征收农用地区片综合地价技术报告.pdf

1、 XXXXXX市市XXXXXX县征收农用地区片县征收农用地区片综合地价技术报告综合地价技术报告目录目录 概述.1 一、测算范围及其基本情况.3（一）基本情况.3（二）测算范围.4 二、测算原则与依据.5（一）测算原则.5（二）测算依据.6（三）现行征地标准评估分析.7 三、测算技术路线与方法 .10（一）测算技术路线 .10（二）测算方法 .17四、测算过程与测算结果 .22（一）划分征收农用地区片 .22（二）区片综合地价测算 .37（三）区片综合地价的确定 .53（四）土地补偿费和安置补助费比例的确定 .54（五）区片综合地价验算过程和调整结果 .55五、测算结果分析与应用建议 .59（一

2、）测算结果分析 .59（二）应用建议 .61六、测算工作概述 .62 XXX市XXX县征收农用地区片综合地价技术报告 1概述概述征收农用地区片综合地价制定工作，是依法合理做好征地补偿安置工作，保障社会经济健康发展的基础性工作，是合理制定征地补偿标准的重要工作步骤，是维护被征地农民合法权益的重要举措，对维护社会和谐稳定，促进社会经济快速发展具有十分重要的意义。2015 年 12 月 25 日，自治区人民政府公布了宁夏回族自治区征地补偿标准的通知（宁政发2015101 号），XXX县现行征地补偿标准（以下简称现行征地标准）实施以来，在保护耕地、促进各项经济建设、维护被征地农民合法权益、保障各项工程

3、建设用地等方面起到积极的作用，规范了政府征地行为，提高了征地工作的透明度。但随着XXX县区域经济发展迅速，居民消费指数逐年上涨，人民生活水平和社会保障水平都有了较大的提高，现行征地标准表现偏低，已不能准确、客观反映XXX县征地补偿的现实状况，亟需进行调整。根据2019年8月26日第十三届全国人大常第十二次会议审议通过的中华人民共和国土地管理法（修正案）第四十八条“征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定”，2019 年 12 月 9 日自然资源部办公厅下发 关于加快制定征收农用地区片综合地价工作的通知（自然资办发 201953 号），同年自治区自然

4、资源厅下发关于加快制定征收农用地区片综合地价工作的通知（宁自然资发2019408 号）以及 2020 年 3月 12 日，自治区自然资源厅下发关于印发宁夏回族自治区制定 XXX市XXX县征收农用地区片综合地价技术报告 征收农用地区片综合地价技术方案的通知（宁自然资发202053 号），按照自治区人民政府的统一安排与部署，XXX县积极组织开展了征收农用地区片综合地价制定工作，结合现行征地标准，利用农用地产值修正法和征地案例比较法合理确定本轮区片综合地价，实现征地补偿的公平性和合理性，维护社会稳定、促进土地资源的合理利用和优化配置，节约集约用地，提高土地利用效益，切实保证被征地2农民合法权益，保障

5、经济社会健康发展。XXX市XXX县征收农用地区片综合地价技术报告 3一、测算范围及其基本情况一、测算范围及其基本情况（一）基本情况（一）基本情况 1、XXXXXX县基本情况县基本情况XXX县位于宁夏回族自治区东南端、六盘山东北端，介于东经106.32106.58，北纬 35.436.17之间，地处西北黄土高原东部黄土丘陵区，海拔 12482461 米，属温带半干旱气候区，为典型的大陆性季风气候类型。现辖 4 镇 8 乡，156 个行政村，常驻人口 19.90 万人，城镇人口 6.46 万人，农村人口 13.44 万人，城镇化率 32.46%。2、经济社会发展水平情况、经济社会发展水平情况根据

6、2017 年XXX县国民经济统计年鉴，XXX县粮食播种面积50553 公顷，产量 17.09 万吨。其中，小麦播种面积 9053 公顷，产量1.85 万吨；玉米 27367 公顷，产量 13.22 万吨；马铃薯 10053 公顷，产量 1.49 万吨；完成地区生产总值 49.95 亿元，增长 8.8%；固定资产投资总额 67.47 亿元，增长 13.3%；地方公共财政预算收入 2.40 亿元，增长 19.60%；规模以上工业增加值增长 16.6%；社会消费品零售总额达 8.74 亿元，增长 10.1%；城镇和农村居民人均可支配收入分别达 23345 元、8790 元，分别增长 8.0%、11.

7、8%。2018 年，粮食播种面积 47370 公顷，产量 19.62 万吨。其中，小麦播种面积 9830 公顷，产量 2.27 万吨；玉米 26730 公顷，产量 15.04万吨；马铃薯 6870 公顷，产量 1.77 万吨；完成地区生产总值 55.32亿元，增长 5%；地方公共预算收入 2.4 亿元，同比增长 10.1%；规 XXX市XXX县征收农用地区片综合地价技术报告 模以上工业增加值增长 4.4%；实现社会消费品零售总额 9.16 亿元，同比增长 4.8%；城镇和农村居民人均可支配收入分别为 25166 元和9863 元，分别增长 7.8%和 12.2%4。3、土地利用现状情况、土地利

8、用现状情况根据第三次全国国土调查数据统计，XXX县辖区总面积 2533.52 平方公里，土地利用现状情况（详见表 1）。表表 1 土地利用现状面积统计表（三调数据）土地利用现状面积统计表（三调数据）土地类型土地类型面积（公顷）面积（公顷）占土地总面积（）占土地总面积（）土地总面积土地总面积253352.22100.00%农用地农用地耕地耕地83081.3632.79%园地园地540.850.21%林地林地119730.4747.26%其它农用地其它农用地13922.395.50%合计合计217275.0685.76%建设用建设用地地城镇村工矿用地城镇村工矿用地6179.532.44%交通运输用

9、地交通运输用地1131.730.45%水利设施用地水利设施用地85.88 0.03%合计合计7397.13 2.92%未利用未利用地地水域用地水域用地933.89 0.37%其它土地其它土地27746.1310.95%合计合计28680.02 11.32%（二）测算范围（二）测算范围此次XXX县征收农用地区片综合地价测算范围包括白阳镇、城阳乡、红河镇、新集乡、古城镇、草庙乡、孟塬乡、冯庄乡、小岔乡、交岔乡、王洼镇和罗洼乡共计十二个乡镇，涉及乡镇内农村集体所有农用地，不涉及集体建设用地、未利用地。XXX市XXX县征收农用地区片综合地价技术报告 二、测算原则与依据二、测算原则与依据5（一）测算原则

10、（一）测算原则 1、维护被征地农民合法权益原则、维护被征地农民合法权益原则征收土地应当给予公平、合理的补偿，区片综合地价应充分体现被征地农民的合法权益，确保被征地农民原有生活水平不降低，并体 现长远生计和未来发展的需要。2、符合当地实际原则、符合当地实际原则结合XXX县各乡镇近年来经济发展水平等实际情况，科学合理组 织实施测算工作，保障成果的应用价值。3、协调平衡原则、协调平衡原则区片综合地价要与现行土地征收补偿标准相衔接，做到平稳过渡，所测算的区片综合地价不得低于内涵可比的现行征地补偿标准，XXX 县制定的区片综合地价应与周边地区衔接、平衡。4、因地制宜科学调节原则、因地制宜科学调节原则区片

11、综合地价确定过程中，应当充分分析各类农用地质量状况，因地制宜科学确定，对于同一区片内不同类型农用地的质量存在明显 差异的，可以设定地类调节系数进行调节。5、公开听证原则、公开听证原则XXX县制定的区片综合地价要依法组织听证，广泛听取农村集体经济组织、农民群众以及政府有关部门等各方面意见，并进行充分论 证，切实保障被征地农民的切身利益。XXX市XXX县征收农用地区片综合地价技术报告 6（二）测算依据（二）测算依据 1、法规政策依据、法规政策依据（1）中华人民共和国土地管理法（2019 年 8 月 26 日，十三届 全国人大常第十二次会议审议通过，自 2020 年 1 月 1 日起施行）；（2）中

12、华人民共和国土地管理法实施条例；（3）国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国 发2004 28 号）；（4）中华人民共和国物权法；（5）宁夏回族自治区土地管理条例；（6）宁夏回族自治区统一征地管理办法。2、技术依据、技术依据（1）农用地定级规程（GB/T28405-2012）；（2）农用地估价规程（GB/T28406-2012）；（3）农用地质量分等规程（GB/T28407-2012）；（4）城镇土地估价规程（GB/T18508-2014）；（5）土地利用现状分类（GB/T21010-2017）；3、相关政策依据、相关政策依据（1）关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工 作的通知

13、（国土资发2005144 号）；（2）自治区人民政府关于公布宁夏回族自治区征地补偿标准的 通知（宁政发2015101 号）；（3）自治区自然资源厅关于加快制定征收农用地区片综合地价 XXX市XXX县征收农用地区片综合地价技术报告 7 工作的通知（宁自然资发2019408 号）；（4）自然资源部办公厅关于加快制定征收农用地区片综合地价 工作的通知（自然资办发201953 号）；（5）自治区自然资源厅关于印发宁夏回族自治区制定征收农 用地区片综合地价技术方案的通知（宁政发202053 号）。（三）现行征地标准评估分析（三）现行征地标准评估分析1、现行征地标准基本情况、现行征地标准基本情况 XXX县

14、现行征地标准于 2016 年 1 月正式实施。现行征地标准主要是通过对 2011-2013 年主要农作物土地年产值进行测算，采用年产值倍数测算法和修订系数法两种方法分别测算区域内涉及乡镇的征 地区片综合地价，完善、更新了征地补偿标准。2、现行征地标准执行成效、现行征地标准执行成效 现行征地标准自施行以来，在促进各项经济建设、维护被征地 农民合法权益方面起到积极的作用，具体成效方面主要为以下几方面：1）规范了政府征地行为，提高了征地工作的透明度，按时按量 及时支付被征地农民补偿费用，预防了征地工作的随意性。2）统一更新了征地补偿标准，改变了先前地价不合理的状况，征地工作变得有依可循，被征地农民基

15、本同意文件规定，避免了“讨 价还价”的现象出现。3）建立了统一的征地管理制度，完善了征地管理的工作内容，细化了征地执行可参照步骤，地方政府通过成立自然资源、财政、监 XXX市XXX县征收农用地区片综合地价技术报告 8察、审计、动迁等部门和所在乡镇、用地单位组成的统一征地工作小组，从组织、实施、监督、管理等方面进行协调与配合，促进了征地 工作的顺利开展。4）保障了重点基础设施、民生公益工程项目的落地建设。3、现行征地标准与本轮补偿标准制定的异同、现行征地标准与本轮补偿标准制定的异同 现行征地标准与本轮制定区片地价的共同点是按照中华人民共和国土地管理法的规定和自治区均是为了修改、完善区片综合地价，

16、随着时间的变化，经济水平、农作物收益、人口数量和被征地农民经济生活水平都在不断发生改变，当下的征地补偿标准已不能切实保障被征地农民的切身利益，所以需按照当前的综合现状重新测算综 合区片地价。现行征地标准与本轮制定区片地价的区别有以下几点，一是测算基本单元不同，从现行以乡镇作为基本单元扩大到以行政村作为基本单元；二是测算方法的不同，采用更精准的测算方法，更能局势反 映当前的农用地产值，从而对区片综合地价的制定奠定坚实的基础。4、现行征地标准存在的问题、现行征地标准存在的问题现行征地标准自 2016 年 1 月 1 日发布实施已 4 年多，随着经济社会水平的逐年提高，现行征地标准已不能够满足当前经

17、济发展水平下被征地人对经济补偿的需求，主要体现为以下几个方面：1）与）与XXXXXX县经济社会发展水平不相适应县经济社会发展水平不相适应根据XXX县近年来统计年鉴及其他资料数据显示，XXX县生产总值和物价水平上涨较高，增幅在 5%-8%不等，而征地补偿标准仍停 XXX市XXX县征收农用地区片综合地价技术报告 9 留在 2016 年的水平，已经不适应于当前经济社会发展水平。2）与）与XXXXXX县耕地质量的提高不相适应县耕地质量的提高不相适应近年来随着高标准基本农田建设工作的开展，对耕地质量进行多方面改良，使得XXX县耕地质量得到不同程度提升，耕地收益随之提高，然而现行征地标准仍反映的是 201

18、1-2013 年农用地征地水平，与 当前耕地质量和收益不匹配。3）与建设工程用地的要求不相适应）与建设工程用地的要求不相适应随着XXX县大力发展城市建设，当前对我县经济社会发展具有重要意义的项目建设在即，但由于标准低、群众意见大、征地工作推进 较难，影响了重点工程建设的进度。4）补偿标准差异偏大）补偿标准差异偏大就现行补偿标准而言，XXX县与相邻县（区）补偿标准差异较大、平衡不足，影响征地工作的开展。XXX市XXX县征收农用地区片综合地价技术报告 三三、测算技术路线与方法、测算技术路线与方法10（一）测算技术路线（一）测算技术路线此次XXX县征收农用地区片综合地价测算范围主要为XXX县辖区所涉

19、及的农村集体所有农用地和国家所有依法由农村集体使用的农用地。前期通过与自然资源局、统计局、农业农村局及各个涉农乡镇街道办事处对接进行资料收集和外业调查，主要资料和实地调查内容包括征地案例资料、土地年产量、土地年产值、主要农作物及农产品收购价及市场价、城镇村人均生产总值、人均耕地面积、人口及经济社会资料等。根据农用地条件相近的原则，综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，将测算范围划分为一个或多个区片，采用农用地产值修正法、征地案例比较法等方法综合测算区片综合地价；按照主要用于被征地农民的原则，参照近年征地补偿费用在农村集体和农民个人之

20、间的实际支付比例，合理确定区片综合地价土地补偿费和 安置补助费比例。区片综合地价测算成果形成后，对测算结果进行三方面验证和比较，包括与现行征地补充标准的比较、与相邻的原州区、泾源县征地补偿标准的比较、与被征地农民现有生活水平的比较，最终进行论证和听证。按照自下而上、逐级平衡的方法进行XXX县级、XXX市级、自治区级平衡，最终形成符合国家法律、法规、政策和当地实际的区 片综合地价成果。具体技术路线及流程见图 1。XXX市XXX县征收农用地区片综合地价技术报告 图图111制定区片综合地价技术流程制定区片综合地价技术流程 1、准备阶段（、准备阶段（2020 年年 1 月月 20 日）日）（1）预算工

21、作经费，全面启动工作。）预算工作经费，全面启动工作。根据自治区自然资源厅下发关于加快制定征收农用地区片综合地价工作的通知（宁自然资发2019408 号）和关于印发宁夏回族自治区制定征收农用地区片综合地价技术方案的通知（宁自然资发202053 号），全 面开展XXX县征收农用地区片综合地价制定工作。（2）成立组织机构，确定技术单位，拟定工作纲要及技术路线。）成立组织机构，确定技术单位，拟定工作纲要及技术路线。XXX市XXX县征收农用地区片综合地价技术报告 12根据文件要求，我县高度重视此次征收农用地区片综合地价制定工作，迅速成立了以县政府副县长为组长，相关部门负责人为成员的区片综合地价制定工作领

22、导小组，明确了开展此项工作的指导思想，工作对象、测算范围和方法等，同时积极学习自治区区片综合地价技术文件，并委托宁夏云图勘测规划有限公司承担技术工作，主要负责收集相关部门资料，制定工作方案、技术方案，在收集资料的基础上分析测算，确定XXX县区片综合地价标准并召开听证会议，将最终成果报送市自然资源局，由市自然资源局平衡后以市政府文件报自治区人民政府。有关领导小组及工作组名单如下：XXXXXX县征收农用地区片综合地价制定工作领导小组：县征收农用地区片综合地价制定工作领导小组：组长：何少庸县政府副县长副组长：吴毅县自然资源局局长成员：王志会县政府办公室主任刘胜利县发展改革局局长王永贤县财政局局长王继

23、讲县住房和城乡建设局局长王建军县人力资源和社会保障局局长白云鹏县农业农村局局长孙智慧县审计局局长曹建刚县民政局局长杨世福县统计局局长海笔县房屋征收与安置办公室主任惠忠民县自然资源局副局长 XXX市XXX县征收农用地区片综合地价技术报告 13各乡（镇）长 XXXXXX县征收农用地区片综合地价制定工作技术小组：县征收农用地区片综合地价制定工作技术小组：组长：惠忠民 副组长：韩国强 成员：马金鹏、谢丹、杨涛、贾治华 2、作业阶段（、作业阶段（2020 年年 2 月月3 月月 30 日）日）（1）收集数据资料。收集数据资料。收集XXX县区片综合地价范围内各乡镇行政区划情况、土地面积、2018 年年末的

24、总人口数、人均耕地面积和2018 年地区生产总值、人均地区生产总值、财政收入、2018 年农民人均可支配收入等社会经济指标基础性数据资料；收集 2018 年土地利用现状变更调查数据库、第三次国土调查成果数据农用地图层、行政区图层、耕地质量更新成果图层等基础地理数据；收集涉及乡镇2015 年-2019 年征地案例资料、村级农业统计报表、2015-2018 年统计年鉴、2017-2019 年主要农作物及农产品的收购价和市场价格（详 见表 2）。表表 2 XXXXXX县县 征收农用地区片综合地价资料收集清单征收农用地区片综合地价资料收集清单 序号序号收集单位收集单位收集内容收集内容格式格式收集情况收

25、集情况备注备注 1最新土地利用变更调查成果、最新XXX县自然资源局遥感影像mdb 及 img 格式已收集 最新年度管理信2息mdb 格式已收集 3shp三调行政区界线格式已收集 4shp三调地类图斑格式已收集 永久基本农田划5定成果shp 格式已收集 XXX市XXX县征收农用地区片综合地价技术报告 14序号序号收集单位收集单位收集内容收集内容格式格式收集情况收集情况备注备注 新一轮土地利用6总体规划数据shp 格式已收集 7shp自然保护区界线格式已收集 8shp生态红线格式已收集 耕地质量等级成9果gdb 格式已收集 10XXX县统计年鉴（2017-2019XXX县统计局年）2019 年还未

26、开目前只收集到2015-2018jpg年始统计 2017-2019 年主要经济指标统计数11据jpg已收集 2017-2019 宁夏农XXX县农业12农村局业信息专刊jpg已收集2017-2018 全年，2019 年收集到部分月份 13征地拆迁安置补各乡镇偿案例jpg已收集 行政区划情况、土14地面积word/excel/jpg已收集 15人口及经济数据word/excel/jpg已收集 16土地面积、人均耕各行政村地面积word/excel/jpg已收集 17人口数word/excel/jpg已收集 农民人均可支配18收入word/excel/jpg已收集 距离县城（市）中19心的距离wor

27、d/excel/jpg已收集 20耕种情况word/excel/jpg已收集（2）合理划定区片。合理划定区片。根据农用地条件相近的原则，将XXX县划分为一个或多个区片作为测算基本单元。划定区片原则上不打破村级行政界线，可以将同一乡镇的多个行政村归并为一个区片，也可以将不同乡镇的多个行政村归并为一个区片；确有必要的，可依据河流、XXX市XXX县征收农用地区片综合地价技术报告 15 道路等线状地物确定区片边界。采用多因素综合评价法划分征收农用地区片，多因素综合评价法是以村级行政区域为基本单元，选择土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素建立评价指标

28、体系，确定每一个基本单元的综合分值，然后将综合 分值相近的单元进行归并和调整，划定征收农用地区片。（3）科学测算区片综合地价。科学测算区片综合地价。按照多因素修正、多方法平衡的思路，根据划定区片的条件不同，区片综合地价应与当前经济社会发展水平相适应，原则上不低于内涵可比的现行征地补偿标准。按照自治区自然资源厅关于印发的通知（宁自然资发202053 号）的要求，采用农用地产值修正法及征地案例比较法综合测算区片综合地价。农用地产值修正法是以当地主导耕作制度为测算基础，将未来农用地预期产值还原到当期，并结合被征地农民安置需要，综合考虑土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素进行修正后测

29、算区片综合地价的方法；征地案例比较法是选择区片内近年来实施征地的典型案例，以政府实际支付的土地补偿费和安置补助费为基础，剔除政府支付的社会保障费用，根据经济社会发展情况等进行修正后测算区片综合地价的方法。最终根据两种测算方式对区片内经济及其他的影响，合理确定权重，综合比较形成XXX县征收农用地区片综合地价。此次测算出的区片综合地价应与XXX县当前经济社会发展水平相 XXX市XXX县征收农用地区片综合地价技术报告 16适应，不低于内涵可比的现行征地补偿标准。同一区片内不同类型农 用地的质量存在明显差异的，可以设定地类调节系数进行调节。（4）合理确定土地补偿费和安置补助费比例。合理确定土地补偿费和

30、安置补助费比例。区片综合地价确定后，按照主要用于被征地农民的原则，参照近年征地补偿费用在农村集体和农民个人之间的实际支付比例，合理确定区片综合地价中土地 补偿费、安置补助费比例。3、成果论证、听证与修改完善（、成果论证、听证与修改完善（2020 年年 3 月月 30 日日4 月月 10 日）日）完成XXX县征收农用地区片综合地价测算后，需依法组织听证，广泛听取农村集体经济组织、农民群众以及政府有关部门等各方面意 见，并进行充分论证。4、测算结果验证（、测算结果验证（2020 年年 4 月月 10 日日4 月月 15 日）日）XXX县征收农用地区片综合地价测算结果需与现行征地补偿标准比较、与周边

31、接壤的原州区、泾源县征地补偿标准比较、与被征地 农民现有生活水平相比较。5、提交成果（、提交成果（2020 年年 4 月月 15 日）日）（1）文本成果：文本成果：XXX县区片综合地价结果报告，具体内容包括：区片综合地价基本情况说明（内容包括内涵、基准时点、测算时间、测算范围、征收农用地区片分布、有关名词解释等）；区片综合地价表（要分区片罗列区片综合地价，表中内容包括征收农用地区片编号、区片综合地价、位置、范围描述等）；区片综合地价分布图；区片综合地价说明。区片综合地价技术报告，具体内容包括：测算范围及基本情况、测算原则与依据、测算技术路线与方法、测算过程 XXX市XXX县征收农用地区片综合地

32、价技术报告 17与测算结果、测算结果分析与应用建议及测算工作概述六个部分。基础资料汇编；（2）表格成果：表格成果：调查表和成果表装订成册，同时提交 Excel 格式电子表格。（3）图件成果：图件成果：提交矢量数据与栅格数据，栅格数据为 JPG 格式，分辨率要求在 300ppi 已上，挂图大小为 A0 标准图幅，报告附图为 A3。（4）数据库成果：数据库成果：采用第三次国土调查数据库的 DLTB、XZQ，构建 640425X JQPZHDJ 图层，按照建库要求添加相关字段和属性。成果要求：成果要求：1）成果表达方式要正确 2）征地区片综合地价成果齐全完整 3）评估报告论述全面、清晰和合理 4）图

33、件成果符合图件编制的一般要求 5）征地区片综合地价符合当地实际情况（二）测算方法（二）测算方法 1、农用地产值修正法、农用地产值修正法（1）基本公式Pz=Pn 1+ni=Si1式中：Pz征地区片价 XXX市XXX县征收农用地区片综合地价技术报告 Pn18农用地预期产值还原到当期的价格Si第 i 个修正因素的修正系数n修正因素数量（2）基本步骤1）确定）确定XXXXXX县主导耕作制度。县主导耕作制度。查阅农用地质量分等规程（GB/T284072012）附录 B，表 B.2全国各县（市）标准耕作制度速查表确定XXX县主导农作物及其耕作制度。2）确定主要农作物年产量。）确定主要农作物年产量。确定主要农作物年产量是为计算农作物年产值提供量的基础，是计算年产值的主要依据。调查统计XXX县涉农乡镇的主导耕作制度下的主要农作物近 3 年的年产量，在此基础上，适当考虑生产条件改善、生产方式改进等因素，可将