深圳房地产月度统计分析报告.docx

1、深圳房地产月度统计分析报告深圳房地产月度统计分析报告（2016年5月）来源：深圳房地产信息网新闻与研究部作者：张粉层林上康目录第一部分：土地市场第二部分：新房市场1、供应分析2、成交分析2.1、5月份新房成交均价分析2.2、5月份新房成交量分析附：深圳市各行政区15年5月16年5月新房成交走势图第三部分：二手楼市1、出售部分1.1、5月份各区二手住宅挂牌均价附：深圳市各行政区15年5月16年5月二手住宅挂牌均价走势图2、出租部分2.1、5月份各区二手住宅租金均价附：深圳市各行政区15年5月16年5月二手住宅租赁均价走势图3、成交分析1、5月份全市二手商品房成交概况附：深圳市15年5月16年5月

2、二手商品房成交走势图第四部分：商业一、一手商业1、商业新增批售分析附：2016年5月份预售的商业项目2、一手商业成交分析二、二手商业1、出售部分2、出租部分3、二手商业成交分析第五部分：写字楼一、一手写字楼1、写字楼新增批售分析附：5月份预售的写字楼项目2、一手写字楼成交分析二、二手写字楼1、出售部分2、出租部分3、二手写字楼成交分析第六部分：小结第一部分：土地市场根据深圳房地产信息网的监测，2016年5月深圳市出让1块商业用地和1块商业服务业用地。编号为A625-0055的宗地位于光明新区，用地面积3682.41平方米，建筑面积20255平方米，由东莞骏轩实业有限公司以28500万元竞得，楼

3、面地价14071元/平方米。编号为G113360066的宗地位于坪山新区，用地面积107287.07平方米，建筑面积365000平方米，由福建中维房地产开发有限公司以572000万元竞得，楼面地价15671元/平方米。第二部分：新房市场1、供应分析2016年传统“红五月”泡汤，新房供应量锐减，根据深圳房地产信息网的监测，2016年5月深圳新房住宅预售面积278777平方米，环比减少57.2%，同比减少48.9%；预售套数3027套，环比减少55.0%，同比减少38.8%。2016年5月深圳楼市供应量分布在宝安、龙岗两个区域，宝安区预售量176246.72平方米/1889套；龙岗区预售量1025

4、29.94平方米/1138套。其中中粮云景国际预售量113469.42平方米/1258套；恒裕嘉城预售量75604.36平方米/890套，是全市住宅预售量较大的两个楼盘。附1：2016年5月份预售的住宅项目附2：2016年5月份预售住宅户型构成2、成交分析2.1、5月份新房成交均价分析325新政出台后，在二手房成交量连续两月腰斩、新房成交量4、5两月累计下跌50%的情况下，新房市场成交均价仍高高在上，可谓深圳楼市的一大看点。究其原因，大户型高端产品成交占比较大仍是推动新房均价再度走高的主要因素，据深圳房地产信息网数据中心统计，2016年5月深圳全市成交均价超过7万的楼盘有12个，这12个楼盘的

5、成交量约占全市总量的26%。各行政区方面，除罗湖和盐田两区均价环比下跌外，其余四区房价均上涨。宝能公馆仍是福田区量价的主力贡献者，助力福田区均价逼近9万关口，为89908元/平方米，是全市均价最高的区域，环比上涨14.4%，同比上涨93.2%。前海时代、半岛城邦三期、宝能城、恒裕滨城、海上世界双玺、华润深圳湾悦府是南山区高房价的贡献主力，推动南山区均价上涨3.2%，为80180元/平方米，同比上涨约三成。龙光玖龙玺、华联城市全景、新锦安壹号公馆、鸿荣源壹方中心等高价盘的发力，推动宝安区成交均价环比上涨6.3%，突破5万大关，为51467元/平方米，同比上涨1.1倍。万科麓城、佳兆业城市广场等楼

6、盘的热销，推动龙岗区成交均价小幅上涨3.6%，为38712元/平方米，同比上涨83.8%。罗湖、盐田两区平价盘成交量占比增大，使得两区均价出现不同程度的回落，罗湖区成交均价62235元，环比下滑3.4%；盐田区成交均价42257元，环比下滑7.7%。2.2、5月份新房成交量分析2016年5月深圳新房成交均价逆市上扬，不过成交量仍继续探底，根据深圳房地产信息网数据中心统计：5月新房仅成交2259套，环比减少3.5%，同比减少63.0%；成交面积245719平方米，环比减少2.7%，同比减少约六成。深业东岭的热销，推动罗湖区成交量增加，成交193套，环比增加31.3%，同比减少3.5%；成交面积1

7、8486平方米，环比增加5.1%，同比减少一成。福田区成交3377平方米/21套，环比减少5.2%，同比减少83.0%，宝能公馆是福田区的主力成交楼盘。前海时代、半岛城邦三期的热销，推动南山区成交量环比大增，成交66216平方米/497套，环比增加约七成，同比减少4.0%，前海时代、半岛城邦三期、宝能城、恒裕滨城是区域的主力成交楼盘。盐田区成交1469平方米/14套，环比减少58.5%，同比减少81.5%，上善梧桐苑是区域的主力成交楼盘。宝安区成交613套，环比减少21.4%，同比减少67.4%，成交面积66188平方米，环比减少21.2%，同比减少65.0%，宏发世纪城、龙光玖龙玺、仁山智水

8、、华联城市全景是区域的主力成交楼盘。龙岗区成交921套，环比减少11.8%，同比减少72.0%，成交面积89983平方米，环比减少14.1%，同比减少七成，锦荟PARK、万科公园里、佳兆业悦峰、万科麓城是区域的主力成交楼盘。附：深圳市各行政区15年5月16年5月新房成交走势图第三部分：二手楼市1、出售部分1.1、5月份各区二手住宅挂牌均价根据szhome二手房栏目的监测，5月份深圳二手住宅挂牌均价继续回落，为53311元/平方米；环比下跌1.3%，同比上涨44.2%。各行政区方面，全市六区均价走势各异，其中福田区挂牌均价环比上涨0.2%，达61663元/平方米，同比上涨33.3%；南山区挂牌均

9、价环比上涨0.2%，达63142元/平方米，同比上涨33.9%；罗湖区挂牌均价环比下跌1.6%，为50629元/平方米，同比上涨53.9%；盐田区挂牌均价环比下跌2.2%，为49250元/平方米，同比上涨46.6%；龙岗区挂牌均价环比下跌3.1%，为36299元/平方米，同比上涨62.8%；宝安区挂牌均价环比下跌3.4%，为48071元/平方米，同比上涨48.2%。附：深圳市各行政区15年5月16年5月二手住宅挂牌均价走势图2、出租部分2.1、5月份各区二手住宅租金均价根据szhome二手房栏目的监测，5月份深圳的住宅租金为79元/平方米/月，环比下跌1.3%，同比上涨10元/平方米/月，涨幅

10、为14.5%。各行政区方面，六区租金除南山外，其他均价全线下跌，其中，南山区租金均价为92元/平方米/月，环比持平，同比上涨9.5%；福田区租金均价为89元/平方米/月，环比下跌1.1%，同比上涨8.5%；龙岗区租金均价环比下跌4.3%，为45元/平方米/月，同比上涨4.7%；罗湖区租金均价环比下跌7.1%，为79元/平方米/月，同比下跌1.3%；盐田区租金均价环比下跌7.8%，为59元/平方米/月，同比上涨5.4%；宝安区租金均价环比下跌11.1%，为56元/平方米/月，同比上涨14.3%。附：深圳市各行政区15年5月16年5月二手住宅租赁均价走势图3、成交分析1、5月份全市二手商品房成交概

11、况325调控新政对二手楼市的调控效果不容小觑，继4月份二手房成交量高台跳水之后，5月份深圳二手房成交量再度腰斩。根据深圳房地产信息网数据中心统计：4月和5月二手房成交量的两度腰斩，造成二手楼市的急速遇冷，3月份的20453套4月份的9475套5月份的5383套，二手楼市在成交量大幅受创的同时，市场关注度亦接近冰点。我们实地走访，发现同类户型的房源，目前的报价已在春节前后历史最高成交记录的基础上下滑了15%-20%，仍无人问津，市场上笋盘频现，二手楼市遭受重创的程度要远大于新房市场，二手房房源报价的不断走低，也倒逼新盘理性定价入市，新房二手房市场价格理性互动。2016年5月二手房成交5383套，

12、环比减少43.2%，同比减少62.4%；成交面积468990平方米，环比减少41.2%，同比减少61.8%。六区二手房成交量均大幅回落，龙岗区成交117849平方米/1233套，环比减少47.7%，同比减少65.8%；宝安区成交94548平方米/1056套，环比减少42.4%，同比减少61.5%。罗湖、福田、南山三区成交量基本相当，罗湖区成交68503平方米/983套；福田区成交84664平方米/984套；南山区成交86056平方米/918套。盐田区仍是二手房成交量最小的区域，成交209套，环比减少25.1%，同比减少约三成；成交面积17370平方米，环比减少21.1%，同比减少26.0%。附

13、：深圳市15年5月16年5月二手商品房成交走势图第四部分：商业一、一手商业1、商业新增批售分析根据深圳房地产信息网的监测，2016年5月深圳商业预售面积170336平方米，环比减少41.2%，同比增加12.1%；预售套数1805套，环比减少33.2%，同比增加65.4%。全市商业预售量分布在南山、宝安、龙岗三个区域，其中万科云城（三期）预售量74675.88平方米/665套，星河传奇商厦预售量38802.32平方米/594套，是全市商业预售量较大的两个楼盘。附：2016年5月份预售的商业项目2、一手商业成交分析根据深圳房地产信息网的监测，2016年5月深圳商业成交面积47718平方米，环比减少

14、17.8%，同比减少51.3%；商业成交套数721套，环比减少15.4%，同比减少37.6%。万科广场V寓成交10243.62平方米/166套，是全市商业成交量最大的楼盘，万科云城成交6848.73平方米/95套，居于第二位。二、二手商业【注】：由于盐田区的商业二手市场很小，跟其他区相比几乎可以忽略不计，故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。1、出售部分根据szhome二手房栏目的监测，5月份深圳的二手商业挂牌均价环比上涨2.6%，为91675元/平方米，同比上涨73.1%。所监测的五个区的二手商业挂牌均价涨跌不一，龙岗区商业挂牌均价环比上涨近两成，达55558元/平方米，同比上涨39.9%；

15、南山区商业挂牌均价为93571元/平方米，环比上涨18.2%，同比上涨39.8%；罗湖区商业挂牌均价环比上涨11.8%，为118791元/平方米，同比上涨58.1%；福田区商业挂牌均价环比下跌4.3%，为102657元/平方米，同比上涨35.9%；宝安区商业挂牌均价环比下跌9.4%，为97378元/平方米，同比上涨43.0%。2、出租部分根据szhome二手房栏目的监测，5月份深圳的商业租金环比上涨10.5%，为284元/平方米/月，同比上涨33.3%。所监测的五个区的商业租金走势各异，其中，宝安区商业租金环比上涨64.1%，达151元/平方米/月，同比上涨3.4%；罗湖区商业租金环比上涨37

16、.9%，达364元/平方米/月，同比上涨24.2%；福田区商业租金环比上涨34.0%，达288元/平方米/月，同比上涨23.1%；南山区商业租金环比上涨22.1%，达321元/平方米/月，同比上涨36.0%；龙岗区商业租金环比下跌37.2%，为157元/平方米/月，同比上涨18.9%。3、二手商业成交分析根据深圳房地产信息网的监测，2016年5月深圳二手商业成交面积27823平方米，环比减少38.9%，同比减少13.9%，二手商业成交套数377套，环比减少41.6%，同比减少41.3%。其中福田区成交7957.16平方米/106套，是二手商业成交量最大的区域。第五部分：写字楼一、一手写字楼1、

17、写字楼新增批售分析根据深圳房地产信息网的监测，2016年5月深圳写字楼预售面积63986平方米，环比增加约六成，写字楼预售套数687套，环比增加44.3%，潮商广场是唯一取得写字楼预售证的楼盘。附：5月份预售的写字楼项目2、一手写字楼成交分析根据深圳房地产信息网的监测，2016年5月深圳一手写字楼成交面积26306平方米，环比减少12.6%，同比减少七成；成交套数144套，环比减少7.7%，同比减少69.7%。深业中城成交19692.28平方米/86套，是全市写字楼成交量最大的楼盘，新地中央成交1697.07平方米/6套，居于第二位。二、二手写字楼【注】：由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场

18、约占全市的98，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。1、出售部分根据szhome二手房栏目的监测，5月份深圳的二手写字楼挂牌均价环比上涨3.0%，为45750元/平方米，同比上涨18.6%。所监测的三个区的二手写字楼挂牌均价全线上涨，福田区环比上涨3.3%，为45367元/平方米，同比上涨9.0%；南山区环比上涨2.8%，为50626元/平方米，同比上涨40.9%；罗湖区二手写字楼挂牌均价23421元/平方米，环比上涨0.5%，同比下跌15.0%。2、出租部分根据szhome二手房栏目的监测，5月份深圳的写字楼租金环比下跌3.3%，为147

19、元/平方米/月，同比上涨4.3%。所监测的三个区的写字楼租金全线下跌，福田区环比下跌1.2%，为171元/平方米/月，同比上涨10.3%；南山区环比下跌1.6%，为127元/平方米/月，同比持平；罗湖区环比下跌4.8%，为118元/平方米/月，同比上涨4.4%。3、二手写字楼成交分析根据深圳房地产信息网的监测，2016年5月深圳二手写字楼成交面积10242平方米，环比减少1.8%，同比减少2.8%；二手写字楼成交套数93套，环比减少13.9%，同比增加27.4%。第六部分：小结325调控新政最显著的调控效果，即成交量的急速回落，新房市场由3月份的4461套4月份的2340套5月份的2259套；二手房市场由3月份的20453套4月份的9475套5月份的5383套，新政调控效果第一步“量在价先”体现得淋漓尽致。成交量的急速萎缩导致市场笋盘量的增加，二手楼市正在经历报价屡刷新低的过程，展望后市，二手房市场仍有望延续目前的这种颓势，成交量处于一个不断探底和筑底的过程，新房市场受新盘入市的波动性较大，如多数新盘理性入市，新房成交量仍会小幅活跃。