项目投资建议书模板(住宅项目).doc

1、附件项目投资建议书模板（住宅项目）模板适用范围：适用于商业比例小于15%，且集中商业不超过3万m2的项目。目录 摘要 项目概况及宗地分析 市场分析 项目定位 规划设计预案 项目开发建设计划 投资收益分析 风险分析 项目投资建议项目投资建议书一、摘要（简述项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（35年），在公司发展中的地位；公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；从公司未来的利润需求、可持续经营和本项目投资收益等角度描述项目获取的必要性。）二、项目概况及宗地分析2.1 宗地位置在城市中地理位置（可兼作城市格局简介、以地图

2、加分析方式表述）：与城市中心的地理位置关系：在板块中位置及关联区域（以地图加分析方式表述）：历史和文化沿革：附图1：宗地城市位置图（所在城市位置）说明：表达宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置附图2：宗地区域位置图（所在城区位置）说明：标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。2.2 规划控制要点总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积用地性质：住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积综合容积率、住宅容积率：建筑密

3、度：控高：绿化率：其他：附图3：宗地红线图说明：表达宗地四至范围及相关数据（角点定位、红线尺寸、面积、标高）；宗地完整性（有否各类代征用地、名胜古迹、保留保护建筑、江河湖泊等因素分割土地，及其范围）2.3 宗地现况附图4：地形地貌现况图（google，主要反映宗内地地面建筑、河流、沟壑、高压线等，含地上现况照片）附图5：宗地地下状况图（表达宗地内现有地下管线、暗渠、电缆、光缆、建构筑物等）附图6：区域现状图（表达宗地所处区域（道路、周围建筑物等）的现状特征，含照片）2.4 项目周边的社区配套现况附图7：区域交通状况分析图（表达地铁、轻轨、公交流线及宗地附近站点；表达私家车赴宗地的可选路线；表达

4、宗地周边现有道路名称、级别、尺寸及拟建道路、拟建时间等）附图8：周边公共设施图（表达宗地周边对项目设计存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；表达对项目设计存在有利与不利因素的设施：广场、公园、城市雕塑、高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其他造成噪音和污染的设施。表达近期或规划中周边环境主要的变化（工厂搬迁，大型医院、学校、购物中心、超市建设等）2.5 大市政配套现况项目周边市政配套情况：接入点、走向、容量是否满足项目要求。2.6 土地价值分析（对土地价值进行分析, 对宗地现状条件进行梳理，确定宗地内可建设用地的范围及面积、分析有利因素和不利因素对项目的影响，与相关部

5、门一起对不同价值的地段进行排序和初步划定，形成土地价值分析图。）附图9：土地价值分析图三、市场分析3.1 区域市场分析3.1.1典型竞品概况典型竞品项目基本信息（选择3-5个与本案定位类似，产品具有竞争性和可比性的项目进行分析，需填写住宅市调分析表）附表：市场调查分析表3.1.2 市场概况包括区域市场近年来的总供应量、成交量、销售速度、成交均价、成交套数、市场存量、潜在供应量等(填写下表，对区域市场竞争情况进行分析)3.2 竞品项目分析3.2.1竞品项目概述(分析竞品项目的过往的成交面积、套数、均价；总结竞争项目销售亮点与可借鉴之处)竞品选择三最楼盘：最好的发展商的楼盘、售价最高的楼盘、销售速

6、度最快的楼盘。三同楼盘：同区位的楼盘、同总价的楼盘、同产品的楼盘。竞品名称主力产品信息销售情况分析户型面积单价项目优势项目劣势楼盘A楼盘B3.2.2 竞品项目分析竞品项目当年市场分类供给分析 (请结合项目规划报批及已推售实际情况，对竞品项目可售货值进行预估，分产品明确竞品项目的潜在供应量，下表请根据各项目具体情况的不同，调整总价和面积细分区间)总价细分市场的容量户型面积四居180平米以上150-180平米面积细分市场的容量120-150平米90-120平米三居150-180平米120-150平米90-120平米70-90平米二居120-150平米90-120平米70-90平米70平米以下一居9

7、0-120平米70-90平米70平米以下零居70-90平米70平米以下35-50万50-70万70-100万100-150万150-180万180万以上户型总价3.3 客户调研分析区域客户的基本特征u 年龄u 家庭结构u 文化程度u 职业类型u 客户工作及居住区域u 家庭年收入u 目前居住状况u 主要出行方式u 置业次数及目的等；3.4 市场分析结论p 区域市场在整体市场的地位及发展态势p 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制p 本案在区域内开发市场潜力四、项目定位4.1 项目定位（1）项目总体定位（明确开发主题、开发理念及项目档次）（2）客户定位（明确买房的客群的社会阶层

8、与典型特征）u 描述目标客户的关键性特征和主要价值偏好；u 以典型客户为例，具象化的描述客户的主要生活习性。（3）产品定位（明确产品档次、建筑类型的组合方式、户型比例等）u 产品类别选型及排序：（请将独栋、联排、洋房、板楼、塔楼根据偏好进行排序，确定本案中希望出现的2-3种品类，尽量提供层数需求）u 户型配比（见下表 ）u 商业：形式（如独立、底商）、面积、层数建议。u 会所的经营模式、位置、规模建议。u 车位配比，停车方式及地上/地下车位比。u 其他特殊配套要求户型配比表户型面积区间套数比例4.2 价格定位物业类型套数面积区间均价（元/m2）单套总价（万元）4.3 产品竞争策略五、规划设计预

9、案5.1 宗地现状分析图 标明用地红线、各类代征用地及其他占地（如：军缆、高压线、保留建筑等）的具体范围及外轮廓尺寸，分别注明总用地、代征用地、实际可建设用地面积。 标明用地周边已有及拟建道路名称、宽度、级别、拟建成时间。5.2 景观资源分析图标明宗地内、外的现状景观资源，及宗地内可利用的景观资源，分析最佳景观面和景观视线范围。5.3 排布方案及指标以方案草图形式反映不同产品、不同户型的组合方式，及其对应的不同规划结构与空间形态。(建筑排布应保证满足自身与周边建筑的日照要求。)分析周边道路交通条件和主要人车流方向，确定主要出入口位置。示意性表达路网结构。必要时可采用方案草模（实体模型或三维电子

10、模型）来反映项目的整体空间关系。5.4 预案比较分析与建议5.4.1 方案分析分析各方案在规划布局上的优、缺点。（规划结构、产品分析、日照、间距、朝向、景观等）5.4.2 指标分析比较各方案的关键技术指标。（容积率、配套面积、地下室面积、人防面积、产品配比、户型配比等）5.4.3 方案建议结合设计相关规定与项目具体情况，对户型面积及组合、配套设施及设备规划提出方案建议。（如：注意不同人口规模对应的配套要求，通过合理控制总人数来降低对配套设施的投入。）5.5 产品户型图反映产品类型、户型种类、面积区间、功能配置的要求，与营销部共同确认符合要求的单体意向平面图。5.6 产品分布图反映不同产品、不同

11、户型在宗地内的分布情况。5.7 分期开发分析图当项目需分期开发时，由项目公司投资发展部牵头汇同运营部、营销部、研发设计部、成本部、财务部根据宗地情况、方案格局、实施条件，初步划分项目分期开发范围与次序。5.8 经济技术指标附表：经济技术指标表六、项目开发建设计划开发建设进度计划表期别启动时间营销定位完成时间概念性规划设计完成方案设计完成扩初设计完成基础设计完成时间施工图设计完成基础开工主体开工开盘竣工验收入住一期二期三期七、投资收益分析7.1 成本估算项目投资总费用如下表：序号成本项目总面积单方成本总成本楼面单价备注计费面积元/万元元/一土地获得价款1 土地出让金2 相关税费二开发前期准备费1

12、 顾问策划咨询费2 勘察设计费3 报批报建费4 市政接驳费5 三通一平费6 临时设施费三主体建安工程费用四 地下建安工程费用五园林环境费六配套设施费七开发间接费八 期间费用1 管理费用2 销售费用九财务费用十不可预见费十一项目总投资7.2 各产品业态建安成本物业类型建安成本（元/m2）备注高层住宅小高层住宅多层住宅独栋别墅联排别墅商业会所车库7.3 销售计划物业类型建筑面积（平米）套数销售起止时间销售均价（元/平米）销售收入（万元）一期高层住宅小高层住宅多层住宅独栋别墅联排别墅商业车库二期销售收入及回款计划详见表（附表：项目销售收入估算表）序号物业类型科目*年*年*年合计备注1 高层住宅单价（

13、元/）面积（）收入（万元）2 小高层住宅单价（元/）面积（）收入（万元）3 多层住宅单价（元/）面积（）收入（万元）4独栋别墅单价（元/）面积（）收入（万元）5联排别墅单价（元/）面积（）收入（万元）6商业单价（元/）面积（）收入（万元）7停车位单价（万元/个）车位数（个）收入（万元）签约销售收入合计（万元）住宅回款（含车位）别墅回款商业回款预售收入及按揭回款预测（万元）7.4 经济效益分析项目经济效益分析表序号指标名称指标数值备注1总投资额2销售收入3税金4税前利润5税前利润率6税后净利润7净利润率8年投资利润率9投资回收期（现金流为正）10内部收益率7.5 项目现金流7.5.1 资金使用计划：按照项目的开发计划，各年的投资计划如下表所示：项目资金使用计划表名称*年*年*年*年合计一.土地成本二.前期费用三.建安工程费用四.园林环境费用五.配套设施费六.期间费用七.财务费用八.不可预见费用九.总投资7.5.2 资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。（附表：项目资金筹措表）7.5.3 项目现金流量表：7.5.4 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。八、投资风险分析8.1 项目SWOT分析8.2 风险因素及解决方案九、项目投资建议13