天津市酒店式公寓市场分析报告.docx

1、天津市酒店式公寓市场分析报告天津市酒店式公寓市场分析报告酒店式公寓研究报告明白得酒店式公寓酒店式公寓的概念酒店式公寓意为酒店式的服务，公寓式的治理，它一样是配备包括厨卫在内的综合套间的房子，并提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业治理、租赁治理，实际上是一种酒店的延伸业态。投资者既能够像购买一般住宅一样用于自住，又能够交由物业治理公司代为出租，获得一定的投资回报。酒店式公寓本质上是一种将房地产业、酒店业、旅行业结合在一起的一种商业新概念，对旅行业、房地产业、金融资源进行整合，既吸取了星级酒店的服务功能和治理模式，又吸取了住宅的特点集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。扩大了资源边际效用，实现了资源

2、共享。 国外酒店式公寓的起源酒店式公寓与产权式酒店皆源自于欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式。由瑞士企业家亚历山大耐第一提出，1976年，第一批真正意义上的产权式酒店在法国阿尔卑斯山地区兴起，并赶忙在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐步向北美、加勒比海地区以及太平洋地区进展，一个分支演变为现在的产权式酒店。产权式酒店是分时度假的一种专门模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时刻自己使用外，统一将其余时刻的住宿权托付酒店治理方经营，自己猎取红利的经营模式。在美国产权式酒店依照其用途，分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等。产权式度假酒店现在风行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳

3、大利亚黄金海岸等地，它要紧分布在气候温顺的旅行度假胜地，以保证较高的出租率。而产权式商务酒店那么要紧分布在纽约、芝加哥、伦敦等地的CBD地区。依照网上资料统计：全球产权式酒店19861995年年平均增长15.8；1980年，全球500个旅行目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅行目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。上世纪80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅行目的地的数量增长了6倍，上世纪90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年上升到300亿美元。国内酒店式公寓进展产权式酒店引入我国，始于年。深圳在国内最早引进了产权式酒

4、店概念，海南那么领先将五星级产权式度假酒店南海传奇温泉疗养度假中心推向了市场。其后，国内专门多大都市产权式酒店如雨后春笋般显现。甚至在许多都市里，许多停缓建多年的半拉子楼盘纷纷变脸为产权式度假酒店、酒店式产权公寓或超级大户型商住物业而普遍被盘活，成为房地产市场一大亮点。自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报都在810之间，较高的投资回报率吸引了众多个人投资者的目光。大大小小的产权式酒店项目差不多遍布了全国各地。北京、上海、广州、深圳、海南、浙江等地都掀起过产权式酒店的投资热潮。在南方，甚至有开发商承诺高达23%的年回报率，虚高的承诺给人一种风险深不可测的感受

5、。国内产权式酒店进展，在整体上仍处于起步时期，业态上也并不是十分成熟，即使是起步较早的地区，也不能保证个个赚钱。产权式酒店项目因为钱和权的问题闹上法庭的已不在少数。如海南泰信实业既是海南省首家销售产权式酒店南海传奇温泉疗养度假中心的开发商，也是引发中国产权式酒店第一案的开发商。最早房产开发商引入产权式酒店更多是将其作为一种融资手段，策划者要紧是想把楼房尽早售出回笼资金，目的不在于进展旅行业。海南及一些都市的烂尾楼改造产权式酒店公寓项目，绝大多数都采取了变相或打擦边球售后包租、返租返利的模式推向市场。这其中就不排除夹杂着大量的短期行为、炒作行为甚至是欺诈行为。从产权式酒店在我国的进展历史能清晰地

6、看出酒店式公寓在我国的进展并不一帆风顺，产生时刻短、进展速度快、操作不规范是目前国内酒店式公寓开发觉状的明显特点。酒店式公寓的特点户型与功能户型设计上酒店式公寓更加向公寓靠拢，拥有居家的格局和良好的居住功能，同时配有全套的家具电器。拥有大客厅，标准的厨房和卫生间，单套面积一样在70平米以上，面积在100平米以上的户型目前也差不多在供应总量上占据了一定的比例。提供高水准服务与一般公寓相比，酒店式公寓能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务那么更为周到，如餐饮、娱乐、洗理、

7、游泳、复印、 、打印、翻译等。价格与租期传统酒店经常是每天都有客户进进出出，客户租期一样专门短只有几天。酒店式公寓那么是让客人来长期居住的，客户去一般酒店可能是为了住两天，但是假如住酒店式公寓确实是两个月甚至一年，因此两者之间的客户群体是有一定差异的。由于客户租期较长，一样符合星级酒店标准的酒店式公寓租金价格低于一般酒店水平。拥有独立产权酒店式公寓与传统酒店的区别还在于，目前国内多数酒店式公寓将每个单元出售给个体买房者，买房者对房屋拥有独立产权。然后由酒店物业治理公司统一出租经营。统一经营不论是开发企业完全拥有产权依旧产权分散在小业主手中，为保证酒店式公寓的服务质量幸免治理纷乱，一样投入使用后

8、差不多上由酒店物业治理公司统一出租经营。售后回租目前国内产权分割出售的酒店式公寓差不多都提供售后回租服务，如此就吸引的大量个人投资者购买产权式酒店公寓，同时也保证了入住后的统一经营。酒店式公寓操作模式目前国内酒店式公寓的操作模式大致是如此的：1.开发商投资在旅行度假胜地和各大都市的中心商务地区开发酒店式公寓。2.开发商托付酒店治理公司在楼盘入住后进行统一经营治理。3.开发商或原酒店所有人把酒店客房按套分成许多个独立单元出售，购房者拥有客房的独立产权。4.购房者在购入产权的同时，与开发商或与指定的酒店治理公司签约，将客房使用权交给其经营，并约定回报方式。回报方式分红、固定收益率，或保底收益率加分

9、红，免费居住权分红酒店治理公司将每年租金收益减去经营费用，盈利部分按投资额比例向各投资人支付回报。固定收益一样为总购房款的7至10，个别项目承诺回报达到12%以上。或按照平米单价运算，如：蓬仁园酒店式公寓承诺回报为1.5元/平米/天税前。包租期限包租期一样为从楼盘入住开始5-20年。免费居住权酒店式公寓为购房者提供的一定时刻的免费居住期，一样为1020天或更多。5.酒店式公寓投入使用后，酒店治理公司每个付款周期如每年、月、季按约定回报方式向购房者支付收益。6.包租期满后将房屋使用权交还购房者。担保有些开发商会给购房者提供担保，通过担保方式减小购房者投资酒店式公寓的风险。开发商以提供担保的形式要

10、求业主与酒店公司签订包括开发商、业主和酒店公司三方协议，将所购物业定向、定时租赁给酒店公司进行经营，由酒店公司和房地产开发商共同负担关于业主的投资回报。另一种方式是开发商托付专门的担保机构为酒店式公寓提供担保，如银珠公寓项目即是托付泰达小企业信用担保中心为其提供担保。相关名词定义：目前国内房地产界关于酒店式公寓定义与标准比较比较模糊，名称花样繁多如常见的产权式酒店、服务式公寓、分时度假酒店、商务公寓、行政公寓。以下对酒店式公寓的几种相关名词比较公认的定义做简单描述：产权式酒店产权式酒店与酒店式公寓概念上专门近似，这种名称要紧突出其酒店的经营本质及所有权特点，一样提供的是标准酒店式客房，大多是在

11、旅行风景区开发的以休闲度假为要紧客户来源的项目。中国最具投资价值的50大产权式酒店评选中将其分为三类： 1、时权型酒店：投资者有约定期使用酒店客房权益的产权式酒店。2、住宅型酒店：投资者购买后能够先托付酒店经营，到一定期限转为自己长期居住住宅的产权式酒店。3、投资型酒店：即投资者逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资的产权式酒店。分时度假酒店Timeshare Hotel也称为时权酒店，国外酒店式公寓有多种类型，最多的是没有产权只有时刻的分时度假，要紧分布在旅行度假胜地，以保证较高的出租率。具体方式是一家宾馆酒店可让你一次性以低于正常折扣的价位买下一间客房每年一段、总共10年甚至更多年的使用

12、权，成为一个全球性度假网络会员，还能够把自己拥有的客房时段使用权跟别的会员交换，选择去世界其它地点的酒店度假。分时度假的低价是这种度假模式的诱惑力所在。目前在国内投资者购入产权式酒店需要有完整产权保证来转让收益，分时度假酒店这方面的规定还处于法律的空白区，今后的处置权难以保证。服务式公寓要紧指引入部分酒店化治理的公寓，综合治理水平有了一定提升，一样只做服务，不进行酒店经营。有时也被成为酒店式公寓，但与酒店式公寓的服务水平和租金价格都有较大差别。公寓式酒店要紧指设于酒店内部的类似公寓的居家格局和居住功能的酒店套房，实质上讲，酒店式公寓是酒店长租客房的一个变种。目前国内已有的大型星级酒店对外少量提

13、供这种特色客房。相关产品：产权式商铺产权式商铺与产权式酒店、产权式公寓同是近几年新兴的房地产投资产品之一。具体方式确实是将大型商铺分割成小块出售给个人投资者，并可交由统一的治理公司经营，获得一定的投资回报。同产权式酒店相比，产权式商铺进行统一招商统一经营治理难度更大，业主专门难单独使用经营，投资风险同样较高。天津市酒店式公寓市场天津市场概况：在本市，酒店式公寓的进展只有三四年的时刻，能够确实是刚刚起步。近几年酒店式公寓在全国各大都市、风景区蓬勃进展，依照2004年统计数字，上海共有75家酒店式公寓，北京、深圳等都市也都达到几十家之多。而相比较之下，天津市场那么显得不温不火，开发量极为有限。近期

14、统计，天津市酒店式公寓包括在建项目总计只有16家，且有近一半建在开发区。市区的有：盛捷奥林匹克大厦、泰达国际会馆、信达广场、金皇大厦、远洋大厦、龙城客栈、海河之子在建、铜锣湾广场在建、焕日线在建；开发区有：银珠公寓、美华大厦、蓬仁园、博美园、格林园、国翔公寓；塘沽有：新业丽湾在建。据统计，到去年第4季度，市区市场上酒店式公寓的总存量约578 套，以一室一厅和两室一厅的户型为主，小户型相对更受欢迎，而多室的大户型通常更受携眷人士青睐。天津较早的酒店式服务公寓是2000年投入使用的盛捷奥林匹克大厦，由全球闻名酒店公寓治理机构雅诗阁集团经营治理，要紧提供高档涉外酒店式公寓服务，目前已成为欧美大型企业

15、老总和高级治理人员重要的中长期驻津居住场所 。 近几年一直处于满租状态，而且还积存了一些待租客户，是天津市酒店式公寓经营较为成功的一家。天津市第一家产权式酒店是在2002年初推出龙城客栈，该项目位于南开区鼓楼商业街毗邻大胡同商业区。作为天津市第一个推出售后包租的楼盘，龙城客栈提出了10的预期回报，当时的销售状况较好，为产权酒店在天津的正式登陆开了个好头儿。到目前差不多经营了两年多，由于鼓楼商业街自身的旅行观光吸引力不足，整体客流量较差底层商铺惨淡经营，且酒店本身的规模较小档次不高标准间定价仅为148元/天，产权式酒店经营状况并不理想。目前投入使用的档次最高规模最大的酒店式公寓是天津泰达国际会馆

16、。该会馆坐落于南开区复康路南开大学对面，配备了五星级酒店标准的客房餐饮、健身娱乐、商务会议等设施。724层建有精装公寓170套，其中63套出租涉外公寓由会馆经营治理，是真正意义的酒店式公寓。市区新增供应：市区酒店式公寓、产权酒店新增供应量1000套左右，建筑面积106400平米。对外出售的有位于和平区海河西岸的主力高档楼盘海河之子和刚刚开盘的位于河东区蝶桥邻近焕日线项目。龙城客栈开发商最近也打算将保留的50套客房在5月份左右发售。目前上市量在800套以上，建筑面积84400平米，销售价格在600010000元/平米。只租不售的有位于和平区小白楼商业区信达广场，其110 套以较大户型为主的酒店式

17、公寓预定在今年5月份正式投放市场，将一定程度补充市场特色需求。本市知名度较高的写字楼金皇大厦也在2004年10月份将部分楼层改造为55套酒店式公寓对外出租。目前总上市量165套，建筑面积22000平米以上。市场需求预期：今年外资、外地企业在天津的进一步扩张和投资。商委有关部门近期统计数据显示：去年1-11月本市新批外资企业总投资在500万美元以上的项目281个，同比增长约54。1000万美元以上的项目159个，1亿美元以上项目5个。仅11月份，本市新批外商投资企业89家，同比增长23.6%。近几年随着本市引进外地、外资项目的高速增长，带动了生产经营企业工作的外籍人员的数量的增长。大量中高层治理

18、人员和技术人员需要在津工作较长年限，中短期居住需求激增。高档酒店公寓保持了连续旺租的局面，租金也保持在较高价位上。同时，本市旅行、会展业进展迅速，酒店供应量已不能满足市场需求。去年是15年来天津酒店市场进展最火的一年。2004年1至6月，本市四、五星级饭店的平均出租率已达73%，7至9月，本市四、五星级旅行饭店的平均出租率差不多突破82%，同时经常显现出租率100%。天津的高级星级酒店已远不能满足日益增长的市场需求。据了解，近年来到天津的海外游客每年以20%的数量递增，国内游客以18%的数量递增,总接待人数近4000万人次。2004年的会议展览活动比2002年差不多增长了40%，估量明年还会增

19、加30%。会展活动期间，高星级酒店将达到100%出租率。今年天津机场客运量估量将达到万人次，目前经营天津航线的航空公司已有近家，开创国际国内航线50余条，日航班量达到班次左右。据有关部门了解，目前至少有 4万外国人在天津生活，他们中有 85%是中高级治理人员或专业技术人员.这些外籍人员大多数是被中方机构聘用后从事行政、销售、生产、财务以及厨师、教师等工作的.其中来自韩国、日本、美国的洋打工所占比例较高，他们中有 80%为大学本科毕业， 11%拥有硕士学位.如此大的市场空间为带来酒店业经营带来了良好的预期收益，大量的客户需求也必将促进酒店租赁市场进一步细分，为酒店式公寓和产权式酒店制造了前所未有

20、的进展机遇，以后几年本市酒店式公寓市场必将连续保持量增价涨的旺盛局面。相关资料：50大产权式酒店评选世界经理人周刊联合世界地产研究院和国家地产网等权威机构共同推出 2004年中国最具投资价值的50大产权式酒店 评选活动中候选的120多个项目中北京有16个，三亚有18个，海口有12个，而天津仅有3个，且都不在开发区。国际游乐港天津第一家真正的产权式酒店国际游乐港产权式度假酒店，立即在天津国际游乐港园区内建成。酒店投资和包销签字仪式日前在天津举行。产权式度假酒店位于国际游乐港主入口一环路东侧，与游乐港娱乐消费之核心项目航母不夜城共为一体，互为依靠，是园区最重要的服务设施。2004年8月8日今夜中国

21、开发区酒店式公寓市场开发区市场概况经济连续快速进展自1984年建立以来，天津开发区经济蓬勃进展，要紧指标保持两位数增长速度,经济的迅猛增长带动了酒店业等相关服务行业的快速进展。流淌人口占从业人员主体在开发区那个国际商务区域里，外资企业和外来工作者逐年增加，专门多工作人员是不断流淌的。依照2003年天津经济技术开发区国民经济和社会进展统计公报，到2003年末，天津开发区的常住人口只有8.32万人，而全区从业人员共有23.20万人，其中，港澳台和外商投资企业从业人员15.97万人。酒店行业进展迅速目前开发区在交通、服务等配套设施方面都在进行着不断完善。在第二大街黄海路为中心的不超过5平方公里的范畴

22、内，仅三星级以上酒店就集合了15家。 目前，开发区共有三星级或达到三星级以上标准的酒店5家左右，客房大约3000间。开发区的日接待能力在6000人左右。天津开发区酒店业现在已处于多业态并存的状态，商务、会议、办公、廉租、家居等等，一应俱全。有以泰达国际酒店暨会馆、泰达中心酒店、万丽泰达酒店为代表的高档星级酒店，为数较多的经济型酒店，有以格林园、银珠公寓为代表的酒店式公寓，还有以国翔公寓为代表的廉租公寓。开发区的酒店业不仅在数量上，在档次上和类型上，甚至在投资的主体上，都差不多形成了一个比较完整的体系。泰达最早的酒店式公寓是格林园。它是康师傅控股公司旗下子公司顶雅房地产的产业。最初要紧是为方便康

23、师傅的职员住宿，后来发觉酒店式公寓是一个大商机，后来逐步对外开放，加入到开发区酒店业行列。国翔公寓是引入部分酒店化治理的廉租单身公寓，配备设施与综合治理水平有一定提升。最多可容纳13000人。要紧提供给一汽丰田、摩托罗拉、三洋通讯等开发区企业的外来务工人员居住。市场新增供应量项目名称销售均价套数建筑面积开盘时刻销售情形包租服务蓬仁园7100元/180200002003-1180固定回报1.5元/天税前，包租10年，2005年5月起计美华大厦产权酒店8500元/200309702004-8-1850%固定年回报8%，包租5年，2005-7-1起计酒店式公寓6600元/962004-8-1875%

24、无银珠公寓7000元/238300002005-1-1630%固定年回报7%；包租20年，2006年6月起计总计7365元/78480970未售321套目前开发区出售的酒店式公寓、产权酒店要紧是银珠公寓、美华大厦、蓬仁园三个楼盘，除了刚刚开盘的银珠公寓刚刚开盘，美华大厦、蓬仁园的销售周期均较长。三个楼盘均提供回报率7-8的售后包租服务。酒店式公寓的批量上市正好和建设当中的市民广场酒店和正在规划设计的星运酒店和时尚广场酒店3个四星级标准酒店形成了合理的梯级供应布局。总体而言，开发区酒店式公寓市场正处于平稳上升的成长时期。出租市场需求开发区酒店式公寓的需求，最要紧来源是企业为其高级职员解决住宿问题

25、的需要，且以外籍人士居住居多，中方高级治理人员租用服务式公寓比较少见。这些企业一样会按照外籍人士的生活适应、职位以及婚姻状况为其租赁符合要求的酒店、酒店式公寓或民宅，也有有一部分企业直截了当为高级职员提供每月一定数量的住房补贴。依照2004年8月份开发区外籍人士登记报表，去年8月份居住和暂留在开发区的外方人员751人，家属237人，合计988人。通常每个月常住开发区的外国人都在600人以上。每天活跃在开发区的1000位老外中，大部分是中高级治理人员或专业技术人员。这些外籍人员大多数是被中方机构聘用后从事行政、销售、生产、财务以及厨师、教师等工作的。其中来自韩国、日本、美国的洋打工所占比例较高，

26、他们中有80%为大学本科毕业，11%拥有硕士学位。统计数据推测，到2020年，涌入开发区的洋打工数量还将激增。另一个情形是，有一部格外国人，他们工作在开发区的其他相邻区，如保税区、塘沽区、大港区等，但他们也因为开发区生活环境好而住在开发区。这方面的人士以海洋石油和新港船厂的欧美老外居多。目前在开发区工作和生活的韩国人和日本人估量差不多占外国人总数的一大半，而且每年涌入的韩国人、日本人数量还在猛增。由于丰田项目的进入，越来越多的日本人进入开发区。日韩洋打工在开发区比较密集的要紧缘故在于在开发区的日韩企业是最多的。此外，日本人、韩国人的家庭观念也比较强，因此在开发区工作的同时也不不记得带来家人和朋

27、友，这种巩固而稳固的家庭关系使得日、韩洋打工在开发区不仅人数越来越多，而且工作的年限也相对较长。置业投资需求据在银珠公寓、美华大厦、蓬仁园等几个楼盘的调查显示，三个楼盘均提供回报率7-8的售后包租服务。绝大部分购房客户是作为二三次置业投资。这部分投资者地人的占较大比例，一样是在开发区及塘沽工作的外企中高级职员和福利较高的国家机关公务员。也有相当一部分人是在开发区作生意的外地私营业主。他们大都具有较高的收入水平，随着财宝的逐步积存，需要一种高于储蓄收益率、风险低且不需要太多专业技术的投资方式。而且关于开发区进展的良好预期也促使其选择房产置业投资。天津市酒店式公寓调查表项目名称位置物业类型租售价格

28、套数销售情形包租服务美华大厦开发区黄海路9号产权酒店均价8500元/200左右酒店50%固定年投资回报率8%，12天免费入住权，包租5年，2005年7月1日起酒店式公寓均价6600元/，物业费4.2元/96公寓75%无蓬仁园开发区三大街与南海路交口以西产权酒店均价7100元/180绝大部分目前不能备案，销售期较长，剩余36套固定回报1.5元/天*税前，包租10年，2005年5月起银珠公寓开发区黄海路与泰达大街交口产权酒店均价7000元/23830%固定年投资回报率7%；包租20年。2006年6月起博美园开发区黄海路与第二大街交口服务式公寓出租三室：7500-8000元/月；四室：9100-98

29、00元/月34已出租50%无国翔公寓天津市开发区第五大街百和路8号廉租公寓8人间120元/月/人，4人间420元/月/人总容量13000人已出租83%酒店式商务公寓标准间150元/天，优待元/天212套泰达国际会馆南开区复康路9号酒店式服务公寓16000元/7-24层共170套仅剩一套331跃层无酒店两室：门市价3.2-4万元/月优，三室：门市价4-4.8万元/月无盛捷奥林匹克大厦和平区成都道126号酒店式服务公寓标准间950元/天无信达大厦和平区曲阜道小白楼商业区写字楼售价16000元/，租价7元/天*无酒店式公寓只租不售，7.5元/天*110套无龙城客栈南开区鼓楼商业街北街产权酒店售价65

30、00元/左右，出租148元/天*标准间50套三年前开盘，差不多经营两年，保留单元近期发售目前剩余50套固定年投资回报率6%，5-10天免费居住权海河之子和平区张自忠路与承德道交口酒店式公寓起价7800元/，最高价10000元/，均价9200元/228套50小户型差不多售完固定回报： 2.5元/天5年 ，2元/天3年焕日线河东东兴路与中山门二号路交口南酒店式公寓均价5500元/524套1月27日推出目前无具体回报方式项目名称配套面积经营治理美华大厦四星级酒店标准，1层为酒店大堂，2层为酒店餐饮，3、5层为单元式写字间，611层为酒店客房，12层为开放式多功能会议厅。单元式写字间面积为93.57213.47；酒店客房标准间面积为37.1 53.31 ，套房面积为78.11143.94开发商：天津美通进展，酒店治理：安哥史天津酒店治理公司，治理服务顾问：康年酒店集团精装修，中央空调蓬仁园五星级酒店标准3-8层，总建筑面积5022.37；户型以44-49标准间为主，还有109-419户型开发商：陆桥天津实业，酒店治理：香港中旅酒店治理公司银珠公寓精装修，全套家电43000其中公寓30000多；标准间面积70套房面积140开发商：开发区财政投资公司，