《物权法》三大司法解释理解与适用专题讲座.docx

1、物权法三大司法解释理解与适用专题讲座物权法三大司法解释理解与适用专题讲座(2013-07-14 10:56:29)转载标签：教育杨立新：各位大家好，我今天要介绍的是有关物权法的三个司法解释的基本内容。我们大家都看到，在2007年的时候，中国物权法正式通过，并且后来就随之实施。物权法给我们带来了很多惊喜，它提出了国家所有权、集体所有权和私人所有权要平等保护这样一个思想，这样就使人民的物权能够得到更好的保护。 物权法，我们看起来确确实实它的思想是非常好的，但是物权法的规定相对来说比较简单，它的条文也不是很多，在这样一个大的法律面前，具体规则规定得有些不足，在具体实施过程当中，物权法的一些规则不足的

2、毛病就显现出来，这些问题需要最高人民法院做司法解释。 从物权法通过以后，最高人民法院就积极的进行做物权法司法解释这样的准备工作，原来的计划是要进行几部司法解释，按照（一个一个）每一种物权、不同的物权（进行）做不同的解释，最高法院在这些司法解释的工作当中，最先抓住了建筑物区分所有权的这样一个物权进行了司法解释，这些司法解释围绕着物权法第六章关于业主的建筑物区分所有权这样的规定，作出了差不多三部司法解释，这三部司法解释就是关于建筑物区分所有权纠纷的司法解释，还有关于物业服务纠纷的司法解释，还有城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释。 那么最高人民法院在制定物权法的司法解释当中，它首先关注了，也最先抓住了与

3、人民群众密切相关的、也是人民群众最关注的这样一个物权法的问题，作出了详细的司法解释，这样体现了司法为民的这样一个思想。 在这三部物权法的司法解释当中，我们中国人民大学民商事法律科学研究中心，以它一贯的宗旨，和最高人民法院进行极其密切的配合，一起进行调查研究，一起进行开会研讨，在这三个司法解释制作的过程当中，我们也做出了我们自己应有的贡献。 这样在这三部司法解释当中，我作为这个研究中心的主任，我也是积极参加的，对这三步司法解释的具体内容，也比较了解，所以今天我就对这三部司法解释的基本内容做一个介绍。 首先我想要介绍第一个司法解释，这个司法解释就是关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问

4、题的解释，对这个问题，我想先做一个介绍。 在建筑物区分所有权的司法解释当中，最高人民法院在这个司法解释中，围绕着业主、围绕着建筑物区分所有权的具体权利以及具体内容进行了一系列的司法解释，在这样一个司法解释当中，他把物权法关于建筑物区分所有权当中还存在一些不容易操作的问题，都一一进行了司法解释，在这一点上，我想这个司法解释是很有操作性的，也解决了目前大家所急需的问题。 当然在这个司法解释当中，也存在一点问题，那就是对物权法没有解决好的问题，我们在司法解释当中也没有把它做好，这部分得的问题就在关于业主大会、业主委员会在法律上怎么定位，在诉讼当中怎么定位，这个问题还没有解决得很好，下面我在具体介绍的

5、时候，我还会进一步的去说明这样一个问题。 这个司法解释究竟说了一些什么样的问题？我想想主要讲了五个问题，这五个问题，第一个问题就是关于业主和事实业主的规定，这部分主要是讲在建筑物区分所有权这样一个物权当中，业主和事实业主，他作为一个权利人，怎么样去对待他，这部分在司法解释中做了一个比较明确的规定，特别是对事实业主这个规定，应该说是做得比较好的。 第二部分，就是关于对建筑物区分所有权当中的专有权它的客体，就是专有部分是怎么规定的，这部分在物权法当中，仅仅是做了一个说明，就是说业主对于专有部分享有专有权，那么专有部分怎么去界定？怎么去掌握？在司法实践当中怎么去判断？以及业主在行使自己权利的时候，他

6、究竟怎么去把握自己权利的界限？这个问题解决得不好，所以最高人民法院的司法解释对这个问题做了一个比较明确的规定，这是第二个问题。 第三个问题，业主在建筑物区分所有权当中，有一个权利就叫做共有权，这个共有权它的权利客体就是共有部分，对于共有部分，物权法做了一些规定，但是物权法在这些规定当中，还有一些地方不是特别的明确，这样最高人民法院的司法解释，在这样问题上，又做了一些特别的司法解释，把这部分也基本明确起来，这是第三个问题。 第四个问题，关于我们业主都非常关心的车库和车位的问题，在物权法规定的基础上，最高人民法院在这个司法解释当中，对车库和车位的具体问题，也做了一些规定，这一部分也规定得比较好。

7、最后一部分是第五个部分，就是关于业主管理权的规定，管理权是建筑物区分所有权的第三个权利，这个权利当中，在物权法当中规定得应当算是比较具体，但是有一些问题还没有规定，还有一些问题规定得是不是操作性不强，不容易掌握的，最高人民法院在这个司法解释当中，都一一做出了一些回答，这样，在司法实践当中怎么去掌握就有了标准，所以在这部分规定得也是比较具体的。 下面我就围绕这五个问题，我想做详细的说明。 首先一点，我想讲一讲建筑物区分所有权是一个什么样的权利，建筑物区分所有权是我们物权法第一次规定的这样一个物权，以前在民法通则当中，在其他的民法当中都没有规定这个权利，但是这些个权利在现实生活当中又普遍存在，我们

8、大家可以看一看，自从在商品房开发，可以商品房买卖以后，再加上原来的公有住房进行改革，都变成了私有的房子以后，在一个楼房里头有几家共同生活，有很多家在一起共同生活，有共有部分，这实际上就形成了建筑物区分所有权，但是在我们的法律当中，始终没有作出明确规定，物权法第一次在法律当中规定了建筑物区分所有权，那就是说，我们在城镇里生活的居民，你都要住在自己的房子里，这些房子都是一栋一栋大的建筑，在这个建筑当中，他有自己专有的部分，又有共有的部分，还要大家一起来共同的，这样就形成这样一个权利，就叫做建筑物区分所有权。 我们物权法为了把建筑物区分所有权说得更通俗，前面又加了一个业主的，就叫做业主的建筑物区分所

9、有权，这一个物权和其他的物权都不一样，它有三个权利，第一个权利就是专有权，比方说我们在开发商手里去买楼，我们买了自己一套房子，这套房子是一百平方米，那么你买到了这一百平方米，这一百平方米就是你自己的，那么这一百平方米，你就自己享有一个权利，那么这个权利是什么权利呢？就叫专有权。 你在买了这一百平方米房子以后，你又买到了这个房子当中，这个小区里面其他的、大家共同享有的东西，比方说大门、楼梯、楼道、整个建筑的结构部分，还有绿地、围墙等等，这样一些部分，这些部分你享有的不是专有权，而是享有的一个共有权，那么享有这个共有权，就是大家共同享有这个所有权，这是第二个权利。 那么第三个权利就是管理权，物权法

10、也特别明确规定，业主对于整个小区共有的部分，要共同进行管理，这个管理通过什么来实现呢？通过业主大会、业主委员会，大家在业主大会、业主委员会行使自己的权利，这样来管理这个小区，管理区分所有的建筑物。 这样一个建筑物区分所有权这样一个概念，中国原来也没有，是引进欧洲这样一个经验，但是它是直接来源于日本的民法，比方说在欧洲，建筑物区分所有权这个概念它不叫建筑物区分所有权，叫做分层所有权或者是叫楼宇的所有权，在美国叫公寓大厦的所有权，在日本，它在规定这个权利的时候，就把它直接用中文写成了建筑物区分所有权，我们在清末编律法（音）的时候，我们就直接把它叫做了建筑物区分所有权，就完全引进了日本的这个概念，那

11、么，我们在制定物权法的时候，前面加上那个业主的，形成了我们现在的这样一个概念。 我们在掌握这个概念的时候，我们说建筑物区分所有权是一个完整的民事权利，一个物权，但是这个权利是有三个权利构成的，那就是专有权、共有权和管理权。 对于这样一个权利，我们现在的司法解释就完全围绕着这个权利来进行的，那就是说，第一个讲权利人，然后讲专有权，然后讲共有权，然后讲管理权，其中加进了一个部分，就是比较复杂的车库和车位的问题，那么整个的，我们这个建筑物区分所有权的司法解释就讲了这么多问题，那我现在就开始介绍一个一个的问题。 那么先介绍第一个问题，就是关于业主和事实业主的规定。我们在讲一个民事权利的时候，首先讲它的

12、权利的主体，这个权利的主体，就是谁来享有这个权利，建筑物区分所有权是一个物权，这个物权它也有一个权利主体，这个权利主体按照一般的说法，应该叫做权利人。但是我们物权法给它一个特别的概念，就叫做业主，这个业主，因为我们这个权利，这个物权就叫做业主的建筑物区分所有权，所以我们就把业主的建筑物区分所有权，就把业主做成了这个权利的权利主体、权利人。 所以我们一般讲权利的时候，我们讲权利人，但是在讲建筑物区分所有权的时候，这个权利人就是业主。所以，我们去买了房，把房产交给你以后，那么你就有了这样一个权利，享有了这个建筑物区分所有权，那么你就叫做业主，这就是业主的这样一个的概念，我们说业主的概念就是建筑物区

13、分所有权的权利人。 什么叫做业主？我们在物权法当中也没有做特别的规定，光说了一个业主这样一个概念，我们这个建筑物区分所有权的司法解释，就给它做了一个界定。它规定，依法登记取得，或者根据物权法第二章第三节规定，取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主，这就是业主。那么它实际要求有两个要件，第一就是说，取得了专有部分，所以你已经把房子买来了，这个房子已经交付给你了，这是第一个条件。 还有一个条件，你要去经过登记，按照物权法的规定，不动产的所有权是要登记才能够取得权利的，开发商把房子交给你，你也把它装修好了，你也住进去了，实际占有了你的这个专有部分、你这个房产，但是你还没有在法

14、律上取得这个权利。那么，这个法律上取得权利是什么时候呢？就是要经过物权登记。登记了以后，才能够真正的成为法律上的建筑物区分所有权人，才能成为法律上的业主。 这一点上我们大家都知道，这是符合法律规定的，你登记了，买了房住进来了，然后你也去登记了，你就是真正意义上的法律上的业主，你就可以行使权利。 但是有一个问题，我们现在买了房以后，通常交付了房子，你也住进去了，但是可能会有一个比较长的时间，你没有去进行登记，没有进行登记的这样的一个买房人，他可不可以作为业主？我们现在看到的就是这样，也可能是开发商的原因，也可能是自己的原因，你买了这个房以后，住进去以后，可能有一段时间，或长或短，这个时间里头，并

15、没有进行登记。这时候就有问题，你在法律上，还没有把你当成一个真正的权利人，没有当成真正的业主，事实上你又在行使这些权利，那么在这样一种状态下，就是实际占有了这个房子，已经交付了房款了，已经占有这个房子，已经使用了，但是没有经过物权登记，在这样一种情况下，算不算作业主？ 如果按照严格的物权法的规定，你买了房以后，你也没有进行无权登记，那么法律上其实是不承认你是一个物权的所有人，也不承认你是个业主，但是现实生活当中就是这样，很多很多人，就没有去登记，在这种情况下，如果不把他当成一个业主的话，不把他当成一个建筑物区分所有权权利人的话，那么可能他的权利就会受到损害。 比方说，我们要开业主大会、业主委员

16、会，要决定小区里头的重大事项，那么他没有登记，他就不是法律上的业主，那么他能去参加会议吗？他能在业主大会当中享有选举权和被选举权吗？能有表决的那样一个权利吗？所以在这一点上，必须要解决的一个问题，如果这个问题不解决，可能我们很多很多的买房人，实际上已经买了房了，已经住进去了，就不能够去行使权利。 所以在这一点上，最高人民法院采取了一个灵活的态度。所以在司法解释当中就明文规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主，那么这个呢，就是可以认定他是业主，但是他没有经过物权登记，那我们把他这种就叫做事实的业

17、主，那么这一点就好象说，我们符合结婚的条件，两个人在一起同居，也符合结婚的条件，我就是没有登记，这个没有登记，我们是把它叫做同居呢？还是叫做事实婚姻关系呢？那么很多人把它叫做事实婚姻。那就是事实上他们在过夫妻生活，像夫妻一样共同的生活，但是实际上他没有经过登记。这样它就不是一个合法的婚姻。 业主也是一样，业主登记了才是业主，没有登记的不是业主，那么我们把他当做一个事实上的业主，也把他按照司法解释说，也可以认定为物权法第六章所说的业主，那么他享有权利，他要履行义务，他可以参加业主大会、业主委员会，去行使他自己的一切权利。这样，我们就比较妥善的解决了很多业主没有登记，不能正常行使权利这样一个情况，

18、所以这一点，我们这个司法解释在这方面做这个工作，我觉得是很有意义的，这是一点。 在建筑物区分所有权当中，还存在这样一种情况，比方说，我买了房，买了房以后，不是自己住，不是业主在住，是其他人在住，或者我租出去，或者给我的邻居住，或者借给我的朋友住，这一部分他不是业主，那么这一部分叫什么呢？司法解释给了一个概念，就叫做物业使用人，物业使用人这一部分，他要根据法律法规、管理规约、业主大会或者业主委员会做出决定，以及与业主的这些约定，他要享有一个相应的权利，承担相应的义务，那么这一部分，就是说你即使不是业主，因为你是物业使用人，你也有一定的权利，而且要负有相应的义务，这样把这个问题也解决得比较好，这是

19、我要介绍的建筑物区分所有权当中的第一个问题。 第二个问题，就是专有部分的规定，关于专有部分的规定。我刚才讲了，建筑物区分所有权它有三个权利，首先是专有权，专有权的客体是什么，就是专有权它的范围是什么？它到底是管哪部分物的，那么这部分就叫做专有部分，那就是说，专有权对应的那部分的建筑物，就是专有部分，我们从实际情况来看，你上开发商那去买一栋楼，买一百平方米，买了这一个单元，那么这一个单元就是一个专有部分，我买了这一百平方米，这一百平方米就是专有部分。 说起来非常的简单，但是从法律的规则上怎么来认定这个专有部分，你买了这么大的房子，那么你的权利到底应该范围在哪里？这个也必须要界定，我买一百平方米，

20、我的权利到底应该行使到哪一部分？专有部分讲的就是这个意思。 现在我们物权法关于专有部分，没有做明确的规定，这部分应该说是一个缺陷，这个缺陷说起来，我们的法律通常的一个做法都是比较简略，就是大致做一些规定，一些具体的详细的规定通常是由司法解释来做的，那我们现在看到，在建筑物区分所有权的司法解释当中，在规定了业主和事实业主这样一个基础之上，接下来它就规定，这个司法解释的第二条就规定了这样的内容，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分。大家看，这个就是解释，物权法规定的抓有部分没有进行解释，那么司法解释讲，符合下列条件的房屋、车库、摊位，它就是专

21、有部分。 那么这个条件是什么呢？司法解释规定了三条，第一，具有构造上的独立性，能够明确区分；第二，就是具有利用上的独立性，能够排他使用；第三，能够登记成为特定业主所有权的客体。那么具备这三个条件，就是一个专有权的专有部分。 那么我们说，现在最高人民法院这个司法解释，在补充物权法的规定上就做了这样一个明确的规定，要符合三个条件就是专有部分。那么这三个专有部分的条件，我再稍微做一个解释，第一，就是构造上要有独立性，这个房子是一个单独的单元，构造是个独立的，还有一个门，然后进来就是一个空间，可以居住，可以使用，这是讲的一个构造的独立性，它能够明确的区分这个单元和那个单元是分开的，是一个独立的构成这样

22、一个部分；第二就是利用上的独立性，一个单元就是一个利用的单位，它不可以说，这个单元还可以跟那个单元通，那个单元和那个单元通，那就不是区分所有，就不是专有部分，它一定是自己独立使用的这样一个部分。 那么这个部分它要求是什么？能够排他使用，我用了以后，其他人就不能再用了，这就叫排他使用。 第三，能够登记成为特定业主所有权的课题，我买这个单元，我可以上物权登记部门去登记，登记成我自己的所有权，比方说我们过去在房屋紧张的时候，单元分房，有两家住在一个屋子的，三家住在一个屋子里头的，这一个单元里头有几个空间，你住这个空间，你住那个空间，这个不能单独登记成一个所有权，必须整个做一个所有权。每个人在里面使用

23、，仅仅是使用而已，今天我们在卖房的时候，是绝对不可以说，你买这个房子当中这个单元当中的一间房，他买那个房屋那个单元当中的另外一间房，他不可以设立独立的所有权，只有一个独立的空间才能设立一个所有权。 所以最高人民法院的司法解释就把这个专有部分做了这样一个规定，就是三条：第一能够独立明确区分，第二能够排他使用，第三能够登记成为特定业主所有权的课题。符合这三个条件的，那么就是一个专有部分，就是法律上规定的专有部分。 那么按照最高法院的司法解释，能不能够区分出来说这就是专有部分？能，我们看到这是一个道，符合这样一个条件，这就是个专有部分，它就可以设立一个独立的所有权。 但是有一点，司法解释仍然没有讲清

24、楚，就是我买的一百平方米，这是我的了，和其他能够独立、能够明确区分、也能够独立使用，也能够登记成一个所有权，但是我的那个权利的界限在哪里？我买这个房是到墙呢？还是到墙的中心线呢？还是怎么着？这个问题司法解释仍然没有解决。但是在司法实践当中，这种情况容易发生纠纷，是必须进行明确的。你买这个专有部分，是这么大，但是你权利到哪里？还需要明确。在这一点上，我们仅仅靠最高法院的司法解释仍然不能够解决问题。 比方说我先举一个事例来说，我们看到在春节晚会上，巩汉林和黄宏演了一个小品叫砸墙，那么砸墙这个小品，这个故事讲，巩汉林买了一套房，他认为他这套房的权利的界限是在墙壁的中心线，就是说我们共用的那个墙中心线

25、以内是我的，中心线以外是他的、是邻居的，他就认为，既然我权利的中心线、我的权利是以间壁墙的中心线为界的，那么中心线这边就是我的啊，那么我想想，要把这部分打空的话，我做一个壁橱，那我就节省很多的空间，所以他就认为，墙壁的中心线以内，都是他自己的部分，所以他就有权利去支配，他就要黄宏去砸墙，但是没有想到，对方也是这样认为的，说墙壁的中心线是他的，他早就砸过了，这样，等到黄宏再一砸，就把这个墙砸空了，砸空了以后，就变成了一个门，那么就不符合专有使用部分这样了，就没有明确区分、不能排他使用，就有问题。所以一定要确定你这个权利的界限，专有部分权利的界限在哪里，这个才是更重要的。 所以在这一点上，物权法没

26、有规定，司法解释没有规定，那我们现在要看一看，我们要利用理论上这个结论来确定这样一个专有部分的这样一个界限，那么在这点上，我们在理论上讲专有部分的界限的时候，专有部分范围的时候，有不同的理论学说，第一个学说就是壁心说，壁心说就是巩汉林的学说，巩汉林认为两家的间壁墙中心线是我的，中心线以内是我的，所以我就有权去支配，这个就叫做壁心说。 这个壁心说，我们看到巩汉林这个小品，看到黄宏这个小品以后，我们马上就可以判断这个说法是不准确的，如果一旦我们认为，你的专有权的专有部分是以墙壁的中心线为标准，那我自己这部分就可以支配，大家都可以砸墙，最后就会把这个墙、把这个建筑物的安全、建筑物的整体全部就破坏掉，

27、所以墙，我们一定要确定它是共有的，中心说、壁心说不可取。 第二个说法叫做空间说，你买了一百平方米的房子，其实你买到了100平方米的空间，这时候墙不是你的、地板也不是你的，天棚也不是你的，都不是你的，你只是买了这个空间，你可以在这个空间当中生活，这里有一个问题，这个学说也不好，还不如壁心说，我们开玩笑讲，说你今天买了一个空间，你的四面墙、天棚加地板，都是共有的，那我进来怎么进来呢？我要飘进来吗？我也不能踩在地板上，我也不能摸墙，摸了就是侵权，好像这一点上，空间说更不合理。 第三种学说叫什么呢？就叫做最后粉刷表层说，所以你买了一百平方米这个房子，你买了它以后，这个专有部分界限在哪里？就到你最后粉刷

28、表层，最后粉刷表层，这些全部都是你的，比方说，我买了一个初装修的房子，住进去之前，我要装修，墙上我要软包或者硬包，或者干脆我就刷大白，那么地板我要铺成木地板，或者要铺成地砖，棚上我要给它吊天花，这些东西都是你最后加上去的，这些东西才真正是你的，所以按照最后粉刷表层说，是讲这样一个意思，就是除了你最后你把它放上去的这些内容以外，其他的都是共有部分，地板是共有的、墙壁是共有的，天棚是共有的，这是粗装修。 那么你买精装修的房子呢？精装修的房子，后面有些东西不是我加上去的，但是你要知道，精装修那些钱都是你自己的，他一定要跟你算一个精装修的钱是多少，还等于精装修这部分还是你的，所以我们客观的说，最后粉刷

29、表层说是合理的的，它是完全符合实际情况的。但是有一点，最后粉砂表层，通常并不厚，不是很厚的那个装修，比方说，特别是墙上就仅仅刷了那个大白的，刷了一层涂料的，这时候我们凡是住在一个房子里，总是要利用那个墙壁，利用墙壁，比方说在墙上钉一个钉子，钉一个东西，挂相框或者挂什么东西，那么你钉钉子的时候，由于最后这个涂料很薄，所以能钉住吗？钉不住，咣一下钉到墙上，就是侵权了，所以它也有一定的问题。 最后粉刷表层，虽然很科学、很合理，但是用起来不对，它会限制业主的权利。 所以在这一点上，仍然需要改进，所有最后就出现一个第四种学说，就叫做最后粉刷表层兼采壁心说，就是用两个标准来界定业主对专有部分权利的范围，你

30、的真实的权利，是最后粉刷表层，但是你实际上对这个建筑物的利用，可以超过最后粉刷表层，但是不得超过壁心，这样你就可以对墙、壁进行一定的利用，不认为你是侵害了共有的部分，但是真正的权利并不是在那里，这样，我们在理论上说，最后粉刷表层是专有部分的权利的实象，就是真正的权利界限是最后粉刷表层，在壁心是权利的虚象，就是你行使权利的时候，可以对共有部分进行利用，但是不可以超过壁心，用这样一个思路来考虑问题的时候，我们就会把建筑物区分所有权当中专有部分就界定得清清楚楚，超过了界限，就认为你是侵权。 还有一点，比方说我们看到这种情况，说我们现在，我是顶层的业主，顶层的业主那个天棚，我们说他的真正权利界限是最后

31、粉刷表层你吊的那个天花，你要行使权利的时候，你可以超过那个天花板，你可以到顶层的中心线，但是既然楼上谁都没有用，楼顶的那个空间谁都没有用，都没有用，我上去用，我是顶层啊，只有我比较合适去用，那我在上面就开始去利用，然后去装花园，去装热水器，这样行不行？那可能就侵害权利。因为你的权利仅仅到天花板，延伸的话，不过到壁心，这个权利不会超过壁心以后，超过共有部分，这样我们就可以判断，比方说，你要是住在顶层，然后你把顶层的楼顶平台你都给利用起来了，可能就构成侵权，就因为你的专有权达不到那个程度，你不要以为它只在你的头上，那就是你的部分，所以你看用最后粉刷表层兼采壁心说，我们就可以很好的去处理专有部分界限

32、这样一些纠纷，就会比较容易操作。 所以我在建议法官和律师的时候，我们在确定建筑物区分所有权专有部分界限的时候，不仅仅要按照最高法院司法解释当中讲的这三个条件来确定，那么还要进一步的去利用理论上的那个说法，就叫做最后粉刷表层兼采壁心说，那我们就可以把这个问题解决得更好，这是我介绍得第二个问题。 下面我介绍第三个问题，就是关于共有部分的界定，共有部分，它所针对的是共有权，我们说，我是一个买房人，我买了房，我成了业主了，是建筑物区分所有权的权利人，那么你享有了专有部分所有权，同时，你在取得专有部分所有权的同时，又取得共有部分的共有权，比方说你买了一百平方米的房子，你买了这个房子以后，同时这个房子整个小区所有的其他那些公共设施、公共的部分，你也都享