深圳房地产统计分析报告(年度报告).doc

1、2013年深圳房地产统计分析报告目录第一部分：土地市场附一：2013年成交地块分布情况附二：2013年成交地块的主要指标第二部分：住宅市场一、新房市场1、2013年新房供应分析附：2013年住宅预售项目汇总2、2013年新房成交分析2.1成交均价分析附：2013年各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图2.2成交量分析附：2013年新房成交户型构成2.3热点片区分析2.3.1香蜜湖农科片区2.3.2蛇口片区2.3.3龙华片区2.3.4西乡片区2.3.5观澜片区2.3.6光明片区2.3.7龙岗中心城2.3.8布吉片区2.3.9坪山新区2.3.10坂田新区2.42012深圳新房供求比2.52013年

2、深圳房价收入比2.62013年深圳租售比2.72013年112月深圳新房量价走势分析2.820002013年深圳住宅供求及价格走势回顾3、2013年深圳楼市龙虎榜3.12013年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP103.22013年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP103.32013年深圳开发商住宅成交面积龙虎榜TOP103.42013年深圳开发商住宅成交金额龙虎榜TOP10二、二手房市场1、2013年深圳各行政区二手房挂牌均价附：2013年各区代表性楼盘1-12月挂牌均价走势图2、2013年深圳各行政区二手房成交分析3、2013年1-12月深圳二手房量价走势分析4、2013年深圳住宅租金附：2013年各

3、区代表性楼盘1-12月租金走势图5、2013年1-12月深圳各行政区租金走势图三、2013年新房二手房量价比较1、新房二手房价格比较2、新房二手房成交量比较第三部分：商业一、一手商业1、新增预售分析附：2013年商业预售项目汇总2、一手商业成交分析附：2013年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10二、二手商业1、二手商业挂牌均价附：2013年1-12月深圳各行政区商业挂牌均价月走势图2、商业租金附：2013年1-12月深圳各行政区商业租金月走势图3、二手商业成交分析第四部分：写字楼一、一手写字楼1、新增预售分析附：2013年写字楼预售项目汇总2、一手写字楼成交分析附：2013年楼盘成交龙虎榜之写字楼

4、TOP10二、二手写字楼1、二手写字楼挂牌均价附：2013年1-12月深圳各行政区写字楼挂牌均价月走势图2、写字楼租金附：2013年1-12月深圳各行政区写字楼租金月走势图3、二手写字楼成分分析第五部分：政策点评第六部分：2013年小结第七部分：2013年预测【内容摘要】2013年深圳楼市一扫过去两年的阴霾，市场行情日益火爆，市场信心日益高涨，一派供求两旺的局面，市场的火焰彻底融化调控坚冰，纵然调控加 码也无法阻挡开发商推盘的步伐，无法浇灭市场的购房热情，成交量创2010年以来新高！成交活跃刺激房价不断上涨，高端楼市活跃也推动房价上涨，新房成交 均价更是在调控加码的背景下戏剧性的创历史新高20

5、13年深圳出让住宅用地8.02万平方米，同比增加73.4%2013年深圳住宅预售550万平方米，同比增加12%2013年深圳新房成交442万平方米/48070套，创最近四年新高，同比增加20%左右2013年深圳新房成交均价21601元/平方米，创历史新高，同比上涨14.32013年深圳新房供求比为1：0.8，连续四年供过于求2013年深圳房价收入比为17倍，租售比为13932013年深圳二手住宅的挂牌均价为26395元/平方米，同比上涨近302013年深圳二手商品房成交852.34万平方米/95132套，同比增加四成多2013年深圳的住宅租金为55元/平方米/月，同比上涨12.2%2013年深

6、圳二手房的成交量约是新房成交量的1.9倍2013年深圳二手商业的挂牌均价为71116元/平方米，同比上涨23.5%2013年深圳商业的租金为300元/平方米/月，同比上涨32.7%2013年深圳二手写字楼的挂牌均价为34199元/平方米，同比上涨4.3%2013年深圳写字楼的租金为126元/平方米/月，同比上涨7.7%第一部分：土地市场近年来，随着深圳土地资源的日益紧张，城市更新用地在深圳房地产市场中扮演愈来愈重要的角色，政府挂牌出让的土地有所 减少，2013年，深圳房地产市场一路高歌，成交活跃，在二三级市场交易火爆的带动下，2013年深圳拍卖土地市场表现不错，土地流拍量很少，土地交易情 况总

7、体好于2012年。根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳共成交16块土地，其中2块居住用地、7块商业性办公用地、5块商业性服务设施用地、 1块综合用地和1块商业用地。2块居住用地分布在宝安、龙岗两个区域，总用地面积80211平方米，同比增加73.4%，建筑面积 320850平方米，同比增加13.5%，成交金额239000万元，同比增加35.0%，楼面地价7449元/平方米，同比上涨18.9%。2013年 出让的居住用地，均为公开出让，除了含有50000平方米的拆迁安置房外，其余体量均能为市场带来有效供给，此外，2013年成交的综合用地中，含有较高 比例的住宅用地，项目建设开发之后，也能为住

8、宅市场带来有效供给。2013年，在深港前海合作区开发的带动下，商业性办公用地出让量显 著增加，全市共成交7块商业性办公用地，其中5块宗地在前海，2013年商业性办公用地面积194444平方米，同比增加5.7倍，建筑面积 1516600平方米，同比增加23倍，成交金额2760100万元，同比增加237倍，楼面地价18199元/平方米，同比上涨近9倍，由于2012年 成交的1块商业性办公用地属定向转让，楼面地价仅为1841元/平方米，导致2013年商业性办公用地楼面地价同比大涨。1块综合用地分布在宝安区，用地面积52460平方米，同比减少76.0%，建筑面积262300平方米，同比减少73.3%，

9、成交金额382000万元，同比减少5.7%，楼面地价14563元/平方米，同比上涨2.5倍。5块商业服务业设施用地分布在南山区，用地面积28249平方米，同比增加1.8%，建筑面积329600平方米，同比增加54.7%，成交金额311100万元，同比增加45.4%，楼面地价9439元/平方米，同比下降6.0%。1块商业用地分布在龙岗区，用地面积15000平方米，建筑面积80250平方米，成交金额28800万元，楼面地价3589元/平方米。从居住用地的分布来看：宝安区成交1块居住用地，用地面积47175.81平方米，建筑面积188710平方米，成交金额141000万元，楼面地价7472元/平方米

10、，本宗地属公开出让，能够为市场带来18万的有效供给。龙岗区成交1块居住用地，用地面积33035.28平方米，建筑面积132140平方米，成交金额98000万元，楼面地价7416元/平方米，本宗地含有50000平方米的拆迁安置房，能够为市场带来8万平方米的有效供给。从商业性办公用地的分布来看：南 山区成交6块商业性办公用地，用地面积188863平方米，建筑面积1502600平方米，成交金额2744800万元，楼面地价18267元/平方米。 编号为T106-0047的宗地建成后全部限自用。编号为T201-0077和T201-0075的宗地建成后，约有15万平方米的办公楼物业移交给市前 海管理局，这

11、两块宗地能够为市场带来的有效供给约为60万平方米。编号为T201-0078宗地建成后，169725平方米办公楼面积限自用，能够为市场 带来的有效供给约为33万平方米。编号为T102-0245和T102-0244的宗地建成后，办公楼物业中的70%限自用，能够为市场带来的有效供给约 为6万平方米。南山区商业性办公用地能给市场带来的有效供给约为100万平方米。福田区成交1块编号为B116-0045的商业办公用地，用地面积5581.12平方米，建筑面积14000平方米，成交金额15300万元，楼面地价10929元/平方米，编号为B116-0045宗地建成后，全部限自用。点 评：2013年深圳住宅用地的

12、供应仍十分有限，全市仅成交2块居住用地，能够为市场带来的有效供给约为26万平方米，另外，2013年成交1块综合用地， 含有较高比例的住宅，总体而言，拍卖出让土地对住宅市场的供给可谓杯水车薪，随着深圳城市更新用地力度的加大，深圳住宅市场的供给更多的依赖旧改用地。 2013年深圳商业性办公用地的供给体量很大，能为市场带来100万平方米的办公楼供应量，未来2-3年内，深圳写字楼市场可能会出现供大于求的局面。附一：2013年成交地块分布情况附二：2013年成交地块的主要指标第二部分：住宅市场一、新房市场1、2013年新房供应分析2013 年，深圳楼市仍在限购、限贷的高压调控环境下运行，而且更有国务院新

13、版“国五条”的加码，在中央调控精神的指引下，深圳楼市调控从增加保障房供应、二套房 首付增加至七成等细则出台外，其他调控细则仍沿用之前规定，另外，2013年年中，在银根趋紧的金融环境下，首套房优惠利率从8.5折逐渐提高到基准利 率。楼市打压调控政策频出，市场已逐渐适应各种常态化的调控，调控举措并未能有效遏制高房价，相反，在深圳这样的一线城市，由于城市资源的稀缺性和房产供 应量的紧缺，楼市持续呈现火爆态势。回顾2013年，楼市全年表现强劲，其中第一季度、第三季度、第四季度运行平稳，新房季度成交量在 10000-12000套波动，表现抢眼的第二季度，由于是楼市的传统旺季，新房成交量冲上14000套，

14、全年成交量高达48070套，同比2012年增 加了19.2%。在市场需求旺盛的带动下，开发商积极推动楼盘的入市步伐，2013年市场预售量可观。根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳住宅预 售面积5499153平方米，同比增加12.0%，2013年深圳住宅预售套数56419套，同比增加6.5%。2013年预售的项目主要有：面向工薪阶 层的普通住宅、面向改善型群体的中端物业、面向顶级收入群体的高端物业，其中普通住宅是市场供给的主力，户型供给以1-4房的紧凑型户型为主。2013 年住宅预售量主要分布在宝安和龙岗两区，特区外住宅预售量是特区内的4.3倍，特区内住宅预售面积1040225平方米，同比

15、增加85.3%，预售套数 8869套，同比增加58.4%；特区外住宅预售面积4458928平方米，同比增加2.6%，预售套数47550套，同比增加0.3%。各行政区方面，罗湖区云景梧桐、四季御园两个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积128400平方米，同比增加43.0%，住宅预售套数1404套，同比增加92.6%。其中四季御园住宅预售量96689.82平方米/1163套，是罗湖区住宅预售量较大的楼盘。福 田区5个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积311581平方米，同比增加近1.5倍，住宅预售套数2438套，同比增加68.6%。其中京基滨河时代广场 住宅预售量82015平方米/446套，天御香山住

16、宅预售量80901.19平方米/809套，山语清晖住宅预售量73946.13平方米/406套，是 福田区住宅预售量较大的几个楼盘。南山区9个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积526203平方米，同比增加58.5%，南山区住宅预售 套数4186套，同比增加27.2%。其中纯水岸(十五期)住宅预售量104014.03平方米/399套，鲸山花园九期住宅预售量98137.74平方 米/363套，水木丹华园住宅预售量71634.9平方米/686套，是南山区预售量较大的几个楼盘。盐田区泊郡雅苑、梧桐春晓、蓝郡西堤三个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积74041平方米，同比增加4.6倍，盐田区住宅预售套数841

17、套，同比增加5.4倍。宝 安区23个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积1824125平方米，同比减少一成多，宝安区住宅预售套数18501套，同比减少17.0%。其中卓越皇后 道名苑住宅预售量121972.38平方米/1220套，中洲华府二期住宅预售量121681.9平方米/1255套，中航天逸住宅预售量 105020.95平方米/1104套，润恒尚园住宅预售量143051.23平方米/1235套，仁山智水花园(一期)住宅预售量124530.17平 方米/763套，领航里程花园住宅预售量132131.02平方米/1625套，和平里花园期住宅预售量111865.69平方米/1136套，幸福城 润园住

18、宅预售量125327平方米/1321套，深房传麒山住宅预售量105546.4平方米/1072套，莱蒙春天住宅预售量119113.2平方米 /1215套，这些楼盘是宝安区单盘预售量超过10万平方米的楼盘。龙岗区42个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积2634803平方 米，同比增加14.8%，龙岗区住宅预售套数29049套，同比增加15.7%。其中振业峦山谷花园二期住宅预售量107954.43平方米/1217 套，熙璟城豪苑住宅预售量151478.2平方米/1591套，信义御城豪园住宅预售量161530.6平方米/1786套，万科麓城住宅预售量 115740.4平方米/1227套，嘉御豪园住宅预售

19、量143652.78平方米/1485套，佳兆业中央广场三期住宅预售量119571.4平方米 /1175套，鸿威鸿景华庭住宅预售量102189.5平方米/1066套，国香山花园住宅预售量113375.38平方米/1288套，保利上城住宅预 售量126563.1平方米/1513套，这些楼盘是龙岗区单盘预售量超过10万平方米的楼盘。附：2013年住宅预售项目汇总2、2013年新房成交分析2013 年深圳楼市一扫过去两年的阴霾，市场行情日益火爆，市场信心日益高涨，一派供求两旺的局面，市场的火焰彻底融化调控坚冰，调控加码无法阻挡开发商推盘的步 伐，也无法浇灭市场的购房热情，成交量创2010年以来新高！成

20、交活跃刺激房价不断上涨，高端楼市活跃也推动房价上涨，新房成交均价更是在调控加码的背景 下戏剧性的创历史新高。2.1成交均价分析2013 年深圳的新房成交均价在调控加码的重压下逆袭，经过连续两年下跌调整之后强势翻红，步步高涨，再创历史新高。根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳 新房住宅的成交均价为21601元/平方米，较2012年（18900元/平方米）上涨14.3。2013年深圳新房成交均价的上涨一方面由于市场向 好，开发商提价；另一方面则是由于成交结构高端化所致，即大量豪宅高价热销，推动价格水平更上一层楼，如天御香山、合正香蜜原著、鲸山觐海、纯水岸、京基 滨河时代、京基云景梧桐、恒裕滨

21、城等，单价都在4万以上且成交量大，成为推动全市房价上涨的重要作用力。各行政区方面，2013年全市六区除盐田区外，其余五区的新房成交均价都有相对可观的涨幅。其中：罗湖区2013年的新房成交基本集中在合正荣悦二期、京基云景梧桐、四季御园三个单价3万以上的项目，全区的新房成交均价随之大涨22.6%，达36511元/平方米；福田区2013年高端楼市相当火爆，天御香山、合正香蜜原著、京基滨河时代、山语清晖四大新盘售价都在4万以上，导致全区的新房成交均价突破4万大关，达41518元/平方米，同比大涨37.5%；南 山区2013年的高端楼市同样金光闪闪，鲸山觐海、纯水岸两大单价6万级别的豪宅高价热销成为南山

22、区高房价的“元凶”，同时恒裕滨城、伍兹公寓等也对区域 房价有推波助澜之效，导致全区的新房成交均价飙升至40747元/平方米，连续三年保持全市之最，同比大涨18.5%；宝安区2013 年主力片区如龙华、观澜、西乡、新安等，新房单价普遍都超过2万，如中航天逸、水榭春天、特发和平里、公馆1866、幸福城、仁山智水、星河盛世、懿花 园、中熙香缤山、润恒尚园、汇龙湾、金亨利首府、勤诚达22世纪、中洲华府等，一众单价2万以上的项目助推全区的新房成交均价突破2万大关，为20888 元/平方米，同比上涨15.8%；龙岗区2013年随着佳兆业城市广场、信义嘉御山、龙岗大道1号、万科公园里二期等单价2万以上的大盘

23、入市，全区的新房价格水平有质的飞跃，为17082元/平方米，同比上涨21.1%；盐田区2013年的新房成交有近2/3来自价格较低的泊郡，成交结构的低价化使得全区的新房成交均价同比大跌16%失守2万大关，为19434元/平方米。附：2013年各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图2013 年深圳热门个盘的价格走势分化明显。高端项目方面，部分项目的成交均价呈上涨态势，如合正荣悦、合正香蜜原著、鲸山觐海等，部分则下跌明显，如京基云景梧 桐、天御香山、京基滨河时代等。普通项目方面，绝大部的成交均价都呈上涨态势，如佳兆业城市广场、信义嘉御山、信义御城、公馆1866，中熙香槟山，宏发 君域，万科翡丽郡，远

24、洋新干线，万科金域缇香，TheTown乐城，金地名峰，万科公园里等。2.2成交量分析在楼市景气回升、市场回暖的背景下，调控加码无法阻挡开发商的推盘热情，与旺盛的市场需求相对应，市场呈现供求两旺的局面，高中低各价格档位的项目均销售火爆，新房成交量连续两年正增长。根 据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳市累计销售商品住宅441.75万平方米，较2012年（368.22万平方米）增加20.0，成交套数 48070套，较2012年（40332套）增加19.2%，成交金额逼近千亿，达954.19亿元，较2012年（695.92亿）增加37.1。罗 湖区2013年在合正荣悦二期以及云景梧桐、四季御园两

25、大全新项目入市后，区域的新盘供应量一定程度上得到补充，成交面积随之大幅增加52.2%，为 8.33万平方米，不过，由于今年的成交主力主要为大户型项目（合正荣悦二期和云景梧桐），而2012年成交中小户型占比较大（港澳8号），成交产品的差 异导致出现成交面积增加而成交套数反而减少的异常，为718套，同比减少2.3%；由于成交主力价格都较高，使得全区的成交金额同比暴增86.5%，为 30.42亿元。合正荣悦、云景梧桐、四季御园为全区的成交主力，三盘累计贡献全区近95%的成交量。福田区2013年新增天御香山、合 正香蜜原著、京基滨河时代广场、山语清晖四个新盘，除山语清晖未进入销售高峰外，其余三盘都大获

26、丰收，同时，兰江山第和万泽云顶香蜜湖等也有上佳的表现， 全区全年的新房成交面积为21.61万平方米，同比增加83.5%，成交套数2103套，同比增加46.3%，成交金额89.72亿元，同比增加 152.3%。天御香山、合正香蜜原著、京基滨河时代广场、兰江山第、万泽云顶香蜜湖为全区的成交主力，均有过万平方米的成交，五盘累计贡献全区90%以 上的成交量。南山区2013年新入市项目有鲸山觐海、栖游记、后海雅园、水木丹华、恒裕滨城、荔海春城、山海津，虽然一定程度上补充了市 场供应，但市场供应总量同比仍然减少，成交量也随之减少，全区全年的新房成交面积同比减少32.8%，为25.41万平方米，成交套数同比

27、减少 41.2%，为2455套，成交金额同比减少20.3%，为103.53亿元。高端楼市仍然表现出色，鲸山觐海、纯水岸、伍兹公寓成交均价高达6万左右， 恒裕滨城也近5万，市场同样热捧，成交活跃，上述4个项目累计贡献全区近一半的成交量。盐田区2013年新增泊郡和梧桐春晓两个项目，供 应的增加带动成交的增加，全区全年共成交新房3.22万平方米/417套，同比增加60%左右，不过，由于泊郡的价格较低，使得成交金额的增长大幅低于成 交量的增长，为6.26亿元，同比增加37.6%。全区共有泊郡、梧桐春晓、中英街壹号三个项目有成交，其中，泊郡独自贡献全区超过6成的成交量。宝 安区2013年新房市场继续保持

28、高度活跃，大量新盘入市补充供应，交投两旺，但成交量同比有小幅减少，全区全年共成交新房183.23万平方米，同比增加 2.2%，成交套数19921套，同比减少1.3%，成交金额382.71亿元，同比增加18.3%。中航天逸、中信领航、水榭春天、特发和平里、公馆 1866、幸福城、仁山智水均有超过8万平方米的成交，上述七盘累计贡献全区4成多的成交量，其中，中航天逸以142428.96平方米/1537套的成 交量位居宝安区冠军。龙岗区2013年新盘、大盘频出，成交火爆，全区全年的新房成交面积逼近200万平方米，同比增加51.5%，成交 套数22456套，同比增加65.9%，成交金额341.56亿元，

29、同比增加83.5%。佳兆业城市广场成交井喷，超过20万平方米，贡献全区约10%的 成交量，信义御城、信义嘉御山的成交量都超过10万平方米，上述三盘累计贡献全区两成多的成交量，其中，佳兆业城市广场以202347.98平方米 /2126套的巨量成交取得了龙岗区冠军，同时也是全市的成交量冠军。2.3热点片区分析根 据深圳房地产信息网的监测，2013年以下十个片区表现活跃，分别为：香蜜湖农科、蛇口、龙华、西乡、观澜、新安、龙岗中心城、布吉、坪山、坂田。这些片 区或者对全市的房价有较大的支撑，如香蜜湖农科片区、蛇口片区等，或者对全市的成交量有较大的贡献，如龙华片区、坂田片区等，或者两者兼而有之。2.3.

30、1香蜜湖农科片区香 蜜湖农科和蛇口是2013年深圳最重要的两大豪宅片区，量价大涨。香蜜湖农科2013年新增了天御香山、合正香蜜原著、山语清晖三大单价4万以上的豪盘， 其中，天御香山、合正香蜜原著短时内被抢完，山语清晖由于在岁末才入市，成交未有良好的体现，另外，兰江山第和万泽云顶香蜜湖也有出色的表现。片区内的五 大豪盘共成交173687.17平方米/1777套，同比暴增5倍多，成交金额72.62亿元，同比暴增6倍多，成交均价强势突破4万大关，为41809 元/平方米，同比上涨13.3%。2.3.2蛇口片区2013 年蛇口片区比较活跃，共有鲸山觐海、栖游记、山海津三大新项目入市，其中，鲸山觐海和栖

31、游记成交巨大，山海津由于岁末才开盘，未进入销售高峰，成交量相对 较小，三大新盘连同在售的伍兹公寓，片区内的四个项目共成交140844.77平方米，同比增加68.6%，成交套数1259套，同比增加31.1%，成 交金额62.67亿元，同比增加130.1%，成交均价也突破4万大关，达44493元/平方米，同比大涨36.5%。2.3.3龙华片区2013 年龙华片区继续保持频密的推盘态势，14个项目中有一半为新盘，分别为：中航天逸2期、水榭春天6期、特发和平里、幸福城、金亨利首府、卓越皇后道、尚御 商住楼，另外，公馆1866、星河盛世等也有较大体量的加推，整体保持供求两旺的态势，共成交812169.89平方米/9008套，同比增加2成略多， 成交金额超过180.63亿元，同比增加46.7%，成交均价突破2万大关，为22240元/平方米，同比上涨近20%。2.3.4西乡片区2013 年西乡片区同样新盘云集，10个项目中有一半为新盘，分别为中信领航2期、中熙香缤山、润恒尚园、广兴