湘城农副产品批发市场可行性报告.docx

1、湘城农副产品批发市场可行性报告第一章 总 论1.1 项目名称及承办单位概况1.1.1项目名称城步苗族自治县(以下简称城步县)湘城农副产品批发市场。1.1.2承办单位概况项目承办单位为城步县十万古田农业科技开发有限公司。该公司系北京金童科技发展有限责任公司和城步县供销合作社共同投资兴办的，以大型高山生态蔬菜为主，集生产、科研、加工、销售等于一体的农业产业化经营机构。公司现拥有 “长安营西红柿基地”、“兰蓉无公害四季豆基地”、“南山萝卜基地”、“大古无公害红茄基地”等11个生产基地，生产总面积达2万余亩；11个产品收购与分装点；并在广西、广东、深圳等地建立了稳定的销售站；下属湘城农副产品批发市场为

2、湘西南地区最活跃的农副产品集散基地。正在改扩建的湘城农副产品批发市场、2000吨低温保鲜库、2000平米缓冲储藏挑选场、制冰厂等将成为公司发展新起点。湘城农副产品批发市场位于该县城儒林镇儒林街23号，1994年开始筹建，初为综合批发市场。现有规模的市场工程建设于1995年9月完工，投放建设资金1400万元，占地12.3亩，1995年11月启动经营，发展潜力巨大。市场购销业务辐射全国23个省，南北农副产品交易品种50余类，成交量逐年增长，现年成交量8000余万公斤，成交额6000余万元，创利税40余万元，资产总值2000余万元，员工58人。1.2项目由来及背景城步县湘城农副产品批发市场从1994

3、年筹建至今，形成年交易农副产8000余万公斤，成交额6000余万元，交易品种达50余类的具有一定规模的农副产品批发市场。随着农业产业结构调整战略的实施，该县及周边地区以高山反季蔬菜为主的农副产品产量快速增长。据不完全统计，2002年以来，农副产品批发中反季蔬菜，楠竹、杂竹笋、薇菜、水果年销售在2亿公斤左右，农民的农副产品“卖难”问题日益突出，同时，该地区由于其特殊的地理位置及传统的经营环境，从上个世纪80年代开始，就是湘西南农副产品的集散中心，湘城农副产品批发市场作为该县乃至湘西南地区和广西区西北部的唯一一家农副产品批发市场，由于受其现有的规模与功能限制，已不能适应城步县农副产品“大流通”的需

4、要，且与该县城区发展不相称，又由于原有场地因受到周边环境制约无法进行扩建。为此，市场及其主管部门提出，择土易地建设湘城农副产品批发市场，该项目已经列入了城步县50庆（2006年）重点建设项目。在县政府及有关部门的支持下，市场建设的征地、环保及水、电供应等有关事项已基本落实。1.3项目概况1.3.1建设地点湘城农副产品批发市场拟建于城步县工业园区所辖范围内(绿色食品开发处)。1.3.2建设规模与目标批发市场工程规划占地面积67066m2（100.7亩），总建筑面积45000 m2，规划建设蔬菜、水果、干货三大批发区及冷藏库、综合服务楼、办公楼及相应的配套设施。本市场除场内交易外，设计规划了电子商

5、务平台，作为整个市场商务活动的基础，为国内外的客户服务，加速物流，资金流和信息流的流动统一。市场将设立检测中心，保证进场交易的农副产品的食用安全，同时为市场准入制的建立提供必要的技术手段。市场建成后，预计年交易量2亿公斤。年交易额4亿元，市场年收入2000万元，创利税500万元，可向社会提供1600个就业岗位。1.3.3主要建设条件拟建市场位于城步县城西郊，省道S219线从市场边经过，交通方便，土地、水电供应条件良好，可保证用量。1.4可行性研究的主要依据1.4.1可行性研究的依据城步县人民政府专题会议纪要2003第16次；城步县人民政府经济贸易局城政经200318号关于同意扩湘城农副产品批发

6、市场的批复；城步县规划部门批准的总体规划方案；国家计委、建设部颁发的建设项目评价方法与参数（第二版）；有关专业设计规范；建设单位提供的其他资料。1.4.2研究范围本可行性研究依据国家政策、法规及省市有关文件规定和要求对项目建设的必要性、建设规模、内外部条件、专业技术方案、组织管理、投资估算、经济效益、环境保护等方面进行研究，供项目主管部门决策和业主在项目实施时参考。1.5项目主要技术经济指标表序号指标名称单 位数 据备 注1总占地面积M267066100.7亩2总建筑面积M2486303建筑密度%28.54容积率%0.955绿地率万元29.86项目总投资万元49.567经济效益指标%7.1投资

7、利润率%16.697.2投资利税率年19.427.3全部投资回收期年8.65所得税后7.4供款偿还期%4.697.5财务内部收益率11.16所得税后1.6可行性研究结论与建议1.6.1可行性研究结论城步县湘西南农副产品批发市场的建设符合国家有关培育商品市场的要求，有利于湘西南及周边地区农副产品的开发，实现生产、加工、储运、销售一体化经营，充分发挥农副产品集散中心的作用，促进农村经济的发展。本项目建设是城步县及周边地高山反季节无公害、绿色食品蔬菜种植业发展的紧迫需要，也是充分开发利用自然资源，帮助农民增收的紧迫需要，更是湘西南地区及大西部开发农副产品的“大流通”，扩大对外贸易等。市场建设交通、土

8、地、水电等内外部条件良好。本项目总投资4956万元，投资利润率、利税率、所得税后财务内部收益率分别为16.69%、19.42%、11.16%，所得税后全部投资加收期为8.65年，借款偿还期为4.69年，项目经济效益较好。同时，本项目能为城步县提供较为稳定的税收和财源，并能安排1600人就业，有较好的社会效益。城步县是国家级贫困县，本项目的建设对该县26万人民发展经济、脱贫致富有巨大的促进作用，并能带动周边地区的农村经济的发展和繁荣。1.6.2建议鉴于本项目既有经营铺面，又有配套设施，在建设前必须做规划设计，注重物流运输。为了确保工程建设质量和消防安全，市场建设要按基本建设程序进行设计、施工、安

9、装，采用合格材料和电气元器件。第二章 项目建设的必要性及优势2.1项目建设的必要性2.1.1农产品和农副产品发展需要城步县是湖南省邵阳市5个纳入国家大西部开发县之一，地处雪峰山脉南岭山脉交汇处,平均海拔696.8米，全县10个乡镇，人口26万，其中农业人口20万，随着农业产业化结构调整和扶贫开发项目的发展，该县充分利用独特的地理环境优势，种植高山反季节蔬菜5万余亩，带动周边地区蔬菜产业60余万亩，其中反季节蔬菜年产量5亿公斤，竹笋、薇菜、水果等产品1亿公斤。大量农产品和农副产品急需寻找销售渠道，本项目建设无疑对农产品的方便快捷购销提供了坚实的基础，因此，项目的尽快建设是湘西南地区农产品和农副产

10、品快速发展的需要。2.1.2促进大西部开发的需要随着国家对大西部开发的力度不断加大，城步县作为西部地区连接东南沿海经济发达地区的前沿地区，充分的发挥业已形成的农副产品集散中心的优势，扩大产地与市场连接的桥梁和纽带功能，本项目建设尤为需要。2.1.3市场自身发展的需要目前，该县湘城农副产品批发市场是1995年建成的，占地仅12.3亩，年成交量8000余万公斤，由于其规模有限，农副产品交易品种单调，市场功能不全，严重制约了市场进一步发展，制约了农产品的大规模开发，不利于物流运输，无法满足湘西南地区农产品及农副产品的发展需求。因此，易地扩建农副产品批发市场，势在必行。2.1.4农产品在流通的需要该县

11、地理位置独特，向东幅射赣、淅、福、泸、皖，南与桂、粤紧紧相连，西与贵、川、滇相通，北出长沙连通北方诸省。省道S219线与上瑞高速公路邵怀段延伸工程竹城公路纵贯该县南北；东距邵阳火车站200公里，南临桂林火车站210公里，西与枝柳线靖州、通道站相接，交通便利。有利的区域位置为农产品大流通，促进大西部地区农副产品与国内外市场的连接提供了良好的契机。2.1.5调整农业产业结构的需要按市场的需要组织农业生产，是市场经济条件下农业产业化的必由之路。发展农村经济，必须抓好市场建设，以市场带动农业产业化发展，提高农民的组织化程度，使丰富的农产品优势变为商品优势，经济优势。从而促进湘西南乃至大西部的农产品的可

12、持续发展。项目建设将直接促进农业生产的区域化、专业化，形成具有优势的主导产业。政府可以根据市场需求指导产业结构调整，农民可以根据市场行情安排农业生产，这样可以从根本上避免政府指导农业结构调整的盲目性和农民生产的盲目性，使农业生产与流通渠道结构得以优化。综上所述，选择新址建设规模大、功能全的湘城农副产品批发市场是十分必要的，也是及时的。2.2项目建设的优势221本项目符合今年中央一号文件精神，城步县人民政府对湘城农副产品批发市场易地扩建作了专题研究，并给予优惠政策以扶持。项目确定意识超前，选址布局合理实用。本项目建设为城步县庆50周年的重点献礼项目。222 项目选址方案由该县规划、国土等14个职

13、能部门联合研究确定，符合国家有关法规政策，符合城镇发展总体规划，充分利用了地域优势和交通条件，全面考虑了水、电、通迅、环保等条件，基础设施能满足项目建设需要。本项目前期准备工作已基本就绪，划定了用地红线，办理了规划用地许可证，完成了土地勘测定界。223 城步县东南西三面高山环列，竹木葱笼，溪河交织，属中亚热带山地季风湿润性气候；土壤含沙量低，粘性较好；山势为南北走向，通风透气良好。良好的高山地理环境，适宜西红柿等喜温性作物的生长，为种植绿色食品高山提供了优越的自然条件。目前，该县的高山反季蔬菜产品为绿色食品，品质优良，已经被市场接受，深受客户欢迎，有着巨大的市场潜力，本项目的建设将为反季蔬菜等

14、农产品市场销售工作开辟更广阔的天地，提供可靠的保证。第三章 项目用地现状3.1用地现状项目选址在城步县工业园规划范围内，拟建场地为丘陵地，起伏不大，总用地面积67066 m2（约100.7亩），用地范围内的土地是该县工业园区已向农民征用了的规划地，没有拆迁和安置工作，按照规划设计，即可施工。第四章 市场预测4.1产销现状4.1.1生产现状该县5万亩反季节蔬菜产量1.5亿公斤，31万亩楠竹林，竹笋产量2000万公斤，50万亩小杂竹，竹笋产量1500万公斤，薇菜30万公斤，蕨菜100万公斤，板粟40万公斤，猕猴桃500万公斤，水果1000万公斤，其它自然资源500余万公斤。牲猪50万头，山羊5万头

15、，家禽1000万羽。农产品和自然资源十分丰富。4.1.2销售现状本地生产的反季节蔬菜产品主要是供东南沿海地区的市场及港、粤地区市场。薇菜产品主要外销日本、韩国，竹笋主要供国内外市场；水果部分外销，同时也向外调进本地不能生产的产品。农副产品主要是外销，供求关系相对稳定。4.2目标市场定位湘城农副产品批发市场定位是服务于本县与湘西南地区，带动大西部向国内外市场拓展，努力扩大市场占有份额。特别是本市场将对本地区具有特色的产品(如：高山反季节西红柿、白萝卜、四季豆、红茄、宝庆辣椒、苡米、雪峰密桔、南山梨、中国南方薇菜，香料油、竹笋、板粟、猕猴桃等)向外地推销，充分发挥批发贸易的龙头和桥梁作用。4.3市

16、场客户分析原湘城农副产品批发市场拥有经营户158户，这些经营户与湘城农副产品批发市场建立了长期的合作关系，批发市场的择址新建不会影响他们彼此的合作关系。同时，市场将加大自己销售部门的力量，自己开展一定份额的批发量，拥有自己的客户。还可以新增200余户外地农产品批发商进场经营。根据规划，湘城农副产品批发市场可以容纳各类经营户400余个，市场建成后，将满足进场交易经营户的需求。4.4市场竞争力分析本市场具有很强的竞争力，其主要因素为：本市场是湘西南地区唯一的农副产品一级批发市场，其主要服务对象是国内外客户，其建设规模与市场预测是相吻合的。本市场是湘西南地区农副产品集散中心，该县政府历年来给予了大力

17、扶持，在本地区及大西部具有较大的影响力。市场将建立健全完善的市场规则和科学管理体制，并将建设一流的电子商务信息系统，不但为市场树立良好的品牌形象，同时将大大提高运营效率。原湘城农副产品批发市场已经营多年，已形成了较固定和成熟的供销网络，积累了丰富的管理经验。第五章 建设地点与建设条件5.1地理位置及交通条件市场建设在该县工业园区绿色食品开发处，选址地块在省道S219线和竹城公路西侧,总占地面积67066平米(100.7亩)，南进广西的龙胜、桂林，北连上瑞高速公路，交通方便，东出该县机场路，建新路与县城中心相连，西靠青山，环境幽美，空气清新，地势平坦，是建设农副产品批发市场的理想场所。5.2自然

18、条件5.2.1气候条件气温：年平均气温16.1最冷月份平均气温4.7最热月平均气温26.6历年最高气温38.5历年最低气温-8.1湿度：最冷月份平均湿度80%最热月平均湿度60%最热月份13、14时平均湿度68%风向：风向风速1.9m/s夏季平均风速2.3 m/s冬季平均风速1.6 m/s平均风力2级基本风压2级主导风向夏季S、冬季N，全年NE降水：年降水量1218.5mm日最大降水量112.8 mm积雪：最大积雪16 mm抗震设防根据中国地震动参数区划图查得本项目区地震动峰值加速度小于0.02g，查该县县志，隋末设县至今，尚无地震记载。5.2.2场地工程地质条件该县属丘岗地区，东南西三面群山

19、环抱，北部地势稍平。县城处于儒林盆地中心，地形较为平坦，地质结构为石灰岩构造，拟建场内无不良地质条件。5.3原材料及水电条件该项目所用的主要建筑材料在该县本地均有供应,采购条件极为方便。部分电器设备，可采取预先订货。项目施工期间的电力和施工用水该县政府可提供接入工地旁边，水电用量单独装表计量。5.4防洪该项目工地四周无河流，无须防洪。 第六章 市场功能与建设规模及内容6.1市场功能及经营范围6.1.1市场功能本市场设计遵循“功能齐全，配套完善、管理先进、服务一流”的原则，市场具有以下主要功能：信息功能：对本县及周边县、市及国内外市场供求的农产品、农副产品的产、供、销、价格、质量、品种等信息及本

20、市场幅射范围区的需求信息指导农产品生产和农副产品开发。批发交易功能：按设计规模设置蔬菜、水果、干货等分类存放、批发场所。保鲜功能：对部分蔬菜、水果，根据需要进行冷藏保鲜，设置冷藏保鲜库。净菜加工功能：市场能根据客户需要，设置净加工和供应。计量检测功能：对出入市场的产品设有准确的计量装置，并配有蔬菜残留农药检测设施。管理服务功能：市场采用先进的信息自动化系统，对办公、商务管理（交易、仓储）、物业管理、产品展销等提供管理服务。市场还具有对购销双方协调、代办运输、生活服务等方面的服务功能。市场管委会还可同有关部门协调，在市场内设立工商、税务、银行、保险、中介等机构，对购销双方进行一条龙服务。6.1.

21、2经营范围市场主要从事蔬菜、水果、干货的批发，并从事农产品信息咨询、市场咨询，会展、广告等服务。6.2建设规模及建设内容6.2.1建设规格依据本市场为原有湘城农副产品批发市场易地扩建工程,其规模确定的主要依据是：该县5万亩反季蔬菜基地近年平均出产反季蔬菜1.5亿公斤以上，90%以上可进入本市场，加上周边地区的产量，年交易量2亿公斤以上。根据本市场幅射和服务的范围，经市场调查和分析，本县及省内外农副产品进本市场年交易量1亿公斤以上。根据湘城农副产品批市场近年来的交易量和场地太小，功能不全，不能满足发展需要的具体情况，从而确定本次易地新建农产品市场的规模。622建设规模本市场建设规模按年总交易量2

22、亿公斤，并考虑比较完善的配套设施进行规划设计，见表61。表61 市场规模（年交易量）序号项 目交 易 量（亿kg/a）百分比率（%）1蔬菜1.5266.72水果0.10.23.33干货0.30.4516.74其他农副产品0.10.1513.3合 计22.8100根据拟定的规模及市场的功能与定位，拟建的主要项目列于表62。表62建设项目一览表（见下页）序号建设项目建筑面积（m2）功 能1蔬菜交易区（门面配套用房）14220蔬菜批发，可容纳经营户120户。2水果交易区（门面配套用房）6844水果批发，可容纳经营户90户。3干货交易区（门面配套用房）11896干货交易，可容纳经营户100户。4冷藏保

23、鲜库4320各类农副产品保鲜5综合服务大楼4000市场综合办公，包括商务活动，信息、市场管理，银行。6办公大楼2250工商、税务、保险住宿、餐饮、娱乐。7农产品超市及会展中心2300销售具有地方特色农产品，举办农产品展销会。8净菜加工厂1800进行净菜加工9其 他1000合 计48630第七章 工程技术方案7.1总图运输7.1.1编制依据城步县湘城农副产品批发市场新征用地的地形图；城步县工业园区总体规划图；国家现行规范、标准。7.1.2选择、用地范围、场地条件本次市场建设选址在城步县工业园区绿色食品开发区，位于省道S219线和上瑞高速公路邵怀公路延伸工程竹城公路西侧，总占地面积67066 m，

24、（100.7亩）。场地地势西高东低，为果林和荒地，地面最大高差10米。场地地质情况简单，无不良工程地质现象，是良好的建设用地。7.1.3物流运输要求根据物流运输要求和规划要点，在总平面设计中合理地布置每一个单体建筑物，其相互工艺作业合理，流程短捷。7.1.4交通运输条件市场在省道219线旁边，南接广西桂林，北接上瑞高速公路，交通十分顺利。7.1.5总面积布置根据分区明确、物流作业合理，节约用地和节省投资的原则，本次对总平面布置进行了多方案的比较，才确定本次可行性研究的布置方案，详述如下：本项目设置综合服务区、批发交易区、加工储藏区等功能区。根据周边环境和功能特点，综合服务区设在市场中线，正面临

25、S219省道，蔬菜、水果批发区在市场北向，东靠S219省道，北伴城新路，干货批发、会展中心在市场南面，东靠S219省道，南临建新路；三个小区以直线排列，以区内干道分隔，各小区内的建筑成组团布置，既满足功能要求，又便于管理和运输，分散车流、人流对市场干道的影响。整个市场区布置分区明确，分区合理，整体空间环境良好，形成强烈的现代化物流企业形象。市场三个出入口，分别设置在市场东、南、北三个方向，其中南北两个出入口为物流运输出入口，东边出入口为消防、人流出入口，既考虑了项目总体布置要求，又满足城市规划布置的要求，还有一定景观效果，减轻省道S219的车流压力。市场设置独立机房和贮水池。平面布置上保证建筑

26、间距不少于16米，主干道路面宽为18米，出入口与场外道路相连，场内主干道与建筑物周边道路构成环状，可有效组织运输，满足各种车辆通行的需要。7.1.7总园工程量根据原始地形图和总平面布置，场地的土方挖量为151000m3，填方量78000 m3，外运土方7.3万m3，场地基本平衡。整个场地所建道路16110 m2（包括停车场4250 m2）。7.1.8总图技术经济指标主要技术经济指标详见表71；表71总园主要技术经济指标序号项 目 名 称指 标1规划用地面积67066 m2（100.7亩）2建筑构筑物占地面积14522 m23建筑构筑物总面积4864 m24道路面积（含停车场）16110 m25

27、绿化地面积19986 m26建筑密度28.5%7容积率0.95%8绿地率29.8%9土石方190000 m3(挖方)10围墙375m7.2建筑结构7.2.1建筑项目及规模本项目主要建构筑物内容及规模见表72序号项目名称建筑面积（m2）建筑物层数1蔬菜交易区（门面及配套用房）1422022水果交易区（门面及配套用房）684313干货交易区（门面及配套用房）1189634冷库（含制冰库）432025综合服务大楼400056市场办公大楼225057配套用房5001-38垃圾站9029公厕100210会展中心2300211净菜加工厂1800112停车场425013道路11860合 计644297.2.

28、2建筑及结构设计综合服务大楼和办公楼为5层，其余建筑物为1-3层建筑。建筑方案应简洁明快，具有现代感，同时便于进场内交易，让经营户对经营环境感到满意。建筑物基础形式拟采用条形基础，办公大楼、综合服务大楼、冷库、农产品会展中心为框架结构，其余建筑物均为砖混结构，楼面采用现浇楼板或预制板，屋面采用新型隔热防水复合结构，外墙为新型墙砖。7.3供水7.3.1水源市场水源统一从该县供水站供水，完全可满足市场用水量。7.3.2用水量项目总用水量为90 m3/d，最大时用水量为6m3/d，全部为新水。详见水量表7-3序号用水单位用水量排水量消耗总用水量新水量生产废水生活污水1交易户生活用水40403372净

29、菜加工洗净水1313133办公、服务、展楼8884道路喷洒用水7775绿化用水4446小计1341187不可预计水20%1515158合 计90901356187.3.3供水系统市场设置贮水池一个，容量100 m3，24小时有水量出入。4.3.4排水市场总排水量为55吨，其中净菜加工洗涤废水13 m3/d，生活污水42 m3/d。7.3.5排水系统生产废水、生活污水全部经处理、收集排入城市下水道排放。7.4.1消防消防用水消防用水与生活用水共一个供给水网。200 m3贮水池，24小时保证储水量，完全可保证消防用水。消防栓和消防泵市场预计设置4个消防栓，配置2台扬程20m的消防泵，从储水池供水。室内消防设施办公楼、综合服务楼、会展中心每层楼设计配置消防管设施橱，其他建筑物配置相应的灭火器。7.4.2供电电源及电压选择市场按二级负荷供电，由县电网提供两回路10KV电源。两回路电源同时供电，两台变压分开同时运行。两路电源手动切换。7.4.3用负荷估算及变压器容量选择根据市场建筑的特点与功能，按单位面积用电指标进行核算，期用电负荷如下：安装容量：Pe=1100KW（其中空调为340KW）有功功率：Pjs：15