出发点，按照“工业发展和环境保护同步推进，国民经济与宜居城市同步发展，经济社会发展水平与人民生活水平同步提高”的发展思路，解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，努力构造民主法治、公平正义、XX友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的和谐XX。二是

11、着眼于城镇建设的大局，以环境效益和社会效益为主要建设目标，以提高改制企业职工生活质量，改善职工家庭居住条件，提高改制企业移交土地综合利用水平和提高城镇经济社会发展承载能力为目标，与繁荣城镇经济，完善住房保障体系，改善城镇基础配套设施相结合，使项目成为XX城镇建设和完善现代城镇功能、提高城镇现代化程度的重要举措，努力把职工危旧房改造工程力争成为惠及百姓的“阳光工程”、“民心工程”。本项目的建设将有效地改善破产改制企业职工生活环境，也将极大地改善该片区城镇面貌、提高城镇品位，为拓展城镇发展空间打下坚实的基础，从而促进XX经济社会更好更快发展。这是为人民谋福祉的大事，也是落实科学发展观的具体行动。二

12、、项目建设的必要性（一）项目的建设是落实XX市改制企业职工危旧房集中区改造工作的需要原XXXX酒厂广大企业职工为国家、自治区、XX市和XX县建设和经济发展做出了重要贡献，但生活环境和居住条件方面没有得到相应的改善，特别是企业破产改制后，原企业的老职工更没有能力通过自身的努力来改变居住环境。当前XXXX酒厂东区生活区现有非配套砖瓦结构平房58套，房屋行条腐烂，漏雨严重，灰浆脱落，部分外墙开裂，由于企业破产等原因多年没有进行维修，存在较大安全隐患。而且周边环境较差，私搭乱建现象严重，完全不符合建筑规范和消防要求，已到了非改造不可的地步。多年来，一方面党和政府坚持一手抓经济建设，扎扎实实为民办实事，

13、经济社会实现了又好又快发展，而另一方面又对广大职工非常关心，采取多种措施改善企业职工生活条件，收到一定的成效。但由于种种原因，虽有部分职工危旧房得到改造，仍有许多改制企业职工生活在破旧的职工危旧房内，居住条件相对简陋，配套设施陈旧且不完善，环境脏乱差等问题突出，对居民的生命财产安全造成了一定的威胁，影响了城市的整体形象，也影响了和谐社会的整体形象。基于此，党委和政府全面贯彻落实党的十七大精神，坚持以“富民、惠民、利民”为根本出发点，按照工业发展与环境同步推进，国民经济与宜居城市同步发展，经济社会发展水平与人民生活水平同步提高的发展思路，解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，努力构建民主

14、法治、公平正义、XX友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的和谐社会，启动改制企业职工危旧房改造工程项目建设是非常必要的。通过实施本项目，可基本完成原XXXX酒厂生活区职工危旧房改造工作。通过改造，实现破产改制企业职工的居住条件和生活质量有较大提高，人居环境明显改善，城镇综合服务功能显著增强。（二）项目的建设是提升城镇品质改善城镇形象的需要XX镇作为XX县的重镇，XX县城所在地，XX县政治、经济、文化中心，是进出XX县城的门户。作为XX县形象的重要窗口，原XXXX酒厂尚有58户居住在安全隐患突出的棚户区，还有14户无房户在外租房居住。涉及户数为72户，涉及人口266人，棚户区房屋面积约23

15、91.26，房型基本为砖瓦结构平房。安全隐患突出的棚户区严重影响群众生命财产安全，与XX镇的地位极不协调。实施职工危旧房改造工程，有利于改善城镇环境和城镇配套公共服务设施，集约利用土地，推进城镇化健康发展，创造一个良好的城市门户环境，从而进一步提升XX县的品质，改善XX县的形象。（三）项目的建设是实现落实保增长、保民生、保稳定措施的具体目标的需要为应对国际金融危机，中央和自治区相继出台了一系列保增长、保民生、保稳定的政策措施，其中重要的一条就是加快保障性安居工程建设。XX县政府积极响应国家号召，大力发展基础建设投资，扩大内需拉动经济增长，对辖区内未开发土地进行综合整理，加大城市重点基础设施建设

16、、安置房建设等安居工程项目的实施。棚户区改造是落实保增长、保民生、保稳定措施的具体体现。这些棚户区居民的居住条件非常差，居住环境恶劣，房屋结构比较简单，使用功能不全，尤其是基础设施比较差。按照居民的说法是“下雨天外面大下、屋里小下，外面雨晴了屋里还在接着下”。关键是房屋建筑密度比较大，很容易发生“火烧连营”的情况。所以推进城市和国有工矿棚户区的改造，包括其他各类棚户区的改造，首先最重要的意义就是改善民生，解决居民的居住安全问题，改善居住环境。这是最根本的目的。实施职工危旧房改造是改善民生的重大举措。原XXXX酒厂人员中低收入家庭比例高，下岗失业、退休职工多，居住条件差，群众要求改造的呼声强烈。

17、实施危旧房改造，有利于加快解决中低收入群众住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享国家改革发展成果，提高县委和县人民政府威信，增强人民群众向心力和凝聚力。本项目的建设实施，是拉动内需，经济发展突围的亮点，是掀起新一轮项目建设和城市建设新高潮，改善民生居住环境的具体措施。（四）项目的建设是加快XX县中小城市化建设进程，完善中小城市功能的需要城市和国有工矿棚户区的改造主要是为了改善城市环境，提升城市功能，节约利用土地，对建设集约型城市有重要的意义，对保证城市化和城市的承载能力有很重要的意义。改造棚户区，意义深远。城市中一些脏、乱、差的死角得到了治理，在提高生活质量的同时，也改善了城市人居环境，提

18、升了城市品位。通过改造棚户区，不仅使棚户区居民的居住条件得到了改善，而且促进了存量土地的有效利用，节约了宝贵的土地资源，有利于政府更好地规划、建设城市，为城市的进一步发展打下了良好的基础。（五）项目的建设是促进经济社会和谐稳定发展的需要城市和国有工矿棚户区改造，在扩大投资的同时，通过安置房的配售，还能扩大住房的消费，对相关产业都有重要的拉动作用。所以，总的来说，推进城市和国有工矿棚户区改造有利于稳定人心，稳定社会，稳定经济，促进发展。实施职工危旧房改造是促进XX县经济社会协调发展的有效途径。实施职工危旧房改造工程，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社会公共服务，加强社会

19、管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。第三章 需求分析与安置方案一、自治区关于棚户区改造的相关政策措施为加快推进XX城市和国有工矿棚户区改造工作，XX起草了XX壮族自治区人民政府关于加快我区城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见，要求用3-4年时间，基本完成全区国有和国有控股工矿企业棚户区、设区城市棚户区改造任务。根据意见，2010年底前完成拆迁改造任务的20%左右，2011年底前累计完成拆迁改造任务的50%以上，2012年底前累计完成80%，到2013年基本完成拆迁改造任务。初步统计，目前，全区城市和国有工矿棚户区总建筑面积324.77万平方米，总户数76403户。其

20、中，城市棚户区建筑面积214.99万平方米，户数45348户；国有工矿棚户区建筑面积109.78万平方米，户数31055户。根据意见，城市和国有工矿棚户区改造以建设和谐XX、促进经济社会协调发展为目的，加快棚户区改造步伐，增加廉租住房、经济适用住房等保障性住房以及中小套型、中低价位普通住房供应，积极改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件，把棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型社区。本次棚户区改造的范围是城市棚户区、国有工矿棚户区及大板结构住房。改造中要坚持以人以本、依法拆迁，统一领导、属地实施，政府主导、市场运作、因地制宜、多模式改造等原则。棚户区改造

21、的资金筹措以市场运作为主，多渠道筹集。土地方面，改造安置住房用地纳入当地保障性住房土地供应计划优先安排，安置住房中涉及的经济适用住房、廉租住房建设项目可以划拨方式供地。二、XX县原XXXX酒厂棚户区改造实施方案为了加快原XX酒厂棚户区（以下简称棚户区）改造，根据住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会文件的有关规定和XX壮族自治区关于国有工矿棚户区改造工作要求，结合XX县实际情况，制定了XX县XX酒厂棚户区改造实施方案。改造实施措施主要有：（一）棚户区改造在XX县人民政府的统一领导下，由XX县房改办具体指导实施。（二）棚户区改造拆迁安置按实物安置方式进行。（三）XX县房改办组织编制棚户区改造项目

22、规划方案，报XX县人民政府批准后实施。棚户区改造建设计划变动时，需由XX县人民政府审定。（四）开发建设单位到国土、建设、税务、农电等部门办理享受棚户区改造优惠政策的相关手续。（五）XX县房改办对棚户区改造项目实行统一规划、统一拆迁、统一标准、统一建设、统一竣工验收、统一回迁安置。（六）棚户区改造项目免收各项行政事业性收费，不设立新的收费项目。（七）棚户区改造项目用地红线外没有配套管网的，农电、供水、供气、供热、电信、邮政、广电等涉及管网单位，按照规划要求，分别出资同步建设。应由市政承担的公用设施和基础配套设施，要落实资金，优先建设。（八）棚户区改造原则上要集中安置回迁户，且必须先建回迁楼和经济

23、适用住房，后建商品楼。（九）开发建设单位在满足回迁安置要求后可根据拆迁区域内的具体情况自行确定其他户型面积。（十）回迁楼要达到基本居住条件，装修标准如下：水泥地面压光，天棚、墙壁刮大白，厨房安装洗菜盆、水龙头，卫生间安装洗 面盆、坐便，室内安装灯具、室内门、进户防盗门。（十一）被拆迁人按搬迁时间先后顺序优先选择楼层楼号。搬迁时间要进行公示，实行阳光操作，拆迁现场设置公示板，迁走一户，公示一户。（十二）拆迁未超过批准期限的临时照（证）房屋，原面积折半后，按有照（证）房屋补偿安置。附属设施按房屋拆迁管理的规定补偿。（十三）无产权证照房屋，原则上不予补偿。如本人能积极配合拆迁，可考虑按建筑成本给予适

24、当补偿。由规划等部门认定的违章建筑无偿拆除。（十四）住宅兼营业房屋，有工商营业执照和纳税凭证的，按住宅房屋全面积补偿安置，另对营业部分按实际面积乘以房屋评估单价给予货币补偿，在此基础上增加补偿。三、需求分析与安置方案XXXX酒厂生活区现有砖瓦结构平房58套，房屋面积约2391.26。房屋行条腐烂，漏雨严重，灰浆脱落，部分外墙开裂，由于企业濒临破产等原因多年没有进行维修，存在较大安全隐患。而且周边环境较差，私搭乱建现象严重，完全不符合建筑规范和消防要求，已到了非改造不可的地步。长期以来，原企业职工为国家、为XX、为XX的建设和发展做出了重要贡献。尽管一直以来党和政府对广大职工非常关心，采取多种措

25、施改善职工生活条件，并收到了一定的成效。但由于种种原因，仍有许多职工生活居住在破旧的职工危旧房内，居住条件相对简陋，配套设施陈旧且不完善，环境脏乱差等问题突出，原XXXX酒厂公司职工住房安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与XX镇的门户地位极不协调，也影响了城市的整体形象。实施职工危旧房改造工程，有利于改善城镇环境，城镇配套和公共服务设施，集约利用土地，推进城镇化健康发展。根据XX县棚户区改造的计划安排，本项目拟对原XXXX酒厂58户居住在安全隐患突出的棚户区和14户在外租房居住的无房户共72户居民以建集资房形式进行改造安置。本项目拟建居民住宅楼3栋，共72套集资房，总建筑面积6923.3

26、3平方米，住宅部分建筑面积6462.72平方米。本项目拟建的72套集资房，全部作为本改造项目涉及的72户棚户区居民与无房户居民安置用房。根据XX县的规划，本棚户区改造项目在原址建设，本项目棚户区改造住户采用集中回迁安置。根据XX县有关部门调查统计，纳入本项目涉及户数为72户，涉及人口266人，改造棚户区房屋面积约2391.26。第四章 建设地址及建设条件一、XX县自然经济状况XX县位于XX中部，毗邻工业重镇XX市，是闻名中 外的“XX人”古人类文化遗址所在地。全县辖 11 镇 1 乡，127 个行政村、17 个社区（居委会），幅员面积 2539 平方公里，总人口 53.59 万。人民政府驻地X

27、X镇。2008年，XX县2008年全县完成地区生产总值87.2亿元，人均地区生产总值16305元，分别比上年增长15.7%和16.3%；完成财政收入6.8亿元，人均财政收入1272元，分别比上年增长11.3%和11.97%； 城镇居民人均可支配收入14094元,比上年增长10.1%；农民人均纯收入4891元，比上年增长11.7%。2009年，XX县生产总值首次突破100亿元，增长17.30%；工业总产值150亿元，增长19.8%；财政收入7.07亿元，增长3.91%；全社会固定资产投资70.75亿元，增长61.16%；城镇居民人均可支配收入15509元，增长10.04%，农民人均纯收入5428

28、元，增长11.16%。2010年，XX县地区生产总值完成118.85亿元，增长17.2%；工业总产值完成180亿元，增长30.8%；财政收入8.8亿元，比上年增加1.73亿元，增长24.5%，增量和增幅均创历年之最；全社会固定资产投资突破百亿大关，达106亿元，增长48.8%；城镇居民人均可支配收入17060元，增长10%，农民人均纯收入5948元，增长11%，高出全市平均水平1188元。二、XX县自然条件（一）地理位置XX县位于XX中部的桂中盆地东南部，地处北纬235430至242900，东经1085440至1094445之间。县城北面是XX市、XX城县，东北是鹿寨县，东及东南面是象州县，南

29、面是来宾市，西面是忻城县和宜州市。项目建设地址选在XX县XX镇原XXXX酒厂生活区内，给排水、供电等设施可充分利用城市基础设施，场地适合本项目建设。（二）地形地貌XX县地处桂中构造盆地的东南部，地势西部高，东部次高，中部低平。东部为土丘和石山峰林，西部为石山峰林，中部是平原，平原分布有200m左右的石灰岩孤峰。（三）气候与水文XX县属亚热带季风气候，日照充足，雨量充沛，温度适宜，四季常绿。年平均气温20.4，平均降雨量多于1400mm，年平均日照1600多小时，无霜期332天。XX县季风环流影响明显，其气候夏长炎热，冬短不寒，雨量充沛光照充足，无霜期长。夏季盛行偏南风，高温高湿多雨；冬季盛行偏

30、北风，低湿干燥少雨。一月平均气温10.4，七月平均气温28.9，年平均气温20.6；极端最高气温为39.1，极端最低气温为1.3。年平均降雨量1424.7mm，多集中在59月，年平均蒸发量1419.5mm，年相对湿度76；常年主导风向为北风和西北风，频率为13.5，静风频率为28，年平均风速2.0m/s。XX流经县境北部及东部，年径流量9.3亿m3，南部河流属红水河水系，年径流量4.3亿m3。（四）地震。根据国家标准（GB18306-2001）中国地震动参数区划图的划分，本区地震动峰值加速度为0.05g，相应的地震烈度属小于6度区。三、项目选址和建设条件（一）项目选址本项目建设地址位于XX县X

31、X镇原XXXX酒厂生活区内，项目用地面积3426.96平方米。（二）建设条件1、建设用地条件本项目建设地址是原XXXX酒厂生活区，北靠XX法院和检察院, 西侧为樟木路，四周均有规划道路，其位置交通便捷，区位条件良好。用地较不规则，北低南高，红线内所有建筑均已拆除，地块现状为空地，场地已平整，为规划的居民住宅建设用地，项目选址符合经批准的发展规划。2、供水供电条件建设地址有XX县XX镇自来水厂供水管网，可供本项目生活、消防用水。供电：引接XX县城市电网电源。3、交通条件本项目位于XX县XX镇原XXXX酒厂生活区内，西侧为樟木路，与县城路网连接，对外交通方便、通畅。4、排水条件排水系统市政雨、污分流排水管网已引到施工场地，雨水直接排入市政雨水管网，生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网。5、网络通讯条件XX县XX镇已拥有有线、无线、载波、光缆、卫星等通讯网络及国际互联网络，可为本项目提供有效的现代化信息服务。6、施工条件本项目施工条件优良，项目所在地用地开阔，基本平整，施工所需水、电、路等均已到达现场，且有道路直达建设用地，稍作场地平整即