房地产中介交易业务.docx

1、房地产中介交易业务 篇 易 交 言 前 当时无论任何人都可以自由地从在古希腊时代即已出现，居间是一种古老的商业现象， 带有垄断性。官营性质，具有了公职性质、及至中世纪居间人发生了变化，事居间活动，行“ 自汉代以来出现了经营行纪，这类名称和实际活动在我国历史上很早也已出现，”居间“、”纪 旧中国民法对行纪、，”牙行“营业场所称为民间将其组织、居间人，从事居间活动的行纪人、 但很快因政治运动而居间业曾一度有所发展，行纪业、居间进行了规定。新中国成立以后，日趋衰微，直至改革开放以后，随着市场经济的发展，行纪业、居间业才又兴盛起来，信托 然而我国八十年代颁布实施的三部合各类中介服务机构等不断设立。证券

2、公司、投资公司、 居间合同的规定，行纪合同、居间合同只作为无名合同而存在，使同法没有关于行纪合同、 新合同法适应历史的要求在为改变这种局面，之在现实生活中缺乏必要的法律指引和规范。 分则部分设专章对行纪合同和居间合同作了规定。 条、第414新合同法第行纪合同是行纪人以自己“条对行纪合同、居间合同作了定义：424 居间合同是居间人向委托人报告“，”委托人支付报酬的合同的名义为委托人从事贸易活动， 。从定义不难看出两”订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同 26月10年1995类合同有相类似之处。日国家工商行政管理局发布的经纪人管理办法 曾将行纪人、居间人统称为经纪人。 以下

3、几章将从实际操作上阐述如何从即是居间业务，我们目前从事的房地产经纪行业， 事居间业务。 房地产交易常用法律文书 第一章 概述 第一节 涉及多个主体，房地产经纪业务作为一种商业行为，比产生多个法律关系。如经纪人和卖方、出租方之间，经纪人和买方、承租方之间，由于服务和咨询行 三方确认买卖或租赁交易的成在经纪机构接受双方委托之后，为产生委托关系。 我?交，继而产生居间合同关系。在实际操作中，这些法律关系是如何体现的呢 法律文书。说法律文书重-们在第二节就逐一讲解体现这些法律关系的重要资料 “口俗话说的是因为以文字作为载体的书面材料是记录法律关系的最佳依据，要，说无凭”就是这个道理，所以，我们在日常业

4、务当中，一定要高度重视法律文书 的签署，为交易的顺利进行和佣金的顺利收取铺平道路。 常用法律文书 第二节 出租委托/出售委托1 由受托人处理委托人是指委托人和受托人约定，又称委任合同，委托合同， 接受他方委托并处理其事务其中委托他方处理事务的人为委托人，事务的合同。 经纪机出售委托是房屋的产权人和经纪机构两方当事人签署的，的人为受托人。 受托人是经纪机其中，构为房屋产权人处理房屋的出售和出租事务的委托合同， 构，具体代表是物业顾问和经纪人，委托人即是房屋的产权人或其合法代理人。 看房确认书2 是用以证明购买方或者承租方通过经纪机构看过文件中所述房看房确认书，屋的房屋并且委托经纪机构处理房屋的购

5、买或者承租事宜的文件，从性质上讲， 这一份文件也是一份委托合同。 佣金确认书3 用以是指房地产买卖或者租赁的双方和经纪机构之间签署的，佣金确认书， 如果日后发生客户拒付是客户支付佣金的凭证，确认具体佣金数额的法律文件， 佣金，这个文件也是诉讼追收佣金的有力证明。 房地产买卖居间合同4 合同是房地产的买卖双方和居间方签署的三方合同，房地产买卖居间合同， 办理房地产交易各项付款方式，比如成交总价，的目的是确定成交的基本条件， 作为买卖双方签署正式房地产买卖合同的同时约定一笔定金，手续的时间等等， 房地产买卖居间合同作为整个约定某个时间签署正式的房地产买卖合同。担保，房地产经纪业务的核心工作，体现了

6、经纪机构促成交易、谈判斡旋的全部内容，房地产买卖居间里的全部条款都要清除明白的解释给客户，并且让双方达成一 致。如果有任何修改，必须要双方一致签字确认。 房地产租赁居间合同5 租赁是房地产的租赁双方和居间方签署的三方合同，房地产租赁居间合同，合同内容相比买卖合同要简单一些，主要约定好月租金、租期、保证金、费用承 那么须签如果租赁合同需要去房地产交易中心备案，违约责任等内容即可。担、 订网上版本。 配偶出售同意书6 且该房屋是二人婚而这个人有配偶，房地产权证上如果只有一个人的名字， 我国最新婚姻法司法解释因为，则该配偶要签署配偶出售同意书。后取得产权，规定，婚后取得的财产都是共同财产，处置共同财

7、产必须要夫妻双方一致同意。 此房屋依然是共同财产。尽管产证上没有配偶的名字，所以，如果配偶没有签署 同意书，日后发生配偶拒绝出售的情况，购买方就会因此无法取得该房屋。 放弃优先购买权声明7 还必须要求房屋的承租人出具放弃优先购买权那么，如果房屋有租约存在，的声明书，因为，法律规定，房屋的承租人在同等条件下有优先购买权，也就是 房屋的买卖双方签署了买卖合同，如果承租人未出具放弃优先购买权的声明，说， 购买那么，可以在同等条件下优先购买，承租人在房屋办理所有权转移登记前， 方就无法取得此房屋，出售方也要向购买方承担违约责任。 以上七个法律文书是房地产经纪活动中最重要的法律文件，缺少任何一项， 都会

8、给交易的顺利进行造成阻碍，或者给佣金的收取造成阻碍。 第二章 如何签订合同 签因为，最重要的环节莫过于签订买卖合同了，在整个二手房交易过程中， 交易进入实质性也是买卖单真正成交，订买卖合同是经纪公司收取佣金的依据， 诸多成交条件落实的过程，签订买卖合同的过程也是谈判深入，阶段的重要标志。 如何使买卖双方如何在签订买卖合同过程中正确的把握买卖双方的心态，因此， 都是本章主要讲述的内如何更有效率地促成买卖合同的签订，将目标指向签约， 容，下面，就分两个小节详细展开叙述。 如何签订买卖居间合同 第一节 作为物业顾问代表着买卖双方洽谈初步成功，房地产买卖居间的签署成功，的前期工作也告一段落，签署房地产

9、买卖居间之后，也就进入了后续工作阶段， 在房地产买卖居间签署完毕之后，所以，主要由签约法务和客户服务人员来主导。 就签署房地产买卖居间时候应该注意的几个问题阐述下面，可以长出一口气了。 一下，让大家都能够签出一份完整、漂亮的居间合同 合同当事人 岁以下未成年人和精神病人）必18房地产买卖居间的所有当事人（除 须到场签署，如果确实不能到场，必须提供经过公证的委托书，委托书必须 详细列明委托事项，如签署合同、收取房款、办理抵押登记注销手续、办理 过户手续、办理交房手续等等。委托书未列明的委托事项，代理人没有代理 权。 修改 一般房地产买卖居间合同都是由买方先行签署，之后再给卖方签署，那 么，在给卖

10、方看的过程当中，卖方可能会修改合同的条款，如需修改，可在 合同中修改，但是一定要回给买方签字确认，未经买方签字确认，则整个合 同可能会归于无效。 传真签署 传真签署一般情况下不允许，因为不知道传真过去后，是否本人签署， 故真实性不能确认。最好的办法是要求异地的产权人做公证委托。 签订买卖合同前的准备 第二节 ，说的是做事之前准“不打无准备之仗”、“凡事预则立，不预则废”古人云：备工作的重要性，既然签订合同是整个二手房交易成交的标志，那么在这之前， 应该做哪些准备工作呢？ 确定成交的房屋是否已经进行网上系统登记备案，准备签约的时间是否已 10经超过备案时间天以上。上海市目前所有的二手房交易必须通

11、过网上房地产 天後，方可10的交易政策，即自该套房屋进行网上备案10进行，同时执行 。在网上打印并签署上海市房地产买卖合同 3年2007日房东签署出售委托，于1月3年2007案例：一套世茂滨江的房屋于 日方可签署上海市房地产买卖15月3年2007日进行网上登记备案，那么，4月 。合同 确定卖方是否需要还贷，还贷的银行是哪家银行的哪家支行，还贷数额是 多少，通过何种方式还贷。一般来说，卖方办理提前还贷需要向银行提出申请， 全部提前还款手续必须到卖方原贷款银行支之后按照银行确定的时间前去办理， （必可以采取银行转账方式还贷款项必须打进卖方的贷款每月扣款账户，行办理。 ，也可以采取现金本票方式（可以

12、是同一银行，也可以是不同银须是同一银行） ，推荐使用现金本票方式。行之间） 万，过70案例：卖方老陈的房屋在购买时向建设银行浙江中路支行办理银行贷款 万，老陈想用老66万，老刘现购买老陈的房屋，首付款66年，现在还欠银行2了 老刘持本那么本案还贷方式为：老刘的首付款在工商银行存着，刘的首付款还贷， 人身份证件和银行卡或存折去工商银行任意一家网点的办理公司业务的柜台去开 分钟30具现金本票，代理付款行为建设银行浙江中路支行，收款人为老陈，约需 老陈持现金本票到建设银行浙江中路支行将本交给老陈，办好後，即可办理完毕， 票兑付，然后办理还贷手续。办理以上手续必须于周一到周五的工作时间。 确定买方是否

13、需要贷款，及是否能够贷足需要的额度。首先要和贷款部联 系，提供买方主贷人和身份证号码（查询借款人的资信，确定贷款额度）以及房 可以确定贷款金额以及银给贷款部，（确定房屋的评估价格）屋的产权证复印件行。如果不能贷足需要的额度，还要通知客户筹集款项补足额度。 如果卖方的房屋现有租约，那么 则需要卖如果不同意接受租约，确定买方是否同意接受租约成为出租方，首先，方先行解除租赁合同。因为 合同法第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所 买方是可以直接依据购买行为成为原租约的出 不影响租赁合同的效力。有权变动的， 租人的。其次，要拿到承租人放弃优先购买权的书面声明， 合同法第二百三十条规定：出 承租人享

14、有以同等条件优应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，租人出卖租赁房屋的， 要想保证交易得以顺利进行，必须要承租人放弃优先购买权。先购买的权利。 ，那么，首先，要问刘，现在房屋租给张有套房屋要卖给刘案例：陈 需要想办法跟，是否要买进以后马上或近期将住在里面呢？如果要马上入住，则陈 搬走。那么就可以等到租期结束後再让张解除租赁合同，如果不入住，张其次，要 出具书面的放弃优先购买权声明。张 确定签约到场人员，通过下面几个小案例，说明到场人员有何要求 1995，两人，配偶陈太太，产权证上的名字只有一个陈：卖方陈1案例 年 年购买，则签约时陈太太是否需要到场？2003结婚，房屋 答案：须到场，并携带结婚

15、证、身份证，签署出售同意书。 年1995，两人，配偶陈太太，产权证上的名字只有一个陈：卖方陈2案例 结婚，房屋为 个人出资购买，则签约时陈太太是否需要到场？ 年陈1994 的个人财产，并且不因婚姻的存续时间而答案：不须到场，因为该房屋属于陈 转变为共同财产。 岁儿子陈小17，配偶陈太太，两人有一个：卖方陈3案例 已经，陈小 是否必须到场？取得身份证，三人名字均在产权证上，签约时，陈小 岁以下未成年子女均可由父母代理签字。18答案：不须到场， ，已婚，购买一处房屋，须贷款，配偶刘太太是否需要到场？：买方刘4案例 答案：必须到场，持结婚证、身份证，且须签署配偶抵押同意书，签贷款合同时亦 须到场。

16、，因出差不能到场签约，出具一份委托书（未经公证）委托给配：卖方陈5案例 偶陈太太办理签约事宜，是否可以？ 答案：不可以，该委托书必须经过公证，不经公证无法确定委托人签名的真实性。 如何进行签约谈判 第二节 如何在签约过程那么，物业顾问协助完成的，签约过程是由签约法务主导， 让签约得以顺利有效的进行呢？本节将从以下几个方面中很好的配合签约法务， 阐述之 备齐各种资料文件，帮助法务提前复印好买卖双方的身份证、结婚证、户 口簿产权证等证件。 如果没有出生未成年人的有效证件是出生证明，大陆个人的有效身份证件是身份证， 证明，则提供户口簿。大陆个人最好不要提供护照，因为会多出公证费用。 香港或澳门居民的

17、有效身份证件是香港或澳门身份证或者回乡证。 。（所谓中华民国身份证和中华民国护照均不可以）台湾居民有效证件为台胞证。 其他国家用护照。 日本、台湾、韩国居民的户口证件为户籍滕本，其他国家无户口证件。 军官证可以身份证件 驾驶证、社保卡、居住证、居留证均不可以作为身份证件。 每一个买卖的具体情况都有所不同，作为物业 合理安排交易的各个环节 顾问，必须要善于捕捉影响买卖双方交易流程的种种因素，如双方是否在后 续交易时间内出差，买方的房款是何种方式筹集，会不会有不可预料的因素 干扰房款顺利筹集，卖方是否可以顺利办理交房手续，等等。根据了解到的 买卖双方的具体情况，和签约法务进行充分的沟通，以便签约法

18、务合理设计 合同条款，不至于双方产生违约。 签约过程可能会遇到突发情况，如一些物业顾 把握买卖双方的心理动态 问没有预料到的情况，买卖双方极易产生分歧，或是将矛头指向中介方，导 致折佣。如果出现上述情况，物业顾问能够合理引导买卖双方的思路，并舒 缓他们的情绪，将对于顺利签约有很大的帮助。 第二章 如何办理贷款 贷款流程 第一节 在买方确定贷款额度的预算后，要和贷款部联系，并且向贷款部传 预评 真提供如下资料： 因为银行是根据评估公司出具的评估报告用以确定房屋的评估价格， 产权证复印件 来计算买方可贷款额度的基数的。 原有因为买方的资信越差，用以确定买方的贷款额度， 买方主贷人的身份证复印件 的

19、贷款房屋套数越多，可贷款成数越低。 买方主贷人的公积金帐号 用以确定买方可利用的公积金贷款额度。 套房屋的贷款，经3万，王某另外有110案例：买方王某要买一套房屋，谈好合同价为 成贷款，那6王某最高可获得万，经银行资信调查，100过评估公司估价，该房屋估价 万。*0.6=60万100么，王某购买此套房屋最高按照 贷款合同可以在签订买卖合同之后，也可以和买卖合同同时 签贷款合同 签署，有些银行要求卖方亦须在场。买方要携带如下资料： 身份证 户口簿 婚姻证明（已婚的结婚证，未婚的单身证明） 买卖合同 万的要提供税单）2倍，超过2收入证明（为月还款额的 首付款收据 个工作日左右作出审批结果，审批通过

20、后就可以去办理7银行会在 审批 抵押登记了。 天。20主要有两种放款方式，见他证放款会比见收件收据放款迟 放款 可以申请见收件收据放取得收件收据后，办理完毕产权过户手续， 见收件收据放款 元。500款，须支付费用约 3-5买方的产权证和他项权证办出后 见他项权证放款银行收到他证后放个工作日， 款。 贷款政策 第二节 中国银行 房屋总价及面积最低要求1 面积要求 总价要求 房屋位置 无 万以上40 内环以内 万以上35 内环之间 2 以上50m 万以上30 外环以外 竣工年限与贷款成数2 贷款成数 竣工年限 2 )以下80%(90m 年及以后1997 2 ) 以上70%(90m 年-1996年1

21、992 70% 60% 年-1991年1987 年以前，原则上不做1987 贷款年限3 +最长贷款年限：贷款年限 年30房龄 岁60岁，女性65主贷人最高贷款年龄：男性 （注：两者必须同时满足） 收入证明4 倍2收入证明必须是月还款额 收入证明只能盖公章或人事部门章，其他任何部门或其他公司章都不予接受 万需提供税单或其他资产证明2收入证明超过 利率5 在上海的第一、第二套贷款，可享受优惠利率 在上海的第三套贷款起，适用基准利率 费用6 保险费（可免） 评估费 元300万以下：50 元500万：50100 1万以上：房屋总价的100 元850律师见证费： 满足以下情况可免律师见证费： 万以上50

22、）贷款金额1 万）10）组合贷款（商业部分超过2 ）上海人第一套贷款3 备注：中国银行对于部分外地的公证委托不认，需提前与银行确认是否可用。 500，最低1（需做阶段性担保，担保费：贷款额的中国银行可见收件收据放款。 元） 工商银行 房屋总价及面积最低要求1 面积要求 总价要求 2 以上50m 万以上40 竣工年限与贷款成数2 贷款成数 竣工年限 2 )以下80%(90m 1987 年及以后 2 ) 以上70%(90m 年以前，原则上不做1987 贷款年限3 年30房龄+最长贷款年限：贷款年限 岁（不分男女）70主贷人最高贷款年龄： （注：两者必须同时满足） 收入证明和利率条件同中国银行 如何

23、办理后续交易 第三章 如何办理提前还款和抵押注销 第一节 还贷时需要准备银行会给出还贷时间，首先让卖方向银行提出还贷申请， 如下材料： 抵押借款合同 ）1 还款对帐单 ）2 ）3 还款存折 主贷人身份证 ）4 房地产权证 ）5 还贷手续办理完毕之后，银行会给出两套材料： 须将原有抵押等贷款还清，（因为抵押必须办理登记手续，办理注销抵押登记的材料 级注销） 剩余年限的保险提前还款後，（卖方办理贷款时按年缴纳过保险费，退保险费的材料 。出售方凭银行给予的保单正本、结清证明和自己保存的保单副费可以要求保险公司退还） 本到保险公司退还保费 抵押注销 在取得银行的注销材料后到房屋所在区交易中心办理抵如果

24、是商业贷款， 押注销手续。 在取得银行的注销材料后到上海市住房置如果是商业和公积金组合贷款， 之后去房屋所在区交易中心办理组合贷款的注业担保公司拿取公积金注销材料，销手续。 个工作日，方可办理产权过户手续。7注销抵押登记后 万，首先王先生向银行预50案例：王先生在出售一套居住用房，该物业有商业贷款 银行王先生携带上述材料去银行结清商业贷款。在银行给予确认还贷日期后，约还贷日期， 王先生领到材料后在客服人员陪同下至房屋所告知王先生七天后可以领取注销及退保材料， （退保需本人办理，王先生自己可以择日到保险公司退还保险费在区交易中心办理抵押注销。 代为办理退保的需公证委托） 如何办理产权过户 第二节

25、 个工作日後，买方办理完毕贷款审批手续7在卖方办理完毕抵押注销手续 房屋属于不动双方即可去房屋所在区房地产交易中心办理产权过户手续了。後， 产权转让标志着权利由卖方转为买所以，不动产的转让以登记为生效要件，产， 方。 办理产权过户的流程1 买卖双方须在交易中心所设的税务部门办理完税手续， 卖方须缴纳的税为营业税、个人所得税、土地增值税（花园住宅需缴纳） 买方须缴纳契税 买卖双方办理完税手续後至交易窗口办理登记手续，提供完税证明、买卖合2同、房地产权证、双方身份证件、抵押合同等，验明正身，在所有权转让登记申 请表和抵押登记申请表上签字盖章。 缴费3 卖方须缴纳的费用有合同印花税、交易手续费 买方

26、须缴纳合同印花税、交易手续费、登记费、图纸费、抵押登记费 个工作日后买方名字的产权证办理完毕。20领取收件收据，4 日前往交易中心办理过户手6月6年2007案例：客服人员预约买卖双方于 4平方米，购入年限为60万，面积为50万，原买进价100续，该物业出售价 年，出售方不能提供原值证明，该物业为普通住宅。 个人元，500，*5.5555万100出售方缴纳营业税首先买卖双方申报税收， 60元，交易手续费*0.05500万100万元，合同印花税*11万100所得税平 元，合同印000，*1.515万100元。买受方需缴纳契税=150平方米/元*2.5米 平米60元，交易手续费*0.05500万10

27、0花税元，登记费=150平方米/元*2.5 。其次，元）100元（如有，公积金贷款200元，抵押登记费25元，图纸费80税收缴纳完毕后到预检窗口检查交易材料并领号，需要提供过户材料为买卖合同、房地产权证、双方身份证件原件及复印件、契税完税凭证、登记申请书、借款抵押材料（如有）到受理窗口办理交易过户。受理后，取得收件收据，凭收件 ，他项权利证明和房收据二十天后领取房地产权证和他项权利证明（如有抵押） 地产权证复印件交由贷款银行放款。 如何办理交房 第二节 房屋交接是二手房买卖的最后一个步骤，由于房地产交易周期较长，平均需 40要天左右，所以，在办理房屋交接的时候，房屋内的基本情况有可能和看房 以

28、这就需要我们经纪公司对房屋的情况进行仔细的检查和确认，时候有所差别， 保护买方的利益。 根据合同约定的时间，客服人员会安排买卖双方交接房屋，交房当日需填写 ，证明房地产转移占有的日期，双方对房屋内的固定装修进行检房屋交接书查，对各项费用主要有水、电、煤、有线电视、物业管理费、电话、维修基金结 并到物业管理中心为双方对房屋验收完毕后进行钥匙交接，清并办理更名手续，买方办理进户手续。办理进户手续需提供房地产权证或买卖合同原件及复印件， 买受人身份证原件及复印件，可能需要预付三个月物业管理费。 办理完毕上述手续后，交房手续就办理完毕了，整个交易也就宣告结束了。 附表：税费 上海市存量房（二手房）交易

29、税、 购买方 税 费 日版5月8年2005 合同印花税 契税抵 发票工本费 配图费 交易登记费 交易手续费 权证印花税 张/元1.5 房1.5% 2 2（各区收费标 套/元25 套/元80 5元2.5 套/元 普通住宅房价0.05% 价 准略有差异） 公寓、 联体 张/元1.5 别墅 非普通住 2 元2.5 套/元5 房价0.05% 房价3%2（各区收费标 套/元25 套/元80 宅 准略有差异） 个 人 张/元1.5 2 0.05% 房价3% 独栋别墅2（各区收费标 套/元25套/元80 元2.5 套/元5 房价 准略有差异） 张/元1.5 房价3% 商铺、办公楼（各区收费标 套/元130 套/元300 房价0.5% 套/元5 房价0.05% 准略有差异） 张/元1.5 2 元2.5 套/元5 房价0.05% 房价 3% 公寓、联体别墅（各区收费标 套/元25 套/元300 准略有差异） 张/元1.5 公 2 （各区收费标 套/元25 套独栋别墅/元300 元2.5 套/元5 房价0.05% 房价3% 司 准略有差异） 张/元1.5