城市小区建设项目工程经济分析.docx

1、城市小区建设项目工程经济分析王志强WANG Zhi-qiang【摘 要】摘要：随着我国建筑行业的快速发展，特别是城市市政建设、房地产行业的开发建设，对我国的经济产生了很大的影响。大量的城市化建设工程属于耗资巨大的建设项目功能，必须要充分的进行功能价值分析，利用价值工程理论进行规划设计。本文以某小区建设工程为例，根据其具体环境和需求，设计了三种建设方案，利用价值工程的理论，由五位专家分别从土地费用、安装工程、水暖空调工程、土建工程、强弱电工程、市政配套工程、景观绿化功能等方面进行评分，从而选出了最优的经济建设方案。【期刊名称】价值工程【年(卷),期】2019(038)014【总页数】3【关键词】

2、小区建设项目；工程经济；价值工程；经济分析；房地产0 引言近十年的时间内，我国的城市市政建设、房地产行业快速发展，已经成为我国 经济发展中不可缺少的力量。现代化大都市的发展拉动了钢铁、建材、机械等 行业的发展。然而市政建设、开发与工程经济有着必然的联系，项目如何选址、如何设计最优方案等都是工程经济理论的应用，本文就一个小区建设项目利用 工程经济理论设计最优方案的思路展开。1 工程经济理论1.1 工程经济组成要素工程经济组成部分主要包括成本、现金流量、营业收入和利润等。现金流量由净现金流量、现金流出和现金流量等组成，主要反映在融资、投资和业务中， 集中反映在资产负债表中。成本实际上是一种现金流出

3、，是企业经营过程中所支出的花费，为了达到经营目的而提前支出的部分。总的成本费用一般分为外购材料、外购燃料、外购动力、工资及福利、折旧费、摊销费、财务费用、修理费和其他费用等。营业收入是指生产经营中的收入，主要是通过产品的销量和价格计算得出。利润包括销售利润和税后利润两种，销售利润是指销售收入减去总成本费用再去除销售税金及附加。税后利润是利润总额减去所得税。利润最终反映了企业的经营状况。1.2 工程项目经济评价理论工程项目都需要一个经济评价指标，这样才能保证决策的科学性和正确性。通 过严格执行指标，来减少或者避免投资风险，最大限度的提供经济效益。因此， 在项目开始之后，深入的对项目方案、投资估算

4、、融资方案等进行调查研究是 很有必要的，从而选择科学正确的经济评价指标。通常情况下，经济评价指标 分为价值型指标、时间型指标和效率型指标。受时间因素的影响，可分为静态 评价指标和动态评价指标。静态评价指标包括投资收益率、静态投资回收期和 偿债能力。动态评价指标包括内部收益率、净现值、净现值绿、净年值、动态 投资回收期等。1.3 价值工程理论价值工程又称为价值分析，这是一种把技术和经济进行结合的现代科学管理方式，具有可靠的实现研究对象和最低的生命周期成本。价值工程主要是通过消除过多和不合理的功能，从而降低成本，提高收益，然后达到整体性能提升的目的。价值工程并不依靠个别部门或者个人开展，它是一种汇

5、集了集体智慧开展的有组织、有计划的系统管理活动，应有组织有领导的实现目标成果，而且 将系统的工程学原理、思想和方法进行研究分析，研究价值、功能与成本之间 的关系，达到整体协调，衡量利弊，节约总成本的目的。价值工程理论的核心 是对产品的功能成本进行分析。产品功能的价值要想体现必须具有一定的权利， 只有满足特定要求的产品，才能反映出产品功能的价值，从而进行更加准确的 分析。价值工程理论的目标是提高价值，既不是一味的追求高品质，也不是单 纯的追求低成本。价值工程理论的目标是让产品功能和成本之间达到良好平衡， 使两者形成一种最佳关系。为了获取更高的价值，价值功能强调必须不断的进 行创新和改革，只有不断

6、的完善产品的功能，降低产品的成本，才能获取更高 的价值。生产者必须与时俱进、推陈出新，针对产品不断科学开发和创新，同 时简化产品结构、节约原材料，如此才能不断提升产品的经济效益和技术水平。一般来说，价值工程选择对象的方法有强制确定法和 ABC 分析法，意大利的经济学家提出了 ABC 分析法，根据各种因素的影响数量和大小，然后将影响的因素分成 ABC 三类。这种分析方法可以捕获到少数的关键因素，从而提升价值。强制性的确定方法是以评价项目的功能与成本的协调为基础的，即评价项目的 成本必须满足其功能重要性。若评价项目成本较高，那么各评价项目的功能重 要性较低，反之，则功能与成本不一致。强制性方法可以

7、通过计算功能评价系 数、成本系数、价值系数来判断对象的价值，并选择 VE 的对象。常用的强制性评分方法是：通过功能单元之间的评分比较，得出功能单元的功能评价系数， 分为 0-1 和 0-4 两种评分方法。0-1 评分法：功能评价系数得分仅为 2。0-4计分法，成对比较功能单位，按重要性（或成本）按 0-4 分制计分，计算总分。0-1 评分法较为实用和简单，在比较中只需给出 0 和 1 的结果，然而实践中通常不是绝对的。0-4 计分法与 0-1 计分法使用的规则基本相同，不同的是在比较中，将比较分数分开，并将重要性程度集成到重要性比较中。本文针对0-1评分法的不足，选取 0-4 评分法进行具体分

8、析。对于价值工程分析而言，选择对象至关重要。若选择对象失误，不仅会做大量 无用功，还会因此无法获取准备的优化方案。通常选择对象坚持提供经济效益 的原则。就建筑产品来说，可定性从以下几个方面考虑：投资金额：选择与 大型投资项目数量；体积：选择一个广泛的大型项目；特殊性：选择项目， 复杂的结构，稀缺的物质消费和自身建设；能源消耗：选择建筑能源消耗和 低能量转化率高；污染水平：选择项目严重污染；矛盾焦点：选择建筑产 品与更多的用户意见；技术：选择项目技术指标较差；简单的项目输入的 力小但快速回报，项目简单地访问信息，和项目设计周期短；热点，选择产 品的高需求和激烈的竞争；影响：选择项目直接关系着企业

9、的生产经营目标。为确定最优解决方案，应针对新构想的解决方案进行全面的方案比较，包括经 济、技术及社会效果评价等。方案评价包括一般评价和详细评价两个阶段。评 价内容和步骤包括综合评价、社会评价、经济评价、技术评价。对评价方案进 行一般评价或详细评价，具体的评价过程如图 1 所示，通常先进行技术评价、经济评价和社会评价，然后进行综合评价。2 小区建设项目规划该项目位于某城区的东南部，距离市政府大约 3.5 公里，属于城中心区域。该项目以高层为主，项目总占地 200 多亩。项目规划建设 48 栋楼，小区内设计有养老院、商业服务、社区卫生站、停车场、幼儿园等。并且配套设施有室外工程、绿化用地、供电排水

10、设施、道路广场等。项目建设用地征地呈长方形，项目的北侧和东侧规划了植物公园，在东侧、西、南分别设计了人行和车行的出入口。地下车库的出入口在内环路的北侧，小区努力的做到了人车分流，以步行为主，小区以地面停车和地下车库停车的形式，满足停车需求。该项目为节能和节地，采用方正的平面布局模式，不仅使用率高，而且便于家 装布置。该小区的户型以中小型户型为主，主要是两室或者三室，设计规整， 对于业主来说其实用性空间更大。利用色彩和材质体现了一种庄重的感觉，顶 部采用太阳能集热器平台，建筑风格大气简洁。洋房采用剪力墙和异形柱结构， 建筑的结构以砖混结构为主，高层采用剪力墙结构，建筑的最大自振周期为2秒，最大高

11、度为 76 米，最大单跨为 9 米。室外的配套设施主要有停车场、道路、绿化工程等。公共的工程有给水工程、排水工程、空调系统、采暖系统、通风系统、燃气系统、弱电工程、消防工程等。3 价值工程在规划中的应用随着城市化的发展，居民的收入水平不断提高，生活改善的必要性越来越强， 随着城镇化速度的加快，卫生、教育、医疗等和民生相关的问题越来越严重。在小区建设中，属于较大投资规模的项目，针对该项目的成本和效益问题必须在规划初期就考虑进来，不能因为业主的主观思想或者政府的主观引导而导向错误，做出不正确的决策，错误的决策将会导致巨大的成本。成本价值理论分析是必要的，只有如此才能建立理想的项目建设方案。在工程项

12、目规划中，一般分为三个阶段，初设、扩初设计和施工图设计。设计的内容包括总体设计、初步设计、技术设计和施工图设计。整个工程造价对设计阶段的完成情况起着决定性的影响，包括建筑标准的影响、建筑场地的影响和设计方案的影响。小区的住宅项目总体规划分析就是依据开发商建设技术要求，按照项目的总体规划要求，选择项目功能与建筑风格、景观设计、强弱电、平面布局、绿化、道路规划等要求，通过尽量降低项目估算成本，提高项目的 价值。该小区主位于城市的东南部，距离城市中心 4 公里，交通十分便利。项目周边有最好的高中和排名第二的中学，教学资源也是非常的丰富。小区住宅项目各项设施一应俱全，项目的拿地价格 40 万一亩。对于

13、该住宅项目的规划方案有文化原则，打造一种家社区风格，整体原则打造宜居、便捷、养老特色，以人为本，增加自然与人之间的融洽，生态原则实现用地区域自然的和谐，另外从人防和消防等方面也要充分考虑，符合建筑的安全原则。项目的整体建筑绿化率要大于 25%，容积率要在 1.2。根据项目的要求，本文引荐了 A、B、C、D、E 五个知名专家，使用计分的方案对工程中各部分的重要程度进行打分，然后给出平均分和总分。在本文中共设计了三套方案，然后由专家根据三套方案中，五个因素给出打分。方案一：在规划设计中，定位为城市的后花园，要求是绿化率要高，密度要低， 主要以多层和别墅为主推。要体现小区独特的建筑风格，各种服务配套

14、设施齐 全，实现动静结合人车分流。建筑设计上，充分的体现出人性化，考虑住宅的 空间组合和使用功能等因素。价格定位以中低为主，户型以中等为主，降低购 买者的压力。方案二：以小高层和多层为主，打造稀缺洋房和教育生活样本，引进洋房概念、全时段教育配套、邻里中心等理念，产品以规模洋房和功能复合社区为主，规 划出复合客户需求的儿童老人活动场，打造想要的家社区。方案三：以高层和小高层为主，与自然布局进行结合，从大门开始，周围由高层围合，组成一个天然休闲广场，结合小区自然资源，在原始的特色中体现出休闲的特色，所有住宅并行排列，极大的利用了建筑用地，营造了一种和谐生态。针对以上三种方案， 5 个知名专家分别从

15、多个方面进行打分，具体评价指标见表 1。方案一的打分结果如表 1 所示。方案二专家打分结果如表 2 所示。方案三专家打分结果如表 3 所示。根据以上三个方案的专家评价结果，通过通能系数计算公式得出功能系数计算表如表 4 所示。通过公式计算得出，这三个方案的成本分别为 7、7.3、7.6 亿元。如表 4 所示， 三种方案的功能系数分别为 0.291、0.388、0.320。根据价值系数公式得出三 个方案的价值系数为 0.9、1.2、0.9。根据成本系数的计算公式得出三种方案的成本系数为 0.32、0.33、0.34。从而三种方案对应的功能分数和价值分数情况如表 5 所示。从表 5 中可以看出，方

16、案一的功能和成本都是最低的，方案二的功能和价值都是最佳的，方案三的费用是最高的，但功能居中。综合来看方案二为最合理的方案。价值工程的核心就是将研究对象的功能进行拆分和分析，从而彻底分析准确把握。根据该小区的房产状况进行分析，三种方案的分析结论，方案二是最适宜该小区住宅项目的，不仅各项设施完善，另外还考虑了通信空间和公共场所的需求。4 结束语随着城市现代化的快速发展，人们对自我的生存环境提出了更高的要求，对我国的城市经济建设产生了很大的影响，所以城市发展要充分考虑人文、绿化、交通、教育等各个方面的建设投入。大量的城市化建设工程属于耗资巨大的建设项目功能，必须要充分的进行功能价值分析，利用价值工程

17、理论进行规划设计。选出最优的建设方案，从实际应用的角度论述价值工程在项目规划中的重要作用。参考文献：1 邱家光.青州翠和家园小区建设项目经济效益评价研究 D.哈尔滨工程大学， 2011.2 杨蕾.泰州市 Z 住宅小区建设项目可行性研究D.南京理工大学，2016.3 刘会珍.工程经济分析在项目成本控制中的应用浅析 J.科技风， 2018，348（16）：98-99.4 李从兵. 建筑工程经济管理影响因素分析及应对策略J.城市建设理论研究（电子版），2017（29）：45，47.5 王爽.建筑工程经济预算与成本控制分析 J.技术与市场， 2017，24（5）： 377.6 王晓娟.工程技术经济分析在工程造价控制的作用探究J.建筑知识， 2017（6）：172-173.