长租公寓相关问题及其爆雷的法律解决收藏.docx

1、长租公寓相关问题及其爆雷的法律解决收藏长租公寓相关问题及其爆雷的法律解决本文从各方之间签署的合同文本入手，结合长租公寓的业务实践，指出了长租公寓经营过程中各方主体之间成立的法律关系并对“爆雷”中各方争议解决提出意见，以期对该问题的解决及长租公寓的长远发展有所助益。实践中，长租公寓经营方可能分别设立多个子公司分别开展收房、出租等业务，为讨论方便，本文将其参与租赁的各关联公司统称为长租公寓经营方或经营方。但在法律实务中，仍需关注不同法律主体之间合同签署及关联交易的影响。一、长租公寓的基本业务模式长租公寓本身回应并解决了租赁市场房源不透明、租赁到期随意涨价、房屋缺乏维护居住体验差等问题，由此得以在一

2、二线城市快速铺开。长租公寓经营方对收取的房源进行统一风格的重新装修、配置家具，并对房屋、租客提供相对专业的管理。业主获取了省心服务，长租公寓经营方提供标准化装修与服务并相应收取服务费用，租客可以获取有效透明的房源信息。以长租公寓的头部品牌自如为例，自如的长租产品包括自如友家、自如整租和自如寓。自如友家和自如整租指的是业主将整套房屋委托自如进行管理，一般委托期限约为 3-5 年，自如寓是自如与业主就整栋物业签订期限约为30-50年委托管理合同。由自如与租客签署租赁合同，一般租期最长为1年，具体租金根据租期及付款方式而有所不同。以上到期后如续租，需按照自如更新后的价格（通常每年租金均有上浮）重新签

3、约。实践中，长租公寓经营的盈利点有：第一，长租公寓经营方较业主更了解租赁市场的行情变化，在获取房源的过程中天然居于优势地位，长租公寓经营方通常可以以低于市场的价格从业主手中获取房源；第二，长租公寓经营方通过合同约定的方式，以“增值服务费”、“综合服务费”等名义收取并占有资产实际收益高于其承诺支付给业主租金收益的差额；第三，长租公寓经营方收房时通常约定较长的房屋空置期（免租期），空置期内无论房屋是否处于出租状态，长租公寓经营方均无需向业主支付租金。以自如友家为例，因在收房时需对房屋进行装修，三年的资产管理合同分别约定了85、25、25天的免租期（免租期不计入三年的租赁期限，实际的租赁期限为3年+

4、135天）。同时，长租公寓经营方通过续租或以自身优质的服务吸引租客，还可以通过降低转租的空置时间来赚取该部分租金收益；第四，因为规范化的房屋质量管理与租赁服务管理服务，长租公寓经营方通常以高于市场的价格向租客出租房屋；第五，长租公寓经营方在租金外单独还会向租客收取服务费用，服务费用在每个租赁期内均会收取；第六，长租公寓经营方可以自营或通过关联公司对外开展装修、保洁、搬运等服务，并出售其制作或采购的家具等产品。第七，长租公寓经营方通过关联方企业向租客提供租金贷服务，收取贷款利息（贷款业务为金融专营业务，长租公寓经营方一般通过信托公司设立信托计划发放消费信托贷款的方式开展该类业务。）也有长租公寓经

5、营方与商业银行合作，由商业银行发放租金贷，长租公寓收取服务费用。其中租金贷款可通过ABS的形式循环回笼资金，持续扩大放贷规模。长租公寓目前存在的个别租金倒挂现象，主要原因是2018年前后投资资本涌入长租公寓时，各长租公寓品牌为提高公司估值获取更高额度融资，普遍采取高价抢房的策略，即以高于市场的价格向业主收房形成大量实质“负收益”的资产。也即主要是2018年前后高价收房占全部管理房源比例较高的部分长租公寓品牌，在2020年陆续发生了爆雷事件。二、“长租公寓”中各方之间的法律关系“长租公寓”涉及三方主体，分别是业主、长租公寓经营方与租客。在租客办理租金贷的情况下，还涉及贷款机构。本节暂以自如为例，

6、首先通过各方之间签署的合同条款来分析相关主体之间的法律关系，各方的权利义务仍需结合合同外的其他宣传承诺或约定来判断。1.业主与经营方之间成立资产管理服务合同法律关系根据业主与自如之间签署的资产管理服务合同（2018年11月版本），自如向业主提供的资产管理服务包括：增值服务（房屋装修、新配置设施、开荒保洁、保险）、综合服务（身份认证、查验、管家服务、租客管理、租务代办、纠纷协调、日常保洁、消杀保洁、应急保洁、深度保洁、附加福利）。而且，协议第5条双方权利义务章节5.1.（1）约定“管理期间内，甲方同意授权乙方代表甲方管理运营标的资产，签署与标的资产管理有关的合同（包括但不限于房屋租赁合同、补充协

7、议、和解协议、解约协议等相关的协议、文件），处理管理期间发生的纠纷（包括但不限于与资产使用人开展洽商和/或追究其违约、侵权责任或参与相关的诉讼），非因乙方或资产使用人的原因致使标的资产遭受来自第三方的侵害时所发生的的纠纷由甲方自行处理。”因此，根据资产管理服务合同，业主与自如之间成立资产管理服务合同法律关系，合同的主要内容为业主委托长租公寓经营方管理房屋。资产管理服务合同为无名合同，依据民法典第四百六十七条（原合同法第一百二十四条），应类推适用与之最接近的委托合同相关法律规则。2.业主与租客之间成立房屋租赁合同法律关系业主与自如签订资产管理服务合同，获得对房屋进行装修、出租等管理权限后，自如作

8、为“房屋资产管理人”与租客之间签署房屋租赁合同。合同约定自如受业主委托与租客签订房屋租赁合同（房屋租赁合同约定“本合同依据中华人民共和国合同法及有关法律、法规的规定，由甲方作为房屋资产出租人授权的房屋管理人和您（下称“乙方”）在平等、自愿的基础上达成”、“甲方已获房屋资产出租人授权，代为收取房屋资产管理收益（包括但不限于房屋租金）。房租发票由房屋资产出租人开具，甲方在法律允许开具发票的范畴内可予以相应协助”）。根据民法典第九百二十五条（原合同法第四百零二条）规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托

9、人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。因此，资产管理服务合同、房屋租赁合同中已明确披露出租方名称信息及委托关系，在业主与租客之间直接成立房屋租赁合同法律关系。3.经营方与租客之间成立服务合同法律关系自如作为“房屋资产管理人”与租客之间签署的房屋租赁合同中同时约定由自如提供房屋维护及管理服务（包括但不限于专属管家、保洁服务、维修服务、客服电话、WIFI等），租客需在租金之外另行向自如支付房屋维护及管理服务费（“服务费”）。因此，在自如与租客之间还存在服务合同法律关系。4.其他租客如果通过租金贷支付房屋租金的，在租客与发放租金贷的机构之间成立借款合同法律关系。自如以应收

10、租金贷款作为基础资产发行的ABS产品，在投资人、资产计划管理人、原始权益人及资产服务机构之间的法律关系依据当事人签署的合同认定。三、长租公寓爆雷的法律解决1.经营方是否必须按期定额向业主支付租金以自如资产管理服务合同为例，合同第2.3条约定自如仅需向业主支付房屋实际收益扣除自如应收的增值收益后的余额，合同并未约定自如承担强制付款义务（资产管理服务合同2.3 实际收益。乙方管理运营标的资产所实际代收资产使用人的租金为实际收益。乙方应根据本合同规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方（即“甲方应得收益”）。合同同时约定自如分别以“增

11、值服务费”、“综合服务费”的名义收取资产实际收益高于预期收益差额70%、30%的部分，即收取了全部增值收益，房屋实际收益高于预期收益的部分全部归属自如所有。因此，根据合同文本，自如仅承担将实际收取的租金向业主进行转付的合同责任，并没有按期定额向业主支付租金的义务。但是，在自如的宣传资料中，却明确表明了自如对业主定期支付固定租金的承诺。标记账号主体为：北京自如生活企业管理有限公司的微信公众号“自如业主”在2020年5月14日微信推送文章疫情之下，那些把房子交给自如的人都怎么样了中明确表明“租金收入稳定，抵御风险。保证您在约定日期准时收到租金，租金收入稳定，按期递增。每年固定的空置天数，不必担心房

12、屋长期空置”。同样，在长租公寓大规模收房的2018年，在3月2日的微信推送文章省心出租选自如，自如一站式委托全程解读中也明确表明“2收益更稳健-租金收入稳定 每期定时给业主打款，租金收入稳定。避免长期空置风险。自如为您科学合理安排空置期，业主不必承担房屋长期空置风险。中途退租招租的风险和麻烦，我们帮您承担。”。其余自如营销推送文章及官方网站首页中也均有相同或类似表述。因此，虽然在资产管理服务合同的签约提示中约定业主与自如之间的权利与义务均以“双方签署的合同及相关协议为准”，没有自如印章（包括电子印章）的“附加义务的任何合同及相关协议条款，对我公司不产生法律的约束力。”但根据合同约定，公众号“自

13、如业主”同时作为业主登录业主空间，查看及下载打印资产管理服务合同的正式渠道，自如在协议履约期间及前后均在公开渠道向业主保证收益构成对书面合同条款的变更。资产管理服务合同为自如单方提供的格式合同，根据民法典第四百九十八条（原合同法第四十一条）规定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。因此，保证收益的宣传作为自如的单方允诺，实质上变更了资产管理服务合同，无论租赁物业是否获取到预期收益，自如仍应当根据其承诺承担按期向业主支付房屋租金的义务。同时，因为自如等长租公寓经营方通过合同约定实质占有租赁物业超出约定预期的全部收益，有司法机关在审判中可能以业主交付房屋给长租公寓后承诺严格的租金支付

14、义务而倾向于认定资产管理服务合同实质上成立房屋租赁合同法律关系。但笔者认为，长租公寓的经营模式已被社会认可，长租公寓经营方的承诺可以与合同文本约定共同组成长租公寓经营方与业主就资产管理收益的特别约定，即资产管理收益低于预期收益时由长租公寓经营方补足，而收益高于预期的部分全部归属长租公寓经营方，与合同文本约定不存在实质性质的冲突。如果长租公寓经营方实质提供了房屋重新装修、管家服务、租务代办等资产管理服务，且在房屋租赁合同中明确向租客表明委托关系的，业主与长租公寓经营方之间的法律关系仍应尊重当事人之间的意思选择，认定为资产管理服务合同法律关系更为妥当。而且，长租公寓的法律关系不能仅关注资产委托管理

15、合同，应当同时考虑业主与长租公寓经营方、长租公寓与租客之间签署的合同。贸然否定资产管理合同的性质，也将影响房屋租赁合同的履行，使得租客在内各方权利义务均处于不确定状态。因此，仅在长租公寓经营方未提供实质管理服务且未向租客披露委托关系的情况下，才适宜认定业主与长租公寓经营方之间的实质成立房屋租赁合同法律关系。但无论业主与经营方之间成立资产管理服务合同还是房屋租赁合同，经营方均无权单方降低其承诺向业主支付的租金。2.长租公寓爆雷下其余各方的法律权利如果发生长租公寓爆雷，长租公寓经营方无法向业主及租客履行资产管理服务的：业主有权解除资产管理服务合同，并向长租公寓经营方主张违约责任。民法典第五百六十六

16、条（合同法第九十七条）规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。以自如为例，资产管理服务合同第6条合同解除及续期条款也约定：自如“延迟支付当期甲方应得收益达15个工作日的”，业主有权单方解除合同。但是需注意的是，根据合同相对性原则，业主解除资产管理服务合同的，并不影响长租公寓经营方受业主委托与租客签订的房屋租赁合同的效力。无论经营方与业主之间实质成立房屋租赁合同法律关系还是资产管理服务合同法律关系，业主均无权单方终止经营方与租客之间签署的房屋租赁合同。业主仅可向经营方主张违约责任，如业主同时主张单

17、方收回出租房屋的，应遵守房屋租赁合同关于出租方提前解除租赁合同的约定。租客有权依据房屋租赁合同，排除业主对房屋采取强制收房措施。部分业主违约收取房屋的，租客有权拒绝并向业主主张违约责任。业主收房过程中未征得租客同意的情况的采取换锁、停水电等方式强行收回房屋的行为，构成违约并侵犯了租客合法的人身及财产权利，租客有权要求业主承担违约或侵权责任。基于长租公寓经营方与租客之间的服务合同法律关系，租客还有权向长租公寓经营方主张违约责任。以自如为例，房屋租赁合同第六条第（四）款约定“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.房屋资产出租人强行收回标的资产，影响本合同继续履行的；”、第七条第（三）款约

18、定“甲方有本合同第六条第（四）款约定的情形的，应按月租金的100%向乙方支付服务违约金”。租客与贷款机构之间的租金贷款通常认为不因房屋租赁合同的解除而终止或无效，租客仍然需要承担还款义务。但值得关注司法机关的最新审判动向，最高人民法院在王忠诚、王琪博金融借款合同纠纷再审民事判决书（【2019】最高法民再245号）中表示“审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。”最终在越州公司不能交付房屋而致使购房合同解除的情况下，判决按揭贷款中借款人在无需偿还银行贷款。长租公寓租金贷作为场景消费金融，

19、与按揭贷款的商业模式具有一定的相似性。在蛋壳公寓爆雷事件中，涉及租金贷的微众银行最终通过受让租客持有债权（租客退租后，蛋壳公寓应返还租客多余的租金等），豁免了租客的还款义务。四、其他相关法律问题1.长租公寓经营方是否可主张不可抗力免责长租公寓经营方难以主张不可抗力免责。民法典第一百八十条、第五百六十三条、第五百九十条对不可抗力做出规定，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。除法律另有规定外，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。新冠疫情的突然爆发，除医疗防疫等特定行业外，自然属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，可以

20、认为属于不可抗力的范畴。但是，不可抗力而免责还须满足因不可抗力而无法履行合同义务。除2020年初因政府疫情防控措施而采取隔离或封城措施导致租赁合同暂时无法履行外，社会生活与人员流动已基本恢复正常。因此，在长租公寓经营方在疫情期间仍以向业主承诺收益以招揽房源的情况下，长租公寓经营方作为资产服务机构而非实际的承租人，无法以不可抗力为由主张减轻或免除其在资产管理服务合同项下的合同义务。2.长租公寓经营方是否可以情势变更为由主张变更合同民法典第五百三十三条（原合同法司法解释二第二十六条）规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人

21、一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。适用情势变更要求客观情况发生了不属于商业风险的重大变化。而经营方目前面临的部分房源亏损的主要原因是其在2018年以明显高于市场的价格向业主收房，本质属于商业风险，无适用情势变更的空间。3.长租公寓经营方解除资产管理合同的法律后果-装修费用以自如为例，资产管理服务合同中约定“合同提前解除，甲方均应向乙方支付装修及新配置设施的损失费”、“乙方无法为本合同项下标的资产装修及新配置设施提供额外单独的

22、票据”、“费用的具体金额以乙方提供的相关数据为准”。如业主与经营方就房屋装修及家具费用发生争议，鉴于资产管理服务合同系长租公寓经营方单方提供的格式合同，以上条款加重了业主的责任，免除了自己的责任，通常不会被司法机关全部认可。如发生争议提交司法机关解决的，长租公寓经营方仍需要举证证明实际的装修费用（人工、材料费用等）、家具配置费用的具体使用情况，从而综合合同的履行情况由审判机关酌情认定一定的金额作为装修残值。就装修残值，由审判机关根据合同解除的责任，在业主与长租公寓经营方之间进行合理分配。五、结语长租公寓之所以发生爆雷，原因在于经营方挪用其代为预先收取的租金，使用该部分资金继续向新的业主签约房源以扩张规模，最终发生资金链断裂。在法律层面，值得关注长租公寓经营方在合同文本中约定向业主支付浮动收益，但在业务宣传中承诺向业主支付固定收益。这种阴阳条款，对其他参与主体行使权利形成障碍。而且，阴阳条款并不能实质的降低企业的经营与法律风险，反而因法律就格式合同的特别解释规则，使得经营主体承担更多的不利后果。（作者：单光印）