景瑞地产集团全国全装修房市场研究.docx

1、景瑞地产集团全国全装修房市场研究全装修房市场研究景瑞地产集团市场部引言早在1999年，国务院就颁布了关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见的通知，提出要“落实”住宅室内装饰装修管理办法的有关规定，加强对住宅装修的管理，积极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。2002年建设部颁布商品住宅装修一次到位实施细则，在全国范围内推广全装修，逐步取消毛坯房。建设部对此作了相关解释：商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅，装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，可以简

2、称全装修住宅。从国外房地产市场的发展经验来看，装修房是住宅产业现代化的要求所决定的，是成熟发展商和成熟客户共同的选择，是房地产市场成熟的重要标志，是住宅产业不断成熟、不断高效、不断科学的必然趋势。本文针对国内一、二线城市的全装修房市场进行了分类研究，以期把握国内全装修房市场的发展现状和发展趋势。第一部分全国一线城市全装修房市场研究（北京、上海） 一、一线城市全装修房市场供应分析1、供应量分析上海、北京全装修房市场程逐年上长态势，但增长缓慢，所占比例有限。全装修房尚未形成规模。装修房虽然代表房地产市场未来发展趋势，但发展成熟尚需时日。 2004年前北京、上海具有代表性的全装修房相对较少，2004

3、年后有代表性的全装修项目开始不断涌现，上海世茂滨江花园、万科朗润园、海上海、奥林匹克花园、金地未来域等全装修房成为上海全装修房的代表，全装修也成为楼盘的一大卖点。北京CBD周边的建外SOHO、富力城、苹果社区、乐成国际等项目，都是整盘推出全装修作为重要卖点之一。2、全装修房区域分布特征从全装修房的区域分布特征来看，全装修房主要集中分布在市中心及热点区域，并呈以市中心及热点区域为中心向周边区域扩散趋势。从上海的情况来看，上海市中心装修比例从2002年的40%上升到2006年的70%以上。从楼盘体量上看，2006年上海内环内占有46%的比重。而2006年北京CBD周边聚集的新开工全装修房数量占到了

4、2006年新开工全装修房数量的50%以上。从中可以发现目前装修房更多的是出现在中高档区域内的项目中，一方面可以通过装修提高产品的品质，另一方面也利于满足中高档产品租赁市场的需求。随着城市多中心的发展，全装修房呈现向中心及外围区域扩散的趋势。如浦东的未来域、徐汇的徐汇臻园、嘉定的金沙丽晶苑等。2006浦东新区、徐汇、长宁、普陀等区成为装修房分布较多的区域，其中以浦东新区所占比重最大，达到25%，而从装修房规模分布情况看浦东新区、杨浦和徐汇所占比重最多。一线城市全装修房以市中心分布为主的特征，是因为中心城区高端住宅的境外购买者较多，他们对全装修住宅的接受度高，开发商为了满足这样的需求而开发全装修房

5、。其次，在2006年市场低迷期，开发商在局势未明朗前不愿轻易降价销售，特别是中心城区房源将日趋短缺，开发商还希望能有一定的上升空间，因此，纷纷提高住宅的品质建设，完善商品住宅的商品属性，增加高端商品住宅的附加利益值来吸引购房者，全装修就是重要的表现形式。3、全装修楼盘的产品特征北京和上海实施一次全装修房主要有以下几种类型：3.1、高档或者是中高档楼盘，上海的汤臣一品，华府天地，北京朝阳板块的棕榈泉、阳光上东、星河湾等豪宅，高价位支撑下的高档次全装修对物业品质的提升增色不少。动辄每平方米数千元标准的豪华装修，是为了满足国际生活背景的高消费人群，而北京、上海都市魅力足以凝聚数量可观的此类需求。3.

6、2、全装修房开始向中低价位、中等面积房扩展北京、上海市不单在高档住宅中推行全装修房，也要在中低价位的住宅中推行，全装修住宅不再是高档房的专利。购房者消费意识的变革是住宅向全装修转变的原动力。2005年开盘的上海未来域一期装修成本800元/平方米，上海中虹明蛛宛装修成本8001000元/平方米，慧之湖花园1500元/平方米，上海2006年开盘的中海瀛台，创智天地装修成本1500元/平方米。北京2007年前推出的帝景伯爵山、天鹅湾二期、富力又一城二期、润枫水尚等新盘，主力户型面积均在120平方米左右，而且，都选择了全装修。3.3、小户型公寓式住宅实施一次性全装修到位比例较高这主要是因为小户型公寓主

7、要针对的是青年人第一次置业的购买群体，这个购买群体工作生活节奏快，闲暇时间比较短，所以小户型实施一次装修到位。二、全装修房需求分析1、消费者对成品房市场发展前景普遍看好上海申房新生代房地产咨询有限公司2004年上海房全装修房市场的一份调研报告表明，40预购者认可装修房。在所有预购者中，有40以上人员对装修房表现出较高的认可度，也有一部分预购者虽然对装修房的偏好不明显，但也准备购买装修房。搜狐焦点网2005年对北京全装修房进行的一次调查显示，有63.53%的人认为成品房的市场前景可观，只有3.65%的人对成品房的市场前景不表示看好。2、业主对装修房满意度2.1、上海市民对上海全装修商品房总体基本

8、满意，2006年7月，上海市消保委、市工商联住宅产业商会全装分会公布了上海首次全装修房调研结果：市民总体满意度为71.94分。本次共采集有效问卷982份，调查对象为2004年以来开发的150个全装修楼盘。调查方式为入户调查（问卷及访谈形式）、拦截调查、网络调查。具体调查情况如下：入户调查采样了全市11个区（9个市区，2个郊区）、28个具有一定代表性的全装修房楼盘，占整个调研楼盘总量的18.7%,共调查采访业主242户，调研方式为问卷及访谈调查，主要针对业主对已购买的全装修房的满意度。以目前总体售价在10000-20000元/平方米的楼盘为主，所占比例超过三分之二，低于10000元/平方米的楼盘

9、约占一成，高于20000元/平方米的楼盘约占二成。调查的业主以自住为主，租住的占到五分之一。拦截调查得到有效问卷512份，网络调查得到有效问卷228份。其中16.9%已经购买全装修房，60.1%打算购买全装修房，23.0%打算购买毛坯房。入户调查抽样楼盘的总体满意度指数为72.58分，最高为84.44分，最低为53.63分，差距30.81分,楼盘个体差值较大。拦截调查的总体满意度与入户结果基本接近，为71.47分，网络调查中的总体满意度最低，为67.30分。但楼盘个体满意度差值都反映出较大的差距。调查内容各项分值： 装饰材料品牌和质量满意度施工质量满意度维修保障售后服务满意度交房标准(样板房)

10、隐蔽工程房屋设计69.6269.7671.8283.9771.0475.052.2 上海市民对上海全装修商品房不满意主要集中在四个方面消费者对4大问题颇有微辞。一是“面子”工程难得人心。“面子”工程指地面(地板、地砖)和墙面(涂料、墙砖)。调查中37%的消费者反映地板开裂、起拱、平整度不够、收头粗糙、板材间有缝隙；25.9%的消费者反映墙面有裂纹、发霉、起泡、平整度较差；11.1%的消费者反映墙地砖存在裂纹、缝隙。二是电器选用不如人意。问题主要集中在空调制冷(热)功效差、噪音大(22.2%)、脱排油烟机功率小、不符合中式生活习惯( 14.8%)、热水器容量不足、节能性能较差(11.1%)。此外

11、，按规定全装修房所配的部品件应提供2年保修期，但有些房产商没有提供，导致业主不得不付出额外维修成本。三是五金部件暗藏缺陷。橱柜、门窗、卫浴的问题主要集中在五金件容易松动，部分锈蚀。四是业主没有充分知情。调查发现，大部分装饰材料如卫浴洁具、厨房电器、空调、电气、内墙涂料等品牌产品使用率较高，但是木制品类，尤其品牌地板的使用率较低。2.3、北京市民对全装修商品房同样存在四个方面的质疑第一类是材料和设备标准笼统引起的矛盾。尤其北京仍处于期房销售市场，预售时全装标准尚未明确，在装修材料说明中常使用“进口”或者“高级”等定性的描述，引起理解上的偏差，在交房时由于缺乏量化的评判标准而引发纠纷。据调查，这方

12、面引起的全装修纠纷占30%-40%，甚至更高。第二类是施工质量问题。这方面引起的全装修纠纷约占50%到60%左右。原因是装修行业没有技术标准和技术验收标准，装修工人没有经过严格的专业训练，大量手工操作无法保证施工质量。第三类是装修工程和其他配套工程配合不好引起的问题。全装修工程与结构施工、设备设施施工等各环节都有紧密的联系，需要高度配合，稍有不慎即会埋下隐患。比如说，装修公司进驻前，地面上的宽带已经布好并调试好，结果，一铺地板，装修工人把宽带给砸断了，等等。这类纠纷通常与施工质量问题相互混杂，很难严格区分。第四类属于客户知识面不够造成的纠纷，比如有些客户对地板的分类不清楚，那染色地板的标准衡量

13、非染色地板，认为“木地板的花纹不一致，色差太大”，其实这是由木材的自然色差引起的。类似这样的建材知识需要沟通，也需要等待消费者自身的成熟。2.4、施工质量、材料设备、配套工程、缺乏沟通是北京、上海全装修房存在的主要问题通过对北京和上海全装修房投诉点的对比分析，可以看出，施工质量、材料设备、配套工程、缺乏沟通是北京、上海全装修房存在的主要问题。形成的原因进行分析，有以下三方面深层次的原因：首先，绝大多数消费者不具备鉴别全装房质量的专业知识和能力，再加上消费者越来越关注住宅装修的个性化，因此造成规模化生产与个性化体现的矛盾；其次，容易造成开发商“赶工期”。对开发商来说，推行全装修意味着将比做毛坯房

14、时面对更多的乙方和更多的环节，更难以控制工期，任何一个环节的延误都必须在交房日期之前消化，因而有相当一部分全装修质量纠纷都源于“赶工期”；第三，上游产业成熟度低，尤其是家装企业“力不从心”。目前整个家装业发展尚不成熟，装修质量难以保证，有实力可以同时进行几十套、上百套装修任务的装修公司难得有几家。由于利字当头，各装修公司在投标时无不大包大揽，但最后的装修质量问题都需要开发商来面对购房者。品牌房地产商与品牌装修企业联手打造的全装修房，是消除消费者顾虑的有效途径。中天地产与海尔集团携手建立品牌联盟，为业主提供海尔的整套装修和家电套装，海尔家居对中天国际公寓的业主提供一对一的交房服务，成立售后服务中

15、心，执行海尔的724小时服务模式，彻底解决业主对全装修住宅的后顾之忧。三、全装修房装修价格特征1、全装修对销售价格的影响1.1全装修房提升整体成交均价8%10%以上根据中国成品房产业研究院2006年发布的上海市全装房市场研究分析报告透露，大量全装修房的全装修费用包含在房价中，无形中提升了整体成交均价，其提升比例在10%左右。报告显示，在目前成交活跃的市中心及内环内楼盘中，有近40%为全装修房，全装修标准从每平方米2500元到3500元不等。这些全装修费用包含在房价中，无形中提升了整体成交均价，提升比例在10%左右。而这种现象将随着全装修房在新增项目中的比例逐步提高而越发明显。徐汇区楼盘铂晶馆、

16、徐汇御苑等在去除装修单价后比同类楼盘高出近20。目前北京房地产市场毛坯房和全装修的价格差距平均在每平方米5001000元左右，对于别墅等高档物业而言，差距甚至更大，扣除装修成本，全装修房与区域内的毛坯房相比，平均价格提升在8%10%之间。1.2单位装修价格特征与05年相比，上海2006年的装修房在标准上显示出不断提高的迹象，市场上1000-3000元/平方米的装修标准称为主流，而1000元/平方米以下的标准基本消失，从2006年上海新盘装修标准中显示出，1000-3000元/平方米的装修标准所占比例最高，达到94%，低档装修和豪华装修分别仅占3%，这也符合目前市场中的实际市场需求。2007年4

17、月，北京天鹅湾开盘的新品，主要分为华美平层、高厅平层、风华三叠三种产品类型，户型分布为面积80平方米一居、90-110平方米二居、120-150平方米三居、180-290平方米四居。这些户型都是以往销售中最受消费者欢迎的产品。新产品在装修标准上再度升级，每平方米全装成本已超越2500元。从中可以反映出在经过全装修房发展最初阶段的价格策略（通过低档装修拉高单位售价）发展到通过装修提升产品品质的策略，至此装修房才刚刚体现出其真正拥有的价值感。四、全装修房案例推荐1、全装房案例：（1000-1500元/平方米）1.1中海瀛台装修配置功能室地面墙面配置卫生高级地砖高级瓷砖高仪龙头客厅高级实木地板高级涂

18、料大金空调卧室柚木实木地板高级乳胶漆固定橱柜装修标准1000-1500元/平方米该盘的装修标准虽然仅为1000多元/平方米，但在整体品质上仍然保持一定的水准，如采用大金空调、高仪龙头、实木地板等，较高的性价比也对提升产品综合品质起到一定的作用。1.2创智天地装修配置功能室地面墙面配置厨房磁砖面砖松下燃气灶、能效热水器、能效吸油烟机客厅优质实木复合地板涂料日立空调、西门子冰箱、西门子洗衣机、TCL可视对讲机卫生磁砖面砖TOTO或同等品牌坐便器和台盆装修标准1000-1500元/平方米创智天地在装修标准上虽然并未体现出较高的品质感，但在内部生活设施的配置上凸现出一定的亮点，如厨房灶具、家用电器以及

19、卫生浴具等都显示出一定的档次，通过装修配置从而对产品的去化起到很大的支撑作用。2、高档装修房案例：（1500-3000元/平方米）2.1电影华苑装修情况功能空间地面墙面配置客厅Armstrong多乐士涂料DAIKIN厨房高级地砖高级墙砖GROHE龙头、DURAVIT洁具卫生高级地砖高级瓷砖GROHE龙头、乐家洁具装修标准1500-2000元/平方米项目在整体装修效果上凸现大气，注重细节材质的运用，其他如GROHE龙头、大金空调等品牌设施，可称为“高档装修、中档价格”，并且通过装修提高了产品的档次。2.2万科红郡装修情况功能空间地面墙面配置卧室实木复合地板“ICI”品牌乳胶漆定制成品收纳系统厨房

20、铺设墙地砖“ICI”品牌乳胶漆定制橱柜,Teka或西门子或GE或其它同等档次品牌灶具脱排烤箱洗碗机(叠拼三四楼户型不配洗碗机),摩恩品牌水槽龙头皂液器卫生铺设墙地砖局部采用马赛克(一楼/客厅客卫墙面铺设墙纸)摩恩品牌龙头,主卫科勒品牌座厕台盆浴缸,客卫科勒品牌座厕台盆,部分卫生间定制镜箱或淋浴房装修标准2000-2500元/平方米作为万科第一个装修别墅产品，万科红郡的装修品质也具有良好的表现，在材质上使用各类知名品牌产品，如地板采取的是“乐洋洋或北美风情”或同等档次地热实木复合地板（EO环保标准）， 属于目前市场最好的实木复合地板之一，并易于其他色系家具搭配。3豪华装修房案例：（3000元/平

21、方米以上）3.1翠湖天地御苑装修配置功能室地面墙面配置厨房玻化砖玻化砖;天花为面刷白色高级乳胶漆吊顶poggen pohl橱柜、gaggenau炉灶/电烤箱/微波炉/抽油烟机、kuraray料理台、pentair纯水器、Franke纯水器龙头、kuppersbusch双开门冰箱/洗碗机、Franke水槽、kohler水槽龙头卫生间高级人造大理石高级人造大理石;天花为面刷白色高级乳胶漆吊顶kohler卫浴洁具及配套龙头/花洒、comemonLCD电视机（仅限1-2号楼主卫生间）、decorlux卫浴五金件、Nexans配备地暖系统厅及卧室高品质柚木实木地板高级乳胶漆/石膏板外涂高级乳胶漆客厅配开

22、能壁炉或者松下等离子电视机阳台/服务阳台防滑地砖高级仿真石漆服务阳台配置Teka洗衣机及干衣机、恒热热水器、闻洲洗涤池、AOLEISHI洗涤池龙头装修标准4000元/平方米作为新天地板块的城市豪宅而言，翠湖天地御苑的装修明显偏向富贵和奢华，整体风格偏向欧式居住氛围，并依托产品大空间的基础条件，项目在装修中做到了豪华标准配置，如双开门冰箱、地暖系统、壁炉等设施。五、北京、上海全装修房装修模式从毛坯房过渡到全装修房，生产方式上的变革，而工业化装修方式则是代表了未来装修的发展趋势。综合北京、上海全装修住宅的装修模式主要包括：1. “一站式”采购装修模式。即在超市中直接与设计人员一起选择装修部品材料，

23、由设计人员和施工人员一条龙服务。百安居的装修服务就是采用这种方式解决产品与施工之间的衔接问题。2. “集成装修”模式。由住宅建设开发商、建材供应商和装修企业三大产业搭建一个平台，构筑产业战略联盟，实施住宅集成装修，达到多方共赢的目标。参与平台搭建的多是品牌企业，这种“品牌叠加”所产生的效应使集成装修更具市场竞争力，更能确保全装修住宅的高品质。集成装修是建立在工业化生产和现代供应方式的基础上，而品牌的参与和加盟是在此基础上提升了装修产品的价值，体现了产业化生产方式所带来的效益。上海恒大集团的“集成装修”模式汇集了14家品牌供应商和三家一级资质的装修施工企业，成立“恒大战略联盟”，使集成装修的理念

24、变成一种可操作的生产模式，为全装修住宅的实现创造了条件。【借鉴】国家康居示范工程“大有恬园”小区的开发单位大连大有房屋开发有限公司从“连接住宅产业链”的高度，实施住宅产业化全装修。由开发公司牵头，组织装修施工企业（建筑公司）、设计单位（装修研究所）、部品生产企业（如“TOTO”卫生器具）、建材品牌连锁店（如东方家园）和家具生产加工企业（如亚美居）共同结成“产业联盟”，在“一张图纸的平台”上，整合装修各环节的技术，解决生产厂家的“登台”标准，解决各工种与工艺的接口设计，解决工厂加工与现场操作的协调作业，努力做到自身产品生产过程中的标准化、装配化和规模化。“产业联盟”是一种新的装修模式，体现了价格

25、优势、质量优势、效率优势、服务优势、环保优势和产业化优势。装修一套130m2的住宅，由于装修工序近8090%在工厂完成，现场作业仅占1020%，装修时间平均为24天，装修费用6.57万元左右，室内空气质量达标。而采用自行装修同样一套住宅，需要近2倍的时间，装修费用需12万元左右，室内环境污染得不到有效的控制。大有房屋开发有限公司总经理关俊提出“产业化装修是指功能装修，建筑装修，强化共性的功能品质，提倡装修和装饰的分离”，为此，大有房屋开发有限公司在大规模装修前采用向购买者征求意见，召开装修说明会和样板间展示三大步骤，了解绝大多数购房者的装修倾向，确定最终的装修方案。这是产业化装修能否成功实施的

26、第一环节，也是最重要的一个环节，充分体现“以人为本”的装修原则，受到广大消费者的拥护。3. “连锁特许经营”的装修模式。这是以品牌、技术或商标为知识产权的特许经营方式。在装修行业中独树一帜的成功经营体系往往会发展成连锁特许经营模式。这对装修领域中生产方式的变革和生产经营的标准化、规范化的提高具有深远的影响。北京的东易日盛装饰有限公司2004年获得“中国优秀特许品牌奖”，进入中国优秀特许品牌10强行列。4. “家具专业整合”装修模式。家具生产企业借助雄厚的机加工实力，直接给消费者或开发公司服务，体现了工业化生产的优势，近几年在家装市场上异军突起。全装修住宅中的大件木工制品和机加工产品大都已由现场

27、加工转为工厂加工。家具厂上门免费测量，拿回工厂加工，再到现场拼装，省时省材保质量，这种专业化的服务很快赢得了消费者的青睐，与无加工场地的家装公司相比具有明显的优势。目前装修公司与家具厂家联合，进行专业整合的情况越来越多，这十分有利于装修整体水平的提高。家具专业施工队进入装修市场是竞争的结果。代表先进生产力的装修模式才会具有明显的竞争能力。竞争促进了住宅装修业的繁荣发展。六、全装修房发展影响因素分析及发展前景展望1、全装修房发展影响因素1.1多数开发商管理能力不足，成本升高抵消了全装修房带来的收益。调查显示，不打算购买装修房的人群中，有大部分的人认为购买装修房比购买同样毛坯房自行装修要贵。表明在

28、市场经济下，成本将最终决定装修房是否具有市场生命力。与时下家庭装潢公司相比，由开发商统一装修正规监理的管理成本要高，而统一装修能将采购成本大幅度降低。但目前开发企业普遍缺乏的是装修房管理上的控制力和采购成本上的谈判能力。开发商往往想借力于装潢公司，而目前装潢公司也只是小作坊的形式，多数缺少一流的管理。而全装修房的最大考验在于集团采购，工程进度控制和成本控制。开发商在开发装修房时，最终不仅能帮助购房者节省费用，同时也将获得高额利润，表现出双赢格局，但是如果管理能力不佳，大规模采购所降低的有限材料成本则又会被无法控制的管理费用所抵消。据了解，在美国之所以绝大部分房屋都装修到位交房的根本动因也是因为

29、成本。装修房必须从设计初始阶段，就开始考虑装修与房屋土建的配套问题。在美国大量工厂化的预制件已将“土建”和“装修”合为一体。如果人为拆开，成本则大为增加。因此，从产业角度看装修房的推广普及，将极大推动住宅建设产业化的发展，影响整个建筑业格局。从行业角度，装修房将是一场对房地产公司经营能力的大考验，同样也是其重新洗牌的过程。1.2 税收问题。在税费征收上，目前的商品房交易税、维修基金等税费均按照商品房合同的成交总额作为基数，全装修的成品房价格无疑要比毛坯房高出许多，许多人认为购买期房和毛坯房更加实惠。同时开发商税赋计算也以合同售价为依据，导致税赋增加。1.3、需求个性差异个性问题是装修房最早在市

30、场上遇到的阻力，也是政府部门和开发商最花心思之处。所推出的菜单式装修房也希望尽可能完成个性与共性的折衷。不过，经过近几年的宣传推广，菜单式装修已深入人心，调查显示，5成以上装修房购房者认同开发商提供的菜单式装修，高学历者中更达75%。1.4、量化标准缺乏，开发商面临承担更多风险责任其次，目前住宅装修缺乏具体的量化标准，很难在购房合同中准确地体现出来，现行的验收标准执行的仍是建筑的规范，而装修的检测方法还停留在“目测”、“手摸”等感觉上，没有严格的尺度，难以量化。据调查，许多开发商不愿做全装修，一个重要的原因是全装修需要开发商承担更多的责任。全装修是一件繁复的工程，需要开发商花更多的全力，还要承

31、担后期维修、纠纷、投诉等风险。2、全装修房市场发展趋势2.1住宅全装修逐渐被消费者认同和接受住宅全装修对消费者具有以下益处： 省心省事。业主不要为寻找和跟进装修公司而劳神费力，减少受那些不讲信用的和低素质的装修商蒙骗的可能；不必长期受左邻右舍装修污染的影响；避免低水平装修带来的不安全问题（结构破坏、水灾与失盗等）；买房时已可知道产品的最终效果（实际样板房），避免因样板房夸张化所带来的错觉。节省资金。装修材料实施集团批量购买，价格远远低于市场价，能减轻业主开支；方便将装修与住房一次性进行按揭贷款，相对减少业主资金压力；工艺过程中减少交叉破坏，总成本与总售价应更合理。设计更专业。可享受到经过专业室内设计之后的装修效果，避免对室内设计无知所带来的负面影响（审美与品位局限）；随着住宅全装修开发的日益成熟和规范，加上国家建设部门的政策引导，消费者逐渐认同和接