房地产十大开发模式doc17.docx

1、房地产十大开发模式doc17房地产十大开发模式doc1790年代，是广州楼市真正走向市场化的十年，也是广楼市最辉煌的十年。在大起大落的振荡中，楼市发生了许多有阻碍力的事件，造确实是许多有阻碍的人物，营造出许多至今仍在发生作用的开发模式。 有什么样的消费者，就有什么样的市场，就有什么样的开发商。消费者把专门多妄图都交给了进展商，促使进展商做出了许多超常规的情况。 过去十年，广州一直在扮演中国房地产业报春鸟的角色。广州是一个出人才，出模式，出理念的沃土，中国大多数成功的开发商都广州踩过盘取过经。 广州楼盘的成功源于不断创新。总结过去，是为更好地走向以后。 有人说，现在广州楼市落后了！应该确切地说，

2、是人们的审美标准提高得太快了。广州要保持领跑者的地位，唯有创新一条路可走！ 要创新，第一得了解过去，熟知现在！ 作为成功的开发模式，广州可圈可点的专门多，我们试图订立三个标准：1、对广州房地产市场迈向成熟起到革命性（至少是积极性）的作用；2、领先营造出那个开发模式的企业是站得住脚，符合宽敞消费者利益的；3、是否已开花结果。也许一个楼盘（或开发商）综合了几种开发模式，我们会尽量选择其突出的一面予以阐述。 为使回忆更客观，我们成立专家组。以下文章聚拢了专家的观点和我们自己的摸索。 参与专家组讨论的行业代表（按姓氏笔画为序） 王志纲：闻名策划人 王月华：本报记者 许绍基：广东省地产研究协会副会长兼秘

3、书长 金贻国：中国房地产协会常务理事广州市房地产地产业协会秘书长 黎振伟：珠江恒昌房地产顾问董事总经理注册房地产估价师 一、规模化品牌扩张开发模式 谈起这种模式，最典型的例子依旧碧桂园。 碧桂园，广州人无人不晓，中国房地产业内人士无人不知。 碧桂园的最大成功之处在于，它把品牌做起来了，并在强势品牌带动下，实行规模化生产、规模化营销，开创了大盘担纲时代；为业内经营者在市场经济大环境中塑造品牌，并为品牌延伸提供了成功体会。 其对广房地产产生革命性阻碍之处在于成功准确地把握并引导了中国房地产业的走势：郊区化、大盘化（规模化）、复合（整化）化。 与此相对应，其操作模式为：A产品路线：工业化建筑、规模化

4、；B、企业运作：纵向一体化、建筑、装修、物业治理一条龙服务；C、营销策略：连锁化经营，在珠江三角洲大板块内扩张。 1、复合地产整合出“碧桂园”强大品牌。 “跳出地产做地产”是碧桂园的聪绝招，且在七年以后就已进行，不可不谓先知先觉。（1）1994年初，其与名人辈出的北京石景山中学合办碧桂园学校，竟出人意料招到1300多名学生；（2）楼未建成，配套先行，五星级会所同时建成。这两点成了广州，乃至全国许多楼盘争相仿效的致胜招术（起初是绝招，后来用的开发商多了，便成了必备招术）。建校达到了聚人气、积资金、增加知名度、美誉度的成效。“给成功人士一个五星级的家”的经营理念，杰出演绎出“碧桂园”神话。 2、大

5、盘化（规模化）。许多专家专门提及碧桂园象工厂化那样大规模造房子，迅速满足了人们“安得广厦千万间”住房需。，人们惊奇地发觉，从涉足房地产开始以来的8年时刻里，顺德碧桂园先以一片荒野之地变成一座现代卫星城，随后一年一个碧桂园。 广州碧桂园打破广州楼市春节不开盘的历史，且一口气销了4000多套房，制造了大盘神话，规模神话、品牌神话。这两年碧桂园以不可思议的速度在扩张，华南碧桂园（占地面积超过1000亩），顺德碧桂园东园、顺德碧桂园西苑（占地178万多平方米）均安碧桂园（仅高尔球场占地就达1700多亩），佛山碧桂园，其已在珠江三角洲“遍地开花”。 3、郊区化居住模式，碧桂园较早超越洋人所崇高的“5+2

6、”生活模式，即在市区工作5天，在郊区休息生活2天。后来，大凡在广州市区以楼盘（超过半小时车程）均专门推崇“5+2”生活模式。而随着大交通格局的奠定，“7+0”模式（市区上班，郊区居住），已成为洛溪盘等类型项目的着眼点。 这一模式，除了深圳万科外，广州还没有第二个进展商敢如此大规模操作。值得提醒的是：品牌在较小的范畴内随大规模开发扩张市场的有效需求的容量。 二、可连续性进展模式 若论广楼市十年的长青树，可能非祈福新村莫属。十年来，祈福新村不断进展，越战越勇，到现在已进展成为占地6500亩的楼盘，并已售出16000多套房子，堪称中国楼盘销量冠军。而其亦被评为广州地区最大房地产项目公司第一名，成为名

7、符事实上的“中国第一村”。 祈福新村的成功在于开创了一条可连续性进展的开发模式，而其革命性之处在于为广州楼市进展提供了三大参照系： 1、大势把握。曾在加拿大攻读土木工程学研究生的彭磷基总经理，高瞻远瞩，提早10年就已把握到住宅郊区化的大势，并提早10年捕捉到了都市化过程中郊区住宅产业的大商机。其将自己目标客户群定位在香港至广州所辐射的整个珠江三角洲的成功人士，甚至连现在红透了楼市的两个进展商早期也在祈福新村买过房。 2、要素整合。那个地点包括对自然条件各要素的整合，也包括对人文要素的整合。没有的要素，要制造。祈福新村原先没有湖，开发商硬是花了数千万建筑了34万平方米、全国最大的私人屋村人工湖及

8、环湖公园。 3、创新。祈福新村的成功不仅仅在于规划、设计的超前，因为仅仅如此永久打不完改日的战争，其藏于无形之中的杀手锏是理念创新。 早期的祈福新村并不敢恭维，兵营式排房建筑当时虽专门时髦，现在看来已显呆板；而正是在人们意识到这点之前，开发商已作了创新，这正是开发商的高超之所在。祈福农庄投入不小，人们能够那儿种菜，千色园有一公理多长。当人们现在已大张旗鼓讨论广州要建山水都市时，祈福新村已成为山水楼盘、生态楼盘的典范。人们不得不承认，可连续进展模式是楼市，专门是大盘最可取的开发模式。 广州城建开发集团10多年也是采纳此类开发模式。 三、复合房地产开发模式 广州楼市风雨十年，整合房地产业之外行业来

9、开发房地产的项目许多，但最为成功，最典型的要数广奥林匹克花园，那个占地仅有260多亩的“小弟弟”、“后来者”，却能从中国楼市竞争最为猛烈的洛溪板块，从占地超千亩的“老老大”旁边脱颖而出，一炮而红，靠的确实是整合各优势产业。用一位业内专家的话说是：这是复合房地产概念对单一房地产概念的胜利。 “体育产业+房地产业”，“科学锤炼，健康人一辈子”的理念诉求，加上“健康总管”等软件，使奥林匹克花园具备了别人不可超越、无法替代的优势。 复合概念关于房地产业的革命性意义在哪里？ 关于开发商来说，能够从竞争最为猛烈，最为艰巨的领域中抽身出来，拓展出一片新的蓝天，一个能降低风险、增加价值的利润空间。用其开发商郭

10、梓文的话说，正是由于注入体育概念、使奥园在竞争力方面，扩张延伸力方面，明显强于传统意义的仅以户型、装修、环境和地理位置为诉求的单一概念产品。这确实是整合的力量。 复合概念对消费才的意义在于，它既能满足于人们关于住房的差不多需求，同时又能满足了人们对体育健身活动的需求，给人以双重、多重满足。 复合型房地产开发模式并非一成不变，而是不断在变，不断在整合新的元素，如番禺奥园在广州奥园成功的基础上，又整合“澳洲风情”这新的诉求点。 安得广厦千万间？中国人等了几千年，积淀了一个个妄图，加上欧美发达国家的示范作用，以后房地产一年要走过西方国家十年的路。人们日益增长而不断变化的需求，注定房地产靠单一概念、单

11、一元素致胜的时代已过去。有专家认为，纯粹以规模和品牌取胜的时代已随着复合地产概念的显现而被取代。个性化差异也许代表着以后之路，因为我们正步入消费个性化时代。 四、专业化连锁开发模式 房地产开发的最大困惑在于：如何将在建设庞然大物的过程中产生的无形资产移植到下一个项目。 专业化连锁开发模式将之迎刃而解。 看惯刀光剑影，广州的进展商历经10年竞争，走向成熟、迈向以后的开发商，如富力地产（广州今年上半年销量冠军）、合生创展（旗下几大公司广州去年综合销量第一名）、保利房产（广州成长最快的国有房产企业）都不约而同的采纳了专业化、连锁化开发模式，走的是一条精品路线，并形成各自的特色，仅用五六年时刻便奠定了

12、其在广州的“江湖地位”。 富力地产集团在老城区成功地利用工厂搬迁契机，改造老城区，开发富力大厦、富力半岛花园、富力新居等数个名优楼盘，在老城区形成了富力楼盘网络。现在，广州几乎无人不知富力地产。 合生创展则要紧集中在天河区，迎合了广州都市东移这一大趋势。华景新城、骏景花园、帝景苑、愉景雅苑等数个楼盘在广州形成另一个网络。 广州保利房产则对住宅、商用物业全面渗透。保利红棉花园、保利花园、保利北京大厦、保利白云山庄在市中心、近郊的纵深度范畴内形成网络布局。 三个进步神速的开发商，用公司品牌，将一个个珍宝（名优楼盘）串在一起，形成一串楼市风景线。 广州楼市常见的两种经营形状：一个是板块型，有大面积工

13、地储备，能够连片开发，这在近郊、新城区，郊区较普遍，专门以洛溪沙岛，华南快速干道、江南工业大道一带这特点更为凸现。另一个则是阵地型，进展商利用单块地皮进行开发，在老城区，以及珠江新城的房地产开发中心较为普遍。 相关于这两种常见的开发形状。专业化连锁开发模式革命性意义在于：用一个强势的公司品牌，加上一套CI系统（理念视别、行为视别、视觉视别），成功地将推广上一个项目所投的广告费及其形成了 品牌含金量移植到下一个项目，并为移植到以后的项目上预留了“管线”。 其中最重要的在于“理念”与“行为”视别系统，这是出人才，出机制、出效益、出品牌的基础。这些为开发商成功开发下一个项目奠定了基础。 1997年1

14、1月北京路地块拍到了8798万元，平均楼面地价达2788元/平方米，而该项目的得房率仅为约60%，进展商按得房面积运算平均地价成本达4800多元/平方米。别人看来是注定要失败的项目，保利房产勇敢的拿了，而且成功了！什么缘故？ 今年6月30日，万宝冰箱厂地块拍到了1.9亿元。没有敢要，富产地产敢要！，什么缘故？ 因为他们有人才、品牌乃至机制做保证。能够预见，只要操作、治理上不出大的偏差，并努力创新，做出差异性来，他们下一个项目连锁开发将会与成功拥抱！ 其全然性的优点归纳为：（1）注重大众全然需求；（20）在技术领先的基础上达到高度 专业化；（3）由项目公司上升到专业化开发公司。 五、完善积存型开

15、发模式 人选房子，房子选人，一方水土养一方人。 这是人与人之间不言而喻的连接密码。把房子建成何样，人们才乐意选择，这完全能够反映出选择者的品位、修养与性情。基于对人性的关怀，对文化的独到见解，许多楼盘成功地将其演绎到自己房地产开发中，并形成了自己的专门开发模式迎合社会主流，营造一种健康生活方式。 最为典型的要数丽江花园，其对房产业的革命性意义在于：领先营造一种生活方式，同时精雕细琢之。 过去十年，房地产市场消费观念发生了两次革命性变化。90年代初，人们买房仍旧以追求一个“窝”这要紧目标，只要有个地点住，人们可不能挑剔；90年代中期，“家”成人们购房追求的重点，不只是需要一个窝，还要配套、环境；

16、先知先觉的开发商专门快明白，“家”绝不是人一辈子追求的最高目标。也正是那个地点开始，购房者从注重地理位置、环境、户型、配套等外在因素，向关注物业治理、社区化等内在因素转移，人们从买环境过渡到买生活方式。 丽江花园较早旗帜鲜亮地打出卖生活方式。强调其房子真正为诗意的安居而建；在广州楼市第一个喊出e生活概念，其亦是全国优秀物业治理小区，而旗下的星海洲、丽字楼、王台别墅、和谐公寓、华林居、康城居、萃锦苑、玉树别院、九如通津，这些母品牌下的子品牌更满足了人们“人以群分”的心理，适应了生活方式下一的细分需要。丽江花园带给予业主的不仅是品质不断提升的房子，且是个性价值的不断张扬。这种只可意会，不可言传的生

17、活方将对楼市消费者的选择产生越来越重要的阻碍。人们一直弄不明白，丽江花园楼价最高时凭什么卖到了7000元/平方米，我想缘故就在于其营造的生活方式值钱。 丽江花园在推广中强调得最多的确实是“生活”二字，如“21世纪生活空间”、“e生活“等等。在新世纪楼市行销概念中，生活方式现已成为主流。 走积存完善型开发模式之路的还有光大花园、金碧花园、云景花园，广地花园、汇侨新城等。 六、城镇开发模式 关注城镇化开发模式，是基于两点理由： (一)、是国外房地产开发商较为推崇的开发方式； (二)、中国正加快都市化进程，有人推测，广东再过10年，将建成300个布局合理、功能齐全；设施完善环境优美富有地点特色的中心

18、镇，广东都市化程度将达50%以上。 现在，地产大鳄枕戈待旦，华南碧桂园一出手确实是1000亩；雅居乐、华南新城、南国奥园、锦秀天河他们开发模式又将如何样，急需要参照系。 洛溪新城的革命性之举在于：其已领先在中国进行集镇式房地产开发试验。他们不仅考虑住户的衣、食、住、行等日常生活问题，并考虑邮电、金融、教育、垃圾、污水处理已成功走出政府行为，完全成为一种市场商业行为，为房地产开发探究出了一条全新模式。 十年风雨，往往历历在目。 80年代末，当时番禺市政府确立以“二沙”带动番禺经济进展的思路，南沙为工业区（现在有所调整）沙窖岛进展房地产业。 1988年，霍英东及其同仁集资七千万元，让洛溪大桥飞架南

19、北，从而使那个地点的房地产开始变得有实际意义。番禺开源房地产实业公司领先进驻番禺洛溪，按照当时打算，该公司将逐步开发上万亩土地，后来确定为7千亩，再后来确定为占面积约144平方米，建筑面积232.7万平方米目前已建成住宅1万多套，别墅千栋，商铺千间，原打算20年让洛溪热起来，想不到仅10年时刻，一座崭新的卫星城便耸立起来了。 工行、农行、建行，中行均在那个地点设有支行，而幼儿园、小学，中学已成规模，会所，超市无奇不有，抛开其头两期楼盘不说，整个新城自我更新能力专门强。都市自我实现生态平稳的能力。 整个洛溪新城的人口来自五湖四海，是一座典型的移民市镇，充满活力，而其母品牌下的子品牌：洛涛居、雅澜

20、苑、洛湖居超建越好。 再过2年，也许我们能更加认识洛溪新城，探究“城镇化开发模式”的意义！ 因此，我们还要提醒以后的开发商，城镇开发走的不是房子的简单集合，而是将自身定位于世界经济一体化中卫星城！ 七、集约化开发模式 用较少的占地面积、开发精巧楼盘，力争营造成最好的人居环境，最合理的产业，力争达到唯美成效，有专家将之称为集约化开发模式。 1998年前后，广州房地产群雄并起，翠湖山庄号称100%全绿化，首层架空，凸窗。现回头去看的确专门有意思，但当时引起了广州市民的极大爱好，专门多人把去那儿看楼当逛公园。 集约化开发模式，其革命之处在于：以人为本，占地面积虽小却能表达配套齐全的规模化生活小区概念

21、。 其集约特性表现在 1、天人合一，回来自然的绿化理念，在有限的土地上搞精品绿化。 2、构筑完整的生活小区设施。仅会所面积就达1万平方米，多功能，老少皆宜，并为业主提供专业酒店式服务，从而大大提升了居家的品质。 在地少人多的广州，21世纪商品房开发的主流怎么说是什么？从翠湖山庄我们找到了答案：完整的生活空间，规模适当，配套完善的现代化小区。其社会基础是：人们积极追求代表着较高社会主义水平的生活方式和生存空间。 类似开发模式之路的楼盘专门多，如锦城花园、云景花园、名雅园，星汇园、天誉花园等。 八、唯景观开发模式 广州正在倡导“山水都市”理念，山水楼盘成为人们的注意重点。 敏于行的开发商总是抢在“

22、学者”前面，领先在珠江两岸，白云山脚圈了地，盖起了一栋栋房子。 有人说，珠江两岸现在最大的问题是，建筑物过多，体量过大，楼层过高，离江面太近。但这不是开发商的错，是有关政府部门的失误。这从侧面恰恰反映出开发商的先知先觉，抢先占据有利地势，开发景观资源。 唯景观开发模式始作俑者应确实是海珠半岛花园，时刻追朔到1992、1993年，其占地仅13万多平方米。此盘1995年强力推盘时，宣称的却是“拥有1.38公理长的黄金海岸。” 而此种开发模式发挥到极致的，正是临江豪宅群的迅速崛起，珠江广场、中海锦苑、新理想华庭、丽景湾、海琴湾等先后拔地而起。 临时豪宅对房地产开发的革命性意义在于：完全唤醒人们沉睡多

23、年的居住环境景观意识。 以往，建房子，黑压压一片，人们分房以面积大小行政级别、富裕程度；现在，靓丽房子，争先恐后冒出，中心城区的豪宅已因环境因素制约而让位于江景豪宅，山景豪宅。 “以景观为中心”的开发理念还促使小区开发在规划、设计上的比拼。海珠半岛花园的把楼建到42层高，力图占据大量的景观空间，中海锦苑、丽景湾（第三幢）巧妙地设计出户户朝江的户型，新理想华庭则采纳超大弧形防弹玻璃，每一套正望江户型玻璃窗的总宽度超过9米，力争与江景的接触。 “以景观为中心”的开发模式在广州楼市遍地开花，蔚然成风。澳洲山庄、颐和山庄力图把房子溶入大自然，山水庭苑。雅居乐、江南世家，雅宝新等力图充分利用山与水。 早

24、在古代就有“仁者乐山，智者乐水”的圣语；现代社会，文明人的价值取向又日益偏向于环境。香港最贵的豪宅在半山，缘故就在于其海景叠加着山景。 “以景观为中心”的开发模式正迎合了文明时代人们的需求。 九、营造开发模式 这类开发商，起初找到是一块荒地，在那儿从无到有，认真营造房地产成功的必需要素，精雕细琢，下定赌注，一步步制造市场。 白云堡1995年初动工时，仅是一片荒山石场；2年前开工的穆天子山庄也是一片山林，而8年前，二沙岛别墅建设时，那儿能够说依旧一个“荒岛”。 有人说，盖房子，环境第一；也有人证券交强调是地段第一；事实上，就房地产的社会属性来说，应该是“身份第一”。 正是基于这点认识，白云堡、二

25、沙岛别墅区、穆天山庄的开发商将自己的目标客户群定位在社会金字塔塔尖这一层，并通过项目的推广成功将占总人口不足5%的塔尖消费层分离出来。 类似于营造成造型开发模式不仅仅是这几个顶级楼盘，还有颐和山庄、白云高尔夫花园等等。 不容否认，房地产主流永久可不能面对低收入的百姓，聪慧的开发商只会盯住广州20%的高收入人群，至少顶级豪宅更需盯住这20%之中的20%的人，如何说，市场是严酷的。 十、创新型开发模式 闻名的地产巨子霍英东曾自豪地宣称“卖楼花”是他发明的。这是他对中国房地产进展的最大奉献，因为，“卖楼花”有助于解决起步期房地产开发链条中最薄弱的一环资本的瓶颈难题。 广州第一个“卖楼花”的人是谁？

26、业内人士普遍认同来自台湾的仇福宪小姐。 人们清晰地记得，1990年以后，她在大陆做的第一个销售个案广州世界贸易中心大厦专门成功。世贸中心也因为仇福宪小姐而成了广州楼市十年创新型开发模式的典范。 世贸中心在开发过程中，培养了大陆第一批专业的楼盘销售队伍，从着装到待人接物，到推销卖楼，高素养、高水平。堪称典范；世贸的销售大获全胜，每平方米当时卖给到了二千多美元，堪称当时广州楼市的“天价”。 之后，在淘金花园的开发中，仇福宪应珠江实业之邀，主持了那儿的销售工作，有人说，在香港她把淘金花园搞得比广州还有名。 有人说，广州首个进行按揭贷款楼盘，亦是仇福宪倡导的。 广州的首个售楼部也是她开创的。 仇福宪自己也承认，大陆是一个前瞻性专门强的市场，她应该多带些先进体会和创意进来。十年前，她就推测，十年后的整个亚洲年中国，果然，2000年的广州楼市正酝酿一个个更大的奇迹。也许再过五年、十年，全世界的进展商都会来中国广州踩盘取经。 因此，作为开发商的珠江实业，当时能花巨资（据说上2千万元，无从考证）启用仇福宪，这本身确实是一种用人制度的创新！ 广州过去十年楼市的成功源于创新，今后仍旧在于创新！ 成功的开发模式还有专门多，在些不一一论及。仅以此文献给为广州楼市十处辉煌制造性劳动的人们！