桂林市七星景区可行性研究报告.docx

1、桂林市七星景区可行性研究报告桂林市七星景区新建项目南宁市宝树堂旅游发展有限公司2013年4月 第七章风险分析 第一章 总 论一、项目概况（一）项目名称：桂林市七星景区开发建设项目（二）项目类别：旅游休闲度假（三）投资总额：约3500万元人民币（四）项目单位： 南宁市宝树堂旅游发展公司（五）项目建设的地点及范围景区位于区位于桂林市区漓江东岸，距市中心1.5公里。 它被小东江流贯其间， 占地面积600余亩.二、研究范围与方法（一）研究范围本项目可行性研究报告的研究范围，包括：介绍分析项目背景；评价分析旅游资源条件；分析预测旅游客源市场；研究分析场址选择以及项目所在地的基础设施建设；拟定旅游空间布局

2、和项目内容设计；提出项目总投资估算以及评价财务预测；分析并评价社会效益；分析评价项目投资风险；（二）研究方法 通过市场调查、访谈、现场考察、外围考察、专家咨询、二手资料收集等多种方式，采取定性定量分析并举研究。三、研究依据1、中华人民共和国国家标准旅游规划通则（GB/T189712003）2、风景名胜区规划规范（GB/502981999）3、中华人民共和国环境保护法；4、广西壮族自治区旅游发展总体规划5、桂林市国民经济和社会发展“十二五”规划；6、桂林市旅游发展总体规划；7、桂林市城市总体规划；8、桂林国际旅游胜地建设发展规划纲要； 四、项目主要技术经济指标 序号项 目单位数量 备注一项目用地

3、面积平方米60000二建设期年8三项目总投资万元35000其中:固定资产投资万元30000流动资金万元5000四劳动定员人250五经营期年平均收入万元7895六经营期年平均利润万元3349.2七经营期投资利润率11.8%正常年八经营期投资利税率13.8%正常年九财务内部收益率%15.37所得税前%12.78所得税后十财务净现值(IC=10%)万元22520.33所得税前万元18631.19所得税后十一投资回收期（税前）年6.1含建设期投资回收期（税后）年6.75含建设期十二盈亏平衡点23.32%五、研究结论和建议（一）可行性研究的结论1、项目建设是七星景区旅游大发展的需要 七星景区旅游资源丰富

4、，旅游发展潜力强大，但是旅游项目过于单一陈旧，旅游大发展受到了限制。提升改造七星景区有利于促进该县旅游大发展，加快旅游的现代化进程。2、项目建设条件具备 项目区生态环境质量良好，气候宜人，自然山水、人文和民族文化等旅游资源独特，主题特色明显，具有得天独厚的资源优势；项目周边地区社会经济条件良好，同时具备吸引到桂林市旅游的条件，客源市场潜力大，项目发展前景广阔，项目的建设条件具备。3、项目建设具有显著的文化效益和社会经济效益 通过项目建设实施，能够保护和挖掘七星景区的民族文化、人文文化和自然旅游资源，改善区域内环境卫生状况，同时对于桂林市旅游产业结构调整、发展地方经济，具有明显的促进作用；对促进

5、相关产业发展、加快桂林市市区建设、促进城镇化进程也同样具有重要意义。项目财务分析评价中的投资利润率、财务内部收益率、财务净现值都较理想，投资回收期较短，盈亏平衡点和清偿能力和抗风险能力强，经济效益显著，项目在财务上是可行的。（二）可行性研究的建议1、政府引导，市场运作目前项目区市场整体营销和旅游发展软环境营造等方面都很薄弱，需要桂林市、七星区政府，通过政策导向、投资导向以及宏观调控和综合协调能力，在旅游业发展的主要环节上进行引导和推动。2、规划优先，市场细分七星公园新项目的开发一定要经过科学论证、合理规划，方可进行。尽快进行景区总体规划和详细规划，做好旅游资源的详细调查和反复论证工作，须深入调

6、查基础设施、自然景观及人文景观的可展示性。对潜在游客进行深入细致的调查研究和细分，根据本地资源特色，准确定位目标市场，在此基础上有针对地开发可行性项目。切不可一哄而上、盲目开发。树立自己的特色品牌，加强市场竞争力。第二章 项目背景一、宏观背景在我国近年来经济持续稳定发展背景下，旅游业各项指标也取得优异成绩，在当前由国际金融危机引致的宏观经济下行环境中，旅游业作为关联性和消费性较强的产业代表，将发挥重要的经济杠杆作用，在行业政策引导下，旅游业作为融水苗族自治县经济发展的新的增长点，其发展具有重要战略意义。近年来，我国经济持续稳定高速发展，国力明显增强。2007年，中国国内生产总值达到24.66万

7、亿元，比2002年增长65.5%，年均增长10.6%，从世界第六位上升到第四位，2008年年底超过德国跃升为第三位；全国财政收入达到5.13万亿元，增长1.71倍；外汇储备超过1.52万亿美元。人民生活显著改善。2002-2007年五年间，全国新增城镇就业5100万人。城镇居民人均可支配收入由2002年7703元增加到2007年13786元，增幅高达79%；农村居民人均纯收入由2476元增加到4140元，增幅达67%。在此经济发展环境中，我国旅游产业发展态势良好，在旅游人次、旅游收入、旅游人均消费方面都呈显著的上升趋势，城乡居民平均出游率已达84.8%。以假日旅游为标志，我国国内旅游已经进入了

8、大众化消费的新阶段。许多城市已将旅游产业定位于“支柱产业”、“先导产业”等，希望借助旅游业带动地方经济增长。自2007年下半年以来，随着美国次贷危机向全球性金融危机甚或经济危机的转化，受外部经济环境影响，我国经济放慢趋势日益明显，为扩大内需、加速经济转型、降低出口经济下滑影响，到2010年国家将投资4万亿元拉动内需，主要投资方向为民生、基础设施建设等领域，国家发改委表示，到2010年底，仅中央财政的投资安排就将达到11800亿元。在2008年底召开的中央经济工作会议上，胡锦涛总书记明确要求“着力发展服务消费和旅游消费，不断增强最终消费能力”；温家宝总理指出要“积极开发与节假日调整相适应的旅游、

9、文化、体育健身和网络、动漫等热点消费”。国务院总理温家宝2009年11月25日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过关于加快发展旅游业的意见，并签发了2009年国务院第41号文件国务院关于加快发展旅游业的意见。文件指出：旅游业是战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好。改革开放以来，我国旅游业快速发展，产业规模不断扩大，产业体系日趋完善。当前我国正处于工业化、城镇化快速发展时期，日益增长的大众化、多样化消费需求为旅游业发展提供了新的机遇。为充分发挥旅游业在保增长、扩内需、调结构等方面的积极作用，文件就加快发展旅游业提出如下意见:深化旅游业改革开放。放宽旅游市场准入，打破行业、

10、地区壁垒，简化审批手续，鼓励社会资本公平参与旅游业发展，鼓励各种所有制企业依法投资旅游产业。优化旅游消费环境。倡导文明健康的旅游方式。加快旅游基础设施建设。重点民族风情园、景区停车场、游客服务中心、旅游安全以及资源环境保护等基础设施。推动旅游产品多样化发展。实施乡村旅游富民工程。培育新的旅游消费热点。提高旅游服务水平。丰富旅游文化内涵。推进节能环保。促进区域旅游协调发展。文件还指出，各地区、各有关部门要提高对加快发展旅游业重要意义的认识，强化大旅游和综合性产业观念，把旅游业作为新兴产业和新的经济增长点加以培育、重点扶持，切实抓好本意见的贯彻落实。国家发展改革委负责综合协调，国家旅游局会同有关部

11、门进行业务指导并对本意见的贯彻执行情况开展督促检查。各级旅游行政管理及相关部门要充分发挥职能优势，加强协调配合，推动旅游业又好又快发展。 小结：我国经济持续高速增长、人均收入显著提高等宏观环境为旅游行业发展奠定了坚实的基础。下半年以来受美国金融危机影响，国内出台积极的财政政策以刺激内需，作为消费性与关联性较强的产业，旅游业配合宏观经济政策的刺激性举措力度将加大，将迎来新一轮的建设和发展高潮。二、项目地概况七星景区位于桂林漓江东岸，漓江支流小东江畔，距市区1.5公里，因七星山七星岩而得名，是桂林市最大的综合性的生态景区，占地面积约134.7公顷，集山青、水秀、洞奇、石美于斯，俨然成为桂林山水的缩

12、影，自隋唐时期起就已成为游览胜地，如今更成为世界旅游组织推荐景区、中国首批AAAA级景区、国家重点名胜风景区、桂林的核心景区，并通过了ISO14001国际环境管理体系和ISO9001国际质量管理体系认证。此外，一千多年以来，中国四大宗教信仰佛教、道教、伊斯兰教、儒家学说曾先后影响过景区，给这里印下了鲜明的宗教文化烙印，赋予了景区独特的“宗教四合一”的魅力。三、投融资背景（一）投资背景政府重视及相关优惠政策。桂林市政府有发展旅游投资的优惠政策和条件，为投资者提供绿色通道，保障合法经营，能取得良好经济效益。集团快速发展衍生的需要。景区投资企业南宁市宝树堂旅游发展公司为了应对激烈的市场竞争，为了进一

13、步拓展经营面，增加创收点、分摊经营风险。旅游业作为朝阳产业，有着广阔的市场发展前景，既能增加经济收益，又能带动就业，社会效应明显，作为绿色产业的旅游业更具减少污染、促进环境保护的特点。因此，投资旅游业对公司来说是很好的选择。（二）投资基础雄厚的资金实力。南宁市宝树堂旅游发展有限公司资金实力雄厚，经营范围是涉及旅游业、房地产、化妆品、制药、餐饮、路桥建设等方面。强大的科技队伍。已有初步的基础。景区基础设施完善，四、项目战略意义（一）促进桂林市乃至广西经济发展桂林市应抓紧桂林国际旅游胜地建设发展规划纲要的大机遇，在国家、自治区和地区的大力支持下，大力发展旅游业，迎来旅游业发展的最佳时期。建设本项目

14、，有利于旅游业及相关服务业的发展，产业结构的优化，符合国家、省和地区“十二五”发展规划及相关政策要求，符合省、地、市旅游发展总体规划。从积极推进桂林旅游业快速发展，尽快把桂林打造成国际旅游胜地。因此，实施本项目建设是很有必要的。（二）完善桂林市旅游产品体系使游客不仅在旅游地尽情的享受，回去之后，通过旅游产品也能回味到本地的风土人情，但需要休闲度假产品留住游客，景区开发的等可增加旅游地的吸引力，完善桂林市旅游产品体系，让游客觉得有景可赏，有事可做，提高旅游收获感。第三章 旅游资源条件评价一、资源现状分析七星景区是世界旅游组织推荐景点、国家重点风景名胜区，总面积137.2公顷，其中山地面积57.7

15、公顷，绿化覆盖率达84%，是桂林市面积最大、历史最长的综合性景区。景区内拥有典型的岩溶地貌景观，现有“北斗七星”、“骆峰赤霞”、“月牙虹影”、“普陀石林”等胜景。著名景点有七星岩、龙隐洞、月牙岩、龙隐岩和花桥、桂海碑林等，摩崖石刻有500多件二、资源品质状况 依据旅游资源分类、调查与评价国标的共有因子评价模型对旅游资源单体进行逐一赋分定量评价，通过去高低分均值计算得出单体资源的赋分值，分出五级旅游资源。旅游资源单体共有因子评价模型评价项目评价因子赋值分资源要素价值(85分)观赏游憩使用价值30分历史文化科学价值25分珍稀奇特程度15分规模、丰度与几率10分完整性5分资源影响力(15分)知名度和

16、影响力10分适游期或使用范围5分 总 分100分附加值环境保护与环境安全-53分 七星景区旅游资源等级数量资 源等 级数 量资源名称优良级旅游资源五级1七星岩、桂海碑林、骆驼山四级2栖霞市、虫虫乐园普通级旅游资源三级1华夏之光广场二级1花桥三、资源开发评价（一）基于开发商投资的评价 景区投资企业南宁市宝树堂旅游发展有限公司实力雄厚，技术力量强大，经营范围是涉及旅游、房地产、化妆品、制药、餐饮、路桥建设等方面、聘请了一批享誉省内外的专家学者作为公司的技术顾问。（二）旅游开发总体评价从旅游资源单体条件、客源市场条件、社会经济条件三个方面建立项目旅游资源开发评价模型，确定综合评价因子并对各因子进行权

17、重赋值，然后根据权重计算出单体评价的综合因子值，最后对旅游资源开发价值进行综合评价。 项目资源总体开发评价项目层旅游资源单体评价(40%)客源市场评价(30%)社会经济背景评价(30%)总赋分因子层资源要素价值资源影响力附加值客源地区位条件客源市场出游能力游客偏好区域经济总体水平政府旅游政策人力资源条件基础和服务设施权重值325310101078510100赋分值26.63.82.458.99.18.94.97.23.157.782.7赋值小计32.85 26.922.95从资源总体开发评价来看，总分为82.7分，总体开发价值很高。第四章 旅游市场分析与预测一、市场分析（一）旅游市场发展前景分

18、析1、国际旅游市场态势分析（1）旅游业已经成为世界上最大的产业根据WTTC/WEFA组织预测，从2000年到2010年，旅游业的直接和间接产值占世界GDP总值的11.7%，并提供22.55亿个就业机会，WTO还预测，到2010年将达到11亿人次，2020年将达16亿人次，旅游业将在全球经济的重构中发挥重要作用。（2）东亚太地区将成为世界第二大旅游目的地根据WTO预测，到2020年，欧洲将继续保持世界最大旅游目的地地位，占世界旅游市场份额45%。东亚太地区的旅游业将以年均7%的速度增长，超过美洲（年均增长率为3.8%）成为世界第二大目的地市场，占世界市场份额也上升为27%。2、国内旅游发展态势（

19、1）我国旅游市场发展概况旅游业正在发展为世界上最大和增长最快的产业之一。中国旅游市场在21世纪将进一步扩大，其不断发展的有利条件有：中国丰富的旅游资源不断得到开发；旅游产品结构不断完善；旅游产业规模不断扩大；发展旅游的大环境逐渐优化，这些都为中国旅游市场的扩大提供了坚实的保障。入境旅游市场：入境旅游市场将会继续扩大，亚洲是中国的最大客源市场，随着中国加入WTO进程的加快和中国东盟自由贸易区建设加快，东南亚、日本的经济复苏，亚洲客源肯定有较大的发展；欧美远程客源国来华人数都在不断增长，在中国国际旅游市场上，来自欧美的游客只是一个全球的平均水平，欧美来华旅游的潜力显然很大。 国内旅游市场：20世纪

20、90年代国内旅游出游人数平均每年以18.5%的增长速度发展，城镇居民和农民的出游率不断上升。随着人们生活水平的提高、可自由支配收入比重的增大，节假日的延长，闲暇时间的增多，必然会极大的促进国内旅游业的发展。假日旅游的火爆就充分证明了这一点。发达国家发展旅游业的经验表明，在人均GDP达到1000美元以后，旅游的大众化、普遍化便开始迅猛发展，我国已经接近于这一临界值，说明我国的大众旅游时代很快就要到来。按国际惯例，国际旅游收入与国内收入的比例为1：8或1：9，我国目前仅达到了1：2.35，潜力很大。中国的国际旅游与发达国家相比差距很大，入境过夜旅游人数只及法国的一半，国际旅游收入还不到美国的1/5

21、。由此可见，中国旅游业的发展潜力巨大。（2）广西旅游市场发展态势广西区党委、区人民政府十分重视旅游业的发展，把旅游业列为扩大内需的重要措施和第三产业的发展重点。旅游业已逐步成为广西国民经济的支柱产业之一，为全区经济社会全面发展作出了重要贡献。随着中国东盟博览会永久性落户南宁、广西加入“泛珠江三角洲”经济区和构建泛北部湾，这为广西旅游业提供了有利的非常良好的发展时机，未来随着交通设施和基础设施的改善，可以预见，广西将会成为南中国海区域崛起的旅游强省。（3）桂林客源市场发展态势分析 桂林是我国旅游发展最早的地区之一，是广西旅游业发展的龙头之一。作为桂林市的支柱产业，旅游业得到了政府的充分重视，旅游

22、发展的政策环境和行业环境良好，桂林市旅游业一直保持着良好的发展势头和取得了长足的发展。入境市场中桂林作为广西接待外国游客的最大基地，每年都需要接待来自世界各国的大量游客，特别是中国加入WTO和全面启动“10+3”即“中国、日本、韩国+东盟”自由贸易区后，桂林依靠其优越的地域空间优势和优良的旅游品质，将吸引着更多非英语和英语国家的外国游客。近5年来桂林入境市场变化不大，基本保持较为稳定的发展态势。其中一直较为稳定地排在前10位的是韩国、日本、美国、法国、德国、英国、意大利、澳大利亚、马来西亚、印度尼西亚等。这些国家的游客总数占了整个桂林外国游客总量的57%以上。随着桂林产品调整的完善，桂林仍然是

23、广西旅游的龙头。二、游客量预测根据景区开发进度及营销宣传情况，结合主要客源市场的经济、社会发展情况，预计，未来七星景区的客源市场的发展趋势如下表： 发展阶段近期（2013-2018）中期（2019-2024）远期（2025-2030）游客量（人次）2000万5000万8000万第五章 景区空间布局和项目设计一、景区空间布局的依据与原则 旅游资源分布状况根据景区内不同类型资源的分布状况，确定不同的旅游功能区域。 突出特色资源，发挥资源优势通过空间结构的安排突出景区的特色旅游资源，尽可能地发挥资源优势，实现旅游资源优势向旅游经济优势的转化。 有利于产品、线路组织与整合的原则即根据景区旅游资源的空间

24、分布特征，充分考虑旅游产品线的组织与区内旅游资源的空间整合。二、景区空间布局规划（一）总体布局结构确定景区的空间总体布局结构为：“一线，四分区”。“一线”：寻宝总动员“四分区”： 民族风情区 度假养生区 滨江度假休闲区： 山林运动休闲区：3、开发方向及旅游项目设计（一）寻宝总动员旅游节点：寻宝总动员点旅游要素：寻宝设施主 题 词：探秘自乐功能定位：感受中国文化、游乐开发方向：到中国旅游的外国人越来越多，如何让他们更加了解中国，本路线专门是为外国朋友设计的。总体构思：凡是到七星景区游玩的外国人，我们工作人员都会给他们一张我们设计的藏宝图，藏宝图除了名称是中英文外，其他内容都是中文，这样他们在寻宝

25、的同时，必须不断的向周边的中国游客问藏宝图上的中文信息，这样能达到让他们了解汉字的魅力，同时提高他们参与的积极程度。（二）民族风情区旅游节点：民族风情园、广西风味一条街、上刀山下火海场、土特产品销售中心主 题 词：民族风情功能定位：民俗表演、游客集散 总体构思：本区主要展示广西特有的民族风情，注重游客的参与和体验，让他们在游玩的同时，认识广西，了解广西。 民族风情园：其内建有壮族的对山歌台和侗族的鼓楼。三月三是壮族传统节日，一般在农历三月三举行。鼓楼是侗族族的标志，是侗族人民议事以及歌舞表演的场所，在这里可以进行侗族大歌表演。也可以安排广西其它民族的歌舞表演广西风味一条街：汇集广西所有的特色风

26、味，如桂林米粉，柳州螺蛳粉，南宁纸包鸡，梧州龟苓膏。上刀山下火海场：瑶族的传统表演，以惊险著称。表演的时候，几名健壮男子先表演蹈火仪式。他们赤裸双脚，跳到烧红的火炭堆里，蹦跳翻滚，表演各种绝技。第二天，他们把磨快的36把长刀，刀刃口向上分别用藤条横绑在两根20多米高的木杆上，组成一刀梯。表演者空手赤足，从快刀刃口攀上顶端，并在杆顶表演各种高难动作。如今，这顶惊险的传统祭奠仪式，已演变为瑶族好汉表演绝技的体育活，处处体现着瑶族人民的机智勇敢。丢绣球场：壮族风格，“抛绣球”最富浪漫色彩，往往是壮族未婚青年的专场游戏。“绣球”是象征爱情的信物，由壮族姑娘用花布精心制作。抛绣球时，在绿草如茵的草坪上男

27、女各站一排，先由壮族姑娘将绣球掷给小伙子，并借此传递感情。而且，抛绣球游戏简单而热情高，遍及全国各地，大人小孩都可以参与。在整个景区中可以说是一个热点，也是景区收入的一个主要点。土特产品销售中心：造型，位于景区东北角，专门销售广西土特产。（三）养生区 旅游节点：绿色酒店、SPA养生馆、主 题 词：养生功能定位：环保、体验巴马养生文化总体构思：将广西著名的长寿之乡巴马文化融合在此，打造养生文化，让更多的人了解养生的重要性。提高人们对绿色酒店：酒店造型为坡面屋顶，落地开窗，外置宽体阳台，给游客提供一个户外品茶赏景，便于日光浴的地方。外墙颜色采用以上所根据太极布局要求进行色彩设计，镶以绿色琉璃瓦铺着

28、屋顶为点缀，与周边环境相融合，以达到造型给人一种纯朴高雅、美观舒畅的视觉效果。宾馆楼房内设会客厅、大小卧室、双卫生间、健身房、落地窗及厨房设施，配置有空调、彩电、电话等设备，为客人提供幽雅、舒适的居住条件。酒店楼房群之间可由回廊连接，利用草坪、灌木、青藤进行立体绿化。采取半藏半露的处理手法，在四周种植较高大的乔木将度假楼遮掩起来，使得楼角间或从缝隙和树梢中显露于外，保持建筑群古朴淡雅的色调与造型的同时，又十分含蓄和耐人寻味。度假楼的修建可分期分批开发，前期先修建10栋为宜，随着度假区游客接待量的增加再向两边拓展。SPA养生馆：是人们享受SPA服务的地方。根据SPA的历史和文化内涵，把巴马的养生

29、文化融合其中，SPA馆应该是透过SPA的服务和文化的熏陶参与其中的人获得从心灵到身体的深度放松，从而达到养生，养性，养心的目的。（四）休闲区旅游节点：休闲小林屋、主 题 词：休闲功能定位：休闲总体构思：现代旅游活动正在从观光旅游向休闲度假旅游转变，本功能区域充分利用景区周围山体、植被所营造的良好的景观氛围和生态环境，建设一处供游客休闲、度假的场所。项目区的建设符合旅游业发展的总趋势。小东江休闲步道：环景区的小东江流域一周修建游览步道，线路布局为曲线，宽度1.5米，材质为碎石、青石、鹅卵石等分段修建；部分地段可以修建栈道，增强游客的体验性。竹林休闲竹屋：兴建小竹屋若干幢，分期建设，每幢竹屋建筑面

30、积40M2左右，设有13个床位。竹屋内应高标准配置现代化生活用具，但外观古朴、典雅，与周围环境相协调。（五）山林运动休闲区旅游节点：拓展中心、野营地旅游要素：山林、运动场地主 题 词：山林运动休闲功能定位：运动休闲总体构思：充分利用山体植被形成的良好的生态条件和生态环境，开展各种户外休闲运动项目。符合旅游活动发展的趋势。拓展中心：山地训练营：设滑草、草地保龄球、智慧谷迷宫、彩弹野战、山地定向等项目。野营地：野营旅游是一种便宜的度假方式，但它满足了旅游者接近大自然的欲望，因此受到旅游者的广泛的欢迎。建设服务中心：包括餐厅、浴室、厕所、接待室、库房、会议室、治安室、职员休息室、办公室等，提供棋牌、书报等；宿营区：又分为帐篷区：备有帐蓬、睡袋、防潮垫、充电灯等；吊床区；烧烤区：提供各类副食、饮料、生活必需品，宿营用具、烧烤器皿出租，鲜