遵义新店子食品大场附商住开发项目可研性研究报告.docx

1、遵义新店子食品大场附商住开发项目可研性研究报告遵义新店子食品大市场及商住开发工程可行性研究报告编制单位：遵义市华宁房地产开发有限责任公司编制日期：2009年7月7日第一章 总论第一节 概述第二节 工程概述第三节 工程建设优势第二章 市场评价第三章 建设规模及产品方案第一节 建设规模第二节 工程功能方案第四章 场址选择第五章 设计案和工程方案第一节 设计方案第二节 工程方案第六章 工程总体布局第一节 平面布局第二节 食品大市场布局第三节 绿化布局第七章 环境影响评价第一节 水的控制措施第八章 安全消防设施 第一节 安全设施第二节 消防设施第九章 经营管理第一节 责任与义务第一十章 工程实施进度第

2、一十一章 投资估算及资金筹措第一节 投资估算第二节 资金筹措 第十二章 经济评价与还贷分析第一节 经济评价第二节 还贷分析 第十三章 风险评价 第一节 面临的主要问题 第十四章 研究结论和建议第一节 研究结论第二节 建议第一章 总论第一节 概 述遵义市现有房开企业270家，2008年，计划投资42亿元，计划开工面积390万平方M，在建工程150个，其中：中心城区在建工程86个，计划投资30亿元，计划开工面积280万平方M。到十月底止，全市房地立行业完成固定投资35亿元，占年计划的83%，同比增长20%，计划开工面积390万平方M，实际开工422万平方M，增长11%，批准预售面积173万平方M，

3、同比下降36%，商品房均价1955元/平方M。同比增长1.3%。房地产业在市、县经济和城市化进程中的作用日益重要。 房地产业已成为我市国民经济的支柱产业，成为市、县经济重要组成部分、它的发展带动了相关的建材、装饰、广告、建筑、金融等行业的发展，在提供GDP、就业、税收等方面有重要作用。去年1-10月，房地产行业投资额35亿占全市固定投资总额176亿元的18%，红花岗区、汇川区的比例高50%以上，湄潭、凤冈、务川三县比例都在20-30%，两城区税收的40-50%来自于房地产行业发展。 房地产行业推进了城市化的进程。工业化推进城市化，房地产行业推进了城市化的进程，由于房地产行业具有“广大城市规模、

4、改善人居环境、完善城市功能、提高城市品位”的作用，一年来，东欣彩虹城、世纪中天、美洁尔、香水郡、凤凰国际、万豪国际、大成帝景等花园楼盘的建设，扩大了城市的规模，改善遵义的人居环境。 通过市场保障手段，基本解决了人民群众“住有所居”的问题，住房保障有两种保障，一是市场保障，一是政府保障。市场保障就依靠市场手段配置资源、发展房城产业，为社会提供大量的商品住宅，满足人民群众对住房的需求。政府保障就是政府提供优惠条件建设经济适用住房和廉租房给中低保家庭，解决这部分家庭的住房问题。而遵义新店子食品大市场及商住开发工程正是适应了政府的需求。 遵义是一块充满生机活力的土地；国家实施西部大开发战略以来，给遵义

5、的发展带来了难得的历史机遇，也为遵义的对外开放与合作提供了更加广阔的空间；遵义是中国名酒之乡。国酒茅台“风来隔壁三日醉，酒后开瓶十里香”；董酒品质超凡，位居老八大名酒之列；习酒、珍酒、鸭溪窖酒、怀酒，群星灿烂，多彩多姿，名酒辉映，众星拱月，使遵义得了“中国酒文化名城”的美称。遵义有着神器而又诱人的旅游资源，融自然景观和人文景观于一体。全市拥有一个国家级和四个省级风景名胜区，近千处文物景点；同时遵义还有部分大中型企业，贵州刚绳股份公司、钛业集团公司、航天集团公司和正在建设中的中国铝业集团（深溪铝厂）；遵义，不仅是一块物化源丰的宝地，一方经济建设的热土，更是中外客商投资的乐园。 遵义市有着特殊的区

6、位优势，已具备快速发展各种大产业的挑战。目前，已初步建成了工业园区，农产品出口加工业、酒业、茶业生产基地等，通过独特的旅游业带动经济的发展，同时部分资源开发性产业相继落户，为当地的经济区带了滚滚物流和资金流。为现代商住开发的发展提供了宽广的平台。刚刚结束的中央：“两会”，总理在“政府工作报告”中强调进一步加大对西部的开发；遵义具有与东部、西部、北部省分陆路“黄金通道”的经济效应、物流效应逐渐显现，日益繁荣的旅游资源贸易正使“旅游富民”、“商贸富市”变为现实。第三节 工程概述 遵义新店子食品大市场及商住开发工程是指经济当地政府批准，由一家企业精英，多家企业进入并从事食品、副食、小商品业务的商品大

7、市场，由当地政府有关部门集中监管的场所。遵义新店子食品大市场及商住开发工程位于贵州省遵义市南部新城新店子，距市中心3公里，是川黔铁路、205国道、贵遵高速公路东联线交汇处，紧靠遵义火车南站（火车货运站），工程内有铁路专用线与之相连，周边聚集遵义的各大工矿企业，交通方便，是红花岗区规划的粮油批发的物流中心，是住家，经营粮油批发的理想场所。该工程共建三大功能区，商业服务区，仓储物流区，办公管理区，分两期建设，该工程总规划用地面积120亩，现已完成了房地产开发用地的相关手续。其中一期占地80亩，二期占地40亩，建筑面积207217平方M，其中商业用房47756平方M，住宅117480平方M，车位10

8、357平方M，其他31624平方M。总投资24228.4万元人民币。目前一期已建成商业服务用房3万平方M，货运仓储用房2万平方M，经济适用房5万平方M。第四节 工程建设优势1. 区位优势遵义地区面向广西出海大通道，背靠直辖市重庆，南临贵阳，东接湖南，西临云南，处于西南经济圈，是贵州地区走向四川成都、重庆的最重要门户。铁路线主要有遵义始发的遵义北京、遵义上海、遵义广州、遵义重庆、遵义贵阳以及川黔铁路大动脉等，遵义市是贵州省与重庆市交通来往的咽喉，国道主干线G250、G210、G326等水运全市通航河流较大的有赤水河、大同河、羊蹬河、乌江四条。目前，遵义以铁路为骨干线，贵遵、遵崇高等级公路、水运、

9、航空（即将建设的新洲机场）和其他基础设施相配套的西南地区出海大通道，交通运输网络已基本形成，遵义地区的交通优势进一步得到强化。2. 自然条件遵义是革命历史文化名城，遵义会议会址、红军烈士陵园就坐落于城内。 遵义是贵州省南部的区域性中心城市，是黔北地区的政治、经济、文化、交通、旅游中心，风光秀丽，气候宜人，境内属中亚热带湿润气候区，冬无严寒，夏无酷暑，气候温和；年平均温度为15.2度，年降水量为1099毫M，年平均日照时数为1116小时，无霜期年平均280天，四季宜人，是全国绿化城市、全国双拥模范城、中国酒文化名城。3. 资源优势（1） 生物资源：遵义现有森林面积8079063公顷，森林覆盖率2

10、6.6%，人均森林面积1.81亩。生物资源种类繁多，有银杉、银杏、珙桐、桫椤等国家一级保护植物6种；中草药有杜仲、天冬、天麻等，其产量和资粮居全省之首；经济作物有油菜、油桐、茶叶、生漆等；野生珍惜动物有金丝猴、黑叶猴、云豹、金钱豹等国家一级保护动物17种。（2） 矿产资源；遵义矿产资源得天独厚，初步探明储量的矿产有60多种，其中锰矿量大、资优、类型独特，在世界上罕见；在全省占有重要地位的有煤、锰、汞、硅石、铝土矿、磷矿等。其中，已探明的煤炭储量66.42亿吨，总储量预计193.5亿吨，居全省第三位，锰矿储量4983万吨，占全面省的54.4%，汞矿储量占全省的三分之一。（3） 水能资源：遵义河流

11、属长江流域，分为长江干流和乌江两大水系、河流多年平均径流量179.7亿立方M，占全省的五分之一，水能资源理论蕴藏量349.1万千瓦，占全省三分之一；全市可供开发的水能资源为428万千瓦。（4） 旅游资源：遵义有丰富的人文景观，深厚的文化底蕴和相对发达的文学艺术；全市拥有金钱处文物古迹：如遵义会议会址、中世纪军事城堡、赤水国家级桫椤自然保护区、国家级森林竹海公园等。4. 政策优势 遵义地区是黔北的经济发展的重要区域，是贵州省“十一五”重点规划发展地区，他同时享受革命老区的经济建设政策、和西部大开发政策等，是一系列优惠政策的重叠区域。面对加大西部大开发战略的深入实施，必然使上述系列优惠政策得到更充

12、分的运用，发挥更大的作用，推动遵义在招商引资和工程布局建设等各个方面跃上一个新的台阶。第二章 市场评价遵义新店子食品大市场及商住开发工程，主要的对象是商住开发，食品大市场，及一楼商铺。住房部分为经济适用房，但由于交纳了土地出让金，销售是以企业为主进行销售，并由物价部门和房管部门定价，定价为：1100元/平方M。价格相比较低，可以加快资金的周转。食品大市场以传统的粮油市场为主，副食，小商品，糖酒，茶叶，农特产口一应俱全，目前部分已经开始营运，已初具规模。遵义新店子食品大市场及商住开发工程规划设计超前，布局合理，档次较高，交通物流方便，是遵义市批发时的首选之地，极具竞争力，极具发展远景，极具升值潜

13、力。第三章 建设规模及产品方案第一节 建设规模 根据遵义新店子食品大市场及商住开发工程的功能设置和科学化、合理化等整体布局，规划建筑面积207217平方M。第二节 工程功能方案 按功能设置特点及建设工程用地实际情况，中心按功能进行分区，分为商业服务区，仓储物流区，办公管理区。商业服务区主要为食品市场，以传统的粮油市场为主，副食，小商品，糖酒，茶叶，农产品一应俱全。、第四章 场地选择 遵义新店子食品大市场及商住开发工程位于贵州省遵义市南部新城新店子，距市中心3公里，是川黔铁路、205国道、贵遵高速公路东联线交汇处，紧靠遵义火车南站（火车货运站），工程内有铁路专用线与之相连，周边遵义边的各大工矿企业，交通方便。第五章 设计方案工程方案第一节 设计方案按照现行（民用建筑设计规划）、（中华人民共和国城市规划法）、（城市规划编制方法）、（建筑设计防水规范）、（遵义市城市总体规划）等要求，按功能设置营运特点及建设工程用地实际情况，中心按功能进行分区，分为商业服务区，仓储物流区，办公管理区等三大功能区。第二节 工程方案 建筑结构的选择和确定时，以满足商铺、住宅为前提，同时兼其他服务，结合市场实际情况，对不同要求的建、构筑物，采用合理的结构类型，做到适用、经济、美观、造型简洁、色彩与环境相协调。