万科房地产项目投资分析excel模型 完整版.xls

1、0808年年0909年年1010年年1111年年1212年年销销售售面面积积50,706175,342163,938146,87899,277销销售售金金额额38,127130,438117,546124,415102,903结结算算面面积积-202,825154,821161,698116,797结结算算金金额额-152,509107,038132,820121,062结结算算利利润润-1,65910,6784,76512,80321,419创创造造利利润润2,4308,0726,91612,43218,157合合计计636,141513,429636,141513,42948,00748,

2、007各各表表间间勾勾稽稽关关系系检检查查表表项目名称地价及规划成本估算税费说明开发及销售计划现金流量利润预测建筑面积可可售售面面积积6361416361410636141A高层精装894608946089460BC高层精装244910244910244910D高层毛坯137760137760137760 商业中心300030003000底商129831298312983车位148028148028148028000销销售售收收入入513429513429513429A高层精装8208982089BC高层精装221553221553D高层毛坯121426121426 商业中心65006500底

3、商3922939229车位4263242632000项项目目总总投投资资391839391840总地价155400155399155399开发成本206661206661206662期间费用297792977929779营业税金及附加合计5758057580 企业所得税1600216002项目利润9378893788税税后后利利润润4800748007现金流入513429513429现金流出465422465422净现金流4800748007资金成本29696.829696.8税金及附加57580.157580.05454检查式合计各各表表勾勾稽稽关关系系正正确确检查式备注0000000000

4、0000000000000000(0)0000 项项目目名名称称：南南城城项项目目地地面面价价：8182楼面价：3184（为不含车库楼面价）拍拍卖卖地地价价总总额额：80400拍卖楼面价：2420可可行行性性研研究究经经济济指指标标敏感系数：100%项目指标值计算式说明核心指标：1、内内部部收收益益率率%18.7%使累计净现值为零的贴现率2、销销售售净净利利率率%9.4%项目净利润/销售收入100%项目净利润=项目利润-期间费用-所得税参考指标：3、单位面积净利755项目净利润/销售面积4、销售毛利率%18.3%项目利润/销售收入100%项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加5、资金峰值比

5、例24.3%资金峰值/项目总投资资金峰值为累计负向净现金流量的最大值6、地价支付贴现比81.3%各期支付地价现值之和/地价总额贴现率为8%7、各年资金占用回报率第1年第2年第3年第4年第5年各各表表勾勾稽稽关关系系正正确确上会指标16%6.5%现现金金流流量量及及内内部部收收益益率率售价敏感系数：100%面积单位：平方米成本敏感系数：100%项项目目2007年2季度2007年3季度2007年4季度2008年1季度2008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度2009年2季度2009年3季度2009年4季度2010年1季度2010年2季度2010年3季度2010年4季度2011

6、年1季度2011年2季度2011年3季度2011年4季度2012年1季度2012年2季度2012年3季度2012年4季度合合计计一一、现现金金流流入入万万科科现现金金流流入入-1,0297321,30420,39419,61713,63022,59014,49824,4813,4801,1361,0166,3267481,54481717,710151,052现金流入现值NPV56,762二二、现现金金流流出出 1、流出-8,000-52,00020,000-80,000-三三、净净现现金金流流量量-8,000-52,000-18,9717321,30420,39419,61713,63022

7、,59014,49824,4813,4801,1361,0166,3267481,54481717,71071,052四四、累累计计净净流流量量-8,000-8,000-60,000-78,971-78,239-76,935-56,541-36,923-23,293-70313,79538,27641,75642,89243,90850,23450,98252,52553,34271,052 八八、项项目目内内部部收收益益率率IRR34.63%说明：2、现金流量项目中应扣除非付现成本，如折旧等；3、平均资金占用指现金净流量为“零”以前各期累计净现金流量的平均数。年平均资金占用=第1-4季末累计

8、净现金流量之和/4；4、现值可使用NPV函数，表达式=NPV（贴现率，B2：Bn）+B1，B指各期现金流量（期数次序不得颠倒）；5、内部收益率可使用IRR函数，表达式=IRR（B1：Bn），B指各期净现金流量（期数次序不得颠倒）；本公式不适用于以物业抵付地价款的情况 6、当年销售现金回款，一般按当年销售额的70%计算，加上年销售额的30%计算；7、当年工程支付款，一般按当年工程开发成本的80%，加上年工程开发成本的20%计算；8、资金成本以累计净现金流量为零以前的各期资金占用乘以同期银行利率计算。9、年度期望贴现率定为10%年利率、则季度贴现率为2.5%；现现金金流流量量及及内内部部收收益益率

9、率售价敏感系数：100%面积单位：平方米成本敏感系数：100%项项目目2007年2季度2007年3季度2007年4季度2008年1季度2008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度2009年2季度2009年3季度2009年4季度2010年1季度2010年2季度2010年3季度2010年4季度2011年1季度2011年2季度2011年3季度2011年4季度2012年1季度2012年2季度2012年3季度2012年4季度合合计计一一、现现金金流流入入万万科科现现金金流流入入-41,16014,76326,29613,8852,6511081791151,5131081891693

10、,74312525713611,770117,169现金流入现值NPV60,956二二、现现金金流流出出 1、流出-65,000-20,400-85,400-三三、净净现现金金流流量量-65,000-20,40041,16014,76326,29613,8852,6511081791151,5131081891693,74312525713611,77031,769四四、累累计计净净流流量量-65,000-65,000-65,000-85,400-44,240-29,477-3,18010,70513,35613,46413,64413,75915,27115,38015,56915,7381

11、9,48119,60619,86319,99931,769 八八、项项目目内内部部收收益益率率IRR21.60%说明：2、现金流量项目中应扣除非付现成本，如折旧等；3、平均资金占用指现金净流量为“零”以前各期累计净现金流量的平均数。年平均资金占用=第1-4季末累计净现金流量之和/4；4、现值可使用NPV函数，表达式=NPV（贴现率，B2：Bn）+B1，B指各期现金流量（期数次序不得颠倒）；5、内部收益率可使用IRR函数，表达式=IRR（B1：Bn），B指各期净现金流量（期数次序不得颠倒）；本公式不适用于以物业抵付地价款的情况 6、当年销售现金回款，一般按当年销售额的70%计算，加上年销售额的3

12、0%计算；7、当年工程支付款，一般按当年工程开发成本的80%，加上年工程开发成本的20%计算；8、资金成本以累计净现金流量为零以前的各期资金占用乘以同期银行利率计算。9、年度期望贴现率定为10%年利率、则季度贴现率为2.5%；现现金金流流量量及及内内部部收收益益率率售价敏感系数：100%面积单位：平方米成本敏感系数：100%项项目目2007年2季度2007年3季度2007年4季度2008年1季度2008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度2009年2季度2009年3季度2009年4季度2010年1季度2010年2季度2010年3季度2010年4季度2011年1季度2011年

13、2季度2011年3季度2011年4季度2012年1季度2012年2季度2012年3季度2012年4季度合合计计一一、现现金金流流入入销售面积（m2）-50,70630,42460,84850,70633,36430,96454,18730,96447,82224,25548,50940,42433,68923,35952,55923,359-636,141销售额-38,12722,87645,75338,12723,68121,40837,46321,40837,26819,92339,84633,20531,44124,21254,47824,212-513,429回款额-34,31524,

14、40143,46538,89025,12621,63535,85823,01335,68221,65737,85433,86931,61824,93551,45127,2392,421513,429小小计计-34,31524,40143,46538,89025,12621,63535,85823,01335,68221,65737,85433,86931,61824,93551,45127,2392,421513,429现金流入现值NPV192,182二二、现现金金流流出出 1-1、付地价款8,00072,40020,58914,64126,07913,691155,399 2、付工程款（不含

15、利息）-2,8395,6787,76012,68114,97319,34716,50818,80015,51414,31112,7769,4909,2804,9065,5633,2701,635-1,635176,964 3、开发间接费-4、期间费用-1,9901,4152,5212,2561,4571,2552,0801,3352,0701,2562,1961,9641,8341,4462,9841,58014029,779项项目目投投资资合合计计-8,0002,83978,07730,33928,73743,57335,29317,96520,05517,59415,64614,84510

16、,74611,4756,8707,3964,7174,6191,5801,776362,143 5、营业税及附加-3,8482,7374,8754,3612,8182,4264,0212,5814,0022,4294,2453,7983,5462,7965,7703,05527257,580 6、所得税1,0697611,3551,2127836741,1187171,1126751,1801,0569857771,6048497516,002小小计计-8,0002,83978,07735,25732,23449,80240,86721,56623,15622,73318,94419,9591

17、3,85016,90011,72411,9288,29011,9935,4842,123435,725现金流出现值NPV231,984三三、净净现现金金流流量量-8,000-2,839-78,077-942-7,832-6,337-1,9773,560-1,52113,1254,06915,7237,80820,95322,14519,69016,64539,45821,75529977,704四四、累累计计净净流流量量-8,000-10,839-88,916-89,858-97,690-104,027-106,004-102,445-103,965-90,841-86,771-71,049-

18、63,241-42,288-20,143-45316,19255,65077,40577,704五五、平平均均资资金金占占用用-4,000-9,419-49,877-89,387-93,774-100,859-105,016-104,224-103,205-97,403-88,806-78,910-67,145-52,764-31,215-10,2987,86935,92166,52877,555*六六、资资金金成成本本-109-258-1,364-2,444-2,564-2,757-2,871-2,849-2,821-2,663-2,428-2,157-1,836-1,442-853-282

19、-29,697七七、资资金金计计划划1 1、资资金金期期初初余余额额-109-2067,7543,9683,5724,478-4,597-5,276-2,599-5,651-5,818-6,997-6,855-12,345-16,053-15,607-18,962-19,5042,2522 2、筹筹资资计计划划-8,0003,00087,400-40010,00010,000-4,227-1,3897,019-13,515-1,808-14,745-5,830-25,000-25,000-18,962-20,000-40,000-29,395-74,852来来源源-8,0003,00087,4

20、0020,00010,00010,00015,00020,00020,0008,00012,00010,000-223,400万科借款8,00052,00020,00080,000合作方借款20,40020,400当地银行筹资3,00015,00010,00010,00015,00020,00020,0008,00012,00010,000123,000支支出出-20,400-19,22721,38912,98121,51513,80824,7455,83025,00025,00018,96220,00040,000-29,395298,252归还万科19,22715,07512,98121,

21、51513,80821,4092,830106,845归还合作方借款20,40020,400归还当地银行3,00025,00025,00010,00020,00040,000123,000利润分配6,3143,3368,96229,39548,0073 3、资资金金期期末末余余额额-109-2067,7543,9683,5724,478-4,597-5,276-2,599-5,651-5,818-6,997-6,855-12,345-16,053-15,607-18,962-19,5042,252-26,845*八八、项项目目内内部部收收益益率率IRR18.69%九九、资资金金峰峰值值比比例例

22、24%十十、地地价价支支付付贴贴现现比比81%借借款款期期末末余余额额：-8,00011,00098,40098,000108,000118,000113,773118,698125,717112,202110,39498,98593,15568,15543,15533,15513,155-26,845-26,845-26,845利利息息：-1492051,8381,8302,0172,2042,1252,2172,3482,0952,0621,8491,7401,273806619246-501-501-50124,117说明：2、现金流量项目中应扣除非付现成本，如折旧等；3、平均资金占用指

23、现金净流量为“零”以前各期累计净现金流量的平均数。年平均资金占用=第1-4季末累计净现金流量之和/4；4、现值可使用NPV函数，表达式=NPV（贴现率，B2：Bn）+B1，B指各期现金流量（期数次序不得颠倒）；5、内部收益率可使用IRR函数，表达式=IRR（B1：Bn），B指各期净现金流量（期数次序不得颠倒）；本公式不适用于以物业抵付地价款的情况 6、当年销售现金回款，一般按当年销售额的70%计算，加上年销售额的30%计算；7、当年工程支付款，一般按当年工程开发成本的80%，加上年工程开发成本的20%计算；8、资金成本以累计净现金流量为零以前的各期资金占用乘以同期银行利率计算。9、年度期望贴现

24、率定为10%年利率、则季度贴现率为2.5%；利利润润测测算算表表售价敏感系数：100%成本敏感系数：100%项项 目目合合计计利利润润体体现现说说明明2008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度2009年2季度2009年3季度2009年4季度2010年1季度2010年2季度2010年3季度2010年4季度2011年度1季度 2011年度2季度 2011年度3季度 2011年度4季度2012年1季度2012年2季度2012年3季度2012年4季度结结算算面面积积636,141-202,825-154,821-161,698-116,797-A高层精装89,460-28,980

25、-30,240-30,240-BC高层精装244,910-80,270-59,560-52,280-52,800-D高层毛坯137,760-39,360-19,680-49,200-29,520-商业中心3,000-1,000-2,000-底商12,983-6,212-6,771-车位148,028-47,003-45,341-29,978-25,706-0-0-0-销销售售单单价价8,071-7,519-6,914-8,214-10,365-A高层精装9,176-8,500-9,000-10,000-BC高层精装9,046-8,200-8,500-9,500-10,500-D高层毛坯8,81

26、4-8,000-8,200-9,000-10,000-商业中心21,667-15,000-25,000-底商30,215-25,000-35,000-车位2,880-2,880-2,880-2,880-2,880-0-0-0-营营业业收收入入513,429-152,509-107,038-132,820-121,062-A高层精装82,089-24,633-27,216-30,240-BC高层精装221,553-65,821-50,626-49,666-55,440-D高层毛坯121,426-31,488-16,138-44,280-29,520-商业中心6,500-1,500-5,000-底

27、商39,229-15,530-23,699-车位42,632-13,537-13,058-8,634-7,403-0-0-0-营营业业税税及及附附加加57,580-14,793-10,383-13,063-19,341-57,580A高层精装8,0032,3892,6402,974-BC高层精装25,0376,3854,9114,8858,857D高层毛坯13,6913,0541,5654,3554,716 商业中心944146-799底商5,2931,506-3,786车位4,6121,3131,2678491,1830-0-0-平平均均成成本本5,692-5,715-5,392-5,904

28、-5,753-A高层精装7,3187,3187,3187,3187,318BC高层精装7,2497,2497,2497,2497,249D高层毛坯6,4736,4736,4736,4736,473 商业中心9,2289,2289,2289,2289,228底商7,2087,2087,2087,2087,208车位1,2001,2001,2001,2001,2000-0-0-销销售售成成本本362,061-115,913-83,484-95,470-67,194-A高层精装65,463-21,206-22,129-22,129-BC高层精装177,540-58,189-43,176-37,899

29、-38,276-D高层毛坯89,167-25,476-12,738-31,846-19,107-商业中心2,768-923-1,846-底商9,358-4,477-4,880-车位17,763-5,640-5,441-3,597-3,085-0-0-0-项项目目利利润润93,788-21,803-13,171-24,286-34,527-48,007A高层精装8,622-1,037-2,448-5,137-4,413BC高层精装18,976-1,247-2,539-6,882-8,307-9,713D高层毛坯18,567-2,957-1,834-8,079-5,697-9,504 商业中心2,

30、787-432-2,356-1,427底商24,578-9,546-15,032-12,581车位20,257-6,583-6,351-4,187-3,136-10,3690-0-0-期期间间费费用用29,779-2,2111,3272,6542,2111,3741,2422,1731,2422,1621,1562,3111,9261,8241,4043,1601,404-其中：管理费用23,104-1,7161,0292,0591,7161,0669631,6869631,6778971,7931,4941,4151,0902,4521,090-销售费用6,675-4962975954963

31、08278487278484259518432409315708315-财务费用-税前利润64,009-2,211-1,327-2,654-2,21120,429-1,242-2,173-1,24211,010-1,156-2,311-1,92622,463-1,404-3,16033,123-所得税（25%）16,002-553-332-663-5535,107-310-543-3102,752-289-578-4815,616-351-7908,281-税税后后利利润润48,007-1,659-995-1,990-1,65915,322-931-1,630-9318,257-867-1,7

32、33-1,44416,847-1,053-2,37024,842-1,659-1,6599,0209,02013,78513,78526,58826,58848,00748,007单位毛利(元/m2)1,4741075#DIV/0!#DIV/0!项目利润/结算面积单单位位净净利利(元元/m2)/m2)755755#DIV/0!#DIV/0!税后利润/结算面积销销售售净净利利率率（%）9%0%0%0%0%0%0%10%0%0%0%销售毛利率%18%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%14.3%0.0%0.0%0.0%项目利润/销售收入100%A高层精装11%4%0.0%9%0%0%0

33、.0%BC高层精装9%0%0%0%0%0%0%2%0%0%0.0%5%0%0%0%14%0%0.0%15%0%D高层毛坯0%0%0%0%0%0%9%0%0%11%0%0%0%18%0%0%19%0%商业中心0%0%0%0%0%0%29%0%0%0.0%0%0%0%0%0%0%0%47%0%0%0%0%0%0%0%61%0%0%0%0%0%0%0%0%0%63%0%0%0%0%0%0%0%49%0%0%0%49%0%0%0%48%0%0%42%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%-销售净利率%9.4%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%10.0%0.0%0.0%0.0%项目净利润/销售收入100%各各年年资资金金占占用用回回报报率率%=-各年项目净利润/各年累计净现金流（含利息）100%，当净现金流为正时，将该值设为1000%利利润润测