万景峰物业管理方案.docx

1、万景峰物业管理方案成都万景峰7#地物业服务及收费定价方案（成都宁骏修订报审版）一、 项目物业综合服务内容及标准（公寓、住宅）（一）、商业公寓综合服务内容1、 常规性服务（物业服务费所涵盖的各项服务）：（1） 房屋共用部位的维护和管理；（2） 房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；（3） 公共环境卫生；（4） 公共秩序维护；（5） 房屋装饰装修管理；（6） 物业专项维修资金的使用计划拟定、意见收集及申请代办；（7） 物业档案资料的管理（包括：客户资料、房屋档案、装修资料等）；（8） 社区文化活动的定期策划、组织。（9） 园区公共绿化区域的日常养护、修剪、除草、施肥、消杀等。2、 “物业管家”常规

2、增值服务（物业服务费所涵盖的各项服务）：（1） 门岗便民伞、便民手推车的免费提供；（2） 各类公共信息、警示的及时发布，以及周边常规消费热点信息的定期发布；（3） 代订牛奶、饮用水、家居清洁等用品服务。以上常规服务及常规增值服务共计12项。 （二） “物业管家”尊贵型特约服务（需另外按公布价格支付费用的服务）（1） 单元特约清洁服务；（2） 各类绿化租赁、私家花园绿化专业养护服务；（3） 自置家俬、电器的定期检测、保养服务；（4） 衣物、床上用品洗衣服务；（5） 租金、水、电、煤气、有线电视、电话、网络使用费代收代缴服务；（6） 车辆清洗服务；（7） 尊贵会所餐厅、健身、乒乓球、游泳等各项配套

3、服务。以上商业公寓楼尊贵型特约服务共计7项。（三） 项目物业服务管理标准1、物业共用部位的维修、养护和管理1） 物业共用部位的维修及时率达到95以上；2） 物业共用部位的养护及管理的到位率达到100。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理1） 物业共用设施设备日常运行监测到位率达到100；2） 物业共用设施设备的维修及时率达到95以上；3） 物业共用设施设备养护和管理的到位率达到100。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通1） 公共区域的清洁卫生按政府环卫验收标准执行，公共区域垃圾可见率控制在2以下；2） 园区各类垃圾按每日二次的标准安排回收，并达到

4、日产日清的标准；3） 各类公共管网每半年安排清疏一次，确保管网通畅。4、公共绿化的养护和管理1） 公共绿化养护和管理由专业队伍按市政绿化管护验收标准执行；2） 公共绿化的养护保有率控制在90以上，苗木更新率控制在10以下（不包含时花部分）。5、车辆停放管理1） 确保车辆停放秩序良好，避免乱停乱放情况出现；2） 不间断检查车辆停放情况，维护车辆停放安全。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理1）严格执行人员、车辆及物品进出管理制度，人员车辆凭IC卡进出，物品凭放行管制审批凭条进出；2）每季度安排各类安管设施、设备检测，确保各类设施、设备正常运行；3）定期组织安全宣传教育专题活动。7、装饰装修

5、管理服务1）严格执行政府及项目就装修管理所制定的各类监管制度；2）及时纠正各类不符合物业安全使用规定的违章作业；3）为各物业装修工程提供指导意见。8、物业档案资料管理1）按四川省物业管理示范住宅小区综合考评验收标准，建立各类项目运行档案管理制度；2）妥善保管物业的各类工程设计、施工及验收移交文件；3）妥善保管各类客户资料；4）严格按有关资料保密规程管理资料保密工作。9、其他服务：按物业服务各类专项服务的验收标准执行。二、 项目服务岗位配置部门岗位名称拟定编（人）区域及工作职责项目经理1负责整个7号地的物业服务综合管理行政助理1负责7号地日常行政和人事事务的办理客服主管1负责7号地的客户服务工作

6、的日常安排和协调（设岗时间：8:3018:00）前台领班1协助客服主管处理前台管理事务，协助组织完成前台对客服务工作。区域领班1协助客服主管完成区域客户服务的组织和协调工作。客服专员8专责本区域各类客户服务事务的专项跟进等综合服务工作。按计划定期上门回访。（设岗时间：8:3018:00）小 计13人工程部值班电工2负责公寓楼供电、供水系统的运行值班，以及配合完成晚间各类突发性维修服务。（设岗时间：8小时/班次*早、中、夜班3个班次）设备综合维修工2负责公寓楼公共区域各类设备设施的日常巡检、维护、维修等专项服务工作，并配合完成写公寓的各类尊贵型检测服务。（设岗时间按：A班：8:0016:00、B

7、班：15:0023:00）顶休1负责各轮休岗位的顶休，设岗时间按顶休岗位设岗时间执行（1.5天/人/周）小 计5人外围巡逻岗6负责本责任区域的治安巡逻、公共设备运行状况巡检、安防设备每天测试等管理。（设岗时间：8小时/班次*早、中、夜班3个班次）车库岗3负责地下停车库的车辆引导、指挥停放及巡查等管理（设岗时间：8小时/班次*早、中、夜班3个班次）顶休2负责各轮休岗位的顶休，设岗时间按顶休岗位设岗时间执行。小 计11人清洁领班1负责中班的清洁、保洁的指挥、调度等综合管理工作。（设岗时间：14:0022:30）外围1负责外围及道路的日常清洁、保洁及垃圾收运工作。（设岗时间：7:3017:30）1#

8、楼单元保洁3负责单元内围楼道的日常清洁、保洁工作及垃圾收运工作。（设岗时间：7:3017:30）2#楼单元保洁3负责单元内围楼道的日常清洁、保洁工作及垃圾收运工作。（设岗时间：7:3017:30）机动与顶休2负责各轮休岗位的顶休和临时工作处理小 计10人总 计30人三、 物业服务成本测算（一） 成本测算序号科目每月费用明细测算面积折算每单价备注一、综合管理服务1管理、客服、财务、后勤等人员人力成本1-1工资9400.00详见附表21-2奖金783.30详见附表31-3社会保险费2350.001-4住房公积金752.001-5福利费326.671-6服装费155.281-7服装洗涤费80.001

9、-8员工食堂费用分摊500.00小 计14347.25660400.222办公费用、管理费分摊、固定资产折旧2-1办公费用6090.00详见附表42-2公众责任保险2-3经营证照年审费2-4固定资产折旧费2085.012-5公司总部管理费用分摊3962.40收入的6%小 计12137.41660400.183税金、管理者酬金3-1税金3962.40收入的6%3-2管理者酬金3962.40收入的6%小 计7924.80660400.124社区文化活动费用3-1社区文化活动费用详见附表43-2节日布置费用小 计625.00660400.01综合管理服务费用合计35034.46660400.53二、

10、物业共用部位和共用设施设备维护1维修人员人力成本1-1工资11000.00详见附表21-2奖金916.67详见附表31-3社会保险费2750.001-4住房公积金880.001-5福利费408.331-6服装费194.101-7服装洗涤费1001-8员工食堂费用分摊625.00小 计16874.1660400.262设施设备运行及维护费用2-1公用水电费25000.00详见附表52-2公共机电设备保养费4950.002-3维修工程费费用2500.002-4维修材料及折旧费3406.672-5防火设备和装置保养费1000.00小 计36856.67660400.56共用部位和设施设备维护费用合计

11、53730.77660400.82三、公共秩序维护1公共秩序维护人员人力成本1-1工资20900.00详见附表21-2奖金1741.67详见附表31-3社会保险费5225.001-4住房公积金1672.001-5福利费898.331-6服装费427.011-7服装洗涤费2201-8员工食堂费用分摊1375.00小 计32459.01660400.492公共秩序维护所需器材装备费用2-1装备维修费用83.33详见附表62-2装备更新、灭火器材药剂更换费用166.672-3日常耗材费用500.002-4装备折旧费用805.56小 计1555.56660400.023安全行政及物料消耗3-1治安联防

12、费416.67详见附表63-2流动人口管理费48.33小 计465.00660400.01共用部位和设施设备维护费用合计34479.57660400.52四、保洁服务1保洁服务费1-1外判清洁服务费16500.00详见附表71-2消杀防疫费1000.001-3化粪池清理费（户内由业户自理）1000.00保洁服务费用合计18500.00660400.28五、绿化养护1绿化物料、工具消耗及折旧1-1化肥、农药消耗费用200.00详见附表71-2绿化工具更新费用150.001-3绿化机械工具折旧费100.00小 计450.002绿化补苗2-1苗木更新费300.00详见附表7小 计300.00绿化养护

13、费用合计750.00660400.01整体运营成本费用合计142494.80660402.16每月物业服务费收入184912.00660402.80每月盈亏+42417.20四、 盈亏分析从以上的成本测算可知：1. 商业公寓从属于住宅的物业服务中心，只需配置与之相对应的服务力量，而能耗相对较普通住宅有所升高；2. 绿化区域在商业公寓周边较少，只需要从属于住宅的绿化维护，进行区域调整即可；3. 商业公寓地下停车场的收费，并未计算在内。4. 测算中包含了适当的管理者酬金和总部计提部分。5. 根据上述测算，每月可实现盈利42000余元。6. 测算的结果与按照经验值估算的结果基本相同，即为2.2元左右

14、。五、 服务价格建议执行标准依照上述测算结果，商业公寓将物业服务费定价为2.8元/平米是可以较容易实现正常运行的，并且具有较好的盈利能力。2.8元/平米的定价，经营销抽样调查，适应市场需求，不超过客户心理预期。因周边较近区域内无商业公寓分布，此定价可成为周边未来商业公寓的参照。目前商业公寓认购情况良好，待本定价批复后，将有近300套公寓随即可签定合同。 广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司 2010-11-30附表1【万景峰】7号地商业公寓物业服务架构图项目经理（1人）秩序维护部项目主管（1人）工程部项目主管（1人）客服中心主任（1人）清洁服务公司项目主管（1人）客服领班（1人）客户专员（2人

15、）顶休客服专员（1人）备注：1、 架构图中虚线框为项目整体物业服务中心编制，实线框为商业公寓的人员编制。2、 各部人员编制明细：A、服务中心（含项目经理及客服中心）：4人；B、工程部：5人；C、秩序维护部：11人；D、清洁服务公司：10人；项目编制总人数：30人（其中：物业自有编制：20人、清洁服务公司10人）。3、 各部人员轮休安排：A、各部管理人员、客服物业部服务人员、工程部技工：每周安排1.5天例休；B、秩序管理部领班及物管员、清洁服务公司人员：每周安排1天例休。附表2物业服务人员编制明细序号部门所属区域岗位编制人数每月工资标准（元）每月工资金额（元）1客服中心服务中心客服领班1人均23

16、50元/月4客户专员26顶休客服专员1小 计49400元3秩序维护部外围巡逻岗6人均1900元/月4车库岗36顶休2小 计1120900元2工程部值班技工（电工）2人均2200元/月3综合维修服务技工24机动兼顶休技工1小 计511000元1清洁公司清洁领班1人均1500元/月按照目前外包标准3外围外围道路、绿化带和清运垃圾16内围1#楼单元保洁372#楼单元保洁310其他机动与顶休2小 计1015000元项目编制总计3056300元附表3奖金、社保、住房公积金、福利费、员工食堂成本构成明细序号项 目计算公式每月金额一、奖金（年终双薪：按各部人员月工资总额12个月计算）1管理人员9400元/月

17、12个月783.332安管人员20900元/月12个月1741.673维修人员11000元/月12个月916.67奖金成本费用合计3441.67二、社会保险费（按各部人员月工资标准参保人数费用比例25%计算）1管理人员2350425%2350.002安管人员19001125%5225.003维修人员2200525%2750.00社会保险费成本费用合计10325.00三、住房公积金（按各部人员月均工资标准参保人数基准比例8%计算）1管理人员235048%月总额752.002安管人员1900118%月总额1672.003维修人员220058%月总额880.00住房公积金成本费用合计3304.00

18、四、福利费用1节日慰问金全年总额7200元/12月600.002夏季高温补贴全年总额2400元/12月200.003节日餐费补贴4年度优秀员工奖金全年总额4000元/12月333.335员工生日贺金全年总额2000元/12月166.676年度员工活动经费全年总额4000元/12月333.337员工宿舍租金及水电费用福利费成本费用合计1633.33五、服装费（按附表8-项目固定资产、设备、工具、服装折旧费预算之服装费用计算）1服装折旧费按2年折旧计算776.392服装洗涤费20元/人/月20400服装费合计六、员工食堂费用1食堂水电煤气分摊1500元/月1500.002食堂厨工包干工资分摊100

19、0元/月1000.00员工食堂成本费用合计2500.00附表4行政费用构成明细序号项目计算公式金额1员工培训费40.00元/人/月20人800.00 2人才引进费分摊900.00元/季度3个月300.00 3办公及岗位水电费1500.00元/月1500.00 4日常办公费3490.004-1办公文具费20.00元/人/月20人400.00 4-2办公电话费500.00元/月500.00 4-3网络费用280元/月280.00 4-4低值易耗品费用20.00元/人/月20人400.00 4-3协会会员费4-4书籍报刊费50.00元/月50.00 4-5办公饮用水费10.00元/桶50桶/月500

20、.00 4-6复印纸费100.00元/月100.00 4-7运行表格印刷费200.00元/月200.00 4-8办公设备租金、维护费500.00元/月500.00 4-9软件维护费300.00元/月300.00 4-10交通费用200.00元/月200.00 4-11办公室及岗位空调保养费30.00元/台/月2台60.00 5保险费（公众责任险）6经营证照年审费 7固定资产折旧费 元/月（详见附表8-项目固定资产、设备、工具、服装折旧费预算第2.0项）8社区活动费用社区文化活动费用5000元/年12个月+节日布置费用2500.00元/年12个月625.00 附表5设备设施运行成本构成明细1序号

21、项目计算公式金额一、公用水电费1电梯运行电费10000.00元/月10000.00 2绿化用水水费1000.00元/月1,000.00 3园区公共部位清洁用水水费2,000.00元/月2,000.00 4园林景观照明用电电费3,000.00元/月3,000.00 5园区道路照明用电电费3,000.00元/月3,000.00 6水景池过滤系统运行电费7绿化自动灌溉设备运行电费1,000.00元/月1,000.00 8污水处理站运行电费5,000.00元/月5,000.00 公共水电成本费用合计25000.00 二、公共机电设备保养费用1配电房保养费用500.00元/月500.00 2二次供水系统

22、保养费用1,000.00元/月1,000.00 3园林景观、道路照明保养费3600.00元/年12个月 300.00 4防雷系统保养及检测费3,000.00元/年12个月250.00 5闭路电视、红外线灯安防系统维保费2,400.00元/年12个月2,00.00 6道闸系统保养费1,500.00元/月1,500.00 7绿化自动灌溉设备保养费200.00元/月200.00 8发电机组保养费(含测试柴油消耗)1,000.00元/月1,000.00 专用及共用机电设备（分摊）成本费用合计4950.00设备设施运行成本构成明细2序号项目计算公式金额三、维修工程费费用1园区共用设备维修费1,000.0

23、0元/月1,000.00 2园区公共围墙维修费500.00元/月500.00 3园区道路、园景维修费500.00元/月500.00 4闭路电视、红外线灯安防系统维修费500.00元/月500.00 维修工程费用合计2,500.00 四、维修材料及折旧费1照明灯具、开关维修材料费1,000.00元/月1,000.00 2空调损耗材料费100.00元/月100.00 3机电设备损耗材料费,500.00元/月500.00 4给排水系统损耗材料费400.00元/月400.00 5工具消耗（按人均值计算）30.00元/人/月8人240.00 6操作工具、设备折旧分摊费1,166.67元/月（详见附表8-

24、项目固定资产、设备、工具、服装折旧费预算第6.0项）1,166.67 维修材料及折旧费用合计3406.67 五、防火设备和装置保养费1公共区域消火栓油漆翻新3600.00元/年12个月300 2管道油漆翻新费2400元/年12个月2003消防泵保养费6,000.00元/年12个月500.00 防火设备和装置保养费用合计1,000.00 附表6秩序维护成本构成明细序号项目计算公式金额一、秩序维护材料及折旧费用构成1装备维修费用1000.00元/年12个月83.33 2装备更新费用2000.00元/年12个月166.67 3日常耗材费用500.00元/月500.00 4原有装备折旧分摊费用805.

25、56元/月（详见附表8-项目固定资产、设备、工具、服装折旧费预算第4.0项）805.56 秩序维护材料及折旧费用合计1555.56二、治安联防费构成1治安联防费5,000.00元/年12个月416.67 2流动人口管理费20.00元/人/年19人12个月48.33 治安联防费合计.00三、其它费用构成1无线电台频率使用费其它费用合计附表7清洁、绿化成本构成明细序号项目计算公式金额一、清洁卫生成本费用构成1清洁分保费18000.00元/月18000.00 2消杀防疫费1,000.00元/月1,000.00 4生活垃圾清运及处理费5沙井、管道疏通分摊费6水景池水质处理费清洁卫生成本费用合计19000.00二、绿化养护成本费用构成1苗木更新费200.00元/月200.00 2化肥、农药消耗费用200.00元/月200.00 3绿化工具更新费用150.00元/月150.00 4绿化机械工具折旧费绿化养护成本费用合计550.00附表8项目固定资产、设备、工具、服装折旧费预算序号内容数量单位单价預算支出(RMB)摊销时限（月）每月摊销(RMB)1.0人